1、安阳佳田.未来城营销方案 引子：引子：2013年未来城对于佳田（安阳）公司意味着n 合理的价格策略，在速度与利润之间寻求平衡点n 不是恒大的贩卖，亦不是紫薇一号的惜售n 从花花牛到佳田，企业品牌的落地与升级n 综合的产品力是生命线，营销推广虚实结合城市中高端住宅快销模式代表n 快销不是贱销，心有多宽市场就有多大n 想到、做到，冰冻三尺非一日之寒短期目标短期目标中长期目标中长期目标速速 度度强势企业品牌强势企业品牌落地落地更全面更全面的支撑营销落地的支撑营销落地差异化的差异化的推广策略推广策略吸引吸引更多更多客户到场客户到场物超所值的物超所值的价格策略价格策略更快更快的促成客户买单的促成客户买单
2、层层递进层层递进的的收筹、升级、选房收筹、升级、选房保障保障更流畅更流畅售房流程售房流程组合式的组合式的营销活动营销活动更生动更生动的打动客户的打动客户Part 1 市场篇市场篇城市研判；供需市场分析；项目本体分析主要直接竞品市场分析竞品楼盘布局竞品楼盘布局主要竞品列表对比分析主要竞品列表对比分析典型案例分析（含：竞品的成交价格走势及分析）典型案例分析（含：竞品的成交价格走势及分析）选择原则：1）同区域内，对本项目有影响力的住宅物业2）竞争定位辐射面不宜过大，以直接竞品为主竞品楼盘布局竞品楼盘选取标准：同区域、有影响力、住宅物业华强城本案腾运世元锦江城市花园和园金都瑞园元泰清华园主要竞品基本信
3、息一览主要竞品基本信息一览竞品项目物业类型建筑形式占地面积（亩）总建（万）容积率绿化率户车比建筑风格内部配套华强城住宅、商业10F、17F、25F、32F220362.4660%地下1：0.6西班牙商业、足球网球篮球场、幼儿园、医院、五星酒店、会所和园住宅11/18/23F8623.33.4842.41%底上+地下1:0.5ART-DECO机械自动升降车库自身配套少，周边配套多锦江城市花园住宅、商业、酒店、写字楼25/28/32F110263.750%1:1.5现代主义商业、酒店、会所、幼儿园腾云世元住宅、商业、写字楼6/18/28F140253.935.5%1:0.6现代简约+中式元素自身配
4、套较少，周边配套完善金都瑞园住宅20/26F50103.541.7%1:0.6新古典主义商业周边配套完善元泰清华园住宅16/28F70163.542.66%1:0.5新古典主义商业、幼儿园特征分析：1）城南高新技术开发区楼盘体量相对较小，占地均在100亩左右，最大体量以华强城为首；2）容积率出去华强城，均在3.5，且均为高层产品，部分项目辅助小高层；居住舒适度定位在刚需置业群体；3）经过安阳融资风暴后，正常销售的项目基本景观、规模均已呈现；部分为现房、准现房销售；4）城南楼盘大部分依托于周边的学校及公交资源丰富，内部配套较少，主要以底层商业为主；主要竞品户型和客群竞品项目户型面积（）户型特点主
5、要客群华强城96平米两房、117-138平米三房、164-176平米四房户型方正，布局合理，动静分离，餐厅客厅通透，舒适度高；客厅、卧室均朝南，采光充足，有入户花园、双阳台、飘窗设计，品质较高；主要是市区刚需客户群体和改善性客户群体、师院老师、南边各大企业管理层及员工和园93两房127-153三房165四房板式楼楼格局、户型方正，均采用卧室朝南设计以刚需客户群体为主，主要来自开发区原有居民及周边企业员工；锦江城市花园99平两房、117-143平三房户型方正，全明设计；南北通透，客厅卧室均朝南，布局合理，动静分区，部分户型有入户花园和270拐角飘窗的设计以市区和城南刚需和改善型客户为主，部分投资
