1、昆山老城区控制性详细规划昆山老城区控制性详细规划（汇报稿）（汇报稿）2009.01n 汇报内容汇报内容u一、工作回顾一、工作回顾u二、工作思路二、工作思路u三、规划方案三、规划方案u四、经济测算四、经济测算商商业业轴轴休休 闲闲 轴轴n 一、工作回顾一、工作回顾n 06年底年底昆山市老城区更新研究昆山市老城区更新研究u 老城区居民调查报告老城区居民调查报告u 老城更新研究报告老城更新研究报告u 地块更新详细规划地块更新详细规划n 07年年昆山市老城区控制性规划昆山市老城区控制性规划u 深化落实更新研究报告内容深化落实更新研究报告内容u 整合已编规划成果整合已编规划成果落实衔接落实衔接吸纳调整吸
2、纳调整补充完善补充完善昆山市老城区昆山市老城区更新研究更新研究昆山市老城区昆山市老城区控制性规划控制性规划新做各类规划新做各类规划地块设计方案地块设计方案城市新近建设城市新近建设市政基础设施规划市政基础设施规划控制指标体系确定控制指标体系确定管理图则管理图则空间落实空间落实n 二、工作思路二、工作思路n 三、规划方案三、规划方案u现状概况现状概况u方案介绍方案介绍u规划控制引导规划控制引导u指标体系确定指标体系确定n 现状概况现状概况现状概况现状概况n 现状概况现状概况u居住为主、商业成片、商住成网、绿地集中居住为主、商业成片、商住成网、绿地集中现状概况现状概况n 公共设施用地公共设施用地u功
3、能不全功能不全 公益性设施比较缺乏公益性设施比较缺乏 文化、体育、绿地u水平不高水平不高 商业积聚度不够商业积聚度不够 中心区商业态档次有待提高中心区商业态档次有待提高u缺乏整合缺乏整合 行政办公用地占据老城区核行政办公用地占据老城区核心区位心区位 商业与休闲空间衔接不够商业与休闲空间衔接不够现状概况现状概况n 居住用地居住用地u居住人口密度较高大居住人口密度较高大 人口较多人口较多 外来人口多，占近1/4 密度较大密度较大 人均住宅用地18.47m2 平均人口密度为每公顷541人u居住建筑年代居住建筑年代旧旧 98年以前老小区较多年以前老小区较多 15年以上占年以上占55%近近5年开发的占年
4、开发的占6%u居住用地开发较大居住用地开发较大 建筑密度大于建筑密度大于30%容积率略高于规定技术值容积率略高于规定技术值现状概况现状概况n 居住用地居住用地u居住配套缺乏居住配套缺乏 社区中心社区中心 业态不完善，公共、公益设施缺乏 教育设施教育设施 小学超负荷运转 幼儿园比较缺乏现状概况现状概况n 建筑建筑u建筑质量建筑质量 层次不齐层次不齐u建筑年代建筑年代 差异加大差异加大u建筑风貌建筑风貌 风格各异风格各异现状概况现状概况n 综合交通综合交通u道路拥堵道路拥堵 系统不完善系统不完善 穿越较多穿越较多 通道不足通道不足 堵点频现堵点频现u停车缺乏停车缺乏 总量不足、缺口较大总量不足、缺
5、口较大 结构失调、相互干扰结构失调、相互干扰现状概况现状概况n 绿地绿地u概况概况 面积面积47.22公顷，占建设用地公顷，占建设用地的的8.56%，人均，人均3.9平方米平方米u问题问题 总量不足总量不足 分布不均分布不均 使用效率不高使用效率不高 绿地系统性不强绿地系统性不强 水绿结合有待加强水绿结合有待加强n 市政基础设施用地市政基础设施用地u存在问题存在问题 用地建设缺乏用地建设缺乏 变电站、电信基站 管线建设、改造难度大管线建设、改造难度大现状概况现状概况给水工程现状图给水工程现状图污水工程现状图污水工程现状图雨水工程现状图雨水工程现状图防洪排涝现状图防洪排涝现状图防洪排涝现状图防洪
