1、出租人与承租人之间的出租人与承租人之间的税务处理争议税务处理争议 （一）租赁期间代出租人扣缴税金的税务管理（一）租赁期间代出租人扣缴税金的税务管理 当前，有不少出租人在出租各种设备和厂房时，当前，有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好的账务往往不承担与租赁有关的税费，为了更好的账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业一边承担
2、了代扣税费不可以在税前扣除，使企业一边承担了代扣税费的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。为了控制以上所述税收风险，出租人与承租人在为了控制以上所述税收风险，出租人与承租人在签定租赁合同时，在合同中必须签定税前租金，签定租赁合同时，在合同中必须签定税前租金，而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费。缴纳租赁有关的各种税费。（一）租赁期间代出租人扣缴租金的税务管理（一）租赁期间代出租人扣缴租金的税务
3、管理 例如，假设税前租金为例如，假设税前租金为A A，税后租金为税后租金为B B，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为承担的综合税率为R R，则简单的等式为，则简单的等式为B=AB=A(1-R)(1-R)，A=B/(1-R)A=B/(1-R)。切记在租赁合切记在租赁合同中应签定的租金为同中应签定的租金为A=B/(1-R).A=B/(1-R).而不是而不是B=AB=A(1-R).(1-R).这样的话，企业以这样的话，企业以A=B/(1-R)A=B/(1-R)进成本入账，就包括了承租人代替出租人进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。扣
4、缴的综合税。（二）经营租赁期间水电费的税务管理（二）经营租赁期间水电费的税务管理 经营租赁期间，一般由出租人代承租人扣缴经营租赁期间，一般由出租人代承租人扣缴水电费用，水电费用，出租人把扣缴的水电费发票或水电费出租人把扣缴的水电费发票或水电费分割表和扣缴的水电费发票复印件交给承租方进分割表和扣缴的水电费发票复印件交给承租方进行入账。这样的处理，水电费用很难从税前进行行入账。这样的处理，水电费用很难从税前进行扣除，要进行税前扣除，扣除，要进行税前扣除，必须在租赁合同中约定：必须在租赁合同中约定：租赁期间，承租人的水电费用由出租人代收代缴租赁期间，承租人的水电费用由出租人代收代缴。同时，同时，必须
5、注意千万不能把水电费用含在租金里，必须注意千万不能把水电费用含在租金里，否则水电费用要缴纳房产税，增加税负。否则水电费用要缴纳房产税，增加税负。（三）（三）经营租赁收取押金经营租赁收取押金的税务管理：的税务管理：必须缴纳营业税必须缴纳营业税 中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例（国务国务院令院令20192019年第年第540540号号）第五条第五条 纳税人的营业额为纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的动产收取的全部价款和价外费用。全部价款和价外费用。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营
6、业税暂行条例实施细则(财政部财政部 国家税务总局令国家税务总局令20192019年第年第5252号号)第十三第十三条条 条例第五条所称条例第五条所称价外费用价外费用，包括收取的手续费、，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约违约金、滞纳金金、滞纳金、延期付款利息、延期付款利息、赔偿金赔偿金、代收款项、代收款项、代垫款项、罚息及代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费其他各种性质的价外收费，（三）（三）经营租赁收取押金经营租赁收取押金的税务管理：的税务管理：必须缴纳营业税必须缴纳营业税 但不包括同时符合以下条件代为收取的但不包括同时符合以
7、下条件代为收取的政府性基政府性基金或者行政事业性收费：金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；据；（三）所收款项全额上缴财政。（三）所收款项全额上缴财政。（三）（三）经营租赁收取押金经营租赁收取押金的税务管理：的税务管理：必须缴纳营业税必须缴纳营业税 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印
8、发 （国税函发国税函发20191562019156号号）规定：）规定：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八法规：营业税暂行条例实施细则第二十八法规：“纳税纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。天。”此项法规所称预收款，包括预收定金。此项法规所称预收款，包括预收定金。因因此，预收定金的营业税纳税义务发
9、生时间为收到此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。预收定金的当天。（三）（三）经营租赁收取押金经营租赁收取押金的税务管理：的税务管理：必须缴纳营业税必须缴纳营业税 中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例（国务国务院令院令20192019年第年第540540号号）第十四条）第十四条 纳税人的营业额纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。缴纳营业税税额中减除。根据上述文件规定，根据上述文件规定，出租
