1、 宝塔明珠酒店宝塔明珠酒店大厦大厦 招商策划方案招商策划方案 目录引擎：目录引擎：n项目概况项目概况n区域市场分析区域市场分析n团队组建团队组建n招商原则及目标招商原则及目标n招商主营思路招商主营思路n案例实操案例实操n目标客户群目标客户群n问题及规避方法问题及规避方法n合同附表合同附表n项目策略及执行项目策略及执行n营销推广营销推广项目概况项目概况n 珠海珠海n珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，2019年：国务院颁布实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2019-2020年，并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五
2、个经济特区之一。珠海市陆地面积有1701平方千米，人口156.02万人（2019年人口普查统计），是广东省人口规模最小的城市。珠海的海岸线长604公里，有大小岛屿146个，故有“百岛之市”的美誉。在珠江口辽阔的水域上，大大小小的岛屿星罗棋布，计有146个，其中大部分集中于东部海域的万山群岛。珠海市气候宜人，冬夏季风交替明显，终年气温较高，n珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。已有52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西
3、门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30 多家著名跨国公司已落户珠海 初步核算，2019年全市实现地区生产总值1202.58亿元，按可比价计算，比上年增长12.8%。其中，一、二、三产业分别实现增加值32.9亿元、658.66亿元和511.02亿元，同比增长5.5%、17.6%和7.1%，分别拉动GDP0.1、9.5和3.1个百分点，第二产业对GDP的增长贡献率高达74.8%，成为推动经济增长的最大动力。GDP增速高于同期全省（12.2%）和全国（11.3%）平均水平，居珠三角各市的第7位。珠海城市先后被联合国、国家、省有关部门授予“联合国改善人居环境最佳范例奖（the Best Model o
4、f International Residential Environment Improvement）”、“双拥模范城”、“卫生城市”、珠海-圆明新园n“全国精神文明建设十佳城市”、“中国旅游胜地四十佳”之一，“十二年征兵工作全优城市”、“园林城市”、“计划生育先进城市”“国家级生态示范区”等多项殊荣。，在第三届中国和谐城市可持续发展高层论坛上，珠海荣获“中国十佳和谐可持续发展城市”和“中国十佳休闲宜居生态城市”两项殊荣，成为广东省唯一一个同时获得“双十佳”的城市。“幸福之城”，珠海将“独享”十年！“幸福之城”作为商标被国家工商总局商标局正式授予珠海旅游业界，未来十年珠海可以通过此商标推广幸
5、福珠海城市形象和相关旅游资源，项目涵盖观光旅游、旅游预订、汽车出租等9项。宝塔明珠宝塔明珠大厦大厦简介及效果图简介及效果图n宝塔明珠大厦是。珠海市香洲区前山的明珠酒店大厦。该大厦位于人民西路与明珠路交界段，是珠海与中山往来的主干道，距离即将建成的广珠轻轨明珠站仅200米。n 明珠酒店大厦是由两栋塔楼连接组成的综合性大厦，高21层，总建筑面积约2.6万平方米，地下停车场面积近2千平方米。大厦首层高8米，计划打造为商铺和商务功能楼层，并初步计划将二层、三层设为餐厅、卡拉OK厅及娱乐室，四层为休闲茶座、配套游泳池，五层至九层作办公场所，十层以上用作酒店，其中标准客房264间。n 这一项目的成功运作是
6、公司进军房地产及酒店管理业的开拓之举，目前，公司已组建专业酒店管理团队，做好全面接收明珠酒店大厦的准备。大厦区位图：项目介绍项目介绍 大型商场大型商场（附附1层）层）酒店客房酒店客房（10-21层）层）宝塔石化宝塔石化办公楼办公楼（5-9层）层）足浴保健中心足浴保健中心（7层）层）酒店餐厅酒店餐厅（2层）层）KTV（3层）层）酒店大酒店大堂堂商务中心商务中心（1-2层）层）宝塔明珠宝塔明珠规模业态规模业态 楼宇指标楼宇指标楼层产权分割示意楼层产权分割示意n代表楼层：代表楼层：附附一层、三层、一层、三层、七七层层区域市场分析区域市场分析明珠北周边明珠北周边酒店酒店商业招租情况表商业招租情况表综上
7、可知，目前前山明珠北周边区域尚未有真正意义上的五星级酒店，零星的商务写字楼也处于萌芽状态，专业化程度极低，满足不了邳州经济发展和商务市场的需求。徐州市内写字楼成熟度高，竞争较为激烈，有值得我们借鉴学习的地方。发展瓶发展瓶颈与困境颈与困境区域的商业市场成熟度不够需求与市场不对称现有写字楼有名无实政策引导性不足宝塔明珠宝塔明珠的潜力与的潜力与价值价值开启邳州写字楼时代满足现有市场需求完善新城区功能提升东方品牌招商团队的组建招商团队的组建经营部经理经营部经理负责统管全局制定招商方案和进度安排招商人员的日常工作 招商主管招商主管由经理安排具体招商工作完成日常招商工作文秘文秘协助经理处理招商部文件、档案