6、排涝现状图供电工程现状图供电工程现状图电信工程现状图电信工程现状图燃气工程现状图燃气工程现状图n 老城区改造老城区改造u基础设施改造基础设施改造进展迅速、初见成效进展迅速、初见成效 道路道路 前进西路、震川路、新闸路、樾阁街等 景观景观 滨水景观一期、二期 老小区老小区 团结新村、琼花新村、柏庐二村、采莲新村、里厍二村、北栅湾小区、西园新村 等u功能更新功能更新立竿见影、档次较高立竿见影、档次较高 商业商业 永泰田广场、白水潭广场、昆城中欣广场等 居住居住 泰和苑、棕榈泉山庄工程改造完工后居民支持和满意率都在工程改造完工后居民支持和满意率都在90以上以上 n 现状问题综述现状问题综述u功能调整
7、功能调整u交通疏解交通疏解u居住质量提升居住质量提升u城市特色塑造城市特色塑造n 对策对策u调整布局、优化结构调整布局、优化结构u排堵保畅、公交优先排堵保畅、公交优先u改善环境、完善配套改善环境、完善配套u绿水映辉绿水映辉、魅力昆山、魅力昆山n 方案介绍方案介绍已编及在编规划已编及在编规划n 昆山总体规划前期研究昆山总体规划前期研究（2008.82008.8）n 昆山市城市综合交通规划昆山市城市综合交通规划（2006-2020）已编及在编规划已编及在编规划n 昆山市快速道路系统平面与关键节昆山市快速道路系统平面与关键节点规划点规划（2008.7）已编及在编规划已编及在编规划已编及在编规划已编及
8、在编规划n 老城区交通规划研究老城区交通规划研究（2008.7）已编及在编规划已编及在编规划n 昆山市城市轨道交通规划昆山市城市轨道交通规划（2007.12）已编及在编规划已编及在编规划n 规划方案规划方案震川西路老城区改造震川西路老城区改造 n 规划方案规划方案人民南路地块人民南路地块 已编及在编规划已编及在编规划n 规划方案规划方案火车站东地块火车站东地块 1 1号楼（停车楼）2 2号楼（综合楼）已编及在编规划已编及在编规划n 规划方案规划方案老一中地块老一中地块 已编及在编规划已编及在编规划已编及在编规划已编及在编规划n 规划方案规划方案南北后街改造南北后街改造 方案介绍方案介绍n 目标
9、目标 构建和谐社会，把老城构建和谐社会，把老城区改造成为功能合理、交通区改造成为功能合理、交通顺畅、特色鲜明、富有活力、顺畅、特色鲜明、富有活力、适宜人居的城市核心区。适宜人居的城市核心区。n 定位定位 昆山城中组团的核心组昆山城中组团的核心组成部分，城市商业休闲中心，成部分，城市商业休闲中心，具有江南人文、绿水特色的具有江南人文、绿水特色的城市居住地城市居住地。方案介绍方案介绍n 规划结构规划结构u“一心两轴三片一心两轴三片”一心一心 人民路市级商业中心 两轴两轴 娄江滨水休闲景观轴 人民路商业景观轴 三片三片 三个生态居住片区 山水环绕山水环绕 三环水系 马鞍山绿核方案介绍方案介绍n 公共
10、中心体系公共中心体系u市级市级+居住社区级居住社区级+基层社区级基层社区级 市级中心市级中心 人民路 居住社区中心居住社区中心 3+1 红峰社区中心 柏庐社区中心 朝阳社区中心 预留化工厂社区中心方案介绍方案介绍n 公益性公共设施公益性公共设施u 文化设施 四处 亭林公园东 仓基河五河口 玉山广场 中山堂南 结合社区中心配置社区文化活动中心u 教育 搬迁进修学院、卫生学校u 体育 保留市民文化活动中心 结合社区中心建设4处社区级体育设施 配置小区居民健身点u 医疗 以城市社区卫生服务中心（站）为主体，市级医院为依托，其他医疗卫生机构为补充 卫生服务中心：完善两处、新增两处u 其它 保留现有宗教
