1、远成中心商业营销策略及推广策略方案n 遂宁商业综合调研n 项目概况n 项目属性解读n 项目SOWT分析n 项目销售难点项目综合解析 项目定位第一部分n 项目整体定位n 形象主题定位n 项目价值体系 n 核心价值提炼n 客户定位第二部分 销售策略n 推售规划n 推售策略n 定价策略n 销售目标n 销售执行时间 铺排第三部分推广思路及计划n 推广整体思路n 推广铺排n 推广预算第四部分招商策略及执行n 招商目的n 业态品牌落位n 招商策略n 经济测算n 优惠政策n 招商安排第五部分方案结构Part1项目综合分析I.遂宁商业综合调研II.项目概况III.项目属性解读IV.项目销售难点分析V.项目SW
2、OT分析项目地辐射图（项目地辐射图（2.52.5公里、公里、3 3公里、公里、5 5公里）公里）项目地辐射图（项目地辐射图（3 3公里、公里、5 5公里、公里、1212公里、公里、2020公里）公里）区位情况项目地辐射范围总结：3公里范围：遂宁传统商圈在项目周边3公里范围内，辐射边界已到达中央商务区；35公里范围：已包含遂宁市中心城区主要干道，遂州路、滨江路、凯旋路等均在此范围内；58公里范围：已辐射到河东新区、经济技术开发区范围。812公里范围：已辐射至金桥新区。1220公里范围：已辐射到安居区。项目周边目前人口较少，周边在建项目众多，未来人口会持续增加项目核心商圈已辐射到遂宁传统商圈，已基
3、本达到建设购物中心的条件项目周边区域住宅开发密集，将给项目提供消费力保障义乌家纺城鹭栖湖西部铁路物流园广德小区西城花园西宁乡西墅庄园瑰宝明珠渠河路西侧开善路西侧永逸家具旁小区南苑石油小区A南苑石油小区C水岸南豪家益石油南苑金梅小区春香水韵南苑石油小区D福瑞花园水岸雅居南城丽都上善锦秀南苑石油D创新工业园机场小区D建安小区万盛苑远成中心2公里半径住宅分布项目周边人口情况小区名称所有栋数每栋所有单元每单元层数每层户数总计套数备注春香水韵273629721、每栋单元有2-4单元，单元数取平均数。2、部分地区散户无法计入。3、未计入车站流动人口。4、所计入人口2-3成为外地务工人员居住房。5、人口总和
4、按每户3人计算。瑰宝明珠313621116广德小区22362792西城花园113.562462西宁乡约300人西墅庄园1536人渠河路西侧7362252开善路西侧11362396南苑石油小区A-D673622412南苑石油小区A北部老小区6362216南苑石油D14362504水岸南豪7362252/23153270家益石油南苑12362432小区名称所有栋数每栋所有单元每单元层数每层户数总计套数备注永逸家具小区224621056上善锦秀16362576建安小区7362252万盛苑9362324南城丽都13362468水岸雅居7362252福瑞花园11362396创新工业园机场小区153625
5、40总计11940人口总和：16476x3=37656楼盘名称类型套数销售比例预计售罄时间备注再生城公寓35046%每户按三人计算。领秀公馆公寓30050%南汇城公寓30090%2015.6华翔城住宅960035%铁路物流园住宅380045%南湖半岛住宅230045%2017.5克拉中心住宅75090%2016.1远成中心住宅273661%总计20136预计总人口 20136x3=60408（人）船山区在建项目船山区在建项目项目周边人口情况项目周边人口情况由以上统计所得：远程中心为中心，2公里半径现居住人口总和为37656人（未计入车站等流动人口）；预计3年后船山区人口增长总和60408人（未
6、计入未来3年新开发楼盘）；预计三年后船山区总人口为：37656+60408=98064人(约10万常驻人口)项目三面临路分别位于G318玫瑰大道、核心区5号路、新主干道C。与遂宁传统老商圈3公里距离。市区公交车辆经G318国道可方便快捷到达项目。遂宁商务客运中心位于项目西侧，站内有多条线路分别至周边县市、重庆等地将带动遂宁下辖县市人群来项目消费。交通 西部现代物流港具体规划 西部现代物流港是四川省人民政府批准建设的重点项目，园区位于成渝经济圈中心节点城市遂宁主城区西南部，是中国物流示范基地、四川省成长型特色产业园区和四川省生产性服务业功能示范区，是四川省“十二五”规划的重点物流中心之一。物流港
