1、 上帝给了英国人两个“苹果”，也给了全人类带来了无数的财富。技术制度一个苹果1666年英国科学家牛顿由一个树上掉下的苹果产生灵感发现了万有引力定律，引发了自然科学的革命和技术发明，保证了英国产业革命的技术需要。另一个苹果1688年英国哲学家和政治思想家约翰洛克政府论中以一个苹果掉到地上，捡到到的人对这个苹果享有所有权为例，阐述了关于“私有制”的“社会契约”制度，这种制度成为英国进行产业革命的前提。英国的工业革命影响了整个欧洲大陆，并带动了当时许多国家相继发生工业革命。极大地推进了全人类的社会进步。对于本案，这两个“苹果”给我们的提示是：任何的产业进步，都将以体制为基础促进思想和技术的进步。作为
2、一个面向未来的产业集中地，房地产项目基本的场地环境构成了本案的“硬件”。而产业要在其中发展中，我们认为至关重要的制度体系、服务规则则形成了本案的“软件”。本报告将解决的便是关于“软件”和”硬件”的策划论述。第一章 世界产业 我们在上海，所以我们将眼光望向世界。无论本案将定位于何种产业，我们都必须具备国际化的视野。踏准世界产业发展方向，谋求生存空间。资料来源：麦肯锡2345111800年代后期 美国的工业革命加速了全球低成本产业基地从欧洲向美国转移1950年代和60年代 战后的日本把自己重建成一个低成本产业基地1970年代后期和1980年代 日本逐渐成为一个全球重量级的发达国家与其相邻的韩国转而
3、成为低成本产业中心1980年代后期 低成本产业基地向快速发展的东南亚国家和台湾转移1990年代 中国的经济改革和巨大的市场使中国成为一个强大的产业基地2345历史上产业重心的转移 在过去的几十年中，由于在发达国家中的成本压力，以及发展中国家的市场发展和增长机遇，全球各行各业的产业基地已逐渐向亚洲转移。中国具有制造成本、生产率及市场增长的潜力，因此也逐步扩大了它的吸引力。中国的竞争优势为何转移？在发达国家的成本压力 日益激烈的竞争不断上升的成本迫使跨国企业在全球范围内寻找更具成本效益的生产基地为何是中国？提高利润的需求 国际领先企业积极寻找能在全球范围内提高生产率的机遇以提高利润 寻求在新兴市场
4、的增长 市场的高增长率促使企业落户新兴市场，以降低物流成本，缩短产品进入市场时间 稳定的政治经济环境是前提条件 其它发展中国家的政治不稳定局势以及欧美国家前些年的经济衰退使中国的优势更为显著具竞争力的制造成本低成本的劳动力低成本的土地上有部件供应商聚集优惠的政府政策法规日益提高的生产率劳动力技能娴熟基础设施良好市场增长潜力人口众多人均GDP快速增长中国是世界上成本最低的地区之一*在中国，如果计入相关的福利，此数字可能加倍资料来源:文献检索，EIU，ICBC，收益及生产率统计月报（中国）；Taipower，WEFA WMM，DRI WEFA,Healy&Baker，ILO，马来西亚中央银行，St
5、ate Economic Development Corporations（马来西亚），Tenaga Nasional（马来西亚）,Folha de SP（巴西）,Aneel（巴西）熟练人工(美元/月)台湾印度巴西马来西亚韩国中国美国7071,3451,5801,7165,451n/a242*土地(美元/平方米)巴西马来西亚台湾印度美国中国韩国37.6843.0448.4878.0094.5337.4433.00非熟练人工(美元/时)韩国印度巴西马来西亚台湾中国美国1.581.735.396.4421.330.650.59能源(美分/千瓦小时工业用电)巴西美国韩国台湾马来西亚中国印度5.555
6、.605.636.079.284.983.76电子产品类举例生产率水平正在接近世界上较高水平资料来源:麦肯锡韩国中国劳动生产率(价值创造/人)相对于韩国的指数，韩国=100劳动生产率增长（年递增率%）韩国中国虽然中国的劳动生产率仍落后于世界高水平国家但中国的生产率正快速增长10034539资料来源：WEFA-WIM；IDC；Gartner&Read electronics；Euromonitor；麦肯锡同时亦逐渐成为一个重要的市场年递增率电信服务(亿美元)100%=10,000总收入年递增率9%9%计算机硬件(亿美元)100%=3,050软件与IT服务(亿美元)100%=5,190总收入总收入