6、客主要竞品户型和客群竞品项目户型面积（）户型特点主要客群腾运世元50平1房、78平2房、106-119平3房、126-144平三房、170-180平4房、254-297平5房、6房户型类型较多，大三房及四房户型全明设计，通风采光效果好，功能分区；小三房相对较差，采光和通风效果相对劣势城南刚需客户及周边学校教师、企业中层、专业市场商户及投资客户金都瑞园120-142平三室户型类型较少，户型设计方正，全明，功能分区，朝南房间均采用飘窗设计；以周边学校、商户、事业单位等客户群体为主元泰清华园72.57-72.57平米1室91.35-131.5平米2室118.77-143.59平米3室170.23-1
7、70.23平米4室户型方正、布局合理，采光通风效果好，均有270度观景飘窗，大面积的阳光房的设计，赠送面积多以市区和城南刚需和改善型客户为主，周边学校老师、专业市场老板、投资客等；1）竞争楼盘户型均以三房为主，主力户型面积均在120-140平左右，一梯两户的三房产品市场接受度高；2）户型设计上差距较大，但多采用了朝南和动静分区的设计，部分楼盘在270度飘窗、入户花园、阳光房等方面形成自有特色；3）城南属于安阳市规划中的经济技术产业集中区，周边企业、专业市场、学校较多，这些群体构成了城南购房的主力军；城南的片区发展前景，也吸引了部分的投资客户；特征分析：主要竞品销售动态竞品项目销售价格（元/）目
8、前销售动态华强城3600-3800在2019年4月底推出三期4栋楼，均为高层产品，开盘推出200余套房源，当天销售约120套；认筹1万抵3万，全款93折，按时签约99折；和园3400目前在售二期，两房户型售罄，剩余130以上三房户型，剩余房源约100套左右；其销售类似本项目，依托华强，通过价格对比实现去化；一次性付款优惠50元/平米，按揭20元/平米锦江城市花园二期3800左右一期现房4000二期4月初推出3栋，一开始就以0元入会抢占市场，开盘可享95折；5月中下旬开盘，后续楼栋目前未开始认筹；腾云世元3000目前在售房源约800套，但销售情况不佳，目前去化约200套；按揭优惠1%，分期优惠2
9、%，全款优惠3%；金都瑞园均价3200体量较小，目前已经全部竣工，剩余约50套左右，全款95折，按揭97折；元泰清华园均价3400元泰清华园共分5期开发，目前在售三期部分楼栋；其凭借较好的地段优势和较好的户型，去化速度较快；目前三期在售剩余房源约80套，预计将加推新楼栋；特征分析：1）城南地区整体价格水平在安阳市场居中，市场价格抗性相对较小；2）城南高新技术产业区目前还处于上升阶段，预计未来价格有一定的上升幅度；3）周边竞品楼盘均有存货，且有后期房源放量；但城南整体去化速度较慢，推盘节奏相对缓慢；（三）项目本体分析基本指标项目数量用地面积69038总建筑面积269505.3住宅面积197382
10、.8商业面积19127.1容积率3.49绿化率41.21总户数1605停车位地上192；地下1730中等体量，高层住宅，车位配比较高，绿化率较高，内部景观特色不明显；位于安阳新区核心区位，新行政中心辐射区域，地段位置较好，发展潜力大，交通畅达；优势（Strengths）地段优势：市政主轴辐射区域，位置优越，交通畅达；配套优势：华强城商业配套，周边有安阳师院、中学、幼儿园等教育资源；实力企业：佳田15年的开发经验经验，企业实力雄厚；劣势（Weaknesses）基础配套不全：项目处于安阳新区，周边市政配套不完善，华强城商业尚未形成。自身优势弱：景观、外立面、产品多样性优势较弱。强大竞争对手：华强城