8、管理以及日常常务处理物管物管主管主管由经理安排具体招商工作完成日常招商工作n保证在2019年5月底前项目整体招商完成80%；2019年10月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。n在招商过程中确保按既定的区域进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。n对商业区将按现行功能采取统一招商，来保证整个商业中心整体定位符合酒店与明珠北商圈需求，来保证商业中心长远经营稳定。招商原则和目标招商原则和目标宝塔明珠酒店宝塔明珠酒店主营思路主营思路商铺只租不卖，整体包装、提升商业档次商铺只租不卖，整体包装、提升商业档次步骤及租赁工作流程步骤及租赁工作流程租赁工作流程表及准备工作相关数据商
9、业定位特别要求准备资料分析(优劣势)平面图纸建议租赁图纸项目介绍书拟订招商计划选择目标客户渠道联系方式公司资源媒体 介绍目标搜索书信E-mail电话上门拜访约见其他介绍项目了解所需分析可行性确定下一步工作参观项目有兴趣暂无兴趣提供建设性意见Proposal要求了解原因审查经营可行性尚未纳入招商计划洽谈具体条款发涵回复客户存档保持联系未达成租赁意向达成租赁意向谈判终止分析报告存档签定租赁意向书租户支付诚意金租户交付保证金及其他费用再动员保持联系更高层次寻找突破口租户提交并演示基本空间规划及经营模式（PTP）租户递交工程方案兼预备资料册（PDS）供审核进场装修租户确认文件业主物业部门项目介绍亮点介
10、绍建筑特色卖点政府报建消防报审卫生防疫环保其他政府部门协助其他政府部门办理整业手续装修过程中协调拟订开业活动计划开业保持联系签署租赁合同案例实操：酒店案例实操：酒店KTV、足浴、足浴成交流程分析成交流程分析1.1我方招商流程我方招商流程流程重点工作：流程重点工作：1、找对目标联系人联系 2、准备工作：了解品牌档次、公司背景、开店情况、经营状况、目标客群等；3、分析来访客户身份，确定考察路线、介绍重点、推荐位置、情报收集、方案时间 4、客户方案跟进修改；5、谈判优势保障措施；6、甲乙双方工程条件磨合；7、要求客户提供装修方案；8、高层见面交流 9、确定开业时间选择目选择目标客户标客户电话接电话接
11、洽预约洽预约拜访拜访/考察考察方案方案收集收集条件谈判条件谈判(工程条件、商工程条件、商务条款、法律条款务条款、法律条款)意向书意向书合同合同12、34、56、7891.2、客户选址流程、客户选址流程初步开初步开店想法店想法了解市了解市场上项场上项目信息目信息现场现场考察考察项目分项目分析析选定项选定项目目条件谈判条件谈判(工程条件、商务工程条件、商务条款、法律条款条款、法律条款)最终成最终成交交AA、BB、CC、DD、E、FD、E、F流程重点工作：流程重点工作：A、不断收集市场信息；针对重点区域收集 B、了解市场上项目所属区域价格、周边环境、项目定位、工程进度、开业时间等；C、进一步了解项目
12、区域环境、租赁条件和招商情况；询问同行意见；D、不断了解周边同类项目状况，尝试洽谈，比较分析，考察区域餐饮现状；E、制作初步方案及经营预算、并依据洽谈情况进行调整；F、甲乙双方工程条件磨合；招商中存在的主要问题及规避方法招商中存在的主要问题及规避方法项目招商策略项目招商策略1，宝塔明珠酒店宝塔明珠酒店大厦招商大会大厦招商大会 2，项目签约仪式项目签约仪式3，媒体网络广告发布，媒体网络广告发布4，项目施工围挡喷绘，项目施工围挡喷绘5，高炮大型广告，高炮大型广告牌牌策略、招商进程的评估：策略、招商进程的评估：招商策略：先有主力商家入住，后为一般品牌商家。招商进度：根据公司要求制定开业时间为最后招商
13、节点，然后分为招商前期 招商中期 招商后期 开业前准备 开业执行执行程序程序 1，市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体程序如下：商圈分析市场定位业态定位商场、足浴和KTVi租赁 2，将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户需求，通过各种渠道接触、了解符合条件的主要合作商户，并掌握其拓展市场的计划，最后再确定商户的名单。3，召开目标商户洽谈会，邀请前期已掌握的目标商户参加，洽谈会的内容主要是征求他们对项目的条件、可能性等建议，以用于制定合理的招商条件和政策。4，视招商洽谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及合作条件，必须采用每隔2-3天沟通一次的跟踪办法专人跟进，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。5，对于特别重要的商户最好能区别对待，有针对性的分析，为商户量身定做他所感兴趣的市场资料。媒体发布媒体发布业内推广业内推广招商会招商会招商程序与执行招商程序与执行营销推广营销推广比例比例