7、一直秉持“绿色发展、科学发展、智慧发展”，坚持以绿色推行可持续发展，以科学的整体规划，系统的产业布局领航现代产业集群发展，牢牢把握“两化”互动精髓，按照高点起步、高端切入、产城一体、功能完善的要求进行城市整体规划，以“一环九向”的高速公路大通道和“七向二十一线”的铁路大枢纽为支撑，以商贸物流城、电子商务城、精品示范城“三城建设”为发展方向，以产值达千亿的国家级现代物流园区为发展目标，主要发展现代物流、商贸流通以及加工制造业等主导产业。遂宁市商业发展现状 遂宁商业仍处于传统商业阶段现阶段遂宁市并没有一个真正意义上集合购物、美食、娱乐、休闲等多项功能为一体的购物中心，现有购物商场依然以百货为主要形
8、式，临街店铺布局也存在缺乏合理规划、业态分布混乱、商品档次不高、商业环境差等诸多问题。从上图商业模式发展历程中可以看出，遂宁商业仍处于第三阶段。遂宁市零售商业仍停留在“百货+超市”模式，尚未进入购物中心时代遂宁商业处于商业发展的第三阶段。现有商业物业如银丰国际商业中心、摩尔春天、永逸百货、海琪时代广场均为“百货+超市”模式，仅有荣兴大都会动线规划为购物中心动线，但因其业态组合、品牌组合、铺位划分等硬伤导致经营较差。因此，遂宁市缺乏真正意义上的购物中心。现有商圈较为单一，商业网点过于集中，发展不均衡目前遂宁市商圈结构可以概括为“一心二副二带”：一心：遂州南路城市商业中心：步行街商圈、新市场商圈二
9、副：河东商务区商业副中心 安居区商业副中心二带：河东商业休闲观光带：五彩缤纷路 河西娱乐餐饮休闲带：滨江路 遂宁市目前仍以遂州南路城市商业中心为核心；河东商务区商业副中心、安居区商业副中心仍处于起步阶段，均未出现大型集中商业；二带中的五彩缤纷路仅配有少量餐饮、养生会馆等业态，发展不成熟。居民仍习惯前往传统商圈遂州南路城市商业中心消费。银丰国际商业中心、摩尔春天、永逸百货、海琪时代广场、荣兴大都会等遂宁市现有大型商业项目集中分布在遂州南路步行街路段500米范围内；沃尔玛、美好家园位于北门经济开发区内。河东新区、物流港区、创新工业园区等遂宁其它区域商业市场处于起步阶段，发展速度慢，规模小，目前仅为
10、周边居民提供配套功能，尚未形成规模效应。商业网点过于集中，市场布局不均衡。遂宁市现有集中商业分布图遂宁市现有集中商业分布图 遂宁市商业发展现状遂宁零售商业市场缺乏品牌支撑，导致高端消费力外流遂宁商业物业整体经营档次不高，业种不齐，高端消费力难以在本地购买到合适的中高档商品。遂宁市距离成都、重庆两个特大城市仅140公里，且成都、重庆商业发展较为成熟，商品结构更为合理，品牌档次较高，能提供合适的消费场所、好的品牌去满足高端消费人群，致使遂宁市高端消费群体外流至成都、重庆消费现象严重。遂宁市迫切需要中高档商业物业填补市场缺口，中高档商业项目将是未来遂宁商业市场的发展的必然趋势。遂宁市居民餐饮娱乐消费
11、需求旺盛随着遂宁市居民收入水平不断提高，越来越多居民愿意为了满足享受而产生消费。遂宁市居民注重享乐，用于享受型的消费在社会消费品零售额中所占比重较高。餐饮方面：2012年遂宁市全年实现社会消费品零售总额267.62亿元，增长16.2%。其中餐饮业实现零售额29.4亿元，增长22.2%，增幅巨大。娱乐方面：从遂宁娱乐消费市场情况来看，曾经的“餐饮一条街”滨江路，因诸多歌城、KTV、音乐会所、音乐酒吧的入驻，变成了如今的“娱乐一条街”，一条街涌现100余家休闲娱乐商家，且夜间生意红火。遂宁市商业发展趋势 多个商圈博弈，商业格局将发生改变以传统商圈为轴心，西扩东拓，南延北进；随着遂宁市“南延北进、拥
12、湖发展，西扩东拓、纵深推进”的空间发展策略及未来发展方向，遂宁新商圈的强势崛起将打破传统商业布局。传统商圈核心地位短期内难以动摇 中央商务区是遂宁商业的核心，其主要商业业态是百货，同时以步行街的形式聚集了大量的人流。3、4线城市一般只有1个核心商圈，其核心商圈是百年来自然发展而形成的，多年积淀的历史、人文氛围是不能刻意建造的，在中央商务区，一条贯穿南北的主街，14条大小相间的小街小巷，已成为遂宁居住人口最集中的区域。城北商圈发展举步维艰城北商圈目前仅有沃尔玛、美好家园两处集中购物场所，除此之外零散分布着各式各样的小超市。沃尔玛的入驻填补了城北缺乏集中购物场所的空白，但随着城北北京华联的闭店，城
13、北大多购物场所还满足不了家庭一站式购物需求，城北商业氛围仍然难以浓厚起来，因此，城北很多人舍近求远，宁愿去中央商务区购物。遂宁市商业发展趋势城南商圈将是传统商圈的延伸位于城南开善东路228号、紧邻南津北路和天宫路的美宁万象天成项目，规划有集购物中心、时尚百货、特色商业街于一体，建筑面积约13万的商业中心。该项目距离传统商圈中央商务区仅1.5公里，建成后将有效分流传统商圈人气，也将是传统商圈的延伸。河东新区将形成以太平洋百货为首的新商圈河东新区为城市功能拓展区,定位为“文化旅游产业区、现代生态田园城”。随着遂宁市市委、市人大、市政府、市政协四大班子及其职能部门入驻河东新区环岛商务中心办公，市中级