10、人收取押金属于营出租人收取押金属于营业税价外费用的范畴，是要并入营业额缴纳营业业税价外费用的范畴，是要并入营业额缴纳营业税的，税的，日后发生退还押金时，可以按上述文件规日后发生退还押金时，可以按上述文件规定从当期应纳营业税税额中减除。定从当期应纳营业税税额中减除。（三）（三）经营租赁收取押金经营租赁收取押金的税务管理：的税务管理：必须缴纳营业税必须缴纳营业税 例如，例如，南京一家公司将一座闲置的办公楼出南京一家公司将一座闲置的办公楼出租给另一家公司，租金租给另一家公司，租金400400万元，租赁合同约定期万元，租赁合同约定期限为限为4 4年，每年收取租金年，每年收取租金100100万元。同时约
11、定承租万元。同时约定承租公司在签约时要交付公司在签约时要交付3030万元的违约抵押金，在租万元的违约抵押金，在租赁合同期满后，如承租公司正常履约，那么该公赁合同期满后，如承租公司正常履约，那么该公司会悉数退还押金。司会悉数退还押金。而该企业将这笔违约抵押金而该企业将这笔违约抵押金挂在挂在“其他应付款其他应付款”科目，没有缴纳营业税。科目，没有缴纳营业税。由由于没有对于没有对3030万元缴纳营业税，税务部门依法补缴万元缴纳营业税，税务部门依法补缴了营业税了营业税1500015000元，滞纳金元，滞纳金30003000元。（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 1 1、个
12、人转租房屋的个人所得税处理、个人转租房屋的个人所得税处理 国家税务总局国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知个人所得税问题的通知（国税函国税函20096392009639号）号）对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：知如下：（1 1）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得财产租赁所得”项项目计算缴纳个人所得税。目计算缴纳个人所得税。（2 2）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租）取得转租收
13、入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，个人所得税时，从该项转租收入中扣除从该项转租收入中扣除。（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 1 1、个人转租房屋的个人所得税处理、个人转租房屋的个人所得税处理 （3 3）国家税务总局关于个人所得税若干业务问国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复题的批复（国税函国税函20192019146146号号）有关财产租）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：财产租赁过程中缴纳的税费；财
14、产租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；向出租方支付的租金；由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。税法规定的费用扣除标准。（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 2 2、转租房屋的房产税处理、转租房屋的房产税处理 中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例（国发（国发198690198690号）第二条规定：号）第二条规定：“房产税由产权所有房产税由产权所有人缴纳。人缴纳。”第九条规定：第九条规定：“房产税由房产所在地房产税由房产所在地的税务机关征收。的税务机关征收。”由于由于中华人
15、民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例（国发（国发198690198690号）规定产权所有人才是房产税号）规定产权所有人才是房产税的纳税义务人的纳税义务人，而转租行为人不是产权所有人，而转租行为人不是产权所有人，因此，转租行为人对其取得的转租收入不需要缴因此，转租行为人对其取得的转租收入不需要缴纳房产税，房产所在地的税务机关也无权要求转纳房产税，房产所在地的税务机关也无权要求转租行为人缴纳房产税。租行为人缴纳房产税。（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 2 2、转租房屋的房产税处理、转租房屋的房产税处理 但要注意地方的税收法律规定：但要注意地方的税收法律
16、规定：（1 1）要差额缴纳房产税的地方。）要差额缴纳房产税的地方。山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若山东省地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知干政策规定的通知（鲁地税函鲁地税函20192822019282号号）第三条规）第三条规定：定：“对承租人转租的房产，对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收人由转租人按其所得租金收人扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。”吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知政策的通知（吉地税发吉地税发20194220194
17、2号号）第二条规定：）第二条规定：“承承租人转租的房屋，租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。后的余额计算缴纳房产税。”（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 2 2、转租房屋的房产税处理、转租房屋的房产税处理 但要注意地方的税收法律规定：但要注意地方的税收法律规定：（2 2）不缴纳房产税的地方。）不缴纳房产税的地方。云南省税务局关于印发云南省税务局关于印发 的通知的通知（云税四字云税四字198714198714号号）第六条规）第六条规定：定：“凡已缴纳了房产税的房产，凡已缴纳了房产税的房产，租用人