11、进驻较早，市场声音强，客户截留能力强；机会（Opportunities）潜力地段：安阳新区作为城市发展新极点，未来发展潜力大；潜在需求较大：客户构成多元化，对品质需求越来越高，对产品及社区生活的理解增强，追新和跟风成为主要特征；威胁（Threats）潜在放量较大：后期区域内土地放量逐渐增加，后期将分流一部分客户，市场竞争加剧。调控政策冲击：房地产一系列政策的出台，抑制部分投资及换房需求。（三）项目本体分析SWOT分析 安阳融资风暴中房地产业成为重灾区，市场信心极度脆弱，对开发企业实力、品牌格外重视，多选择现房；项目虽处于安阳东区潜力地段、核心区位；但自身优势不明显；区域市场竞争激烈，对手强大；
12、项目自身工程进度对营销的支撑较少，甚至对快销产生负面影响。（三）项目分析小结本案价值体系提炼核心价值体系分期增值点产品线结构u 开发商品牌借助集团品牌咯，增强对佳田品牌的认识，提升客户置业信心；u 区位价值经济技术开发区核心区域、安汤一体化、安东区五星级华强建国酒店、华强城成熟商业配套、公交配套、人居旺地；u 产品价值围绕刚需、首改，放大产品价值（金牌户型、稀缺2T2户，面积适中，总价适宜）。u 超高性价比同样的品质我们的价低，同样的价格我们的品质高；u 科技光环通过科技产品的概念弥补市场空缺，实现快速占位（WIFI全覆盖、新风系统、360监控安保系统、中水循环）u 景观示范区通过示范区优先建
13、设，快速成型，优先展示，同时考虑华强城客户及弦歌大道人流量动线，形成直面拦截；u 销售现场展示体验式营销理念，通过销售现场布置（围挡、道旗、景观）、保安保洁、销售人员形象礼仪，提升项目品味，通过案场展示，变静态卖点为动态卖点，通过精装样板间、工法样板间提升品质；u 前期以临永明路的楼栋为项目启动区，低价入市，首批开盘以一栋2T2户（3#）和2T3户（6#、7#）搭配推售，后期以景观楼王、2T2户等产品拉升价格；Part 2 定位篇定位篇市场占位分析；客户定位；项目形象定位；20一、市场占位分析u企业层面河南佳田实业集团背景占位企业实力雄厚，花花牛品牌深入人心未来城作为公司布局安阳的首个项目，其
14、定位十分重要品牌塑造项目利润消化速度品牌塑造项目利润消化速度名企与名盘联动名企与名盘联动短期目标热销中期目标溢价远期目标二次溢价&品牌增益企业目标：u竞争层面1、大盘集中存放量大，存在集中推出情况，楼盘缺乏精神属性，畅销形态和滞销形态并存。2、同质化竞争：商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈；3、产品线丰富：大盘多，产品线丰富，但受到民间融资崩溃的影响，销售去化速度变缓；同质化竞争，强力执行是突破口！客户心声，什么是好房子呢？好房子的标准质量佳环境好配套齐全户型合理物业管理好建筑风格无所谓科技配套不了解，但愿意尝试评判：本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、
15、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注。安阳人开始关注产品的细节，重视居住的舒适性和社区的高档品质，随着生活水平的提高，客户群体对物业服务的完善性和专业化、社区规划、内部景观建设都提出了更高的要求。u客户层面用超高性价比错位竞争，“买得起、住的好”作为市场突破口23企业层面、竞争市场层面、客户需求层面来看，我们可以借势造势，但是我们做的不是跟随者，而是安阳房地产市场标杆的缔造者，是一、市场定位跳出同类竞争，敢做NO.1，以“入市即是引领”之势打造安阳名盘，并以此带动一个佳田地产品牌的崛起。明确了本案开发的使命和市场占位，如何才能实现上述的目标？看好新开发区前景，随着华强城的开发，