14、法院、市武警、市公安、市检察院、市商检大楼、中石油公司遂宁总部、市人民医院河东分院、市电力公司调度行政大楼、市移动公司总部等20余家市级部门和企事业单位相继搬迁至河东，实现了市行政中心东移河东。这些单位的入驻和建设确立了河东新区在全市的政治、文化中心地位，为新区尽快聚集人气、商气提供了强有力的支撑。预计到2020年，河东新区城市人口达到25万。位于河东新区五彩缤纷路以东、朝阳路以南（河东新区管委会旁）的中央CBD鼎盛国际项目，已引入太平洋百货，未来河东新区将形成以太平洋百货为首的新商圈。3 遂宁市商业发展趋势政府规划利好，物流港区未来将有望形成新商圈，但市场培育期较长西部物流港作为遂宁城市开发
15、的重点与经济发展的重心腹地，汽配、建材、箱包等十多个专业市场集聚，14家物流平台开发企业、42家第三方物流企业相继入驻，将共同建设繁华片区，彻底改变西部物流港格局，催生区域商业价值！目前，西部物流港区的一些配套楼盘都已经启动，发展到2020年至少10万人入驻，为物流港区形成新商圈提供消费客流保障。远成中心、健坤城、恒信寰宇中心等多个大盘的入驻，带来多业态的物业组合，其中都包含零售商业物业。这些零售商业立足于新城的城市级配套功能，能够形成“聚集效应”，形成新商圈之后不仅能够服务物流港区居民，大体量商业物业还能辐射至老城区，吸引老城区居民前来消费，另外还能截留前往老城区的安居区消费人流。物流港区未
16、来有望形成遂宁新商圈之一，但市场培育期较长。中央商务区商圈商业项目分析根据市调情况，遂宁市集中商业主要分布在遂州中路步行街路段。500米范围内汇聚了银丰国际商业中心、摩尔春天、永逸百货、海琪时代广场、荣兴大都会等多个大型百货商业。城北商圈商业项目分析城北商圈发展较为缓慢，目前仅有近水楼台商业广场（沃尔玛）、美好家园两处集中购物场所，除此之外零散分布着各式各样的小超市。遂宁市商业街分析目前商业氛围比较浓厚的商业街主要集中在老城区的中央商务区，及中央商务区所辐射的周边地带，目前商业街中最具有价值的商业街：中央商务区步行街、滨江路、凯旋路、天宫路、公园路、德胜路、育才路等等，其主要是以中央商务区步行
17、街为核心，向四周辐射所形成的商业范围。目前遂宁市商业街以遂州中路步行街为轴线，西到西山路，东到凯旋路之间，散布着多条商业街，除此之外，遂宁市政府还着力打造两条景观商业带：滨江路与河东新区的五彩缤纷路。其中遂州中路步行街为以零售为主的商业步行街；凯旋路以电子产品为主，兼以部分零售；滨江路以休闲娱乐餐饮业态为主；河东新区的五彩缤纷路以商务、旅游观光、餐饮和运动健身为主，由于河东新区人气不足，目前大部分商业还处于培育阶段。商业街名称分布业态遂州中路步行街以零售为主滨江路、五彩缤纷路、明月路休闲娱乐、餐饮南津路、政府西街、天峰街、北辰路以餐饮为主(遂宁市餐饮较为分散，部分街区分布较多)开善路遂宁市川中
18、蔬菜批发市场、永逸家具凯旋路灯具批发城、新市场、数码电子产品公园路海琪公园口家居广场、装饰材料、卫厨、家居、少部分零售、餐饮遂宁市商业街业态分布遂宁市商业街业态分布表表 遂宁作为四线城市，处于商业发展的初级阶段，目前仍停留在“百货+超市+街铺”模式，存在业态档次低，缺乏合理规划、业态分布混乱、商品档次不高、商业环境差等诸多问题。城市商圈结构可以概括为“一心二副二带”，以遂州南路城市商业中心为核心。目前遂宁市并没有一个真正意义上集合购物、美食、娱乐、休闲等多项功能为一体的购物中心。商圈：遂宁市商圈较为单一，目前仅有中央商务区单核商业发展，商业网点过于集中。而中央商务区作为传统商圈，存在着交通拥堵
19、、停车困难，商业集中，竞争激烈、同质化严重、零售购物业态为主，缺乏餐饮、娱乐业态等问题。商业街：目前商业氛围比较浓厚的商业街主要集中在老城区的中央商务区，及中央商务区所辐射的周边地带，目前商业街中最具有价值的商业街：中央商务区步行街、凯旋路、天宫路、公园路、德胜路、育才路等等，其主要是以中央商务区步行街为核心，向四周辐射所形成的商业范围。商业网点：受消费者欢迎的购物场所从高到低排名如下：银丰国际商业中心（盛华堂百货、统一优玛特）、摩尔春天百货、海琪时代广场、沃尔玛、大都会、永逸百货，所占比重分别为38%、37%、32%、22%、11%和12%。遂宁市虽引进了沃尔玛，但由于地段偏、质量差导致其人