18、又再转租他人所租用人又再转租他人所取得的房租收入不再缴纳房产税。取得的房租收入不再缴纳房产税。”广东省地方税务局关于转租房产租金收入不征房产广东省地方税务局关于转租房产租金收入不征房产税问题的通知税问题的通知（粤税发粤税发19904321990432号号）的规定：）的规定：“根据根据房产税房产税条例条例规定规定“房产税由产权所有人缴纳房产税由产权所有人缴纳”的精神，的精神，对单位和个人将租用的对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产再转租所取得的租金收入不征收房产税。收房产税。”上海市地方税务局关于转租房产的租金收入上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知停止征
19、收房产税的通知 沪地税地(2019)第42号 最近，对有关转租房产征收房产税问题的反映较多，经研究明确如下：房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，现我局决定，本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。本通知从发文之日起执行。一九九六年七月十八日（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 2 2、转租房屋的房产税处理、转租房屋的房
20、产税处理 但要注意地方的税收法律规定：但要注意地方的税收法律规定：（2 2）不缴纳房产税的地方。）不缴纳房产税的地方。浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知知（浙地税函浙地税函20192572019257号号）第一条第三款的规定）第一条第三款的规定：“对租入房产再转租的行为，不征房产税。对租入房产再转租的行为，不征房产税。”安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法（皖地税皖地税20191462019146号号）第三条规定：）第三条规定：“出租房屋的个人，为房屋出租房屋的个人，为房屋租赁业税收的纳税义务人。租赁业
21、税收的纳税义务人。将承租的房屋转手再出租的，将承租的房屋转手再出租的，对转租人不征收房产税。对转租人不征收房产税。”海南省地方税务局关于房产转租收入不征收房产税的海南省地方税务局关于房产转租收入不征收房产税的通知通知（琼地税函琼地税函20192992019299号号）规定：）规定：“中华人民共中华人民共和国房产税暂行条例和国房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。规定，房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的，承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。”（四）
22、经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 2 2、转租房屋的房产税处理、转租房屋的房产税处理 但要注意地方的税收法律规定：但要注意地方的税收法律规定：（2 2）不缴纳房产税的地方。）不缴纳房产税的地方。大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知税有关问题的通知（大地税函大地税函20191492019149号号）第三条规）第三条规定：定：“对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。税。”江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房产江苏省地方税务局关于重新明确转租房产有关房
23、产税政策问题的通知税政策问题的通知（苏地税发苏地税发20191352019135号号）的规定：）的规定：“经研究，苏地税发经研究，苏地税发20190872019087号第一条第号第一条第(四四)款款“对转对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税产税”的规定停止执行。的规定停止执行。对转租房产取得的收入，仍按原对转租房产取得的收入，仍按原规定缴纳有关地方税收。规定缴纳有关地方税收。”（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 2 2、转租房屋的房产税处理、转租房屋的房产税处理 但要注意地方的税收法律规定：但
24、要注意地方的税收法律规定：（2 2）不缴纳房产税的地方。）不缴纳房产税的地方。江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税江西省地方税务局关于对转租房屋收入不征房产税的通知的通知（赣地税发赣地税发201995201995号号）规定：）规定：“房产税由产权房产税由产权所有人缴纳，所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。取得的收入不征房产税。”湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知房产税的通知（鄂地税发鄂地税发201997201997号号）的规定：）的规定：“房产房产
25、税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：从收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：从发文之日（发文之日（20192019年年5 5月月6 6日）日）起对转租行为不再征收房产起对转租行为