7、年递增率11%4%年递增率39%11%99%1%95%5%电子产品(亿美元)17%1%100%=5,150总收入90%10%70%30%中国世界其他地区资料来源：麦肯锡决定经济开发区成功的关键因素人力资源正确的行业领域集群经济（如吸引有关的供应商行业）极高的声誉 成功的经济开发区整合增长力硬件设施政策法规金融资本实施组织基础设施电信和通讯满足工业要求的运输设施：机场港口铁路研发机能管理能力语言技能低成本劳动力教育培训设施政府投资吸引投资能力外国直接投资国内私营企业创业投资基金财务优惠政策：税收关税地价稳定经营环境连贯透明的政策独立管控机构代表所有利益相关方资料来源：访谈；文献检索爱尔兰的整合增
8、长力起始点农业国低成本、讲英语的劳动力制造 1969-1990服务 1991-2000研发 2001-目前主力产业理由和依据采取的主要行动生物技术信息通讯技术IT支持服务均为全球范围内的高增长行业劳动力适于高端制造两大行业内公司寻找一个低成本欧洲通路东欧威胁到爱尔兰在欧洲的低成本生产基地的地位；爱尔兰向更高的增值业务（如研发等）转移更新电信基础设施（50亿美元）借助美籍爱尔兰人，吸引美国IT行业领先公司入驻建立了20亿美元的研发基金，作为建立信誉度方面的举措成立了麻省理工学院的Media Lab（欧洲），作为电子计算机研究的国际中心（2800万英镑的种子基金）建立“Enterprise Lan
9、d（爱尔兰企业之家）机构，通过建立与学术界、国内外企业的合作关系，协助发展爱尔兰的企业医药和电子制造利用低成本、讲英语的劳动力，开展电话服务中心和财务后端服务高增长行业建立爱尔兰投资发展局以吸引国外投资全欧洲最低公司所得税率（10%），出口利润免税逐步取消对外资持有股权方面的限制成立科技方面院校和职业培训学校，提升人才水平爱尔兰侧重于两大行业作为其增长引擎，稳步地沿价值链向上发展爱尔兰到目前为止的成功发展全球前10大医药公司中有9家为其入驻企业世界前25大电子制造公司中有20家设厂全球25家最大的银行中13家为其入驻企业1,200多家企业得到IDA的支持，创造了：520亿美元的销售额（90%出
10、口）14万个工作机会外国直接投资（1982-2001）：600亿美元GDP年增长率（1990-2001）：7.3%资料来源：访谈；网站检索进展主要的关键驻商举例印度班加罗尔的整合增长力确定的产业起始点机械制造经济20%的印度学术研究机构所在地低成本、讲英语的劳动力 服务 1991-2000研发 2001-目前采取的主要行动班加罗尔在增长引擎方面已沿价值链向上发展，同时在各个行业之间创造了协同效应（如利用IT和后端业务服务上的声誉为生物技术研发提供了动力）资料来源：理由和依据IT和生物技术方面的研发远程软件开发业务和IT支持服务确认作为高增长行业的IT行业利用低成本、讲英语的劳动力，开展IT支持
11、的后端业务服务班加罗尔每年产生7000多位计算机工程师沿价值链向上发展以保持增长利用印度在数十年医疗产品开发中积累的强大的研发能力在21世纪初IT疲软后，确定多样化的增长引擎说服德州仪器（Texas Instrument)建立第一家远程研发中心建立印度软件技术园，给予驻商优惠政策（如免税进口；允许外资100%控股；2010年前免缴公司所得税）修建改进IT基础设施建立信誉（如SAP全球10%的研发工作在班加罗尔进行）利用IT方面的声誉促进生物技术的研发工作（如GE医疗器械与产品在成功地将其后端业务外包到班加罗尔之后，又在此落户了其研发工作）班加罗尔到目前为止的成功发展进展主要的关键驻商举例成立了
12、900个以上的IT公司，创造了16亿美元的收入为72个跨国公司提供全球后端业务外包服务雇员数：50,000GDP贡献：占全国GDP的 11%外国直接投资（19972001）：30亿美元班加罗尔的出口额占印度总出口的40%资料来源：访谈；网站检索资料来源：菲律宾苏比克湾的整合增长力起始点美国军队撤离后，经济崩溃价值80亿美元的基础设施低成本、讲英语的劳动力苏比克湾虽然起初颇具实力，但在其增长引擎更新拓展方面缺乏力度，（例如，只注重建设基础设施而忽视技能的培养提升)，有落后于全球产业转移趋势的危险1997-20002001-目前1991-1996确定的产业理由和依据采取的主要行动IT行业制造服务和
13、研发电子产品制造电子产品制造自2000年起开始下滑，因此需要多样化发展其他行业全球IT行业的爆炸式发展促进了电子产品制造的进一步增长改进IT基础设施建立高技术园区瞄准现有驻商，扩大产能运输和物流电子产品制造 电子产品行业发展迅猛利用其资产（港口和低成本劳动力）于1991年建立苏比克湾的区域管控机构利用世界银行的贷款重建改进机场设施吸引联邦快递作为关键驻商1994年为台湾公司建立合资工业园区苏比克湾到目前为止的进展进展主要的关键驻商举例雇员数：45,000出口：10亿美元，比2000年下降 20%外国直接投资（累计）：26亿美元不少公司目前正在离开苏比克湾前往其它亚洲（如：Acer将其PC生产线