11、设施 保留社会福利院方案介绍方案介绍n 居住社区配套居住社区配套u 重点保证必备业态及公益型设施的设置u 参照其它先进城市老城区配置标准u 考虑规划社区中心周边已有社区级配套设施对配置规模的影响设置4处社区中心u500-800米半径，3-5万人u1.0公顷用地、至少1.0公顷绿地方案介绍方案介绍n 柏庐社区中心柏庐社区中心u 规模：社区中心规模：社区中心0.950.95公顷、社区公顷、社区公园公园1.11.1公顷公顷u 搬迁培本小学、部分住宅搬迁培本小学、部分住宅u 结合富春桥建设社区公园结合富春桥建设社区公园现状规划方案介绍方案介绍n 红峰社区中心红峰社区中心u规模：社区中心规模：社区中心0
12、.840.84公顷、社区公园公顷、社区公园0.810.81公顷公顷 周边有大型超市、菜场，社区规模减小周边有大型超市、菜场，社区规模减小u搬迁部分住宅搬迁部分住宅u结合基督教堂建设社区公园结合基督教堂建设社区公园现状规划方案介绍方案介绍n 朝阳社区中心朝阳社区中心u规模：社区中心规模：社区中心1.221.22公顷、社区公园公顷、社区公园0.650.65公顷公顷u搬迁部分住宅搬迁部分住宅u结合蟾园建设社区公园结合蟾园建设社区公园现状规划方案介绍方案介绍n 教育设施调整教育设施调整 就近入学、用地达标就近入学、用地达标u小学小学 保留保留6所，新建所，新建2所，撤销所，撤销2所，生所，生均用地由均
13、用地由8平方米提升至平方米提升至11平方米平方米 远期在老城区外围各新建、扩建远期在老城区外围各新建、扩建小学小学1所所所在街所在街道道学校名称学校名称占地面占地面积积（M2）更新更新方式方式现状班级数现状班级数（班）（班）调整后班调整后班级数（班）级数（班）柏庐街柏庐街道道柏庐实验小学柏庐实验小学20196保留保留2730昆山培本小学昆山培本小学7888撤销撤销2718亭林街亭林街道道市实验小学市实验小学15095保留保留3924一中心小学一中心小学11108保留保留3824红峰小学红峰小学9550新建新建018西塘街小学西塘街小学3350撤销撤销120玉峰实验学校玉峰实验学校82966保留
14、保留3636朝阳街朝阳街道道朝阳小学朝阳小学17294新建新建1524司徒街小学司徒街小学9290保留保留1818远期远期17600新建新建024玉山小学玉山小学17600扩建扩建024合计合计212240培本小学培本小学（撤销）（撤销）红峰小学红峰小学（新建）（新建）朝阳小学朝阳小学（扩建）（扩建）方案介绍方案介绍u幼儿园幼儿园 保留保留11所，增加所，增加6所，生均用地所，生均用地由由6.0平方米提高到平方米提高到11.5平方米平方米 类型类型所在街所在街道道学校名称学校名称占地面积（占地面积（M2）调整方式调整方式幼儿园幼儿园柏庐街柏庐街道道柏庐幼儿园柏庐幼儿园3316保留保留北珊湾幼儿
15、园北珊湾幼儿园2000保留保留一中心幼儿园一中心幼儿园2053保留保留集街幼儿园集街幼儿园5542新增新增亭林街亭林街道道市实验幼儿园市实验幼儿园5800保留保留红峰幼儿园红峰幼儿园2570保留保留仓基河幼儿园仓基河幼儿园6249新增新增红峰二村幼儿园红峰二村幼儿园6278新增新增机关幼儿园机关幼儿园4823移址新建移址新建西塘街幼儿园西塘街幼儿园1200保留保留西街幼儿园西街幼儿园3446新增新增城中幼儿园城中幼儿园1537保留保留城中留晖分园城中留晖分园1507保留保留朝阳街朝阳街道道朝阳幼儿园朝阳幼儿园2038保留保留司徒街幼儿园司徒街幼儿园1598保留保留葛江幼儿园葛江幼儿园4804新