26、不再征收房产税。税。”（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 3 3、转租房屋的营业税处理、转租房屋的营业税处理 国家税务总局关于营业税若干问题的通知国家税务总局关于营业税若干问题的通知（国税发国税发201976201976）号文件规定）号文件规定：“单位和个人单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按为也属于租赁行为，应按服务业服务业税目中税目中租租赁业赁业项目征收营业税项目征收营业税”。根据根据中华人民共和中华人民共和国营业税暂行条例国营业税暂行条例的规定，纳税人提供应税劳的规定，纳税人提供
27、应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，而和价外费用，而“租赁业租赁业”目前并未规定计税营目前并未规定计税营业额的扣除项目，因此转租房屋收取的租金，应业额的扣除项目，因此转租房屋收取的租金，应全额计算缴纳营业税。全额计算缴纳营业税。（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 4 4、转租房屋的税收筹划、转租房屋的税收筹划 减少纳税环节是房屋转租业务纳税筹划的基本方法之一，减少纳税环节是房屋转租业务纳税筹划的基本方法之一，要使房屋转租的税负降低，最好的办法是把房屋转租的合要使房屋转租的税负降低，最好的办法是把房屋
28、转租的合同变成房屋代租合同，即转租者提供代理原房屋出租者找同变成房屋代租合同，即转租者提供代理原房屋出租者找到新的房屋承租者的中介服务，而提供中介服务是既不影到新的房屋承租者的中介服务，而提供中介服务是既不影响收入实现，又能减少纳税环节的有效手段。如果是个人响收入实现，又能减少纳税环节的有效手段。如果是个人发生转租房屋行为，则承租人或转租人必须与发生转租房屋行为，则承租人或转租人必须与出租方签定出租方签定房屋租赁合同并到房屋所在地的地税局开具租赁发票给房屋租赁合同并到房屋所在地的地税局开具租赁发票给承承租人或转租人，否则租人或转租人，否则在计算个人所得税时，不得在计算个人所得税时，不得从该项转
29、从该项转租收入中扣除支付出租人的租金租收入中扣除支付出租人的租金。案例分析案例分析1 1 20192019年年1 1月，王明与通达公司签订了一份财产租赁合同，月，王明与通达公司签订了一份财产租赁合同，通达公司将办公楼的三、四层租赁给王明经营酒店，租赁通达公司将办公楼的三、四层租赁给王明经营酒店，租赁期为期为5 5年，王明每月支付租赁费年，王明每月支付租赁费2000020000元（元（没有开具租赁发没有开具租赁发票）。票）。到到20192019年年1212月底，王明感到力不从心，将酒店后月底，王明感到力不从心，将酒店后3 3年的经营权转租给李兰，每月向李兰收取租金年的经营权转租给李兰，每月向李兰
30、收取租金2200022000元。元。但是，让王明难以接受的事情发生了，但是，让王明难以接受的事情发生了，20192019年年2 2月，税务月，税务机关检查过后，要求其补缴以下税费（城建税适用税率为机关检查过后，要求其补缴以下税费（城建税适用税率为7 7，教育费附加率为，教育费附加率为3 3，不考虑其他费用）：每月应缴，不考虑其他费用）：每月应缴“服务业服务业租赁业租赁业”营业税营业税22000220005 511001100（元）每月（元）每月应缴城建税、教育费附加应缴城建税、教育费附加11001100（7 73 3）110110（元）。（元）。每月应缴财产租赁所得个人所得税（每月应缴财产租赁
31、所得个人所得税（220002200011001100110110）（1 12020）20203326.403326.40（元）（元）案例分析案例分析1 1 以上每月应缴税费合计为以上每月应缴税费合计为4536.404536.40元，元，1 1到到2 2月份累计应补缴月份累计应补缴9072.809072.80元，税务机关按规元，税务机关按规定向王明下达了补税并加收滞纳金的处理定向王明下达了补税并加收滞纳金的处理决定。按上述方法计税，王明每月将发生决定。按上述方法计税，王明每月将发生亏损亏损2536.402536.40元，元，3 3年下来累计亏损达年下来累计亏损达91310.4091310.40元
32、。王明对此想不通元。王明对此想不通：“我每月我每月的净收益只有的净收益只有20002000元，为什么营业税和个元，为什么营业税和个人所得税要按照人所得税要按照2200022000元全额计征呢？元全额计征呢？”案例分析案例分析1 1 分析分析 首先，首先，国家税务总局关于营业税若干问题的国家税务总局关于营业税若干问题的通知通知（国税发国税发201976201976）号文件规定）号文件规定：“单位单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按人的行为也属于租赁行为，应按服务业服务业税目税目中中租赁业租赁业项目征收营业税项目征收营
33、业税”。根据根据中华人中华人民共和国营业税暂行条例民共和国营业税暂行条例的规定，纳税人提供的规定，纳税人提供应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全应税劳务应纳营业税的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用，而部价款和价外费用，而“租赁业租赁业”目前并未规定目前并未规定计税营业额的扣除项目，因此王明向李兰收取的计税营业额的扣除项目，因此王明向李兰收取的租金，应全额计算缴纳营业税。租金，应全额计算缴纳营业税。案例分析案例分析1 1 分析分析 再次，进行以下筹划方案：再次，进行以下筹划方案：先终止与通达公司和李兰的房产租赁合先终止与通达公司和李兰的房产租赁合同，然后以中介人的身份，让李兰与通达同