14、移到了中国）资料来源：马来西亚多媒体超级走廊（MSC）的增长引擎确定的产业理由和依据起始点主要为农业和制造业经济为东南亚的制造基地为建设MSC批地面积达750平方公里1997 20012001 目前采取的主要行动MSC已经拥有了较大的知名度，但没有能够向投资者提供独特的价值定位，而且在确定吸引关键驻商方面缺乏主动的态度和做法资料来源：访谈；文献检索主要为电信和IT行业的研发高端产品的生产（如微芯片等）高增长行业进入知识经济的核心行业改革方案包括更积极地向海外推广项目，向拥有关键技术公司提供相应的激励政策方案在总理马哈蒂尔的大力支持下，1997年建立多媒体发展公司 修建改进IT设施（5亿美元）改
15、革了知识产权和网络法律建立了多媒体大学提供优惠政策（如10年免税、100%投资税收补贴、给本地企业的研发基金等）目前尚在研究经分析，发现“跨国公司的投资力度并不显著”MSC到目前为止的进展进展主要的关键驻商举例*2001年的雇员数：27,000截止2001年的外国直接投资（已批准的）：16亿美元（实际流入低于此值）目前有500家公司落户MSC，包括45家国际公司。但是投资力度均不大*拥有领先的公司但是投资很少资料来源：美国硅谷美国硅谷台湾新竹台湾新竹印度印度 班加罗尔班加罗尔英国剑桥英国剑桥法国索非亚法国索非亚安蒂波利斯安蒂波利斯韩国大德韩国大德爱尔兰爱尔兰结结构构机机制制产学研一体化特色产业
16、集群、政府引导、自主配置集中软件外包、软件出口中介依托剑桥大学，鼓励中小企业成长发展高端、高附加值环节、支持本土创业形成大型产业圈、专业服务体系外国企业进驻资资金金支支持持风险投资等多种资金类型汇集税收、资金配套出口5年免税风险投资密集风险投资来源国际化政府提供资金人人才才引引进进人才流动频繁本土培养、海归创业，住宅等配套人才培训剑桥大学园区国际学校招收海外学生研发中心、政府制定人才政策重视整体教育水品提高连贯一致的政策法则和稳定的经营环境是成功的重要前提一流的软硬件设施、人力资源和金融资本十分必要在统一的对外平台调度小，合理配置资源，有序发展是长期生命力的保证中国各地遍布经济开发区，形成了对
17、吸引国际投资的激烈竞争资料来源：中国经济网大连昆山芜湖厦门天津深圳福州中关村苏州广州深圳北京 已经存在或规划中的国家级经济区超过110个56个国家级经济技术开发区12个自由贸易区53个国家级高新技术工业开发区15个国家级出口加工区漕河泾开发区外高桥保税区金桥出口加工区张江高科技园区松江工业区上海国际汽车城上海市工业综合开发区康桥工业区闵行经济技术开发区青浦工业园区嘉定工业区崇明县枫桥镇莘庄工业园区上海化学工园区金山化工园区开发区名称规划面积（KM2）目标行业高新技术产业基地上海汽车工业基地上海钢铁精品基地宝山钢铁工业园区上海化学工业基地其它市级工业区6101923216842323192731
18、4201014304IT、微电子物流电子组装IT、半导体、中药通信设备汽车钢铁及相关产品石化化学产品中药、电子商务运输设备重型机械 纺织业、重型机械 汽车配件食品加工电子机械资料来源：上海市人民政府发展和改革委员会上海开发区 作为经济发达城市的共同特征，上海的商务成本随着经济发展同步提高。只有实现产业结构升级，缩减产业的边际成本，提升利润率，才能获得进一步的全球竞争优势。劳动力产业逐渐调整为更高要求的智力产业。上海呼唤具有自主创新能力和引进高技术含量的先进技术理念区别于提供低成本劳动力的粗放型加工模式，发展掌握核心技术领域的产业吸引什么？如何发挥上海优势形成上海的差异化发展是目前面临的问题 全
19、中国有超过110个国家级经济开发区仅上海就有41个开发区，国家级的开发区有15个，产业形态需要多样化分布于全国以及上海的各经济开发区之间的竞争日益激烈资料来源：国家发改委、上海发改委上海的挑战从国外企业对中国的投资行为，成本和市场是最具吸引力的因素。但单纯的加工型投资，会消耗中国的资源不断提高成本，使成本优势逐渐弱化。内外资企业统一税费25的政策也削减了外资企业的竞争优势。越来越多的开发园区同一层面的竞争，同时也是一种恶性循环和浪费。中国的市场容量又未能体现出足够的热情，很多层面的壁垒限制了国外企业的盈利水平。使得国外企业对华投资日趋谨慎。成本提高、市场又出现开拓瓶颈，势必影响国外企业的进一步