16、增新增化工厂地区幼儿园化工厂地区幼儿园3936新增新增方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u道路系统优化道路系统优化 快速路连通快速路连通 主干路成环主干路成环 次干路成网次干路成网 支路加密支路加密 疏通节点疏通节点方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u道路系统优化道路系统优化 快速路连通（朝阳路）快速路连通（朝阳路）昆山市快速道路系统平面与关键节点规划昆山市快速道路系统平面与关键节点规划方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u道路系统优化道路系统优化主干路主干路 震川路（优化）震川路（优化）马鞍山路（东跨）马鞍山路（东跨）白马泾路（南延）白马泾路（南延）方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u
17、道路系统优化道路系统优化次干路次干路 一横两纵一横两纵 中山路新闸路 樾阁路跃进路 疏解人民路 加强娄江南北联系 县后街红峰路新昆街 疏解前进路红峰路红峰路县后街县后街新昆街新昆街中山路中山路新闸路新闸路樾阁路樾阁路跃进路跃进路方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u道路系统优化道路系统优化支路支路 中心街东延中心街东延 果老弄果老弄采莲街采莲街 西园街西侧街西园街西侧街 化工厂滨河路化工厂滨河路 县后街西延县后街西延中心街中心街果老弄果老弄采莲街采莲街西园街西侧街西园街西侧街化工厂滨河路化工厂滨河路县后街县后街方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u轨道交通线调整轨道交通线调整 S1线、线、S3
18、线线u S1设人民路、前进路设人民路、前进路S3设人民路、设人民路、铁路昆山站铁路昆山站S3线S1线铁路昆山站前进路站人民路站方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u公共交通公共交通 BRT 前进路 公交线路公交线路 覆盖盲区 11路，合兴路团结新村地区 优化线路 2路，不走人民路，走跃进路 公交场站公交场站 首末站 保养场 中途站BRT11路路2路路保养场保养场首末站首末站首末站首末站方案介绍方案介绍n 综合交通综合交通u 静态交通静态交通 策略引导策略引导 泊位“从紧供给”加强外围换乘 适当提高公共停车设施比例 价格调整 鼓励单位配建对外开放 总量供应总量供应 保留现状11处 新增规划17处
19、 改造规划1处 泊位新增3488个老城区老城区基本停车需基本停车需求求公共停车需公共停车需求求合计合计泊位数（个）泊位数（个）15230709022320n 规划控制引导规划控制引导u土地使用管理土地使用管理u城市五线控制城市五线控制规划控制引导规划控制引导n 土地使用管理土地使用管理u 促进土地复合高效使用，保障土地使促进土地复合高效使用，保障土地使用的灵活性，规划地块用地性质可在用的灵活性，规划地块用地性质可在相容性许可范围内按照有关规定进行相容性许可范围内按照有关规定进行变更，新增变更，新增4类用地。类用地。Cr Cb Crb Bcu用地性用地性质代码质代码用地性质用地性质建设面积比例控
