1、2016 一、成本管理体系的建立：1、成本管理的规律2、成本管理的价值3、成本管理体系的核心4、与标杆企业的管理对标二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些?(知识点+案例)2、限额设计如何实现？（三步曲+指标建议）3、如何破解品质与成本的矛盾（关键点+指引+案例）课堂记名作业：课堂记名作业：1、你来定义什、你来定义什么是么是“成本管理成本管理”2、你的岗位与、你的岗位与成本管理有什么成本管理有什么关系？关系？课后作业：课后作业：公司搭建成本管理体系中你的责公司搭建成本管理体系中你的责任和价值如何体现（个人）任和价值如何体现（个人）决策阶段设计阶段实施阶段运营与
2、维护阶段成本时间前期策划管理建设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划 向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期成本管理1 12 2100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段项目进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。5合同管理 变更签证管理合同结算管理合约管理阶段预决算管理
3、阶段目标成本体系阶段工程预算管理动态成本管理项目决算管理成本优化管理阶段目标成本管理合约规划管理限额设计管理责任成本管理 成本后评估管理 成本对标管理产品经济性管理无效成本管理成本适配管理 D级：过程管理C级：闭环管理B级：目标管理A级：价值管理点线面体及时完成成本核算1实现成本控制，不超预算目标2实现成本价值3企业战略目标企业战略目标企业内部管理企业内部管理财务目标运营目标发展目标制度流程信息系统绩效考核成本管理成本管理全面预算年度利润项目盈利资金计划成本控制目标成本控制目标成本动态成本动态/结果结果计划体系建立计划体系跟踪成本计划成本计划 形成形成/落落实实项目储备客户忠诚战略合作核心价值
4、成本策划能力成本策划能力成本合理投入成本合理投入制度规范作业流程效率效益专业集成成本制度流程成本制度流程成本接轨专业成本接轨专业成本软件成本软件 信息接轨信息接轨成本责任落实成本责任落实过程考核问责过程考核问责全面IT化管理专业软件系统关键绩效全面考核指标体系导向/落地财务财务/成本如何接轨成本如何接轨财务如何监管成本财务如何监管成本成本管理如何落实到运营中？成本管理如何落实到运营中？运营体系如何监控成本？运营体系如何监控成本？成本如何支撑企业发展成本如何支撑企业发展如何衡量成本管理结果如何衡量成本管理结果如何建立合理有效如何建立合理有效的成本管控体系的成本管控体系成本管理如何成本管理如何ER
5、PERP成本如何过程考核成本如何过程考核业务考核与成本考核接轨业务考核与成本考核接轨价格优势项目“投入-产出-利润”企业价值体现白银时代白银时代怎么办？怎么办？8预控预控预测预测 全价值链全价值链成本管理成本管理预知预知设定成本控制目标联动设计成本限额预知动态成本信息预知成本发生额、结算额建立专业成本数据库联动产品标准化体系9哪些启发？项目拓展项目策划方案设计招标采购销售交付项目成本项目周期 70%-80%20-30%扩初及施工图设计工程施工目标成本曲线（预设）维护 目标成本线成本形成线成本发生曲线（预知）成本控制线成本发生线（+/-3%）成本形成曲线（预控）目标成本控制线（预设）动态成本控制
6、线（预判）分析与纠偏分析与纠偏动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标设立目标成本成本基于利润目标基于利润目标利润目标的监督与实现利润目标的监督与实现支撑支撑控制控制 设计限额 图纸优化 部品适配 技术优化“盈利-成本”测算“盈利-成本”动态监控 盈利结果实现 标底 招标控制价 商务谈判 合约执行 预算 清单 计量 计价 核价 结算 审算（审计）成本优化盈利结果采购合约造价管理项目的成本管理干什么?项目项目策划策划设计设计管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项目拓展拓展成本体现!决策!目标的建立目标的建立目标的动态实现
7、目标的动态实现贯穿价值链全过程的”价值-成本”管理项目全生命周期的”盈利-成本”监控目标成本管理体系的体现目标成本管理体系的体现：目标成本可研版目标成本策划版目标成本方案版目标成本扩初版目标成本施工图版成本规划优化、实现规划标杆企业如何管理成本：万科版n 公司制定了包括公司房地产开发企业成本核算指导、公司目标成本管理实施细则等在内的成本管理制度;n 使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。n 项目确定后，子公司按总部统一要求编制项目目标成本（成本计划），经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行，同时录入成本管理系统。n 项目开发过程中，已发生成本由专人负责及时
