1、龙湖工程六大核心环节与八大关键路线龙湖工程六大核心环节与八大关键路线提出龙湖工程管理瓶颈的背景提出龙湖工程管理瓶颈的背景提出龙湖工程管理瓶颈的背景提出龙湖工程管理瓶颈的背景提出龙湖工程管理瓶颈的背景提出龙湖工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业对国内部分房地产企业管理者进行走访，以及管理者进行走访，以及部分媒体所做的市场反部分媒体所做的市场反馈调查。客户对房地产馈调查。客户对房地产工程质量的满意度，是工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低程三大业务体系中最低的的 提出龙湖工程管理瓶颈的背景提出龙湖工程管理瓶颈的背景房地产工程管理面临的主要问题房地产工程
2、管理面临的主要问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程进度滞后引起的延期开盘及交付房地产工程管理容易出现的问题房地
3、产工程管理容易出现的问题 工程成本突破引起的项目经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程招标合约不严谨造成管理难度加大房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 质量、进度、成本失衡造成管理混乱成本成本进度进度质量质量最佳最佳房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 合理的施工技术间歇必须考虑房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 合理的施工技术间歇必须考虑房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 与外部资源的角色定位、分工不清房地产企业对工程管理的要求房地产企业对工程管理的要求房地产行业业务经营
4、模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 行业竞争加剧引起的经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 业主维权意识的不断提高房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 房地产企业品牌化建设引起的演变差距差距（某个细节上）（某个细节上）品牌期待品牌期待符合或超越符合或超越（每个细节上）（每个细节上）问题处理问题处理销售过程销售过程规划设计规划设计问题处理问题处理工程质量工程质量问题处理问题处理物业管理物业管理问题处理问题处理品牌形象品牌形象/广告宣传广告宣传业内口碑业内口碑/朋友介绍朋友介绍看房看房购买购买收楼收楼居住居住房地产行业业务经营模式的演变房地
5、产行业业务经营模式的演变新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量标准的定义：新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量标准的误区：新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量管控的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房布置造成厨房布置造成业主使用功能业主使用功能不完善不完善新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台燃
6、气表及灶台布置冲突，管布置冲突，管线设计时缺乏线设计时缺乏有效控制有效控制厨房的常见问题：新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上一层餐厅的上部是二层的卫部是二层的卫生间生间除了一个南向除了一个南向卧室外，其余卧室外，其余三个都是北向三个都是北向新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求灌缝细石混凝土水泥砂浆防水层找平层结构层图 屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨防水层未粘进雨水斗内或防水层水斗内或防水层出现破裂出现破裂细石混凝土出现细石混凝土出现收缩裂缝或浇捣收缩裂缝或浇捣不密实不密实找坡不够找坡不够汇水区直径不够汇水区直径不够新形势下企业对工程质量的
7、要求新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆：施工单位往往用碎建施工单位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使就算填堵完成。即使采用细石混凝土，也采用细石混凝土，也容易出现干缩裂缝容易出现干缩裂缝新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量标准的定义新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求满足抗震要求满足抗震要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业
8、对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 传统意义上工程进度控制的定义：新形势下企业对工程进
9、度的要求新形势下企业对工程进度的要求 传统意义上工程进度管控的重点：新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度控制的定义新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求概念设计研究概念设计研究概念设计方案评审及确认概念设计方案评审及确认规划方案设计规划
10、方案设计规划设计评审及确认规划设计评审及确认单体方案评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案完成扩初方案评审及确认扩初方案评审及确认土建施工图完成土建施工图完成景观设计评审及确认景观设计评审及确认销售包装设计销售包装设计开工时间开工时间开盘时间开盘时间详规报建详规报建方案报建方案报建初步设计报建初步设计报建施工图报建施工图报建售楼处报建售楼处报建新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 传统意义上工程成本
11、控制的定义：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 传统意义上工程成本管控的重点：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 新形势下工程成本控制的定义：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 新形势下工程成本管控的重点：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 新形势下工程成本管控的重点：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的重
12、要性：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求设计设计阶段阶段施工准施工准备阶段备阶段施工施工阶段阶段使用使用阶段阶段改正错误改正错误的时间的时间1$1.010.0100.0改正错误改正错误所需费用所需费用10$100$1000$“十倍原理十倍原理”图形象图形象地说明项目进展各阶地说明项目进展各阶段改正错误所需费用段改正错误所需费用的比较（见左图），的比较（见左图），对于工程质量成本而对于工程质量成本而言，达到成本控制的言，达到成本控制的最有效的时间是在项最有效的时间是在项目的施工准备阶段目的施工准备阶段新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的管
13、控重点：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的管控重点：新形势下企业对工程成本的要求新形势下企业对工程成本的要求 工程质量成本的管控重点：外部资源对房地产工程管理的影响外部资源对房地产工程管理的影响国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 国内工程总承包商的总体概况：国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 国内总承包单位的分类国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 从成本角度考虑总承包商的选择策略：
14、国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析 从质量角度考虑总承包商的选择策略：国内总承包单位的管理现状分析国内总承包单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 国内监理公司的总体概况：国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析 监理公司对房地产成本和质量的影响：国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理
15、现状分析国内监理单位的管理现状分析 监理公司的选择策略：国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析国内监理单位的管理现状分析房地产企业工程管理的薄弱环节房地产企业工程管理的薄弱环节房地产工程管理的定位及管理理念房地产工程管理的定位及管理理念 传统房地产工程管理定位的误区：房地产工程管理的定位及管理理念房地产工程管理的定位及管理理念房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位成品质量成品质量操作工人操作工人项目经理项目经理监理公司监理公司甲方工程部甲方工程部班组长班组长质检负责人质检负责人质检人员质检人员项目生产经理项目生产经理技术负责人技术负责人10
16、万平方米万平方米共计共计140个班组个班组10万平方米万平方米共计共计16个质检个质检房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 房地产工程管理的定位：房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 工程质量不是只由现场施工管理决定的投资分析投资分析工程施工工程施工产品定位产品定位规划设计规划设计销售实现销售实现营销策划营销策划客户服务客户服务物业服务物业服务房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理
17、的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 房地产的现场工程管理普遍缺乏有效的 过程监管工具和责任落实体系：房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位房地产工程管理的理念及定位 一个简单的讨论题：工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节 对设计过程质量缺乏有效的控制：工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节 对设计施工图审查缺乏有效的管理：工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理
18、的薄弱环节 缺乏标准的最低价中标忽视了质量控制工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节 对工程质量偏重于目标管理和结果管理工程质量管理的薄弱环节工程质量管理的薄弱环节工程进度管理的薄弱环节工程进度管理的薄弱环节 工程进度前期过程控制的薄弱环节：工程进度管理的薄弱环节工程进度管理的薄弱环节 工程进度招标过程控制的薄弱环节：工程进度管理的薄弱环节工程进度管理的薄弱环节工程进度管理的薄弱环节工程进度管理的薄弱环节 工程进度施工过程控制的薄弱环节：工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节 目标成本管理体系不完善：工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节 产品定位阶段成本控制的薄弱环节：工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节 设计阶段成本控制的薄弱环节：工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节 招标阶段成本控制的薄弱环节：工程成本管理的薄弱环节工程成本管理的薄弱环节 施工阶段成本控制的薄弱环节：