20、制建设面积比例控制建筑竖向性质控制建筑竖向性质控制CrCr商住混合用地商住混合用地商业比例不大于商业比例不大于30%30%、居住不小于、居住不小于70%70%商业建筑控制在商业建筑控制在3 3层以下层以下CbCb商办混合用地商办混合用地商业比例不小于商业比例不小于30%30%、办公不小于、办公不小于60%60%商业布局在裙房（商业布局在裙房（2424米以下），酒店、办公向塔式发米以下），酒店、办公向塔式发展展CrbCrb商住商办混合商住商办混合用地用地商业比例不大于商业比例不大于30%30%、办公及居住比例自由调、办公及居住比例自由调配配商业建筑控制在商业建筑控制在3 3层以下，酒店、办公向塔
21、式发展层以下，酒店、办公向塔式发展BcuBcu预留白地预留白地以公共及公益性功能为主以公共及公益性功能为主结合周边环境布局结合周边环境布局规划控制引导规划控制引导五线控制五线控制n 城市绿线城市绿线u结合水系组织绿化体系，增加结合水系组织绿化体系，增加社区公园社区公园 公园公园 市级 社区级 街头绿地街头绿地 防护绿地防护绿地 绿化缓冲带绿化缓冲带规划控制引导规划控制引导五线控制五线控制n 城市蓝线城市蓝线u 尽量保持原有水域面积尽量保持原有水域面积u 结合水塘布置绿地公园结合水塘布置绿地公园u 两侧沿线尽量控制宽度两侧沿线尽量控制宽度河道名称河道名称起止点起止点河道河道长度长度（米）（米）现
22、状河现状河口宽度口宽度（米）（米）规划河口规划河口宽度（米）宽度（米）河道蓝河道蓝线宽度线宽度（米）（米）北仓基河马鞍山路至北环城河35025-35维持现状10*2大西门河马鞍山路至朝东街25010-22维持现状5*2西仓基河朝东街至娄江100015-30维持现状5*2望山河致塘河至北环城河9005-10维持现状5*2后街河致塘河至娄江12005-10维持现状5*2风车浜致塘河至西县后街20010-15维持现状5（东）致塘河东仓基河至东环城河160010维持现状5（南）东仓基河西塘街至娄江100025-30维持现状10*2叶荷河北环城河至娄江160050-65维持现状10*2娄江叶荷河至东环城
23、河300040-60维持现状20*2小虞河娄江至沪宁铁路70025-45维持现状20*2司徒街河娄江至柏庐路170020-35维持现状10*2东环城河娄江至北环城河135010-45维持现状10*2北环城河叶荷河至东环城河240045-70维持现状30*2虹桥浜叶荷河至西仓基河60010-20维持现状10*2规划控制引导规划控制引导五线控制五线控制n 城市紫线城市紫线u文物保护范围文物保护范围u建设控制地带建设控制地带名称名称年代年代保护范围保护范围建控地带建控地带林迹亭清亭周围2米周围5米抱玉洞宋石洞正南2米周围5米顾文康公崇功专祠明祠堂周围2米周围5米文笔峰清周围1.5米周围5米刘过墓宋周
24、围3米周围5米顾炎武墓清顾炎武墓园及祠堂顾园及顾炎武故居唯一亭民国亭林周围2米亭林周围5米中山堂民国周围2米周围20米富春桥明桥周围10米毕亭清周围4米周围10米归有光墓明周围3米东至柏庐路，西距归有光墓68米，南至娄江河，北至震川路隐庐民国南至南围墙1.5米，北至北围墙1.5米，东至东围墙1.5米，西至西围墙1.5米南至南围墙2米，北至南围墙2米，东至南围墙2米，西至南围墙2米余楚白宅近代建筑本体东、北至邻接建筑边界、南、西至围墙线n 城市黄线城市黄线u补充市政用地补充市政用地 公交首末站公交首末站 变电站变电站 垃圾转运站垃圾转运站 公交保养场公交保养场 消防站消防站u完善市政管网完善市政
