1、绍兴柯桥市场报告绍兴柯桥市场报告柯桥柯桥绍兴绍兴宁波宁波杭州杭州上海上海1313公里公里5050公里公里106106公里公里185185公里公里p 东距绍兴市区13公里、宁波市106公里，西距杭州西湖50公里，北至上海185公里，沪杭甬铁路、高速公路、104国道横穿境内，交通网络发达，距离萧山机场仅20分钟车程，区位交通条件优越。p 绍兴城市总体规划2019-2020规划绍兴中心城市由镜湖绿心、越城片区、柯桥片区（绍兴县城）、袍江片区的“一心、三片”组成，是绍兴大都市圈的城市副中心和现代国际商贸区。柯桥地处长三角南翼，绍兴市西北部，绍兴县政府驻地，是绍兴中心城市三大组团柯桥地处长三角南翼，绍兴
2、市西北部，绍兴县政府驻地，是绍兴中心城市三大组团之一之一;是绍兴大都市圈的城市副中心和现代国际商贸区，是绍兴大都市圈的城市副中心和现代国际商贸区，绍兴地区经济中心绍兴地区经济中心。城市地理区位城市地理区位绍兴市域城镇体系规划绍兴市域城镇体系规划绍兴市中心城区规划绍兴市中心城区规划杭州都市经济圈的重要组成部分，杭州都市经济圈的重要组成部分，绍兴城市西翼的重要副城绍兴城市西翼的重要副城 绍兴市城市总体规划（2019-2020）将绍兴县纳入市域规划体系构成绍北城镇密集区，将县城柯桥纳入中心城区构成三大核心片区之一，进一步融入绍兴大城市规划发展。市域城镇体系空间结构由越城区、绍兴县、上虞市共同组成绍北
3、城镇密集区；中心城区规划由越城片区、柯桥片区和袍江片区构成绍兴中心区城区，形成“一心、三片、三楔”的空间结构。重点建设区域u 1.镜湖城市核心区、迪荡新城、会稽山旅游度假区、柯北新城、袍江工业新城为中心城区5个重点建设区域：u2.在中心城区重点推进25个城市综合体建设，其中柯桥片区8个：u包括轻纺国际贸易区综合体、柯北市场创新区综合体、轻纺市场综合体、大坂湖水乡都市休闲区综合体、瓜渚湖北岸城市综合体、笛扬商圈综合体、物流直通关综合体、独山世纪城综合体。城市经济区位城市经济区位20192019年金融危机后，年金融危机后，GDPGDP增速大幅下滑，随着绍兴县经济转型调整，增速大幅下滑，随着绍兴县经
4、济转型调整，20192019年增速回升到年增速回升到10%10%以上，以上，户籍人均户籍人均GDPGDP高达高达13.813.8万元，远高万元，远高于杭州（于杭州（8.98.9万元）万元）绍兴县城市经济实力雄厚，全国县级排名第四位，浙江省内仅次于慈溪排第二位。2019年全县实现GDP1008.77亿元，12年GDP增速略有降低，但仍处10个点以上高速增长阶段。人均生产总值138726元(按户籍人口计算)，增速10.0%；经济增长受国际经济形势影响明显，08年金融危机时期绍兴县经济增长出现大幅下滑，随着自身经济转型和结构调整的持续深入，经济发展得到有效复苏，抗风险能力增强。绍兴宏观经济绍兴宏观经
5、济绍兴县历年绍兴县历年GDPGDP走势走势绍兴县历年人均绍兴县历年人均GDPGDP走势走势居民收入水平保持较高增幅，2019年城镇居民人均可支配收入40805元；农村居民人均纯收入21813元；2019年，城乡居民储蓄存款余额达589.59亿元，增长14.7%；2019年社会消费品零售总额达167.45亿元，增长17.73%。u20192019年城镇人均可支配收入达年城镇人均可支配收入达4080540805元，元，远高绍兴全市，区域性差异较大远高绍兴全市，区域性差异较大；u城乡居民储蓄余额拥有明显上涨，社会消费品零售总额增速下降，城乡居民储蓄余额拥有明显上涨，社会消费品零售总额增速下降，表明绍
6、兴县居民表明绍兴县居民消费力在消费力在20192019年有所压制，未被释放。年有所压制，未被释放。绍兴消费水平绍兴消费水平绍兴县人均可支配收入绍兴县人均可支配收入绍兴县城乡居民储蓄余额绍兴县城乡居民储蓄余额绍兴县消费品零售总额绍兴县消费品零售总额绍兴县下辖绍兴县下辖4 4个街道、个街道、1515个镇，常住人口个镇，常住人口104104万（万（20192019年）。年）。20192019年全县户籍人口年全县户籍人口72.7272.72万，万，外来暂住人口外来暂住人口577221577221人。绍兴县外来人口量偏大，外来人口在绍兴县的购房落户使得全县市人。绍兴县外来人口量偏大，外来人口在绍兴县的购
