1、物业发展建议2 2亲情三代居亲情三代居户型建议户型建议亲情两代居、子母房户型亲情两代居、子母房户型设计，即可解决小户型需求、设计，即可解决小户型需求、又可解决大户型需求客户。又可解决大户型需求客户。物业发展建议2 2户型建议户型建议从整个新余市场的成交情况来看，市场成交仍以改善型住房需求、中大套型为主！如右图新余市畅销户型情况，120-144平米户型占到56%，90-120平米户型占到24%。结合本次市场走访在售楼盘户型情况，建议本项目户型仍以110-120平米三房户型为主。【本项目户型配比建议】物业发展建议2 2低碳技术运用建议低碳技术运用建议外墙保温措施外墙保温措施 挤塑聚苯挤塑聚苯板保温
2、板板保温板构构外墙采用挤塑聚苯板保温措施外墙采用挤塑聚苯板保温措施6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100投射热传输损失40太阳能量100透射太阳能65室外环境室内环境断桥铝合金窗框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线)起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理世界顶级德国 SCHCO（旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层Low-E玻璃
3、断桥铝合金窗框，断桥铝合金窗框，LOW-ELOW-E玻璃玻璃物业发展建议2 2低碳技术运用建议低碳技术运用建议物业发展建议2 2低碳技术运用建议低碳技术运用建议太阳能与建筑一体化运用太阳能与建筑一体化运用以太阳能为热源，以超导地暖为散热体，其工作原理是太阳能集热装置把超导介质加热，低温(只需30即可)传递热能到室内地面下铺设的管道，采暖通过管道内介质循环将地面加热到一定温度，再由地面均匀地向室内辐射热量，同时在冷热空气的比重差作用下，产生了空气的自然对流现象，从而创造出具有理想温度分布的室内热微气候，使室内环境达到人体感官最舒适的状态。太太阳阳能能超超导导地地热热采采暖暖物业发展建议2 2低碳
4、技术运用建议低碳技术运用建议太阳能与建筑一体化运用太阳能与建筑一体化运用新型太阳能超导地热采暖系统。由于是房间地面地温辐射，所以对系统温度的要求十分低，20分钟即可将整个房间加热到 20以上（温度可自控），节省能源，使用寿命可长达50年，没有任何污染。不仅适用于冬季供暖，而且采暖期前后一年四季皆可供暖。还能同时满足厨房、浴室、卫生间等多处热水需求，真正实现热 水、洗浴、供暖三位一体。采暖方式采暖方式：地板辐地板辐射采暖射采暖 物业发展建议2 2低碳技术运用建议低碳技术运用建议地板辐射采暖是以温度不高于 60 的热水，在埋置于地板下的盘管系统内循环流动，加热整个地板，通过地面均匀地向室内辐射散热
5、的一种供暖方式。采暖方式采暖方式：地板辐地板辐射采暖射采暖 物业发展建议2 2低碳技术运用建议低碳技术运用建议报告整体框架报告整体框架定位篇定位篇营销篇营销篇背景篇背景篇国家宏观调整政策研究国家宏观调整政策研究新余宏观经济背景研究新余宏观经济背景研究新余楼市现状竞争态势新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析区域竞争楼盘个案分析项目地块及四至研究项目地块及四至研究项目项目SWOTSWOT战略分析战略分析项目未来取位确定项目未来取位确定项目界定及目标分析项目界定及目标分析市场价值研判市场价值研判项目总体定位项目总体定位项目形象定位项目形象定位项目客户定位项目客户定位项目价格定位项目价格定位物业发
6、展建议物业发展建议营销总体思路营销总体思路项目分期建议项目分期建议项目启动策略项目启动策略营销时间节点建议营销时间节点建议营销推广媒体策略营销推广媒体策略阶段性营销策略阶段性营销策略VIVI形象展示形象展示项目启动策略 营销时间节点建议营销推广策略营营销销篇篇项目分期建议营销总体思路阶段性营销推广项目VI形象展示营销整体策略阶段营销策略u现阶段项目形象未落地现阶段项目形象未落地,基本没有市场认知基本没有市场认知u仰天岗生态森林资源，为项目最大可利用自然景观资源仰天岗生态森林资源，为项目最大可利用自然景观资源u仰天岗区域位置较为偏僻，非成熟板块，周边配套稀缺仰天岗区域位置较为偏僻，非成熟板块，周