16、高新区为安阳市副中心，东推南扩，市政配套将逐步完善，未来发展潜力巨大；认知度较高，但同时对开发区的发展速度及政府的执行力度报一定怀疑态度。主流置业分析：安阳市人口较少，城镇化率低，快速的城市化进程催生大量进城人口，目前刚需当道，首次置业者较多；二、客户定位区域认知分析结论：城区客户总量有限，后续补充力量支撑较弱，城区客户以首次置业客户为主，抓住城区客户中的核心客户，有针对性的户型配比是项目启动期的关键，提升110的户型配比，减少180的 大户型；客户对于区域认知度高，看好区域的发展，环境好和品质感是客户对于区域最明确的感知；项目名称客户来源客户行业客户年龄家庭结构恒大绿洲安阳本地客户为主，兼有
17、周边县区客户公务员、私营业主、矿产老板35-45三口之家紫薇壹号市区客户为主，地市林州、水冶、铜冶居多公务员、私营业主30-45两口之家、三口之家香格里拉安阳本地的较多，地市以林州、水冶、铜冶为主公务员、私营业主35-45三口之家华富世家安阳本地的较多，还有白璧，林州、水冶、铜冶在北京天津做生意的商人,本地客户以钢铁上下游产业为主35-45三口之家华强城安阳本地的为主，也有水冶、铜冶等西边的客户矿产老板、安钢上下游产业商人35-50三口之家、三代同堂建业森林半岛林州，水冶、铜冶、汤阴等周边县城客户为主安钢及其上下游产业商人、矿产老板35-50三口之家、三代同堂新都城安阳市区客户为主市里上班的普
18、通职工、公务员和附近经商的私营业主25-45两口之家、三口之家恒基华庭安阳市区客户为主项目附近上班的普通职工、公务员和经商的私营业主25-45两口之家、三口之家本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、林州、水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注；二、客户定位客户特征分析置业者重点考虑的因素主要集中在产品、规划、品质、服务。启示：外有强虎环伺，内无强有力产品支撑，如何杀出一条血路，实现项目利润，借力打力，细节取胜，内塑产品，外提特色。一、客户定位置业关注点：项目名称项目名称规划规划产品产品交通交通配套配套价格价格品质品质服务服务恒大绿洲恒大绿洲紫薇壹号紫薇壹号香格里拉香
19、格里拉华富世家华富世家华强城华强城建业森林半岛建业森林半岛新都城新都城恒基华庭恒基华庭锁定核心客户根据项目定位以及对市场的走访调查、对重点客户的深度访谈，得出以下数据：二、目标客户定位投资客核心客户重要客户边缘客户12375%20%5%城区内客户+私营业主+安钢职工+周边县城进程富人（如水冶、曲沟、汤阴、林州、铜冶、安阳河以北郊区客户）开发区大中企业老板+公务员+安钢高管层以产品为撬动点，提升自身竞争力，提升产品附加值。鉴于目前市场科技住宅的空白和客户需求，低投入高产出，噱头性十足，容易较快抢占市场，更好的实现项目溢价！同时提升园林绿化和物业服务，打造高、精、尖产品！重回定位，什么样的定位才能
20、快速建立市场标杆地位？什么样的定位能承担起佳田在安阳崛起的使命？什么样的定位能昭示未来城的强劲动力？形象定位是关键第一步31城市中轴芯国际生态城定位释析：中轴芯经济开发区核心；新市政中轴线辐射区域，明确本区位未来城市中心的地位，打造为安阳南区中央生活之城国际用“国际化”作为高端品质的强烈识别符号，打造国际化水准的高品质生活和生态健康理念。以国际为名塑造引领全城的生活标准。生态外部较好的自然环境，内部运用各种科技投入打造生态生活。城同时拥有人居的规模和舒居的功能。潜力地段符号国际级品质符号 自然资源符号三、项目定位以楼盘定位为核心，延展出楼盘形象丰满所需的关键词：城市中轴芯国际生态城都市时尚现代