7、房落户使得全县市人口的相对快速提升。每年净增人口的相对快速提升。每年净增3000-50003000-5000人，人，置业需求因城镇化进程而不断增加置业需求因城镇化进程而不断增加。年份全市市区绍兴县上虞嵊州新昌诸暨2019435.0964.8470.4777.3773.3843.44105.592019435.5064.8970.7777.2873.3943.46105.722019436.2464.9971.0577.2873.3743.55106.002019437.0664.9071.4677.3173.4243.56106.422009437.7464.9071.7877.4273.37
8、43.59106.672019438.9165.0472.2077.6473.4343.65106.962019440.0665.3372.5877.7473.6643.89107.22019441.5365.6772.7277.8673.7844.01107.32历年年末户籍人口统计单位：万人2019年末暂住人口统计全市市区绍兴县上虞嵊州新昌诸暨13988192949515772211638275648035233271107占比21.09%41.26%11.71%4.04%2.52%19.38%单位：人绍兴市各下辖行政区域中，外来人口占比量最大。绍兴人口情况绍兴人口情况经济结构调整，产业结
9、构不断优化，经济结构调整，产业结构不断优化，第三产业规模不断提升，比重达第三产业规模不断提升，比重达到到38.26%38.26%绍兴县经济发展以第二产业为绝对主导，产业结构不断调整，2019年三次产业比重由2019年的3.7：64.8：31.5调整至3.5：58.2：38.3；第三产业受以轻纺城为代表的商贸业及以柯岩风景区的旅游业发展带动，比重以接近年均1个百分点以上的速度增加，2019年实现第三产业增加值385.94亿元，增长14.3%；绍兴产业结构绍兴产业结构绍兴县历年产业比重变化绍兴县历年产业比重变化绍兴县旅游接待人次绍兴县旅游接待人次绍兴县批发零售贸易额绍兴县批发零售贸易额绍兴县主导产
10、业包括纺织原料、印染、服装家纺织造3大主导产业；装备制造、汽车汽配、皮革塑料、新型建材、金属制品5大优势产业；新能源、生物医药和住宅产业化等3大新兴产业2019年全市实现工业总产值3882.49亿元，增长12.22%，第二产业增速明显下降，退二进三城市化进程明显；“企业规模不断壮大。主营业务收入超亿元企业（集团）达498家，比上年增加45家，其中超10亿元企业50家，超50亿元的企业（集团）6家，超百亿的企业（集团）2家。第二产业增速明显下降，退二进三城市化进程明显；第二产业增速明显下降，退二进三城市化进程明显；经济转型升级，主导产业盈利大幅增加，企业规模发展壮大，新兴战略性产业经济转型升级，
11、主导产业盈利大幅增加，企业规模发展壮大，新兴战略性产业发展加快，发展加快，整体产业经济发展抗风险性提高整体产业经济发展抗风险性提高绍兴产业概况绍兴产业概况绍兴县工业产值情况绍兴县工业产值情况绍兴县规模企业产值绍兴县规模企业产值p绍兴县城市性质定位为国际纺织中心，江南水乡名城；绍兴县城市性质定位为国际纺织中心，江南水乡名城；p形成形成“一主三城三区一主三城三区”的总体空间结构：的总体空间结构：“一主”即柯桥主城区；“三城”即按照小城市定位发展的钱杨新城、平水新城和福兰新城；“三区”即北部工业区、东部现代生态经济区和西南生态休闲旅游区。绍兴县规划绍兴县规划东部：瓜渚湖，东部：瓜渚湖，以瓜渚湖沿岸规
12、划为主，当前已发展成型西部：大小坂湖，西部：大小坂湖，以“现代水城”概念打造居住、休闲、商务功能为主南部：柯岩度假区，南部：柯岩度假区，依托柯岩风景区良好的生态景观资源打造休闲居住功能为主北部：柯北新城北部：柯北新城CBDCBD，以柯桥经济技术开发区、中国轻纺城等商贸、商务功能为主金柯桥大道金柯桥大道柯北新城柯北新城CBDCBD规划规划柯岩度假区规划柯岩度假区规划瓜渚湖沿岸规划瓜渚湖沿岸规划柯桥为新建城市，城市建设起步较晚，但发展迅速，沿金柯桥大道向北建设柯北新城CBD是城市主要发展方向。在城市功能自然生长基础上而产生的四个主要规划片区，各个片区开发齐头并进，各具发展优势。绍兴县城市规划（20