20、投资。中国的出路在于，需要提高本身的研发和创新能力。完成从世界工厂到创新基地的转变。中国如此，上海亦是如此 上海的挑战以上所述，对上海的产业园区的重要启示为：上海仍具竞争力 正在提升的生产率 科学技术和文化背景 快速增长的市场 但竞争日趋激烈 核心竞争力需要明确 大量的开发区之间的竞争新的产业园区必须 寻找、发展高附加值的尖端行业具有一定体量的新型产业联合基地符合规模化发展需求的整合发展模式长期稳定的扶植政策有序的人才储备、人才引进、人才培训的梯度建设市场化、公开化的资金支持闯出去、引进来的对外交流通道文化、生态的节能型产业形态和办公环境资料来源：国家发改委、上海发改委 第二章 活力产业上个世
21、纪90年代以前，上海经济发展的特征主要表现为：体制外的发展逼迫体制内的增长。上海的经济增长基本上仍然是按照计划经济体制的常轨在运作。这一时期，珠江三角洲首先实现了对外开放，江浙两省的乡镇企业、个体经济和私营经济也先后发展起来。他们都是通过体制外率先走上商品经济、市场经济的发展道路的。但是这一时期,上海仍然按常规艰难地运行在计划经济体制的轨道上。“上海制造”的神话逐渐失去了优势。邓小平同志南巡讲话以后，上海开始开发开放浦东，实现了上海经济的第一次换挡。以浦东开发为标志的上海经济起飞有了新的空间。1990年到2000年这十年：以土地批租为前导的资本驱动型经济增长首先以地换钱，然后将大量的钱投入城市
22、基础设施建设，投入到结构转换；把传统的低附加值的产业改造成具有高附加值的制造业、服务业和金融业。进入2000年以后，上海经济连续十多年的两位数增长，开始出现递减的趋势。借鉴上海经验、依托上海资源的周边地区以成本优势逐渐稀释了上海地位。上海试图通过扩大地域范围，降低成本差异等留住经济优势。但，治标不治本，上海更加需要的是新经济增长动力的注入。所以，上海面临着又一次经济换挡，以适应国际国内对上海下一轮经济发展的要求。发展现代服务业的优势便是使边际成本最小化，一旦形成气候，微成本高回报大大加速上海的经济进步。现在英国人又给我们送来了第三个苹果1997年英国首相布莱尔率先推进了“创意产业”，掀开了又一
23、次产业革命的浪潮。这种新的经济模式产生了新的增长产业涵盖设计、影视、动漫、广告及IT等十三个行业，覆盖了整个现代生活产业必将成为未来国际化大都市竞争力的最重要的助推器5.8%549.4亿6.56%493.1亿650亿GDP增加值GDP贡献率2004年2005年2006年102010年创意产业对GDP贡献率增长表 创意产业从分类上分为：广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、工业设计、时装设计、电影互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视、广播等13个行业部门。比较侧重原创部分和个体创造力，而我们所提倡的产业形态是在此基础上创新与丰满，加强了营销流通的后续产业链结构和资源整合度。我们将这种形态
24、称为以智力为核心竞争力的现代服务业。这种产业是创意产业基础上的一种精选、重组、进化的新型产业形态和归类方法。它具体涉及的相关行业非常多，也都有各自丰富的衍生产品。符合新经济形态的基本特征。创意产业的突破 创意产业形式往往因为太强调个体环境和单环节能力凸现而缺乏整合的能量聚集，限制了产业链中其他环节的培育和发展。以动漫产业为例，中国的动漫企业曾经凭借多部动画影片在国际上获奖，但其影响力却远远不足国外动画片，大多数国内动漫工作室只能以“项目外包”的形式拿到给电视、电影等传统媒体制作Flash、动画短片等的临时订单以获得盈利。“外包”业务的核心剧本创意、运营管理等盈利关键点仍然掌握在国外公司中，虽然
25、外包业务，现金流来得非常快，可以维持一个公司的运营，但也会导致四肢发达、头脑简单。而整合式发展，则可能培养出一个人才梯队，尤其是能够培养出外包中很少见的企划型人才和营销型人才，这些环节恰恰是中国动漫产业发展至今最为缺失的也是利润增长最大的部分。资料来源：上海漫唐堂漫画公司创始人唐庆清创意产业的突破变形金刚现象80年代连环画80年代玩具80年代动画片2007年电影2007年手机2007年玩具2007年汽车工艺品、玩具、装备等产品研发主题时装、道具产品设计生产图书、音乐、电影、电视、戏剧、广播类产品拓展动漫、游戏、网络运营动漫、软件、网络技术、游戏原创专业化广告智力产业行业矩阵主题化传统商业结合专