8、录入成本软件，同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测，并在必要时进行调整，从而对项目成本形成动态跟踪管理。n 子公司财务管理部门负责项目动态成本中的非合同费用录入。此外，通过定期的成本清查工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。万科模式核心分析万科项目目标成本分析标杆企业如何管理成本：万科版产品成本弹性适配 刚性/弹性分析 品质适配 灵活应对市场变化产品/部品/工艺标准化 部品清单 技术标准统一 工厂化：工艺标准化集中/战略采购 材料部品集中性采购 战略合作伙伴 采购与供应商管理万科成本管理几个突出优势标杆企业如何管理
9、成本：万科版Step 1土地投资论证阶段项目启动阶段项目方案设计阶段项目初步设计阶段Step 2Step 3Step 4龙湖模式：目标形成龙湖模式：目标形成目标成目标成本土地版本土地版目标成目标成本启动版本启动版目标成目标成本方案版本方案版目标成目标成本执行版本执行版标杆企业如何管理成本：龙湖版Step 1工程实施阶段工程实施阶段项目竣工阶段项目结算阶段Step 2Step 3Step 4龙湖模式：目标实现龙湖模式：目标实现目标分目标分解与合约解与合约规划规划动态成本动态成本回顾回顾项目竣项目竣工成本工成本项目成项目成本后评估本后评估标杆企业如何管理成本：龙湖版项目合约规划分析标杆企业如何管理
10、成本：万科版u动态成本管理u变更签证控制u如何建立目标u如何下达目标目标建立目标控制目标实现目标建立在二三u审批流u考核万达模式：万达模式：商业地产开发标准化标杆企业如何管理成本：万达版标杆企业如何管理成本：绿地版地标!超高!多样化!规模化!产业化!速度!管理需要系统化管理需要适配化管理需要常态化标杆企业的管理真的有秘诀吗？房地产开发项目成本管理要点提炼房地产开发项目成本管理要点提炼房地产企业成本管理要点策划与设计阶段采购与实施阶段动态盈利监控策划阶段成本估算如何靠谱策划阶段成本估算如何靠谱设计阶段成本管理介入度设计阶段成本管理介入度目标成本清晰并与设计匹配目标成本清晰并与设计匹配设计动态调整
11、与成本目标设计动态调整与成本目标合约规划的实现合约规划的实现采购是否真实受控与成本采购是否真实受控与成本洽商成本及时反馈洽商成本及时反馈开发计划对成本影响开发计划对成本影响动态成本报表动态成本报表过程决策管理过程决策管理25与财务接驳点的落地与财务接驳点的落地1 1全面预算全面预算经营计划经营计划盈利测算盈利测算盈利监控盈利监控与项目运营接驳落地与项目运营接驳落地2 2运营计划中的成本计划运营计划中的成本计划运营报表体系中的成本报表运营报表体系中的成本报表运营监控中的成本监控运营监控中的成本监控运营协调中成本的发言权运营协调中成本的发言权与各专业管理工作的接驳落地与各专业管理工作的接驳落地3
12、3现金流测算与实现现金流测算与实现成本口是否介入项目运营成本口是否介入项目运营投资测算靠谱吗投资测算靠谱吗项目策划中有成本策划吗项目策划中有成本策划吗各阶段设计真的限额了吗各阶段设计真的限额了吗采购签约受控与成本吗采购签约受控与成本吗变更签证成了成本失控恶梦变更签证成了成本失控恶梦成本管理需要哪些支持体系成本管理需要哪些支持体系4 4组织架构与管控体系组织架构与管控体系责任分解与落实责任分解与落实监督环节设置监督环节设置专业制度交圈专业制度交圈考核体系建立考核体系建立26为什么为什么要分摊？要分摊？话题01目标成本如何靠谱关于成本的分摊成本核算与利润结转（受益原则）（成本与售价匹配原则）（税务
13、筹划）财务要求：管理对象实体范畴合同对象全周期项目要求：分产品如何定价？产品策划依据？销售要求：谁来谁来做？做？谁能帮助谁能帮助我们？我们？27系统内置分摊原则系统内置分摊原则系统自动归集系统自动归集所有所有需分摊成本需分摊成本系统自动试算系统自动试算成本分摊结果成本分摊结果项目成本分摊项目成本分摊-期内分摊期内分摊/跨期分摊跨期分摊目标成本如何靠谱关于成本的分摊如何实如何实现自动现自动分摊？分摊？话题0128项目含有多少独立单体？项目含有多少独立单体？公共配套及大类公摊公共配套及大类公摊是否公是否公摊？摊？非公摊为可售单体，需分摊成本非公摊为可售单体，需分摊成本单体的规划指标多少？单体的规划
14、指标多少？后期成本分摊与工程量测试依据后期成本分摊与工程量测试依据项目整体规划信息项目整体规划信息01目标成本如何靠谱关于成本的分摊如何实如何实现自动现自动分摊？分摊？二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计从概念到方案设计,影响成本影响成本的核心要素有哪些的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与成本的矛盾设计图纸深度 重点 颗粒度 要求成本测算深度 重点 颗粒度 要求成本与设计如何并轨 接驳点 内容 方法二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计从概念到方案设计,影响成本影响成本的核心要素有哪些的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与成本的矛盾概念规