25、管网规划控制引导规划控制引导五线控制五线控制n 指标体系确定指标体系确定u开发强度开发强度u停车配建停车配建n 基本思路基本思路地块拆建比地块拆建比保留地块保留地块地块容积率地块容积率政策制定政策制定经济平衡、保障基本盈利经济平衡、保障基本盈利指标体系确定指标体系确定开发强度开发强度规规划划方方案案整治地块整治地块更新地块更新地块城市设计城市设计交通引导交通引导优化、提升优化、提升指导指导相关经验相关经验n 经济测算平衡法经济测算平衡法u 通过经济测算，得出不同区位通过经济测算，得出不同区位条件下进行地块改造，达到经条件下进行地块改造，达到经济平衡所需的拆建比济平衡所需的拆建比u 在拆建比基础
26、上，结合地块实在拆建比基础上，结合地块实际情况及其它控制要求，推算际情况及其它控制要求，推算地块的开发强度（容积率）等地块的开发强度（容积率）等指标指标开发总投入开发总投入利润率总产出总投入利润率总产出总投入(P1P2P3P4FP5P6)ARSFA(P1P2P3P4FP5P6)A 进行多项式变形可得出：F(P1P2P3P5P6)(1+R)/S-P4(1R)lP1土地出让价格、P2土地征用费用lP3动迁安置成本、P4建安成本lP5基础设施建设费用、P6开发费用lR法定利润率、S销售价格lA总用地面积lF拆建比(保证不亏损情况下的最小值)指标体系确定指标体系确定开发强度开发强度规划容积率（保留建筑
27、面积规划容积率（保留建筑面积+拆除建拆除建筑面积筑面积拆建比）拆建比）/规划地块面积规划地块面积n 案例案例u商业地块商业地块 总建筑面积总建筑面积10780m2 拆迁成本拆迁成本=土地出让成本土地出让成本P2+动迁安动迁安置成本置成本P3=12000元元/m2 土地竞标成本土地竞标成本 P1=12000元元/m2 建安成本建安成本 P4=1500元元/m2 基础设施建设费用基础设施建设费用P5=100元元/m2 开发费用开发费用P6=开发成本的开发成本的5%10%销售价格销售价格S=18000元元/m2 法定利润率法定利润率R=10%拆建比拆建比F=1:2.2F(P1P2P3P5P6)(1+
28、R)/S-P4(1R)指标体系确定指标体系确定开发强度开发强度n 案例案例u居住地块居住地块 总建筑面积总建筑面积42303m2 拆迁成本拆迁成本=土地出让成本土地出让成本P1+动迁安动迁安置成本置成本P3=9000元元/m2 土地竞标成本土地竞标成本 P2=6450元元/m2 建安成本建安成本 P4=1500元元/m2 基础设施建设费用基础设施建设费用P5=100元元/m2 开发费用开发费用P6=开发成本的开发成本的5%10%销售价格销售价格S居住居住=10000元元/m2、S商业商业=16000元元/m2 法定利润率法定利润率R=10%拆建比拆建比F=1:1.78F(P1P2P3P5P6)
29、(1+R)/S-P4(1R)指标体系确定指标体系确定开发强度开发强度昆山市不同类别地区昆山市不同类别地区拆建比控制引导拆建比控制引导 用地类型用地类型区位区位拆建比拆建比现状现状规划规划一级地一级地二级地二级地三级地三级地四级地四级地居住用地居住用地居住用地居住用地2.062.061.941.941.851.851.731.73商业用地商业用地沿主要道路沿主要道路1.171.171.021.020.930.930.840.84沿次要道路沿次要道路1.261.261.151.151.061.061.021.02沿一般道路沿一般道路1.361.361.261.261.171.171.141.14商