13、19-2020）将柯桥定位为“国际纺织时尚之都，现代商贸休闲之城”，规划2020年中心城市人口规模达到50万，城市建设用地达到52.5平方公里，人均建设用地105平方米。柯桥城区规划柯桥城区规划老城区老城区传统老城区，发展饱和，需求外溢柯桥主城区发展饱和，需求外溢，目前以金柯桥大道为城柯桥主城区发展饱和，需求外溢，目前以金柯桥大道为城市发展主轴，重点打造柯北新城市发展主轴，重点打造柯北新城u其中老城商圈业态以专业店、专卖店等特色化、小型化为特点，如步行街；u柯北新城商圈则以大型超市、大型百货店等大型集中式商业业态为主，如万达广场、市心广场、杭州大厦等。u另外以轻纺城为代表的商贸市场发展繁荣，多
14、个不同规模专业交易市场分布广泛。u城市新建商业体有红星美凯龙等县级商业中心以笛扬路为商业主轴形成柯北新城、以金柯桥县级商业中心以笛扬路为商业主轴形成柯北新城、以金柯桥大道为商务主轴形成老城商圈，城市商业格局明晰，完善城大道为商务主轴形成老城商圈，城市商业格局明晰，完善城市配套基础。市配套基础。柯桥商业规划柯桥商业规划柯桥正处于新城建设高峰期，四个主要规划片区齐头并进发展，并已初具规模，房地产发展繁柯桥正处于新城建设高峰期，四个主要规划片区齐头并进发展，并已初具规模，房地产发展繁荣，可以促进新城建设完善；荣，可以促进新城建设完善；雄厚的经济产业基础，人才引进战略吸引外地人落户，城市化率不断提高，
15、中心城区人口从雄厚的经济产业基础，人才引进战略吸引外地人落户，城市化率不断提高，中心城区人口从2019年年40万增加到万增加到2020年年50万，房地产业健康发展；万，房地产业健康发展；因此，因此，从宏观层面来看，柯桥城市具备良好的房地产开发经营条件从宏观层面来看，柯桥城市具备良好的房地产开发经营条件GDP增幅8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展11%人均GDP0800$8004000$40008000$800020000$房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期10694$城市化率90%城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期61.3%城市背景小结城市背景小结宏观房
16、地产市场研究宏观调整政策将持续，短期内不会放松，柯桥继续实行宏观调整政策将持续，短期内不会放松，柯桥继续实行“限贷不限购限贷不限购”政策政策4 4月月1 1日日5 5月月1 1日日1 1月月2626日日7 7月月1212日日1010月月2929日日20192019年年一季度二季度三季度四季度20192019年年一季度1 1月月3131日日温家宝：继续严格调控措施，促进房价回归。银行：本地银行个贷依然执行原政策。7 7月月6 6日日近年来首次非对称降息三季度8 8月月2929日日加强住房税收征改，推进房产税征收改革三季度20192019年年一季度3 3月月1 1日日出台新国五条，要求加强限购、限
17、贷执行力度，征收二手房交易20%个税宏观政策宏观政策政策细则政策细则相关影响相关影响二手房二手房20%20%个税个税u 直接导致二手房市场快速下滑，将间接波及新房市场；直接导致二手房市场快速下滑，将间接波及新房市场；u 二手房客户挤压至新房市场，贡献增量客群；二手房客户挤压至新房市场，贡献增量客群；二套房贷增加、二套房贷增加、限购扩容限购扩容u 政策加码，伤及改善需求，但需各地细则进一步落实；政策加码，伤及改善需求，但需各地细则进一步落实；增加土地供应增加土地供应u 房企补仓，未来市场供应增加，后市竞争压力增大；房企补仓，未来市场供应增加，后市竞争压力增大；规范预售制度规范预售制度u 进一步强