26、业化培训教育多样化主题服务 智力产业正是适合上海创意经济的发展也不仅仅是完成了行业之间联合、重组、创新的过程，也因为它的发展潜力巨大。智力产业的盈利能力也是各种行业中最强的。智力产业的源头往往是一些边际成本很低的精神产品。能够创造最大化的效益。智力产业发展潜力大8001000150024004100790025506071932005 2006 2007 2008 2009 2010市场规模（万元）增长率注：市场规模指网络动漫企业或个人通过运营获的直接与间接收入资料来源：2007中国动漫网络行业报告20052010年中国游戏动漫市场规模 对上海来说，发展智力产业不仅是自身转变增长方式、实现产业
27、升级的需要，更是“服务长三角、服务长江流域和服务全国”的需要。目前在上海运营的网络游戏的销售收入，已经占据全国70%的市场份额，涌现了“盛大网络”、“第九城市”、“久游网”等著名互动娱乐企业；“新浪”、“光通”等外省注册企业也将游戏运营放在上海。事实上，上海正在成为全国网络游戏产业的高地。上海对外经济交流也将随着2010年世博契机形成又一轮发展行情。上海的高校资源丰富，拥有全国一流的人才储备和技术储备。为智力产业的发展提供了坚实的基础。上海具有智力产业发展的先机发展智力产业也是本案所需 将智力产业作为本案的目标产业，也有利于本案的发展：1、智力产业区别于宝山地区的传统工业区形象，提升了科技含量
28、和智力因素，是新经济产业形态的一种补白。2、智力产业园区可以利用政府对创意产业建筑“三不变”的政策，以厂房装修立项，规避土地变性等实际问题。3、智力产业所提倡的自由氛围、原创经济容易和本案的绿化生态公园相呼应，成为环境生态和产业生态合而为一的新型商业模式。形成本案的特点，树立了强有力的市场卖点。创意园区的现状 我们将本案的目标行业定位于智力产业，它的特点塑造则取决于上海整体的创意园区的发展状况。通过分析其他案例，便于我们找出本案的差异化，塑造符合市场发展需求的应市产品，进而确立本案的优势。我们选取了上海目前所有的创意园区作为样本，分析如下：地理位置 通过以上的创意园区地理位置分布，我们可以发现
29、，这些园区多数集中在内环线以内，这与政府提倡利用旧厂房发展产业的初衷有关。这样的一种形式所造成的直接效果就是：1、地理位置好，直接与市中心办公楼形成竞争，通过差异化、个性化的建筑特点，开辟了市中心办公的另外一种趋势。2、多数园区原有可改建面积相对较小，单个园区的产业效应比较难以体现。3、局限于本身厂房的地块，周边没有空间余地进行进一步的拓展。地块的联动呼应效应难以形成。限制了规模化的形成。4、先天场地限制，在停车、配套方面缺乏足够条件。不利于现代办公要求。占地面积 大部分创意园区都是改造原有的工厂企业建筑，占地面积有限，因此多数的创意园规模较小，大部分创意园的占地面积在5万平方米以下。办公条件
30、、产业集中度、发展空间、影响力都会受制于园区规模。11%5千1万14%11.5万21%1.52万54%2万以上单位：（万平方米）单套面积 单套面积：市场中现有的创意园区中单套面积主要集中在50-200平米之间，较为适合个人、工作室或者刚起步的中小型企业，这也反映了创意产业以中小型企业为主体的行业特征。0-5050-100100-200200以上单位：（平方米）从租金上看，很多位置比较靠市中心的，交通相对比较方便，园区配套设施较好的园区租金价格相对较高一些，通常在3元以上；位置稍偏远的创意园区的价格大致在2元左右。考虑到创意产业还处于起步阶段，多数企业还是中小型规模，资金实力相对有限，直接限制了
31、租金的价格区间。创意园区的租金不应超过当地商务办公楼的价格。租金水平 8%15%16%20%30%11%522.52.5-33-444.51-2单位：（元/平方米/天）出租率 大出租率：创意园区出租情况的好坏是一个综合因素共同作用下的结果，通过租金和出租率的比较，以及综合各园区的基础条件，我们可以发现，配套设施全、改造力度大、氛围浓厚的创意产业园区的出租情况较好，而缺乏确切定位、氛围塑造不利的园区则不容易被人接受。20%60%80%21%40%60%25%10%40%34%80%-100%建筑密度通过建筑面积和占地面积的比较可以看到，现有的创意园区建筑密度都比较高，生态绿化环境不可能在市中心区