30、业用地商业用地商业用地商业用地沿主要道路沿主要道路2.252.252.122.121.921.921.851.85沿次要道路沿次要道路2.182.182.052.051.91.91.81.8沿一般道路沿一般道路2.12.11.981.981.881.881.761.76指标体系确定指标体系确定开发强度开发强度现状地块容积率现状地块容积率经济平衡下的容积率经济平衡下的容积率指标体系确定指标体系确定开发强度开发强度n 指标体系确定指标体系确定u保留地块保留地块 维持现状维持现状u改造地块改造地块 已有规划地块已有规划地块 落实规划指标 无规划方案地块无规划方案地块 市场开发类 以经济测算得出开发强
31、度为依据，综合考虑交通、城市形态等因子研究确定 市政公用、公益类 参考规范 相关城市经验规划地块容积率规划地块容积率指标体系确定指标体系确定开发强度开发强度n 高度分区控制高度分区控制u高度控制高度控制 南高北低南高北低u高层分布高层分布 三横一纵三横一纵 娄江两岸 沿人民路 沿前进路 沿朝阳路规划地块高度控制规划地块高度控制指标体系确定指标体系确定高度分区高度分区指标体系确定指标体系确定n 容量指标支撑体系容量指标支撑体系u 对现状保留地块建设强度分析对现状保留地块建设强度分析u 已有城市设计方案已有城市设计方案u 经济分析经济分析u 相关城市经验相关城市经验u 国家法规、规范国家法规、规范
32、用地性质用地性质容积率容积率建筑密度建筑密度（%）绿地绿地率率（%）建筑限高建筑限高（米）（米）备注备注R110.8303512以低层为主以低层为主R211.2283020以多层为主以多层为主1.8253533以中高层为主以中高层为主2.2223554以高层为主以高层为主Rb1.8353020多层住宅型多层住宅型2.5353060高层住宅型高层住宅型Rcz2.0402024社区中心社区中心Rcj00.6303024幼儿园幼儿园Rcj10.6203520小学小学Rcj20.8203524初中初中Rcj41.0253524高中高中C216.03525100核心区核心区3.0402580一般地区一般
33、地区C253.0402580宾馆、酒店宾馆、酒店C262.0402524市场用地市场用地C30.8253524文化设施文化设施C51.4253550医疗卫生设施医疗卫生设施C70.82535-文物古迹文物古迹C90.8253518其它公共设施其它公共设施Cb3.03525100核心区核心区3.5402580一般地区一般地区Cr2.53530100商住混合商住混合Crb2.5353060商办商住混合商办商住混合G11-7012公园公园G12-65-街头绿地街头绿地U120.5303524U210.215108U290.3153012U32.2352550U40.8153024n 交通承载能力预测
34、交通承载能力预测 路网方案确定路网方案确定 路网容量测算路网容量测算 可提升道路交通量可提升道路交通量 地块配建停车数地块配建停车数 地块开发强度地块开发强度指标体系确定指标体系确定停车配建停车配建校核校核n 交通承载能力预测交通承载能力预测 路网容量测算 老城区路网高峰小老城区路网高峰小时容量测算值约为时容量测算值约为36000pcu项目单位符号机动车快速路主干路次干路支路有效运营面积道路净化面积万m2Si11.3038.7233.7929.03车道修正系数R21111路线使用频率系数R310.90.80.7路线干扰修正系数R40.90.80.70.7道路有效净面积万m2Ai10.1727.