18、化限制捂盘行为，硬性要求增加市场供应。进一步强化限制捂盘行为，硬性要求增加市场供应。u新国五条征收20%个税将直接导致二手房市场快速下滑，进一步挤压二手房客户至新房市场，刚需置业被迫选择一步到位；u然而房贷收紧、限购扩容，进一步伤及改善需求入市，同时增加土地供应将导致后市竞争压力增加，长远市场预期不容乐观；注：以上预判基于政策周期判断，影响预计将在未来各地细则出台之后显现二手房市场受到挤压，改善需求受限，刚需影响较小二手房市场受到挤压，改善需求受限，刚需影响较小国五条解析国五条解析杭州细则以影响市场预期为主，未有实质性的手段，对于绍兴杭州细则以影响市场预期为主，未有实质性的手段，对于绍兴市场的
19、影响甚小市场的影响甚小明确明确20192019年新建商品住房价格控制目标。年新建商品住房价格控制目标。根据我市经济社会发展目标，2019年度，全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅；加快完善多层次住房保障体系。加快完善多层次住房保障体系。全面落实2019年我市保障性安居工程新开工34753套、建成38301套的目标任务；增加普通商品住房用地供应。增加普通商品住房用地供应。坚决抑制投资投机性购房。坚决抑制投资投机性购房。继续严格执行住房限购政策，继续严格实施差别化住房信贷政策，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，
20、切实做好出售住房个人所得税征管工作；继续加强房地产市场监管。继续加强房地产市场监管。加强商品房预售许可管理，提高商品房预售门槛。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价和价格申报备案的规定等；加强市场监测分析和预期引导。加强市场监测分析和预期引导。绍兴“新国五条”细则尚未出台，参考杭州地方细则必要时提高二套房贷首付比例，并未明确二手房必要时提高二套房贷首付比例，并未明确二手房20%20%个税个税杭州细则参考杭州细则参考n受宏观经济危机及房地产调控影响，09年、12年房地产投资增长出现下滑，整体来看，绍兴县房地产投资比重不断增加，处于30-35%之间；n房地产施工竣工面积同样受到宏观经济形势及房
21、地产调控影响，09、12年均出现不同程度增长放缓甚至下跌；n但总体来看2019年市场反应要好于08年经济危机后，房地产市场信心明显增强，而在连续三年的增幅下滑之后，未来具有反弹预期。绍兴县整体房地产投资与施工受宏观绍兴县整体房地产投资与施工受宏观经济因素及房地产调控影响明显，波经济因素及房地产调控影响明显，波动较大，当前市场信心较好，后续面动较大，当前市场信心较好，后续面临反弹机遇临反弹机遇绍兴县房地产投资存在反弹预期，长远市场信心树立绍兴县房地产投资存在反弹预期，长远市场信心树立房地产投资房地产投资绍兴县房地产投资绍兴县历年施工/竣工面积n12年施工与竣工面积的比例为4.85，大于常规的3.
22、0，表明未来1-2年供应将继续放大；n12年施工与销售面积的比例为7.05，大于常规的3.0，表明未来1-2年供大于求现象将持续；未来未来1-21-2年整体市场将供大于求的趋势，短期内供过于求仍将持续年整体市场将供大于求的趋势，短期内供过于求仍将持续绍兴县历年房地产各项指标综合对比绍兴县历年房地产各项指标综合对比综合评估综合评估绍兴县历年商品房成交波动较大，主要受宏观经济形势及房地产调控影响，2019年市场以价换量促进成交回暖，年成交135万方；整体市场呈现向上运行态势，成交价格在波动中上扬，11-12年度达到8000元/上下水平；绍兴县处于上升发展通道的敏感型市场，年均成交绍兴县处于上升发展
23、通道的敏感型市场，年均成交130130万方，万方，成交均价成交均价80008000元元/绍兴县整体房地产市场运行走势房地产市场房地产市场u历年土地推出量远大于市场房地产去化量。09年绍兴房地产市场推出量达到历年之最，为764万方，之后近三年市场推出量基本保持在250万方左右，2019年绍兴县土地成交量保持在年度133.3万方，供需比达到了3：1u未来几年内继续供过于需，市场后续乏力。从目前的土地市场和房产市场发展判断，在未来的几年内，绍兴县土地市场的推出量将继续保持稳定的状态，未来几年内市场供应充足。绍兴县土地市场供应远大于成交，未来土地供应充裕绍兴县土地市场供应远大于成交，未来土地供应充裕土