15、划设计阶段概念规划设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间（包含但不限）1项目产品组合最盈利的产品组合盈利能力对比表设计、成本、营销，招商A专项评审会议或结合公司相关决策节点概念规划初期0.5d3可售比/可租比比率最大化可售面积/建筑面积；赠送建造面积比设计、营销、成本，招商4项目公建配套满足规划要求的最小化面积配套面积户数比设计、营销、成本、客服、物业，招商5商业满足需求的商业面积商业面积户数比6路网布置路网设计路网简洁合理道路/占地面积比设计、成本、客服、物业B路网设计方案初稿0.5d项目出入口出入口数量优化出入口数量/消防规范数量道路宽度道路宽度优化
16、道路宽度/规范宽度设计、成本设计与商业的互动模式：设计:3号线地铁连接。招商：3号线地铁要6年后开通。因此设计将其视为地铁口设计，而招商可能按照无地铁连接口落位招商。设计阶段考虑产品的成本核算与分摊规则，规划最优的盈利模式（重庆案例）二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计从概念到方案设计,影响成本影响成本的核心要素有哪些的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与成本的矛盾方案设计阶段方案设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间（包含但不限）1建筑建筑平面布置建筑体形的长宽比例适中；具对称性长宽比、对称系数、周长面积比设计、成本B专项评
17、审会议或结合公司相关决策节点单体方案委托前与形成初稿后0.5d外挑外挂构件立面简洁，无过分复杂的外挑外挂件外挂件造价/外墙装饰造价比设计、营销、成本外墙装饰满足建筑观感的外墙涂料/非涂料比例设计、营销、成本建筑层高层高经济性层高设计、营销、成本屋顶造型屋面形式经济合理屋面面积/基地面积设计、成本2结构结构限额设计与结构设计成本控制要点使设计院明确设计要点及经济性要求;结构设计任务书钢筋、砼含量指标设计、成本、工程B结构设计委托前0.5d结构形式结构方案经济型最优结构方案、柱数量/平面面积、沉降缝布置间距、梁柱截面取值结构形式初稿柱网布置、梁柱截面柱网方案初稿沉降缝 在容积率指标控制面积，结合市
18、场需求对不同业态建筑面积的合理配置，；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。高层加叠拼高层加洋房高层加叠拼加洋房成本如何介入：产品策划与设计方案的评价与选择二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？限额设计如何实现？3、如何破解品质与成本的矛盾初步设计阶段初步设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级 决策形式
19、决策阶段 会议时间（包含但不限）1结构结构设计参数参数合理主要结构参数/理论参数设计、成本、工程C专项评审会议或结合公司相关决策节点梁板图初步设计0.5d地基承载力承载力取值合理地基承载力取值/最大值基础初步设计基础类型最经济的基础方案（含基础土方）多方案费用比设计、成本、工程B0.5d深基坑支护深基坑支护方案经济合理，兼顾工期多方案费用比设计、成本、工程、外部专家（必要时）基坑初步设计2景观面层铺贴选择面层的合理选择各材质面积比例；面层厚度（压顶、非行车面）；石材出材率；损耗率；设计、成本C景观初步设计初稿0.5d苗木选择本土苗木、层次分明、搭配合理各类苗木数量/绿化面积比设计、成本山地建筑
20、边坡支护安全经济边坡方案经济性比选分析报告设计、工程、成本3精装修材料品牌、规格选择在限额设计标准下，材料采购批量化、品质最优化各功能分区造价指标、六大系统分类指标设计、成本、采购B精装修设计初稿0.5d 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制 控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。保证安全和品质的前提下，减低含钢量；建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m)北京上海深圳武汉、东莞普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构4744
21、4038自带全埋一层地下室162160160160别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)上部结构50474442自带全埋一层地下室162160160160小高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构55504541自带全埋一层地下室175172172172中高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构60544843自带全埋一层地下室175172172172高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构63585146自带全埋一层地下室175172172172公共人防地下室（6级）180180180180公共普通全地下室170170170170公共半地下室14014014