32、域得到良好的满足。因此，本案的公园定位在相应创意产业园区的竞争中具有优势。13%1.5-232-30.56-1单位：(100%)18%22%28%1-1.519%物业费 物业费用直接反映了行业对物业要求的高低。也可以作为租金价格的一种调节手段。现有的创意产业园中，有部分便是按照租金低，物业价格高的做法弥补了租金缺口。本案在操作过程中，应当提高物业服务的价值，提供多样化的服务内容和收费标准。14%30%2-1037%10-2020以上单位：（元/月）19%1-2停车位 低于普通办公楼的标准。随着车辆使用的增多，停车问题将是限制这些创意园区进一步发展的瓶颈。本案再规划过程中必须提前考虑足够的汽车停
33、放位置。建议车位比例做到1:3。单位：（平方米）15%60以下14%200300902007%60-9038%300-100012%1000以上14%宝山地区的办公楼形态 租售情况 企业入驻情况目标定位 世博会的教训，百花齐放还是一支独秀。产业活力的提升还取决于中小企业的发展水平。关照中小企业 我司认为，目前智力产业及其周边相关产业的GDP总量可达到660亿元人民币，其实现在智力产业的GDP增量达到56.3亿（2005年）110.6亿（2007年）190亿（2010年）对第三产业拉动28%-30%2010年，营运周期内 对第三产业拉动将突破性达到45%产业构成将逐步体现第三产业构成比重增长其可
34、实现2010年第三产业GDP突破2052亿人民币GDP贡献值 目前宝山地区第二产业的比重超过第三产业，智力产业的导入，能有效的帮助该地区发展第三产业。推动文化、艺术、创意，商务，金融，行政的发展，并使之成为一个整体，形成产业链。我司认为，到2010年，智力产业公园的建设将推动第三产业的的发展，并实现高速增长，其增长幅度将达到30%以上，第三产业占区域产业比重将突破36。产业贡献值 智力产业公园将增加宝山地区完成房地产投资的比重，也直接带动上海乃至整个长江三角洲的智力产业发展。预测数据表明，因智力产业公园的带动，2007年到2010年，宝山地区房地产投资完成额是104亿和129亿，到2010年前
35、将实现房地产投资完成额合计超过59亿固定资产投资贡献值 智力产业公园商务人口规模1.08-1.32万人 人口导入贡献值 智力产业公园商务人口总人口（人）城市化规模（平方米）备注2007年270027000土地递增率为152008年3105310802009年3510357702010年391541150直接就业岗位分析表 就业岗位备注产业相关工作人员10800人根据办公面积/人均10平方米办公空间配套服务102000-160000个按照社区就业指标统计平均每5-8社区居民会诞生一个社区就业岗位合计112800-170800 就业贡献值 根据我司对于开宝山区GDP贡献值的预测，从2008年到20
36、15年，开发区的财政收入将呈现持续增长的态势，据预测，受智力产业公园带动因素，实现宝山区财政收入增长，2008年将实现50.69亿元，20010年将实现56.93亿元，2015年将实现71.88亿元。乐观估计因为智力产业公园的开发及实现销售，将带来，4.6亿的直接财政收入。财政贡献值 智力产业的核心是发挥智力潜能。而智力潜能的挖掘往往是跟人的自由度成正比，自由度越宽，智力潜能的发挥就越多。有了好的创意，相关的产业链之间的平台搭建也是创意是否能够转化成足够生产力的基本条件。有利产业发展的多方位支持（如设备、公共场地、融资渠道、资金支持、政策优惠等）是对这些产业发展壮大的扶植基础。产业定位 第三章
37、 市场概况办公楼标准基本素质黄金区位；超大规模；建筑文化；硬件设施；软件服务 甲级标准管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化5A标准OA（办公智能化）；BA（楼宇自动化）；SA（安保智能化）;CA（通讯传输智能化）；FA（消防智能化）基本素质甲级标准5A标准黄金区位超大规模建筑文化硬件设施软件服务管理国际化24小时写字楼人性化空间舒适和实用性数字化节能化便捷交通和商务化办公智能化楼宇自动化安保智能化通讯传输智能化消防智能化安信商业广场 景瑞生活广场 钢领 大宁商业中心 祥腾国际广场 北斗星商业广场 高景国际大厦 宝莲城 联合滨江大厦 骏利财
38、富大厦 多媒体谷 本案 动画、游戏产业对于公司形象要求不如一些对客户依赖程度较高的企业。但对于市中心办公的认可度仍然较高（中环线内80），其主要考虑是员工上下班交通便利。但往往市中心高昂的租金使这些企业心有余力不足。本案弱化地段概念，助推共和新路沿线，将是比较有效的化解手段。572392%9内环以内内中环间中外环间外环以外无所谓期望办公区域地段选择 交通工具选择方面，选择自驾车的人数在绝大多数，这与行业膨胀快，收入高，从业人员平均年龄轻有关。轨道交通的便利性在这些人群中的认可度远比我们想像低（仅14，低于自驾车59，出租21），其主要原因在于轨道交通上下班时间的拥堵，以及行业加班严重，轨道交通