35、8818.9214.22有效运营时间高峰计算时间分T60606060交叉口影响系数R50.80.80.60.6有效运营时间分Ti48483636时空消耗动态面积ai1251058565出行时耗t40404040延误修正系数R60.650.650.650.65时空消耗分m2Ci3250273022101690路网容量i类路网极限广义容量pcuNi0.451.501.000.90路网极限广义容量pcuN极3.85道路等级修正系数R10.750.80.850.9路网设计容量pcuN设3.60指标体系确定指标体系确定n 交通承载能力预测交通承载能力预测 地块划分 根据规划路网的自然分根据规划路网的自然
36、分隔，将规划范围划分为隔，将规划范围划分为111个地块个地块n 交通承载能力预测交通承载能力预测 地块交通容量分析 综合考虑地块通行能力、综合考虑地块通行能力、地块用地性质、地块区位等地块用地性质、地块区位等条件，测算地块交通容量条件，测算地块交通容量各地块交通容量图各地块交通容量图指标体系确定指标体系确定n 交通承载能力预测交通承载能力预测地块配建停车数地块配建停车数结合城市综合交通发展政策，并参考地块用地性质、开发程度以及周边围合道路等级等因素，测算地块配建停车数 指标体系确定指标体系确定n 交通承载能力预测交通承载能力预测 配建停车指标确定强强控控中中控控弱弱控控R R（车位（车位/10
37、0/100平方米建筑面积）平方米建筑面积）1 11.21.21.51.5C C（车位（车位/100/100平方米建筑面积）平方米建筑面积）0.70.70.80.81.01.0为体现出老城区开发强度的差异，对老城核心区的配建停车标为体现出老城区开发强度的差异，对老城核心区的配建停车标准进行强、中、弱三种控制强度的比较分析。准进行强、中、弱三种控制强度的比较分析。核核心心区区R R（车位（车位/100/100平方米建筑面积）平方米建筑面积）1.21.2C C（车位（车位/100/100平方米建筑面积）平方米建筑面积）0.80.8指标体系确定指标体系确定n 交通承载能力预测交通承载能力预测 开发强度
38、估测强控强控=2.71中控中控=2.46弱控弱控=2.24指标体系确定指标体系确定n 交通承载能力预测交通承载能力预测 开发强度分析强控（远期）：强控（远期）：轨道交通形成、轨道交通形成、公共交通发达、公共交通发达、小汽车发展有效小汽车发展有效控制控制中控（近期推荐）中控（近期推荐）：公共交通健康发展，公共交通健康发展，小汽车发展与公共小汽车发展与公共交通良性竞争交通良性竞争弱控：弱控：公共公共交通发展较交通发展较好，小汽车好，小汽车快速增展，快速增展，二者竞争过二者竞争过度度指标体系确定指标体系确定n 四、经济测算四、经济测算经济测算经济测算n 老城区改造经济构成老城区改造经济构成u 投资估
39、算投资估算 动迁成本动迁成本 整治成本整治成本 建设成本建设成本 道路广场 绿地景观 公益设施 市政设施 管理费用 银行利息 其它u 收入估算收入估算 土地拍卖土地拍卖 租金租金 财税财税 社会效益社会效益地块改造方式图地块改造方式图经济测算经济测算n 老城区改造经济构成老城区改造经济构成u 投资估算投资估算 56.3亿亿 元元u 收入估算收入估算 62.4亿元亿元成本构成数量（平方米）费用（亿元）动迁成本居民动迁39510023.8企业动迁19076011.4商业搬迁13200010.6改造成本住宅用地807802.5居住商业混合用地646502.0市政公用设施用地344301.0建设成本道
40、路广场建设9800000.6绿地建设2658000.105公共服务设施1071001.5市政公用设施900000.9图纸设计勘探建设投资总额的2%0.15工程项目管理建设投资总额的5%0.3不可预见费建设投资总额的6%0.5银行利息费建设投资总额的10%0.9合计56.3数量（平方米）收入（亿元）住宅56800028.4商业及办公37800022.7文化娱乐设施18904411.3合计113504462.4改造收入估算一览表改造收入估算一览表改造投入估算一览表改造投入估算一览表结论：基本维持经济平衡结论：基本维持经济平衡n 汇报小结汇报小结u现状疏理现状疏理u方案介绍方案介绍u指标体系指标体系u经济测算经济测算n 下步工作下步工作u 方案确定方案确定u 指标确定指标确定u 分图图则分图图则u 成果论证成果论证用地规划图用地规划图谢谢 谢！谢！方案介绍方案介绍n 规划方案规划方案用地现状图用地现状图用地规划图用地规划图