20、流量不大。总结区位条件配套条件基本指标物流港，开发中的新区，地处城市未来主轴离主城区约2.5-3公里，商业氛围弱零售商业陌生板块，观念上短期内难为遂宁人所接受三面临路，昭示性强，可达性良好项目占地16.78万m，总建面约68万方，其中商业约32万m区域前景良好，但商业氛围薄弱，商业发展不成熟交通条件良好景观资源优势明显商业体量庞大目前片区人口不足2万，人口支撑不足2.1 项目概况紧临1800亩桃花山和汽车南站、规划中的高铁站2.2 项目属性解读四线城市新型商圈大型商业综合体p规模属性：拟建设的物业形态包括商业、酒店、公寓和住宅等多种物业，其中商业包含购物中心、商业街、独栋商业，属于商业综合体范
21、畴。项目占地面积167802.12，总建筑面积超过68万平方米，其中商业面积约32万,是遂宁最大的城市综合体。超大型 p地段属性：项目位于遂宁市城南物流港，目前片区的居住人口不足2万，区域成熟度低，商业氛围较弱，但区域未来前景看好。p城市属性：2013年遂宁GDP总额（736.61亿）排名全国232位，四川省第16位，属于国内弱四线城市。四线城市 p物业属性：商业综合体性质 新区中心2.3 项目SWOT分析优势 Sn 地理位置优越，属于南城门户位置，未来利于聚集人气。n 交通便利，公共交通路网方便。n 商业业态规划丰富，且主题性强n 同区域内唯一一个综合体项目，区分于健坤城、喜盈门等专业市场项
22、目。劣势 Wn 周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。n 虽然本项目具有良好商业环境资源，但启动较晚，并缺乏相应的市政配套设施。n 市场公识度较低，对项目的认知度较低。机会 On 地处城市新轴线核心位置，未来商业地位将会迅速上升。n 竞品项目相继投入使用，未来区域人气将陆续得到填充。n 项目业态的丰富性，将满足于区域内未来常驻人口的日常生活消费。威胁 Tn 项目起步较晚，若没有创新点对市场进行引导和差异化供应，销售的风险性显而易见。n 竞品项目陆续推出配套性商业，未来将存在较大客户分流风险。n 市场政策波动影响项目发展。n 竞品项目长期且持续的针对性的抢夺客户资源、推广资源。对项目的公示
23、力打压严重。2.4 项目销售难点物流港新区刚刚开发，区域热度不够远离城市传统商圈，常驻人口支撑不足遂宁人均收入偏低,人群消费力稍显不足难点1难点2难点3区域内投资性竞品竞争激烈难点4前期尝试性投入市场过早，未能如期推出，口碑受影响难点5住宅销售时期，项目整体形象竖立力度不够，没有成功实现住宅带动商业及形象转化难点6推广力度不够，推广广度不够，产品信息深入塑造不够难点7综合总结：从上述SWOT结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。本项目占据了较好的地理位置，利于项目发展。地段与人气是投资者的首要投资考虑因素。需要领先的商业模式，同时深化”城南商业步行街“”城南一站式休闲购物商务区“概念。
24、充分挖掘市场畅销产品特性，严格控制商铺面积，相应降低投资门槛。需抢占较多推广资源，避免竞品项目排挤，造成”好车闭门造”的市场结果。加大宣传推广力度，重塑市场公识度，扩大影响力，提高曝光度，加深市场认知度。Part2项目推广思路I.项目整体定位II.形象主题定位III.推广主题定位IV.客户定位通过对整个遂宁市商业形态的调研，周边区域项目商业形态的了解。充分研究区域内的现今状况挖掘契机，我们所面对的问题如下：我们具备的价值是什么?区域内首推商业内街的项目。我们当前所面临的区域问题是什么?区域未成型，人气不足，业态无法成长，无法满足生活。我们当前所面临的商家问题是什么？社区不成熟，常驻人口少，人流
25、量小，没有具有吸引力的条件，现在进入浪费的不仅仅是物质成本，也在浪费时间成本，投资回报难。但，这也恰恰是本项目商业打造的一个机会。有利的地理位置，丰富的天然资源，便利的交通本项目的商业将不会走传统的综合型商业路线因此，本项目的商业定位应该是：完全精品化、完全细致化、完全新颖化 遂宁标杆型商业集群迎合区域价值主体，刷新传统商业模式，解决区域商业限制建立新的商业腹地，比肩国际精品商业，标榜遂宁商业旗舰2.1 项目整体定位遂宁首席体验式购物公园聚集国内众多知名品牌于一体，以大型超市、品牌集约店、快时尚名店、潮流时尚名店、特色餐饮、风情美食、酒吧咖啡、休闲娱乐、儿童体验、环球健身等业态为核心的体验式商