34、，然后以中介人的身份，让李兰与通达公司签订租赁期为公司签订租赁期为3434个月的房产租赁合同，个月的房产租赁合同，由李兰每月向通达公司支付租赁费由李兰每月向通达公司支付租赁费2000020000元，元，同时每月支付王明中介费同时每月支付王明中介费20002000元（或适当元（或适当调低）。按此方案计算，调低）。按此方案计算，王明的税费负担王明的税费负担如下：每月应缴如下：每月应缴“服务业服务业代理业代理业”营业营业税税200020005 5100100（元）（元）案例分析案例分析1 1 分析分析 再次，进行以下筹划方案：再次，进行以下筹划方案：每月应缴城建税、教育费附加每月应缴城建税、教育费附
35、加100100（7 73 3）1010（元）每月应缴劳务报酬所得个人所得（元）每月应缴劳务报酬所得个人所得税（税（20002000800800）2020240240（元）。（元）。以上每月以上每月应缴税费合计为应缴税费合计为350350元，比筹划前每月节税元，比筹划前每月节税4186.404186.40元，元，3434个月将累计节税个月将累计节税142337.60142337.60元元，而，而通达公司与李兰的权利义务基本上没有受到影响。通达公司与李兰的权利义务基本上没有受到影响。20192019年年3 3月，王明实施上述方案后，达到了预期的月，王明实施上述方案后，达到了预期的效果。效果。（四）
36、经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 5 5、售后返租售后返租”的税收筹划的税收筹划 所谓所谓“售后返租售后返租”，就是房地产开发商在就是房地产开发商在销售商品房给购房者时，同时与购房者签销售商品房给购房者时，同时与购房者签订该房的租赁合同。订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承租赁合同中开发商承诺在购房后几年内，给予购房者固定租金，诺在购房后几年内，给予购房者固定租金，所购房屋由开发商统一经营。所购房屋由开发商统一经营。开发商一般开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司，进行商业经营。开发商收取租金后，司，进行商业经营。开发商收
37、取租金后，再按合同约定的租金支付给购房者。再按合同约定的租金支付给购房者。（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 5 5、售后返租售后返租”的税收筹划的税收筹划 商品房销售管理办法商品房销售管理办法(建设部令第建设部令第8888号号)中第十中第十一条规定，一条规定，房地产开发企业房地产开发企业不得不得采取售后包租或采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然虽然有些房地产商说，有些房地产商说，“售后返租售后返租”销售的是已竣工销售的是已竣工商品房，与客户签订的是商品房，与客户签订的是利润分配协议书利润分配协议书，没有违
38、规。但是现在开发商售房是以期房买卖为没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的，这就意味着这种售房方式存在着一定的法主的，这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险；律风险；二是购房者收到开发商返还的租金与开二是购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况，情况，即对以上两个环节的租金都要缴纳营业即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。税。（四）经营租赁房屋转租的税务管理（四）经营租赁房屋转租的税务管理 5 5、售后返租售后返租”的税收筹划的税收筹划 开发商成立一家物业管理公司。各购房者在开发商成立一家物业管理公司。各
39、购房者在购房时，由物业公司与购房者另外签订委托代理购房时，由物业公司与购房者另外签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。依据是租房合同。依据是财政部国家税务总局关于营财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知业税若干政策问题的通知（财税财税20192019第第016016号号）第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租
40、金的价款后的余额为营业额。金的价款后的余额为营业额。因此，对于物业管因此，对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。案例分析案例分析2 北京市某房地产公司拟开发一栋商业北京市某房地产公司拟开发一栋商业大楼，按工程进度大约在大楼，按工程进度大约在20192019年年1212月完工，月完工，公司经过广泛的市场调查与分析，准备采公司经过广泛的市场调查与分析，准备采取售后返租的形式销售。取售后返租的形式销售。开发商承诺，购开发商承诺，购房者买房后，自买房后房者买房
41、后，自买房后5 5年内每年可以得到年内每年可以得到房款房款7 7的租金。的租金。开发商再将所售出的大楼，开发商再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为开发商每年付购房者的租金为650650万元，开万元，开发商每年收到某商业集团付给的租金为发商每年收到某商业集团付给的租金为700700万元。万元。案例分析案例分析2涉税分析：涉税分析：此项售后返租业务产生的税费此项售后返租业务产生的税费(印花税略不计印花税略不计)为：开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为为：开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为3535万元万元(700(70