7、边配套稀缺u区域周边在售及将售楼盘较多且档次参差不齐，分流及影响项目形象区域周边在售及将售楼盘较多且档次参差不齐，分流及影响项目形象u一其启动区全为高层产品，与北湖片区全高层产品同质，在综合配套资源一其启动区全为高层产品，与北湖片区全高层产品同质，在综合配套资源严重缺乏的情况下，将面临惨烈竞争严重缺乏的情况下，将面临惨烈竞争我们怎么做？我们怎么做？营销整体策略3 3营销总体思路营销总体思路必须面对的客观现状必须面对的客观现状:营销整体策略3 3营销总体思路营销总体思路以以项目产品项目产品为标杆，为标杆，综合低碳技术的运用，将建筑与低碳科技综合低碳技术的运用，将建筑与低碳科技合为一体，打造真正的
8、低碳氧生住宅合为一体，打造真正的低碳氧生住宅 项目一期入市时，打造核心展示区及样板产品展示区，体验项项目一期入市时，打造核心展示区及样板产品展示区，体验项目生态大盘的气势，树立顶端项目形象。目生态大盘的气势，树立顶端项目形象。高站位：低碳住宅高站位：低碳住宅强展示：生态大盘强展示：生态大盘通过强势取势的启动区策略，一举奠定项目城北仰天岗生态城市综合通过强势取势的启动区策略，一举奠定项目城北仰天岗生态城市综合体、低碳氧生住宅地位，形成核心竞争力：体、低碳氧生住宅地位，形成核心竞争力：主打体验营销，通过高占位、强展示树立项目生态大盘、主打体验营销，通过高占位、强展示树立项目生态大盘、低碳氧生住宅高
9、端形象。低碳氧生住宅高端形象。营销整体策略3 3总体营销策略总体营销策略样板房开放鉴赏活动寻找？新余最宜人居环境实景板块展示区现场体验活动在确定主打体验营销的同时，通过有节奏的营销活动安排，在确定主打体验营销的同时，通过有节奏的营销活动安排，实现项目去化的目的。实现项目去化的目的。现场体验中心炫耀开放一期VIP卡认筹活动一期VIP解筹及开盘活动营销整体策略3 3总体营销策略总体营销策略项目产品推介会分期规模的确定必须充分考虑市场实现度分期规模的确定必须充分考虑市场实现度项目整体规模巨大，各物业市场实现度均被看好；新余高层产品从推售来看，小幅快走为上；分期规模和次序必须符合项目展示与营销的需要分
10、期规模和次序必须符合项目展示与营销的需要需要考虑同期各物业的相互影响以降低市场风险；需要考虑适当地控制推售节奏利于制造项目溢价；启动区的选择必须充分考虑现场展示体验的效果；分期次序的确定受到项目周边条件的制约分期次序的确定受到项目周边条件的制约启动区受到项目周边道路交通及公交等的制约；启动区将重点考虑与城北城市配套相连便捷区域。启动区尽可能设置于启动区尽可能设置于昭示性好的区域昭示性好的区域启动区需标杆物业提启动区需标杆物业提升项目整体形象升项目整体形象高价值物业适量推迟高价值物业适量推迟销售增加溢价销售增加溢价项目各期尽可能包括项目各期尽可能包括各种产品户型各种产品户型后期项目与后期项目与
11、前期推售前期推售项目考虑相互的影响项目考虑相互的影响干扰干扰项目分期充分考虑客户目标、市场实现度、营销可行性及项目分期充分考虑客户目标、市场实现度、营销可行性及项目未来发展空间项目未来发展空间营销整体策略3 3项目分期项目分期综合体商业综合体商业综合体商业综合体商业高层物业高层物业营销整体策略3 3项目分期项目分期联排等联排等低密度物业低密度物业营销整体策略3 3整体分期整体分期项目一期项目二期项目三期一期启动区一期现场实景展示区现场售楼部营销整体策略3 3启动策略启动策略通过活动举办通过活动举办“寻找？新余最好的空气！寻找？新余最好的空气！”由电视全程追踪活动，由权威部门，对新余由电视全程追
12、踪活动，由权威部门，对新余片区空气质量进行检测，寻找出片区空气质量进行检测，寻找出“新余最宜人居区域新余最宜人居区域”，并进行授牌仪式。，并进行授牌仪式。通过项目现场实景及低碳科技的展示，增强目标客户对本项目的体验感受，争取目标客户通过项目现场实景及低碳科技的展示，增强目标客户对本项目的体验感受，争取目标客户对本项目的认同感。对本项目的认同感。寻找？新余最好的空气！寻找？新余最好的空气！现场体验中心及实景展示现场体验中心及实景展示策略策略1 1：电视录制专栏节目：电视录制专栏节目“寻找？新余最好的空气！寻找？新余最好的空气！”配合由权威部门，配合由权威部门，对新余各片区空气质量进行现场检测，最
13、终项目在新余城市中的最宜居形象。对新余各片区空气质量进行现场检测，最终项目在新余城市中的最宜居形象。策略策略2 2：现场启动区，率先进行实景现场展示区的打造，通过现场实景与体：现场启动区，率先进行实景现场展示区的打造，通过现场实景与体验中心的包装，最终开启目标客户对本项目的倾目心扉。验中心的包装，最终开启目标客户对本项目的倾目心扉。项目启动策略 营销时间节点建议营销推广策略营营销销篇篇项目分期建议营销总体思路阶段性营销推广项目VI形象展示营销整体策略阶段营销策略形象挂帅形象挂帅整体品牌形象的宣传，旨在迅速树立并维系项目的入市整体品牌形象，明确项目整体品牌形象的宣传，旨在迅速树立并维系项目的入市