24、地市场土地市场n 宏观调控政策短期内不会放松，以维持房价稳定为基调，新国五条以影响市场预期宏观调控政策短期内不会放松，以维持房价稳定为基调，新国五条以影响市场预期为主，未有实质性的手段；为主，未有实质性的手段；n 土地市场供应充足，房地产投资各项指标表明未来土地市场供应充足，房地产投资各项指标表明未来1-21-2年整体市场将供大于求，短期年整体市场将供大于求，短期内供过于求仍将持续；内供过于求仍将持续；n 20192019年市场以价换量促成成交回暖，年市场以价换量促成成交回暖，20192019房地产市场运行将趋于平稳。房地产市场运行将趋于平稳。房地产宏观市场背景房地产宏观市场背景柯桥整体受大市
25、场层面影响相对较小，市场相对平稳柯桥整体受大市场层面影响相对较小，市场相对平稳供大于求的局面很难在短时间内改变供大于求的局面很难在短时间内改变柯桥房地产市场研究从历年情况来看，柯桥房地产市场供大于求形势日益严峻，从历年情况来看，柯桥房地产市场供大于求形势日益严峻，市场竞争形势持续恶化。市场竞争形势持续恶化。受调控影响，受调控影响，1111年柯桥市场的成交量下跌，年柯桥市场的成交量下跌，1212年以价换量促进市场回暖，年以价换量促进市场回暖，成交成交8080万方；万方；但但1212年新增供应量达到年新增供应量达到100100万方，供求比达到万方，供求比达到1.251.25，11-1211-12年
26、年新增供应存量即已高达新增供应存量即已高达8686万方万方；同时，成交均价同时，成交均价99009900元元/，后市竞争压力相对严峻；，后市竞争压力相对严峻；整体市场出现回暖，但供大于求局势依然严峻整体市场出现回暖，但供大于求局势依然严峻柯桥房地产柯桥房地产柯桥商品住宅年度走势市场稳步回暖，价格筑底成功，全年整体量涨价跌走势市场稳步回暖，价格筑底成功，全年整体量涨价跌走势柯桥月度成交柯桥月度成交柯桥商品住宅月度成交一览表(2019.1-2019.12)2019年4月份以来，柯桥主城区市场开始有所回暖，成交量开始大幅度走高，同时价格却有所下降，从年初的11400元/平米成交均价下降到了10900
27、元/平米，下降幅度达到了6%2019年柯桥主城区的成交量已经达到了80万方，已经超过11年全年54万方的成交总量的48%同2019年比，刚需以价换量，高端项目上市较多，整体均价相对2019年保持相对稳定。u 柯桥房地产市场仍以改善型需求为主，柯桥房地产市场仍以改善型需求为主，110-150110-150方面积段成交比重合计占方面积段成交比重合计占51.4%51.4%；u 其次为其次为150-190150-190方舒适型大户型产品，成交占比达到方舒适型大户型产品，成交占比达到20.7%20.7%；u 9090方左右刚需产品由于供应量有限，成交比重仅占方左右刚需产品由于供应量有限，成交比重仅占10
28、%10%。注：数据来源与典型热销项目：自在城、赞成香林、玉兰花园、金色丽都、绿色街区、锦绣河山、长江越领等柯桥成交结构柯桥成交结构刚需刚需首改首改次改次改市场主力成交市场主力成交110-150110-150方，其次方，其次150-190150-190方，刚需产品落位方，刚需产品落位9090方，方，190190方以上户型去化受阻方以上户型去化受阻 90-13090-130方方2 2房房/3/3房的刚需首置房的刚需首置/首改产品及首改产品及150-170150-170方方4 4房舒适改善产品供需两旺，去化率均在房舒适改善产品供需两旺，去化率均在90%90%以上；以上；其次其次130-150130-
29、150方方4 4房改善产品和房改善产品和170-190170-190方方4 4房大户型产品供应量大，去化率均超过房大户型产品供应量大，去化率均超过70%70%90%推出量大，去化率74%，改善四房需求量明显推出量适中，去化率92%，刚需产品需求量大房型面积段柯桥供求结构柯桥供求结构推出量适中，去化率83%，改善四房需求量明显9090方三房、方三房、100-130100-130方三房、方三房、130-150130-150方四房以及方四房以及170-190170-190方四房整体供求情况较好，柯桥对于房型要求三房起步方四房整体供求情况较好，柯桥对于房型要求三房起步未来供应中，代表个案合计形成未来供