26、业模式；引领商业新模式打造购物新环境开创生活新方式填补市场空白，塑造遂宁首个多业态、多功能的体验式购物主题样板中心打造商业新形态2.2 形象主题定位项目建筑规划已定“体验式购物公园”主题如何才能成功落地演绎？引领休闲生活方式，提升城市商业水平，满足居民生活之零售功能满足家庭、商务、会友等多样化之餐饮功能丰富生活内容，增加生活乐趣之娱乐休闲功能为区域居住者、商务人士、访客提供全面、完善之生活配套服务功能 本项目作为区域性的标杆体验式商业，在功能定位上，需要做到集合多种业态为一体，从而达到满足消费者的一站式需求，提升项目的综合竞争力其功能应具备：保健功能餐饮功能购物功能休闲功能文化功能娱乐功能购物
27、中心功能1234物业形态领先，功能复合一站式消费，参与性强商业业态领先，知名品牌商家，构筑遂宁首个精品店集中营运营模式领先，40%物业自持，专业商管公司倾力奉献设计规划领先，多元休憩空间设计，购物真正休闲化购物环境领先，丰富、个性建筑小品充斥整个购物空间休闲体验，魅力商圈坚持“五领”规划原则2.3 项目价值体系想逛街、购物、吃好吃的、玩好玩的、看好看的、找个地方坐坐去逛街、购物、吃好吃的、玩好玩的、看好看的、找个地方坐坐来逛街、购物、吃好吃的、玩好玩的、看好看的、找个地方坐坐新城核心时尚街区亲子文化玩购新城打造以体验式消费带动购物需求的高辐射能力商业旗舰亲子购物中心便捷购物峡谷商业街独栋商业时
28、尚餐饮儿童游乐主题影院轻餐零售休闲娱乐时尚夜店幼儿艺术中心恒温泳池早教中心艺术培训品牌娱乐品牌餐饮电讯卖场2.3 项目价值体系临街商业烟酒副食百货干杂日常小吃干洗维修逛街、购物逛购体验：知名商业汇聚，购物休闲娱乐一站式解决，不用去香港，甚至成都都不用。2.3 项目价值体系梳理2.3 项目价值体系梳理吃好吃的食之体验：多元化餐饮组合：中西快餐、咖啡厅、体验式餐厅、大型中式餐饮等为遂宁消费者首选美食之地。2.3 项目价值体系梳理玩、看、坐娱之体验：集成的娱乐组合，满足青年约会、家庭聚会、亲子时间等时尚休闲需求，为现代生活方式展示的最佳平台。谁说想看场电影非要去商务区的？健康养生功能享之体验：高品质
29、休闲服务内容，为追求生活品质之遂宁人提供优秀的放松畅享空间。2.3 项目价值体系梳理2.3 项目价值体系梳理特殊价值业态儿童主题购物城：精品打造，遂宁首个专门以儿童妇幼为主题的体验式娱乐购物中心，填补整个遂宁儿童消费板块空缺。地段处于遂宁市区和物港新区两大区域交汇处，扼守消费人群消费总入口。商业形态集中式购物中心时尚休闲精品步行街+娱乐美食街产品/内容集购物、休闲、娱乐、美食和文化于一体的一站式消费集中地环境遂宁领先的购物环境服务完善、优质的商业服务及管理模式 5A 8优口语化地宣传独立购物商场，立体交通、区位，广大消费人群必经之地；聚集效应，规模经济政府强力支持；经营公司的问题，统一经营、统
30、一管理、与政府对口2.4 核心价值提炼本远成中心核心竞争优势的构筑主要从以下五方面入手，其示意图如下：在远成中心的购物环境营造上，将远成中心打造成遂宁购物环境最好的地方，以一种区域领导者的形象存在于市场、区分于市场、立足于市场。增强远成中心在市场的影响力。项目周边客户群：该群体占15%。l物流港附近区域投资住户l远成中心原认筹客户群体市区投资客户群：该群体占60%。l收入水平较高，具有一定资金实力的大众人群；l当地私企老板、企事业单位中高层管理人士周边乡镇投资客户群：该群体占25%。l安居、大英、射洪三县投资客户2.5 客户定位市区投资客户群周边乡镇投资客户群项目周边客户群Part3销售策略I
31、.推售规划II.定价策略III.销售目标IV.竞争优势提炼V.销售执行时间铺排3.1 推售规划 写字楼+酒店公寓 购物中心峡谷步行街独栋商业临街底商远成中心整个商业由写字楼、酒店公寓、购物中心、峡谷步行街、独栋商业、临街底商组成；总计约32万方体量。属于遂宁目前最大体量商业。其中，购物中心属于我项目自持物业，不参与直接销售，自主经营。写字楼及酒店公寓，尚处后期待开发阶段。因此，当前可直接参与销售的产品为峡谷步行街、独栋商业、临街底商3个主要部分属于商业推售的首批产品。项目面积推售顺序21.22号楼底商3019一批次峡谷风情街(5)11302二批次独立商业(7.8.9)9918三批次242393