14、整体品牌形象，明确项目定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项目进入销售阶段做铺垫。定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项目进入销售阶段做铺垫。软性铺路软性铺路通过前期通过前期由电视台由电视台“寻找？新余最好空气寻找？新余最好空气”专题栏目软性炒作专题栏目软性炒作，来不断强化客户，来不断强化客户对于项目及片区的认同及向往。对于项目及片区的认同及向往。硬广强攻硬广强攻硬广一方面塑造项目形象，一方面发布销售信息，配合软文炒作，相互支撑，相硬广一方面塑造项目形象，一方面发布销售信息，配合软文炒作，相互支撑，相互强化，达到最大的广告效果。互强化，达到最大的广告效果。推广主线：形象挂帅，软性铺路，硬广强攻推广主线
15、：形象挂帅，软性铺路，硬广强攻阶段营销策略3 3营销推广策略营销推广策略户外抢占阵地步步为营户外抢占阵地步步为营户外广告主要户外广告主要以高炮、道旗、工地围墙等形式以高炮、道旗、工地围墙等形式，以项目基地为据点，以广告为阵地，以项目基地为据点，以广告为阵地，形成点、面、线的远程辐射，大纵深的吸引客户，保证信息达到率。形成点、面、线的远程辐射，大纵深的吸引客户，保证信息达到率。大众媒体远程轰炸大众媒体远程轰炸大众媒体主要以平面和网络两种形式，平面媒体主要以大众媒体主要以平面和网络两种形式，平面媒体主要以新余日报、每日新余及新余新余日报、每日新余及新余电视台为主，电视台为主，网络媒体主要以网络媒体
16、主要以中国新余网、新余信息港等为主中国新余网、新余信息港等为主，通过上述大众媒体，通过上述大众媒体进行全市范围的广告传播，与户外宣传有机结合。进行全市范围的广告传播，与户外宣传有机结合。媒体选择：户外抢占阵地步步为营，大众媒体远程轰炸媒体选择：户外抢占阵地步步为营，大众媒体远程轰炸阶段营销策略3 3营销推广策略营销推广策略面市时机面市时机4-5月份项目正式面市，主题为形象展示，主要以中心城区、城北、城南、青原区四个中心位广告户外为主。全面铺开全面铺开5-6月份售楼处进场，现场体验中心正式对外开放，媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全部发布，客户积累正式开始。售楼部开放前可印制本案代表
17、性的小饰品连同手提袋一起予以派发。5月底项目周边干道沿线道旗、高炮等全面启动，其他各种媒体加大投放力度频繁出击频繁出击户外等长效媒体全程贯穿，在强销期予以强化；网络媒体即时更新项目进度；6月份起大众平面媒体保持每周一次的投放频度。推广节奏：高调面市，频繁出击，重点轰炸推广节奏：高调面市，频繁出击，重点轰炸阶段营销策略3 3营销推广策略营销推广策略前期造势前期造势3-4月份联合新余电视台制作专题栏目“寻找？新余最好空气！”为项目入市铺垫造势。阶段营销策略3 3营销售时间节点建议营销售时间节点建议p结合本项目工程进度情况，作出如下营销节点建议:010203040506070809101112p1月
18、前期项目沟通（项目发展策略报告）p2月前期准备（项目定位营销报告）p3月方案确定（方案确定、前期项目造势入市准备）p4月入市准备（体验中心装修、户外形象确立、销售物料到位）p5月正式入市（体验中心开放，立体推广宣传铺开）p6月客户认筹（VIP卡认筹活动、产品推介会）p7月-8月客户积累（七夕相亲会）p一期启动区解筹p入市准备期p形象导入期 p客户积累期 p正式入市p客户积累期p客户认筹期p持续积累期p一期第一批房源开盘p后续房源开盘以5月份中下旬体验中心开放，10月份一期首批房源开盘为时间点。p10-11月后续房源开盘阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略形象导入期客户积累期开盘热销期持续