21、国际生态低碳活力健康Part 3 营销篇营销篇整体营销推广策略;营销目标提出；总体营销思路；价格策略;推盘策略；一期营销推广思路；34核心问题提出：1、企业品牌如何落地，并对项目带来质的影响？2、脆弱的市场信心和激烈的市场竞争，如何进行突破？3、工程进度、形象较营销节点滞后，如何实现销售目标？解决问题一企业品牌如何落地，并对项目带来质的影响？现阶段客户对未来城项目的认知：非常陌生对佳田项目的认知：只识“花花牛”，不知佳田，无论未来城客户对于龙湖品牌的陌生产品力得不到应有的体现产品同质化严重此时唯有将”花花牛“的品牌成功嫁接”佳田“，让客户认识佳田，走“花花牛”到”佳田“的品牌推广路线2013年
22、品牌突破：在项目、产品均不被认知的情况下，品牌营销成为重点，需制造话题，通过品牌落地，形成关注，带动未来城项目销售。品牌营销【以“花花牛”进军安阳房地产为由头，进行媒体炒作】形式：报纸网络媒体专访，软文与硬广结合，配合工程节点。内容：花花牛品牌进军安阳房地产，充分安阳住宅潜力；知名记者对集团领导进行专访刊发报道；“花花牛”给安阳房地产业带来的变化目的：通过媒介借助“花花牛”品牌成功嫁接“佳田”品牌。打开知名度和客户认知度，提高认知形象。时间：7-8月份媒体炒作品牌营销推广【市内大型户外】攻下市区中心大型户外攻下市区中心大型户外树立精神堡垒，主打“佳田未来城“花花牛”的家”。设立时间：7-8月份
23、设立地点：全市重点区域【网络】网络、软文同步宣传网络、软文同步宣传搜房网、新浪乐居、搜狐焦点，以软文的形式同步宣传“佳田未来城“花花牛”的家”。时间：7-8月份佳田未来城佳田未来城.“花花牛花花牛”的家的家品牌营销展示【样板展示间】售楼中心设样板展示区售楼中心设样板展示区售楼处内设样板展示区，展示产品细节，丰富售楼中心，给客户树立直观感受。设立时间：9月份设立地点：现场销售中心解决问题二脆弱的市场信心和激烈的市场竞争，如何进行突破？推广策略演绎关键词：性价比&价值猛的一看，可说的很多，关键在于怎么说才能让人记住？发展方向科技投入人车分流现代建筑健康住宅 水景园林 智能物管 城市中轴芯 舒适户型
24、 恒温恒氧 交通畅达 内部配套 上风上水 新风系统 楼层隔音 推广策略演绎形象竖立品质住宅低价入市123推广策略演绎闻，所未闻！形象导入期推广策略演绎分阶段推广思路：形象导入期：新闻炒作形象入市品牌导入【阶段主题】【阶段任务】以大盘入市为启动主题，通过事件营销、广告投放等多种形式炒作区域价值，为项目入市造势；名盘带动名企，佳田品牌导入，品牌形象同步提升。发现新城南，一座未来之城正在崛起！佳田未来城，以未来之名领袖全城。营销节奏：推广节奏：项目规划报批完成，产品确定，具备入市条件；销售团队组建完毕，熟悉安阳市场；销售人员完成通关培训，并熟知项目本体情况。项目对外形象确定（案名、LOGO、VI、推
25、广语等）；入市所需的宣传投放完成（户外、围挡、单页、折页、楼书）；市区项目售楼处确定，装修完毕交付使用。广告宣传：户外：高举高打，在市区繁华地段及南区必经路口；短信：与短信公司合作，每周30万条短信发送；DM：兼职、专职派单人员在繁华商街发放单页；报纸：每周1期报广，大河报等刊登；网站：搜房、乐居等、微信、微博注册宣传；城市的未来在哪里？安阳城南新区，在政务、经济双核的驱动下正在加速崛起；后期明确的规划和诸多大盘的相继加入，将使区域的价值更快提升；华强城商业配套和市政配套等周边配套的完善将一步步提升区域的居住价值；我们要让市场知道这样一个事实，我们要让客户铭记这样一种趋势。合理嫁接，城市的发展