32、.2 推售策略3123.2 推售策略推售策略说明：事实上，首批次的底商以及二批次的独栋商业，是真正意义上的首批次。底商部分在开始推广投入市场之前先采取内部认购(原远成中心排号客户)，进行一定的消化。而独栋商业因单体面积较大，需要进行铺面虚拟划分为小铺，以“返租”的形式进行销售，配合招商，存在一定的销售周期。峡谷商业街实则为第二批次，届时将根据第一批次销售情况，进行加推补货或按前批次销售时间入市。312结合本案产品结构和市场上同类型商业的销售模式，建议项目首批次采用投资回报销售和独立产权销售相结合的方式进行。序号销售模式物业范围比例面积（）11.独立产权销售2.投资回报销售临街底商以及独栋商业5
33、4%158002投资回报销售峡谷商业街46%13500合计100%29300 优势：实现小面积、低总价内铺的快速销售；变相降低公司融资成本；前期投入资金一次性收回，分期返还给客户；劣势：租约回报周期内，公司存在持续的流动资金压力。投资回报销售独立产权销售 优势：销售方式更加可控，无后期持续影响。外铺可同时作为本公司与经营方的谈判筹码，放大物业价值。劣势：若实现销售，势必对商业体后期的整体运营转型制造障碍。推售模式说明：10年投资回报，年均10%（含税）10年为固定返租期，每年固定10%返还。返租模式分析：按月：每月年返租总额比例固定支出，对公司现金流恐有影响。按季：每三个月进行一次返租，相对平
34、衡公司资金运作。（建议此项）按年：每年进行一次返租，但客户抗性较大。10年返租期满，回购模式。此模式能有效的提升客户投资期望，10年年满后，公司按原价的150%/对物业进行回购。物流港周边楼盘价格市调楼盘名称成交价格情况折扣明细广益再生城.临街商业7500-8500元/平米.展示区（小区内）5200-5800元/平米按揭27%.30%华强老板自持恒信寰宇中心5万元起，购产权式商铺，返租十年，折合价为8000-10000元/平米写字楼，返租5年（总房款8%）折合价为6000元底商暂无价格。分期2%.独立商业街暂无价格，满第二年起，即可申请回购，写字楼返总房价的8%租金，返足五年南城汇.临街底商业
35、暂无价格.面向小区内底商约7500，2楼以上5600-5800元/平米分期27%西部铁路物流园.临街底商业11000元/平米.2楼以上4500元/平米.部份特价房源3000多元/平米按揭1%健坤国际中心返租（总价8%）折合均价8000-10000元/平米按揭2%喜迎门.临街底商业8000-9000元/平米.2楼以上6500元/平米.少量1楼特价房源7000多元/平米一次性3%按揭1%一次性返抵42%15年返红利，开业后前6年每年再返2%，后9年二八分成车配龙.临街底商业7500-8000元/平米.2楼以上6500-7000元/平米.少量1楼特价房源2900多元/平米（8.8万购30平的铺包租1
36、0年，前3年抵扣24%，从第4年后返10%莱克汽贸.临街底商业8000元/平米（售完）.2楼以上6000多元/平米60%自持分期2%.独立商业街暂无价格.前5年年返租8%，后5年年返租10%售价实现度测算：序号评判因素权重分值%价值实现度%喜盈门健坤城车配龙恒信寰宇中心本项目A周边环境302020222426B规划及建筑201818181919C配套设施201717161618D营销管理1099898E商业气氛201818171618价值实现度100%0.820.820.810.810.89平均价值实现度0.820.89根据上述根据上述(A.B.C.D.E)5项综合评估之后，本项目的经济价值略
37、高与区域类其他竞品项目，项综合评估之后，本项目的经济价值略高与区域类其他竞品项目，所以，本项目在商业价格的定价上略高于其他竞品项目，是可成立的。所以，本项目在商业价格的定价上略高于其他竞品项目，是可成立的。3.3 定价策略同区域临近区域类区域二手房次新房在售房潜在项目同类型产品同档次产品替代产品时间比较价值产品比较价值竞争度高的产品竞争度低的产品莱克汽贸城健坤城喜盈门车配龙恒信寰宇中心西部铁路物流园基于对市场理性化的分析，我们建议采用：市场比较法 对项目进行基础定价。市场定价法纬度表现定价说明：本次定价针对于首批次推售2122号楼底商，向公司提报的项目均价是指推售楼栋的实收均价。底商面积：21
38、、22号楼底商平均面积段为：93-124。开间约3.2米，进深约12米。属于大面积商铺。成交面价为：93*10000=93万元/间。124*10000=124万元/间底商主力面积以124为主，占95%。付款方式一次性付款分期付款银行按揭折扣9折95折97折签署认购书(扣除定金)价款的70%并签署买卖合同价款的30%，首付价款的40%，签署买卖合同及办理最长十年银行按揭手续一个月内付30%余款价款40%两个月内付价款30%基于上述市调表的数据显示。建议本项目整体商业销售面价为：10000元/。比较贴近区域市场销售价格执行水准，此价格相对较容易被市场客户群体所认同。折扣建议：项目定价区间执行标准位