30、应中，代表个案合计形成95609560套，约套，约120120多万方未来供应，其中：多万方未来供应，其中：90-13090-130方、方、150-170150-170方面积区间竞争量小，存在较大市场机会；方面积区间竞争量小，存在较大市场机会；130-150130-150方面积区间未来供应量集中，竞争激烈，但为市场之前主力需求产品。方面积区间未来供应量集中，竞争激烈，但为市场之前主力需求产品。未来供应结构未来供应结构130-150130-150方为未来供应主流，竞争压力大方为未来供应主流，竞争压力大90-13090-130方以及方以及150-170150-170方未来供应竞争缓和方未来供应竞争缓
31、和地块编号地块编号容积率容积率面积面积用地性质用地性质 成交总价成交总价 计容面积计容面积 楼板价楼板价竞得企业竞得企业柯桥城区B-09B2.93605住宅1578104551509绍兴县中心城建设投资开发有限公司柯桥城区J-46地块2.826728住宅8554748381142绍兴县中国轻纺城两湖开发建设有限公司柯桥城区J-47地块2.530329住宅753875823994柯桥城区J-49地块3.226773住宅755085674881柯桥城区J-51地块2.723906住宅6864645461063柯桥经济开发区科技园地块2.333870商业702977901902绍兴柯桥经济开发区开发
32、投资有限公司柯岩度假区B-57号地块1.15256商办235457824071索密克汽车配件有限公司柯岩街道东江沈家娄地块1.27430住宅201989162262绍兴越华开发经营有限公司柯岩旅游度假区A-54-11.634785商业8421556561513浙江鑫明翔实业有限公司柯岩旅游度假区A-591.620311商业5618324981728浙江鑫明翔实业有限公司柯岩旅游度假区E-112.246693商业198681027251934厦门联盛置业有限公司柯岩旅游度假区E-122.516827住宅6708420681594厦门联盛置业有限公司柯岩旅游度假区K-01a1.5130376商业1
33、8921195564967上海华昌企业（集团）有限公司柯岩旅游度假区K-01b1.5130513商业9001195770459上海华昌企业（集团）有限公司柯桥城区G-31a地块2.453238商住 250301277711959杭州龙嘉房地产发展有限公司柯桥城区G-32地块2.4113707商住 551032728962019杭州龙嘉房地产发展有限公司合计合计7043477043470 01921541921541428883142888313451345柯桥主城区柯桥主城区1212年合计成交年合计成交7070万方，计容建筑面积达万方，计容建筑面积达143143万方，万方，地块成交楼面价集中在
34、地块成交楼面价集中在1000-20001000-2000元元/之间之间瓜渚湖东岸片区瓜渚湖东岸片区大小坂湖片区大小坂湖片区科研度假区科研度假区土地成交土地成交供求结构供求结构除除1111年受调控影响，各年成交均在年受调控影响，各年成交均在8080万方以上；万方以上；市场容量市场容量供过于求，形成供过于求，形成11-1211-12年度新增供应存量高达年度新增供应存量高达8686万方；万方；市场存量市场存量柯桥柯桥1212年成交土地年成交土地7070万方，将形成万方，将形成143143万方潜在供应；万方潜在供应；潜在供应潜在供应代表个案合计形成代表个案合计形成95609560套，约套，约12012