26、信息才能为我所用：城市的发展，总会在岁月中留下历史的痕迹，安阳，需要一个走向世界的契机，随着现代城市版图的不断清晰，安阳城南的板块价值正在显现，此后，若以时光作为城南发展的见证，那么，即将铭刻于版图之上的佳田未来城，将是不可替代的生活领袖。佳田未来城，以未来之名领袖全城。城市发展带来区域价值提升，响应城市发展，传达政府规划，借势华强城，借力发力！文案的传达意向：发现新城南，一座国际之城正在崛起！发现新价值，提前入住安阳未来富人区！佳田.未来城，以未来之名领袖全城。数字贯穿的大盘形象塑造没什么比数字更有力量！初期入市，树立产品第一印象，用数字贯连起缔造者的用心：形象入市篇：建筑篇经过32次的组合
27、，才构筑这样的建筑。不是所有的住宅，都能被称为凝固的音乐。经过11遍的对比，才确定上风上水宝地。不是所有的豪宅，都拥有临水而居的情怀。风水篇文案传达：经过5000年的积淀，才成就这样的文化。微缩江南园林，将江南水景永久留存。园林篇 经过3年的打磨，才成就这样的园林。5大水景主题园林，成就豪宅的水岸情怀。景观篇 见，所未见！产品信息传递期 预约期：阶段任务：阶段主题：营销节奏：推广节奏：传达产品细节，倡导低碳居住理念。全球关注的，佳田未来城正在做。一期房源预约方案；一期房源价格制定策略；“科技住宅”销售说辞包装。通过软性炒作，活动营销，倡导低碳居住理念；产品细节推介，深化产品卖点打造。低碳住宅来
28、到安阳阶段主题宣传目标广告意向事件营销形象塑造科技住宅篇：2019年，为防止全球变暖，38个发达国家签署京都议定书代表着低碳减排成为世界性的共识；2019年，中国在亚太经合会议上郑重提出四项建议，明确提出发展”低碳经济“；此后，以低碳节能为代表的绿色文明建设，已经成为全球发展观的基本目标和方向；2019年在北京，十七大正式提出建设资源节约型与环境友好型的两型社会主张。由来：将科技住宅的理念引入、植入、并演变成一种自动自发的需求！文案的传达意向：为了您安静的睡眠，我们将楼板加厚了8公分。为了家人安全出行，我们耗费1/5的土地设计了人车分流。为了临水而居的水岸情怀，我们为您建造了3000的水景园林
29、。为了健康的居住空间，我们努力将温度恒定在了18-24度。强销期：阶段任务：阶段主题：营销节奏：推广节奏：健康居住，从我做起！首批房源开盘；房源推控计划；一期溢价策略。通过软性炒作，活动营销，倡导低碳居住理念；产品细节推介，深化产品卖点打造。全球倡导的，佳田未来城正在做。阶段主题宣传目标广告意向事件营销形象塑造科技豪宅卖点持续深化，情感式诉求引导健康居住理念。情感式诉求，持续传达本案的健康居住理念，让科技住宅成为安阳高端人群的置业风尚，变“销售房产”为“推广健康生活方式”。享，你所想！大盘风范塑造 持续销售期：阶段任务：阶段主题：营销节奏：推广节奏：传达未来城科技居住理念，引领低碳生活。27万
30、平米国际低碳生活城后续房源的推出，再次溢价的提升；品牌宣传的提升，以地产品牌的名义做宣传辅助。体验式营销升级，社区配套启动；社区活动增加，吸引人们关注社区配套，关注内部细节；佳田置业会成立，吸纳更多群体关注佳田实业品牌。阶段主题宣传目标广告意向事件营销形象塑造恒温.恒湿.恒氧低碳生活篇：楼盘销售的再次溢价需要低碳生活定位的支撑，全新低碳科技的社区才能让居者真正体验到产品的附加值，至此，我们需要进一步提升。一个城市所能给你的，吃喝玩乐、衣食住行，都在这里为你奉上，从生态到健康，再到城市繁华，让舒适、惬意、和便捷成为你生活的主语，在安阳，有这么一个社区，让你在此发现一线城市生活的不凡礼遇。佳田未来