39、置推售顺序沿街底商12000-13000元/10000-11000元/21、22号楼底商峡谷商业街12000-12500元/11000-11500元/一层底商8000-9000元/7000-8000元/二层5000-6000元/5000-6000元/三层独栋商业11000-12000元/9000-11000元/底商9000-12000元/7000-8000元/二层7000-9000元/5000-6000元/三层2313.4 销售目标目前可销售面积为约30000（峡谷步行街+独栋商业+临街底商），销售均价为10000元/万元/(按建筑面积计)，总价值3亿元。（未计溢价）销售安排 临街底商+独立商
40、业=第一批次时间销售面积销达成售率销售金额签约金额2015三个月1580030%4740万2000万七个月60%9480万4000万十二个月80%1.264亿7000万（以10000元/单价测算）最终金额以最终确定执行销售单价为准；Part4推广思路及铺排I.推广整体思路II.推广铺排III.推广费用预算4.1 推广整体思路主要推广思路是：围绕项目前期总体营销推广的大方向“形象塑造”这一重要、长效工作而考虑。因此，对于项目该如何形成套路性的推广打法，应以下几个诉求顺序进行：一、强化项目地理位置，区位优势。（关键词：门户、地标）二、深化项目一站式概念。（关键词：有吃、有喝、有玩、有乐、有购、有享
41、）三、细化项目环境体验式。（关键词：丰富的小品点缀、既能满足购物欲望，也能满足休闲体验。）四、精化项目业态规模。（关键词：品牌购物乐园，玲琅满目，应接不暇）五、重化项目特殊产业。（关键词：西南首席青少年儿童体验式主题购物城）依照上述诉求点，引发客户投资兴趣，增强客户投资信心，丰富消费者消费需求。重点诉求：远成中心就是城南商务区 反复强调塑造，城南中心商圈概念远成中心代表的就是城南商务区城南商务区就在远成中心千余品牌商家垂青，只因卓越 城市未来，财富新领地千亿财富，投资聚宝盆在购物中享受逛公园般的惬意引爆繁华、唯此繁华、只因繁华4.2 推广铺排推广动作推广渠道推广节点现阶段5月28日8月30日1
42、0月1日推广主题内部认购商业形象峡谷街商业持续销售成峰者，唯地标掘金者，择远成遂宁的商业中心何止一个商业直接开盘线上推广：报版、户外、站台、车身、夹报、乡镇巡展DM单、LED现场包装：道旗、围墙、桁架、画架、导示、导视牌以峡谷街形象入住，带入底商及业态信息。推广资源全部落位报版、户外、站台、车身、DM单、户/室LED、楼道/小区灯箱线上推广：报版、户外、站台、车身、夹报、乡镇巡展DM单、LED现场包装：道旗、围墙、桁架、画架等公关活动：现场物料、包装、礼品等线上推广：开盘报版、夹报、乡镇巡展DM单等开盘活动：开盘物料、包装、礼品等根据招商情况，带入业态商家信息。9月30日行销摆展行销摆展国庆促
43、销活动5.1促销活动6.1儿童主题活动5月1日6月1日第一阶段：形象导入期推广时间：2015.5.30-8.30节点事件：商务区摆展、郊县铺点媒体策略：大手笔投入报纸媒体，宣告远成中心倾力打造的万象生活即将开启。以户外广告等推广渠道短时期内集中投放，迅速营造关注氛围。媒体选择：(前期重点)户外、站台、道旗、报纸、LED视频、户外灯箱、看板、摆展、电商平台等基础技术性工作：1、搭建项目自身微信网推平台，为后期整个公司的”自由经纪人“”独立经纪人“拓客模式打下基础。2、行销形式展开。（摆展、扫街、扫楼、扫车等）3、电商平台拓客。（展开与专业网站、电台、电视等载体的互动营销，直接面向客户进行资源输送
44、。）4、二手房联动。阶段主题：成峰者，唯地标掘金者，择远成备选主题：备选主题：不仅是“中心”的体现，更是“最中心”的价值地标便是地标，一座就够！门户决定的，恰恰是一个城市的动向第一阶段：形象导入期远成中心黄金街铺，火爆开售推广时间：2015.8.30-10.1节点事件：商务区摆展媒体策略：以户外广告等推广渠道短时期内集中投放，推广信息转化为商家业态信息的释放（根据招商业态）。媒体选择：户外、站台、道旗、报纸、LED视频、户外灯箱、看板、摆展等品鉴会时间地点：东旭世纪锦江大酒店金色大厅（根据前面蓄客情况决定是否举行品鉴会）第二阶段：项目产品信息导入期阶段主题：阶段主题：遂宁的商业中心何止一个远成