42、05 5)，城建税及教育费附加分别为，城建税及教育费附加分别为3 35 5万元，合计开发商收到的租金所产生的税金万元，合计开发商收到的租金所产生的税金为为38385050万元。万元。而开发商付给购房者的租金而开发商付给购房者的租金650650万万元，也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、元，也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、域建税及教育费附加域建税及教育费附加(或由购房者自行缴纳或由购房者自行缴纳)。其。其中，中，每年缴纳营业税为每年缴纳营业税为32325 5万元，城建税及教育万元，城建税及教育费附加合计为费附加合计为3 32525万元，缴纳的房产税为万元，缴纳的房产税为7878万元万
43、元(650(6501212)。案例分析案例分析2涉税分析：涉税分析：这种销售形式存在着重复纳税的情况，即开发这种销售形式存在着重复纳税的情况，即开发商和购房者在收到租金时，都要缴纳营业税。根商和购房者在收到租金时，都要缴纳营业税。根据据中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例规定：在规定：在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。根据国家税务总局税义务人。根据国家税务总局关于营业税若干关于营业税若干问题的通知问题的通知(国税发国税发20197
44、6201976号号)规定：规定：单位和单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也是属于租赁行为，应按照的行为也是属于租赁行为，应按照“服务业服务业”税税目中的目中的“租赁业租赁业”项目征收营业税。项目征收营业税。案例分析案例分析2涉税分析：涉税分析：开发商成立一家物业管理公司。各购房者在开发商成立一家物业管理公司。各购房者在购房时，由物业公司与购房者另外签订委托代理购房时，由物业公司与购房者另外签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。租房合同。这样处理，可这样处理，可将收取
45、的将收取的700700万元租金分解为代万元租金分解为代收的租金收的租金650650万元和代理手续费万元和代理手续费5050万元，万元，物业公司物业公司可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税，则城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税，则物业公司仅需要物业公司仅需要5050万元缴纳相应的营业税万元缴纳相应的营业税2 25 5万万元，城建税及教育费附加元，城建税及教育费附加0 02525万元，合计由此产万元，合计由此产生的税金为生的税金为2 27575万元，万元，比由开发商与购房者直接比由开发商与购房者直接签订租赁合
46、同节省税金签订租赁合同节省税金35357575万元万元。（五）临时建筑物租赁的税务管理（五）临时建筑物租赁的税务管理 1 1、临时建筑物租赁需要防范的法律风险、临时建筑物租赁需要防范的法律风险 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释件具体应用法律若干问题的解释第三条第三条：“出出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法但一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人
47、民法院应当认定有效。应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。定延长使用期限内的租赁期间有效。”（五）临时建筑物租赁的税务管理（五）临时建筑物租赁的税务管理 1 1、临时建筑物租赁需要防范的法律风险、临时建筑物租赁需要防范的法律风险 依据依据中华人民共和国城市产地产管理法中华人民共和国城市产地产管理法第五十二条规定及第五十二条规定及9595年建设部年建设部城市房屋城市房
48、屋租赁管理办法租赁管理办法第六条之规定，第六条之规定，未依法取未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。（五）临时建筑物租赁的税务管理（五）临时建筑物租赁的税务管理 2 2、临时建筑物的承租人在拆迁补偿中的地位、临时建筑物的承租人在拆迁补偿中的地位 根据我国根据我国土地管理法土地管理法第五十七条的规定，在第五十七条的规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土土地的，在城市规划行政主管部门同意
49、后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。据此，般不超过二年。据此，在拆迁中遇有临时用地上在拆迁中遇有临时用地上的建筑物的拆迁补偿主体应分以下几种情况来界的建筑物的拆迁补偿主体应分以下几种情况来界定：定：（五）临时建筑物租赁的税务管理（五）临时建筑物租赁的税务管理 2 2、临时建筑物的承租人在拆迁补偿中的地位、临时建筑物的承租人在拆迁补偿中的地位 （1 1）对在批准使用期限内的临时用地上的建）对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物的拆迁补偿法律关系
50、中，承租人是拆迁补偿筑物的拆迁补偿法律关系中，承租人是拆迁补偿利害关系人的地位，即可以获得拆迁补偿。利害关系人的地位，即可以获得拆迁补偿。（2 2）对超过批准使用期限内的临时用地上的）对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，超过使用期限后就应认定为非法建筑，建筑物，超过使用期限后就应认定为非法建筑，不受法律保护。因此，承租该临时建筑的人不具不受法律保护。因此，承租该临时建筑的人不具备拆迁补偿利害关系人的地位，不是接受拆迁补备拆迁补偿利害关系人的地位，不是接受拆迁补偿的主体，偿的主体，即不可以获得拆迁补偿。即不可以获得拆迁补偿。（五）临时建筑物租赁的税务管理（五）临时建筑物租赁的税务管理 2