31、城，27万平米国际低碳生活之城。解决问题工程进度、形象较营销节点滞后，如何实现销售目标？营销阶段阶段主题营销节点形象导入期一批次预约期开盘强销期开盘热销期7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月大盘入市区域炒作提升区域关注树立大盘形象大盘形象塑造科技住宅传达产品卖点深化科技住宅理念传播产品卖点持续深化生活方式展现/低碳生活理念嫁接市区售楼处开放一期预约启动现场售楼处开放元旦二批次开盘售楼部启动，装修装饰，模型制作完成，设计定稿（Logo/VI/主题语定位/推广包装）现场包装完成，围挡/道旗/广告牌/VI系统。宣传物料（楼书/户型图/手提袋/宣传单）开盘方案及物料支持开盘后热销
32、效果保持（广告物料）活动物料支持体验式营销，样板间、科技体验区，材料展示区活动营销策略产品解读手册、一期首批房源开盘二期房源启动预约二期房源开盘二期预约期推售策略一期推出（3、7）2栋楼，1千抵1万，日增百金，预约收筹一期剩余房源的消化，二批次房源加推，调高价格，推出6号楼进行销售二期一批次房源推出，小高层房源1、2两栋楼开始预约二批次预约期开盘强销期项目整体营销排期：销售收筹策略品牌入市，强力执行，集中放量低门槛招募，先量后质认筹升级，见价选房，锁定房源入市期以集中性投放广告，强力执行派单、短信、夹报、call客等引客手段；低门槛收筹，以1000抵1万收拢大量客源；后续以10/15万抵12/
33、20万升级客户开盘公开选房，升级客户见价选房，锁定房源，签署认购协议。一期营销目标与分解：销售目标：一期一批次3#、7#楼房源共222套，二批次8#楼房源共150套；筹量目标：按照60%解筹成功率，一批次需认筹400批客户，预计10月6号开盘，二批次需认筹250批客户，预计14年元旦开盘 来访目标：若按照25%成功率，一批次需来客1500组，二批次需来客900组。p一期房源372套，其中两房100套，占比27%，三房272套，占比73%；p总货值约1.6亿（按3660元/均价估算）；户型梳理房型面积区间4#占比7#占比8#占比货值合计南向两房88.7950套33.3%50套33.3%3200万
34、100套经济三房 115.9350套33.3%50套33.3%4200万100套通透三房133.7250套33.3%50套33.3%4900万100套135.3336套50%2019万36套138.9936套50%2070万37套合计72套100%150套 100.0%150套 100%1.6亿372套一期货量盘点1、认筹阶段按50%到访认筹率，1500组有效客户750组认筹，回款75万。2、认筹升级阶段按30%升级率，回款3375万，减去退筹75万，实际回款3300万。3、开盘选房按升级客户70%成功选房（158套），成功选房一次性客户再给予额外优惠，25%成功选房客户选择一次性付款，回款1
35、600万，减去退筹2000万，实际回款-400万。预计共回款2900万回款额初算阶段性执行策略1、项目导入期（7月15日8月31日）推广目标：1、品牌的塑造佳田佳田 其实就在您身边其实就在您身边 佳田地产 花花牛乳业 光伏产业2、项目导入【LOGOLOGO】一条中华路一条中华路 一座未来城一座未来城【LOGOLOGO】科技成就现代生活科技成就现代生活安阳首座科技生态城，WIFI全覆盖、独有新风系统、中水循环系统阶段性执行策略1、项目导入期（7月15日8月31日）媒体选择：户外报纸网络物料准备：7月5日：销售手册、百问百答，销售人员到位及培训；7月10日：所有户外广告位及网络投放确定；7月15日