22、0140关于结构含钢量关于结构含钢量本限额表结构含钢量技术指标的计算规则为计算范围本限额表结构含钢量技术指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢材内的相应结构钢材(含结构墙、梁、板、柱等，不含含结构墙、梁、板、柱等，不含建筑预埋件、砌体拉结筋、阳台栏板、空调板、窗台建筑预埋件、砌体拉结筋、阳台栏板、空调板、窗台板、装饰构件等非结构钢筋，亦不含一楼为防潮而设板、装饰构件等非结构钢筋，亦不含一楼为防潮而设置的架空预制板置的架空预制板)的用量除以计算范围内的的用量除以计算范围内的结构面积结构面积(本表结构面积等于建筑面积及因层高过大或过小而本表结构面积等于建筑面积及因层高过大或过小而不需计入建筑面积但
23、仍为结构楼板或屋面板遮盖部分不需计入建筑面积但仍为结构楼板或屋面板遮盖部分的面积之和的面积之和)。分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价 （元/平米）一类景观区一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区二类景观区组团级绿地范围三类景观区三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观景观造价限额造价限额控制总价偏差率分项动态平衡投入有侧重，保品质限额设计的三部曲：设计的过程与结果校核 写进设计任务书和合同找到限额指标二、设计
24、阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与成本的矛盾如何破解品质与成本的矛盾二、设计阶段成本管理的要点1、从概念到方案设计,影响成本的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与成本的矛盾如何破解品质与成本的矛盾1、部品的含义：我们可通过不同功能模块的组合满足大多数客户的价值，也可以通过对单项部品的价值提升完成产品升级。垂直交通交通模块主体结构室内部品外维护结构立面部品 部品的定样多与施工图设计同步进行且力求同步结束 部品的研究成果必须以施工图的形式体现 用现场样板区验证部品的安装方式施工图.部品工作幕墙样板区机电样板区厦
25、门项目案例空调室外机100雨水管50冷凝水管3月20日样品制作4月2日部品图纸深度要求4 1.5厚镀锌铁片月 5#自攻螺钉10日3030角铝射钉空调百叶5#不锈钢螺栓确定空调位平面尺寸安装方式研究 以1：50建筑平面放大图为例 在图上标注梁的位置与梁底标高清晰标注空调机位及各类预留孔洞保证所有门窗洞口施工尺寸避免因此带来的各种收口困难和栏杆高度问题结构尺寸与建筑面层厚度的真实体现详图的深化以阳、露台大样图为例面砖铺贴反映了实际施工和实际采购的真实情况在施工图设计阶段已考虑了踢脚线的做法 明确标注了出水口的准确位置及做法避免部品安装与土建施工交叉作业，保证成品保护及最终品质楼梯栏杆、扶手预埋件图
26、阳、露台栏杆、扶手预埋件图雨棚安装预埋件图楼梯间铺贴图外墙铺贴图泥黄色系的运用体块分色的原则对街道的，行走的视觉效果的色彩分布色 系原 则分 布 采用浅米色，泥黄色，深灰绿色，砖色等自然色。严格遵循体块分色的原则，避免出现平接，阳角接的情况，强化了建筑体形穿插关系。对建筑体量贡献的分色处理处 理 线条，凸窗，以及阳台采用同大面的色彩，这种处理方式弱化了构件复杂对建筑体形的破坏。不是以“一个单元”或“一栋楼”为单位进行色彩分布的基础，而是以组团，以街道，以参观者的行走流线作为色彩分布研究的基础。1.材料部品o城市化、高品质与沿海国际匹配的材料部品。软景、硬景比1：2，单方成本估算640元/M2，
27、内容见清单简表。54话题02目标成本如何靠谱关于成本的适配n54 外立面级配执行较彻底，多数控制在级配范围内。个别低于级配执行，如华府、千林山居、金域华庭。55目标成本如何靠谱关于成本的适配n55 应用规划体应用规划体系系B级级景观和电梯景观和电梯厅装修标准厅装修标准提升提升,建安成建安成本本降低降低14%一期一期二期二期话题0256目标成本如何靠谱关于成本的适配n56 在总成本不突破的前提下在总成本不突破的前提下,根据客户价值分析根据客户价值分析,进行配置调整与进行配置调整与优化优化.话题0257精准测算结果的依据-成本适配标准的选择点击进入，选择适配标准点击进入，选择适配标准单体一：单体一：“高层住宅高层住宅”的成本适配的成本适配选择公司标准选择公司标准或自定义项目标准或自定义项目标准选择公司标准选择公司标准或自定义项目标准或自定义项目标准58系统辅助进行多方案，成本经济性比选分析多版方案经济性对比分析多版方案经济性对比分析成本提高了，是否对提高成本提高了，是否对提高售价售价有帮助？有帮助？案例参与谈论