45、中心 全球招商正式启动备选主题：备选主题：全城翘首，新港唯一的财富中心第二阶段：项目产品信息导入期推广时间：2015.10.1-12.31媒体策略：持续投放之前的推广，根据销售情况跟进画面的更换和主诉求的更新。媒体选择：户外、站台、道旗、报纸、LED视频、户外灯箱、看板、摆展等第三阶段：持续销售阶段主题：阶段主题：不要错过投资购物公园的机会备选主题：备选主题：多等一秒，好铺逐少千万别跟财富过不去第三阶段：开盘热销期号项目名称实施内容备 注预算1户外/LED广告远成中心户外大牌、站台、看板、灯箱等远成中心宣传视频30ms以30秒全CG设计画面宣传片。商务区视频、电影影前广告、流动LED宣传车，电
46、梯间视频广告。用于门户网站、论坛首页宣传。0825房产网220万/年目的：城市人流集中地视觉造势、宣传项目；实施方案：制作30秒项目CG宣传片位于户外LED滚动播放；实施时间：1-3月项目造势、开盘期主推为主。3电视媒体广告遂宁电视台目的：利用媒体互动带动项目宣传、造势；实施方案：1、黄金时间播放项目宣传片，2、专题频道采访、宣传项目，为项目形象、产品造势。实施时间：1-2月，截至开盘。注：电视媒体广告根据项目实际情况为建议实施方案40万/年遂宁电视台（天天房产频道）4报媒、杂志遂宁日报目的：覆盖全市政府部门、机关事业单位等主流客户群体，为项目宣传、造势。实施策略：日报、广播电视报、遂宁在线杂
47、志阶段性组合投放。集中在1-2月全面集中覆盖造势、项目形象、产品宣传。30万/年遂宁广播电视报遂宁在线（杂志）5网站论坛遂宁新闻网目的：覆盖网络本市及外地客户群，为项目品牌、形象宣传实施方案：播项目flash宣传片、网站链接、论坛造势宣传。25万/年遂宁0825房产网7 SP活动项目品鉴会活动包含VIP卡制作费用，活动礼品、礼仪公司费用等预算30万大型活动包含礼仪公司、活动礼品等费用。60万其他不可预计其他临时性增加开支，根据项目推动节点临时调整。40万/年备注：本预算提报做为项目整体的推广（商业）费用445万/年4.2 推广预算Part5招商策略及执行I.招商目的II.业态品牌落位III.招
48、商策略IV.经济测算V.优惠政策VI.招商安排报告结构第二部分招商策略第三部分招商目的第一部分招商渠道第四部分租金定价第五部分招商政策第六部分招商计划通过引入主力业态的形式，有效形成商业集群效应，为后续销售做好市场铺垫利用商家的入驻，通过以“时间换空间”的方式，提升区域商业租金，为后期物业的出售营造价格提升空间；根据本项目的商业布局和业态规划，完成商业部分约40000的招商工作。通过招商工作，提升项目周边商业气氛与人流量，弥补目前商业空白。招商主要以遂宁市场没有呈现的业态，打造项目的唯一性；本项目业态规划六大原则l特色业态特殊照顾原则 对于那些很有特色，很能吸引人气的业态，会给整个项目带来特色
49、、带来人气、带来财富。因此，在招商策略上需要有特殊手段。l人气贡献率优先原则 入选的商业业态必须能够为项目吸引一定的客源群体，为其它业态提供消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。l品质优先原则 同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现整个项目的高品质定位l配套的原则 所有业态之间必须能够相互衔接协调，能够互动共享；业态的组合要能够满足项目主要目标客群的需求；l商业区域划分的原则 根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的区域划分成两个板块，各个板块都独有特点，连接后可以相互衔接协调。l租金贡献率优先原则
50、入选的商业业态本身必须具有良好的经营状态，能够承受相应的租金 压力，同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较 长远的发展繁荣基础。超市车位珠宝、首饰专区 （规划3-5家）女士快消品牌服装店男士服装品牌店轻食餐饮展示面区域较好，传统金银首饰提高购物中心档次性女士箱包女士箱包淑女装年轻女性为主体，规划若前后通铺则两家，若分开则3-5家熟女装规划同淑女装店，若前后通铺则两家，若分开则3-5家品牌快餐店、大排档女鞋专区女鞋专区女鞋铺面需求面积较小，可根据店家实际情况进行划分，预计划分为15-20家。同时女鞋专区可适当配备部分女士箱包等。女装品牌店甜品店女士化妆护肤产品专区女士化妆护肤产