36、：市区外展点包装到位，包括户外导视、沙盘、户型模型，销售物料，电话；包装按时开放。8月31日：项目地售楼处装修基本完毕，工程围挡完成施工、项目导视、景观示范区基本完毕；活动支撑：外展点开放仪式，锣鼓、舞狮队，到访客户花花牛酸奶大放送，到访客户定时小型抽奖活动；短信 派单 夹报户外大牌的位置选择31427568阶段性执行策略阶段性执行策略2、项目认筹期（9月1日10月1日）推广目标：1、认筹信息释放【LOGO】50万平米国际低碳生活城一期VIP全城招募中，5000抵100002、认筹中后期输出最低价，刺激进一步认筹【LOGO】3200元/平起抢住新核心阶段性执行策略2、项目认筹期（9月1日10月
37、1日）媒体选择：报纸户外报纸网络短信派单广播物料准备：9月5日：销售人员培训到位，熟练掌握项目信息、接待流程、销售技巧；9月10日：销售物料准备、现场包装完毕，项目销售中心开放，项目组进驻；9月15日前：认筹物料准备完毕；9月20日项目售楼中心开放，示范景观区同步开放活动支撑：项目地售楼部盛大开放，大型演出、抽奖活动；产品发布会，可选择华强酒店，力求轰动效应；一期一批房源认筹活动；阶段性执行策略推广目标：1、开盘信息释放【LOGO】鉴证未来城10月06日盛大开盘一期VIP限量招募中，5000抵10000，开盘特享惊爆折扣2、借势持续推广销售【LOGO】共鉴未来城开盘热销X亿3、开盘强销期（10
38、月1日10月31日）开盘策略（10月06日）由于工程节点制约，开盘时无预售，因此开盘采用认筹升级策略：凡前期认筹客户，集中进行集中认筹升级活动 升级后两房10万抵12万，三房15万抵20万 见价升级，同步锁定房源 按照前期排号顺序升级 升级签订相应协议阶段性执行策略户外报纸网络短信派单物料准备：10月5日：开盘楼栋价格体系制定完毕；10月5日：精装样板间及工法样板间同步开放 10月10日：所有开盘物料准备完毕。阶段销售物料活动支撑：开盘大型活动一期一批房源开盘活动；分批次的成交业主抽奖；周末持续的暖场活动；老带新启动3、开盘强销期（10月1日10月31日）阶段性执行策略4、二批推盘认筹销售期（
39、11月1日12月31日）推广目标：1、借势导入二批房源【LOGO】全城热捧8#楼应市加推VIP会员限量招募中，5000抵100002、开盘信息释放，【LOGO】全新6#楼12月28日盛大开盘阶段性执行策略阶段性执行策略一期营销费用总预算阶段短信派单户外网络报广广播销售物料活动其他费用合计入市期（7.15-8.31）每周20万条，共计120万条每天5000份，共计21万份8块安阳信息网安阳日报暂不投放售楼处包装、沙盘、户型模型外站点开放活动工地工程围挡6万（0.05元/条）8.4万（0.4元/份）80万1.5万/月1.6万（1个半版）30万2万10万170万首批认筹期（9.1-10.13）每周20万条，共计210万条每天5000份，共计21万份户外更换费用安阳信息网新浪乐居网安阳日报、广播电视报，3个半版安阳交通广播户型单张、总规、手提袋、认筹礼品认筹暖场活动开盘大型活动10.5万（0.05元/条）8.4万（0.4元/份）1万3万5万1.5万5万5万40万二批房源次推广（11.1-12.28）每周6万共计50万条每周2万份户外更换安阳信息网安阳日报2个半版暖场+拓客型活动2.5万5万1万3万3万10万22.5万总合计费用：232.5万谢谢聆听！