39、无法提供24小时服务。在推广中，我们需更加侧重本案综合交通条件的成熟，而不仅仅依靠1号线卖点。5921147公交轨道交通出租自驾车0自行车选择交通工具交通工具选择企业规模 公司规模大小，人数多少将直接影响办公楼的面积分割，在调研过程中我们发现，动漫游戏行业的企业规模在整个社会行业构成中并非最小。其中，30人以上的动漫、游戏类的公司占到了72，100人以上的大型公司占26，本案所瞄准的30人100人左右的公司，办公面积需求将是3001000平方米左右。在规划中我们所提供给动漫、游戏行业的最终实用面积应保持在200平方米以上。100200平方米的客群对象应是周边其他行业企业的需求。资料来源：上海多
40、媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地1023182610人以下1030人50100人3050人100人以上23企业人数统计 税收优惠是最吸引人的关键环节，长期以来对高科技和创意产业的扶植政策，使行业内较为看中经营成本的节约。同理，节省了办公费用的可分隔空间和租金也较受欢迎。因此，让入驻企业得实惠，是招商成功的重要因素。出于对会展效果以及费用支付方面的顾虑，目前调查的企业中对于后续推广便利所带来的直接经济利益认识不足，但从开源节流的经营之道考虑，融资和促销的功能补足应当能起到较好的效果。绿化环境、良好的产业氛围以及设备支撑也能够为企业入驻增加砝码。诉求点带宽机站2%
41、5%3%13%11%8%19%5%18%融资机会会议展示场馆可分隔空间位置交通租金政策税收行业集中绿化环境入驻权衡因素比重5%26%14%23%33%景观采光空间通风其他对办公环境要求 人们对于景观环境的兴趣提升也证明了亲近自然的愿望。摆脱传统办公场所压抑的空间格局也是现代人压力释放的表现。具有这两种优势的办公场所将成为大势所趋。受访人员对于通风条件的关注度甚于采光要求。这是因为普通办公楼宇中相对封闭的环境直接危害到了人们的健康，而采光条件基本能够满足需求。在讲究健康的心理作用下，本案应着重增加自然光线引入和新风系统安装。另外，需要说明的是，数据中其他项的选择较多的围绕着节能的主题。办公环境3
42、0%11%19%22%19%公园水景展馆公共交流空间健身场所配套设施要求配套设施 从图表中，产业人群对配套设施的关注度可以看出，行业内从业人员的年龄层次决定了这些活力青年对于运动的热衷。另外，像水景、公园等环境因素也较受青睐。这些方面都可以在规划过程中塑造出本案的亮点。作为一些情趣空间，放松空间和实际的功能空间，展馆、小型公共交流空间在实际使用过程中也能形成自身的特色。设备、服务需求 在目前动漫、游戏行业的从业人员中，加班多的现象是一个非常明显的特征，从以下图表中我们可以看到，86.89的从业人员每周有5小时以上加班，每周加班在10小时以上的占到了42.96，每周加班时间在15小时以上的占到了
43、近20。因此，这些行业对办公物业内的空调开放、热水供应时间亦有延长要求。另外，对于安保、服务等方面的需求也有所加大。资料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地7.54%12.1%13.11%23.32%43.93%1520小时20小时0小时10-15小时5-10小时周加班时间 绝大多数的行业内企业都是采取租赁物业的形式，比例达到96%强。这主要是因为行业内现金流需求大，企业往往不会选择将资金投入到固定资产上。另外，企业扩张速度也比较快，自用物业如果采用购买形式，可能使用周期会很短，经济上获利不多。因此，本案吸引该行业入驻的主要形式仍以租赁为主。产权需求资
44、料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地96%4%租赁物业购买物业办公房租售形式整体定位规划布局将产业园区融入公园，将公园塑造成乐园建筑外形动感、明快、富有节奏感的科技行业特征、装饰性立面效果细节LED、投影、发光灯带、玻璃、金属、鲜明色彩的涂料等，充分营造科幻效果特色商业与产业链相结合的主题特色，全面的业态布置服务特征搭建有利于产业发展、丰富公园主题特征的各种平台标志性场所高科技含量的各种互动场所以及带有鲜明工业遗存印记的新型商务场所 第三章 互动公园Strength 优势1、交通通达程度尚可，紧靠轨道交通1号线呼兰路站，沿线直达大宁国际、人民广场、火