19、热销期p阶段时间：2010年3月4月份p阶段目的：前期造势，为项目的形象导入做前期铺垫，完成项目区域形象的树立，让客户认知本项目的生态属性p 阶段工作内容：电视专题栏目“寻找，新余最好的空气”售楼处选址及装修设计包装 项目形象包装：户外及围墙形象包装展示项目基本形象 销售物料落实准备：楼书、折页、单页、沙盘及分户模型的制作p营销活动安排：“寻找，新余最好的空气寻找，新余最好的空气”电视专题栏目p推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市同一个生态梦想，创一座低碳城市阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略p活动主题：“寻找？新余最好的空气！寻找？新余最好的空气！”电视专题栏目电视专题栏目 p活
20、动时间：2010年3月-4月p举办单位：新余电视台、新余仰天岗新区管委会、云南盛世同创p活动目的：以寻找新余最好空气为契机，由权威部门专家对新余市各区空气质量进行检测，电视台设专题栏目进行全程直播。形象导入期形象导入期阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略形象宣传包装形象宣传包装名片、工作牌信封、信纸便笺纸饮用水杯档案袋手提资料袋置业计划单办公事务系统形象导入期客户积累期开盘热销期持续热销期阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略为配合项目销售，接送到访客户，暂设看楼专车一部，并根据总体项目形象风格进行设计包装，达到流动宣传作用楼书折页户型手册项目CD宣传片海报促销礼品p阶段时间：201
21、0年5-6月份p阶段目的：项目正式入市，体验中心正式开放及媒体宣传全面铺开，吸引潜在目标客户上访，积累意向客户p营销活动安排：一期启动区一期启动区实景样板展示区对外开放实景样板展示区对外开放 现场体验中心开放典礼现场体验中心开放典礼p 阶段工作内容：项目体验中心开放 立体推广宣传铺开：短信、电视、报纸硬广及软文诉求p推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市同一个生态梦想，创一座低碳城市形象导入期客户积累期开盘热销期持续热销期阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略p活动主题：现场现场体验中心对外开放仪式体验中心对外开放仪式 由政府部门授牌由政府部门授牌“低碳建筑建设金牌试点单位低碳建筑建设金
22、牌试点单位”“新余最宜人居环境新余最宜人居环境”p活动时间：2010年5月p活动地点：现场体验中心p活动目的：通过现场体验中心的正式开放及现场实景展示区的开放体验，增强目标客户对项目的认同感；由政府相关部门进行授牌，增加项目含金量。形象导入期形象导入期阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略形象导入期形象导入期由政府部门授牌由政府部门授牌“金牌建设试点单位金牌建设试点单位”结合前期电视专题栏目结合前期电视专题栏目“寻找，新余最寻找，新余最好的空气？好的空气？”最终揭晓，最终揭晓，由相关部门授由相关部门授牌牌“新余市最宜人居环境新余市最宜人居环境”阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略p阶
23、段时间：2010年7-8月p阶段目的：形象包装及媒体宣传全面铺开，吸引潜在目标客户上访，积累意向客户p营销活动安排：一期启动区VIP卡认筹及产品推介会 p 阶段工作内容：项目客户VIP卡认筹活动暨产品推介会 立体宣传：短信、电视、报纸硬广及软文诉求，户外及工地现场形象包装p推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市同一个生态梦想，创一座低碳城市形象导入期客户积累期开盘准备期开盘热销期阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略项目产品推介会项目产品推介会暨暨VIP卡认筹卡认筹32p阶段时间：2010年9月-10月p阶段目的：释放前期积累意向客户，迅速实现销售p 阶段工作内容：项目开盘工作准备 中秋晚会工作准备 开盘前立体宣传：短信、电视、报纸硬广及软文诉求，户外及工地现场形象包装形象导入期客户积累期开盘准备期开盘热销期阶段营销策略3 3阶段营销策略阶段营销策略p营销活动安排：中秋晚会及一期启动区开盘 p推广主题：同一个生态梦想，创一座低碳城市同一个生态梦想，创一座低碳城市项目启动策略 营销时间节点建议营销推广策略营营销销篇篇项目分期建议营销总体思路阶段性营销推广项目VI形象展示营销整体策略阶段营销策略项目VI形象展示方案一项目VI形象展示方案二项目VI形象展示方案三项目VI形象展示方案四