45、车站、徐家汇等城市功能中心，并有共和新路高架连接城市主干道。2、成熟的居民住宅区，人口基数庞大，附近有家乐福共江路店，拥有比较成熟的大配套条件。消费人群比较固定。3、地区在宝山区中相对地理位置较好，宝山区内认知度较高。4、优良的生态环境。5、全新的智力产业概念园区，整合各种渠道的发展优势。6、建筑面积10万方以上大型办公集中地的规模效应。Weakness 劣势1、非上海传统的商业商务区，地区接受度仍待培养。2、宝山整体商务水平一般，限制了现代服务业的种类。3、地块原为棉花堆场，工业氛围浓厚，周边多为居住小区，缺乏市场基础。4、交通主干道将地块与较多人气的通河新村、泗塘新村等地区割裂，人气聚集存
46、在壁垒。Opportunity 机会1、区政府的大力支持。2、上海发展智力型高附加值服务行业的需求。3、张庙、庙行地区总面积12.33平方公里，常住人口为14.22万人。人口密度为1.15万人/平方公里，处于城市自发性的边缘扩散方向。4、市场中欠缺相应软性服务体系完备的产业园区。Threaten 威胁1、以往印象的突破难度较大，思维惯性较强。2、非正规商务设施的低成本竞争。3、政策层面的不定因素。4、长期运营过程中的不可测风险。W4、交通主干道将地块与较多人气的地区割裂，人气聚集存在壁垒。O1、区政府的大力支持。T4、长期运营过程中的不可测风险。SO1、建立全面的产业链体系，整合各种产业扶植资
47、源WT1、从定位和品牌推广角度强调本案创新性质，避免与其他项目的恶性竞争。ST1、以吸引相关产业为中心，兼顾周边产业需要WO1、提供优厚的政策扶持措施，节约入驻企业运营成本S1、轨道交通1号线，共和新路高架连接城市主干道。S2、人口基数较大，拥有比较成熟的大配套条件。消费人群比较固定。S3、宝山区内认知度较高。S4、优良的生态环境。S5、全新的智力产业概念园区，整合各种渠道的发展优势S6、10万方以上的规模效应O2、上海发展智力型高附加值服务行业的需求。O3、张庙、庙行人口密度为1.15万人/平方公里，处于城市自发性的边缘扩散方向。O4、市场中欠缺相应软性服务体系完备的产业园区。W1、非上海传
48、统的商业商务区，地区接受度仍待培养。W2、宝山整体商务水平一般，限制了现代服务业的种类。W3、地块为工业用地，权属和年限存在缺陷，周边多为居住小区，缺乏市场基础。T1、以往印象的突破难度较大，思维惯性较强。T2、非正规商务设施的低成本竞争。T3、政策层面的不定因素。SO2、以智力产业为特色、创造符合现代办公需求条件的大型生态产业园区ST2、正规和自由分割的办公条件，实惠的价格以及良好的配套设施ST3、循序渐进的业态调整WO2、以新科技和创意型产业为核心增加产业附加值，结合具有可参与性强的公园形态，提升项目吸引力，规避土地转性问题WT2、具有特色的建筑风格、公园形态的开放性和娱乐性，拓展产品其他
49、价值面和盈利点。1、三位一体商业开发实现土地价值工业用地性质不可改变公园规划不可改变上海对于创意类产业园区实行老厂房、老仓库、老大楼的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变的“三不变”政策。本案借助现有厂房装修改建成智力产业园区可以解决工业土地立项问题。公园推动产业聚集和发展。公园本身意味着自由性、开放性、生态性，这也是智力产业的生命力所在，公园成为产业展示魅力的舞台，为产业生长提供了良好的氛围，公园优美的生态环境也成为产业园区的卖点。公园的独特形态也提升了本案的参与性，使本案易于融入当地周边环境，成为市民乐于接受的场所。产业形成公园特色。公园脱离不了智力产业，智力产业的产品就是公园
50、最大的主题特色，因为智力产业的不断更新变幻，使得公园不只是绿化园林，活泼、动感的元素提升了公园的参与性。各种商业形态理应成为公园的配套设施。产业发展需要不断进步政策层面需要扶持产业链需要整合利用现有的政府优惠政策，给予入驻企业相应的税收优惠，争取额外补贴。另外，利用风险投资基金，对具有潜力的优秀项目进行扶持。有利中小企业发挥自身优势做大做强。搭建一个旨在服务产业的综合平台，为企业解决实际的融资问题、项目申报问题，并通过该平台的整合效用将周边产业结合进来，迅速形成产业链效应，解决企业研发、生产、推广营销的后续薄弱环节问题。企业之间由于聚集，除了能够实现优势互补之外，也存在着激烈的竞争关系，这样有