35、0万方潜在供应量；万方潜在供应量；未来供应未来供应90-13090-130方、方、150-170150-170方产品供需两旺，去化率均在方产品供需两旺，去化率均在90%90%以上，未来供应以上，未来供应较少，具有较大市场机会；较少，具有较大市场机会；130-150130-150方未来供应量较多，市场竞争较激烈。方未来供应量较多，市场竞争较激烈。房地产市场总结房地产市场总结n市场整体存量约市场整体存量约349349万方，存量需要万方，存量需要4 4年的去化周期年的去化周期n90-17090-170方户型是市场的供求主力方户型是市场的供求主力柯桥产品研究产品研究产品研究选取柯桥选取柯桥201920
36、19年热销楼盘进行分析，考察柯桥房地产市场产品开发水平：年热销楼盘进行分析，考察柯桥房地产市场产品开发水平：大坂风情高层，板式与点式结合玉兰花园万达广场北区板式高层高层，点板结合永利中央公馆高层，点式板式高层金昌香湖郡金地自在城花园洋房小高层小高层高层高层高层、原创叠墅总体规划：总体规划：普遍以高层公寓为主，产品同质化严重，产品线较狭窄；金地自在城普遍以高层公寓为主，产品同质化严重，产品线较狭窄；金地自在城开创性的规划多种产品组合，随后保利湖畔林语跟进，高低配等多产品线组合规开创性的规划多种产品组合，随后保利湖畔林语跟进，高低配等多产品线组合规划得到市场认可。划得到市场认可。产品研究产品研究金
37、地自在城金地自在城玉兰花园玉兰花园大阪风情大阪风情永利中央公馆永利中央公馆万达广场（北）万达广场（北）金昌香湖郡金昌香湖郡新古典主义新古典主义现代简约新古典主义现代简约现代风格面砖底部石材临湖玻璃幕墙；中部和北面干挂花岗岩外外墙真石漆喷涂，群楼采用花岗石面砖面砖深香槟色的铝板和高清的玻璃，结合深色花岗岩品质感高外立面高档，品质感强外立面品质感不高品质感高品质感高玻璃运用较多，感觉较轻建筑立面：建筑立面：以新古典主义和现代风格建筑立面为主，突出产品高端形象及国际以新古典主义和现代风格建筑立面为主，突出产品高端形象及国际化都市意象，但整体色彩及形象塑造偏冷、硬，而缺乏生活亲切感。化都市意象，但整体
38、色彩及形象塑造偏冷、硬，而缺乏生活亲切感。风格建材品质感产品研究产品研究大阪风情D户型 226 四房两厅 优点：1、南北双阳台设计增加采光度和生活情趣2、南北通透、全明户型3、南向超大面宽保证了采光通风的良好 缺点：1、卧室书房入口集中，会相互影响2、次卫无窗，通风不好玉兰花园A户型4室3厅390.00 优点：1、采用大平层的设计，功能分区丰富2、南北通透、全明户型3、入户大堂使整体感觉大气豪华 缺点：1、无法动静分离，私密性不强2、次卫无窗，通风不好自在城B-3户型3室2厅91.00 优点：1、户型紧凑，利用率高2、南北通透、全明户型3、动静分离，有利于休息4、超大主卧套间 缺点：1、主卫通
39、风不好户型设置：户型设置：在普遍追求大户型高端定位的情况下，在普遍追求大户型高端定位的情况下，9090左右小户型成为鸡肋，仅作中左右小户型成为鸡肋，仅作中间套设置，户型设置较差，居住舒适度较低；金地自在城小户型设置独具优势，未来间套设置，户型设置较差，居住舒适度较低；金地自在城小户型设置独具优势，未来随着保利、龙湖等外来开发丰富的经济户型操作经验，小户型优势将凸显。随着保利、龙湖等外来开发丰富的经济户型操作经验，小户型优势将凸显。产品研究产品研究项目项目自然环境自然环境玉兰花园南面瓜渚湖景观资源宝业大坂风情大坂湖景观资源永利中央公馆小河（河景一般）新浪琴湾古运河河景资源金昌香湖郡运河河景；瓜渚
40、湖景观资源（较远）金地自在城大小坂湖景观资源景观设置：景观设置：绍兴水乡水景资源丰富，外部景观不缺，并各具优势，差异较大的是绍兴水乡水景资源丰富，外部景观不缺，并各具优势，差异较大的是社区内部景观营造，以绿城、金地为代表的品牌开发商领衔城市精品园林景观体社区内部景观营造，以绿城、金地为代表的品牌开发商领衔城市精品园林景观体系打造。系打造。产品研究产品研究楼盘名称楼盘名称位置位置物业类型物业类型建筑面积（总量约建筑面积（总量约100100万方）万方）建筑风格建筑风格外立面外立面主力户型（）主力户型（）均价（元均价（元/）金地自在城金地自在城柯西坂湖板块高层、花园洋房一期洋房5万方原创偏新亚洲石材
41、基座，高级面砖洋房220,140浪琴公馆浪琴公馆柯西坂湖板块联排为主、叠排34986法式干挂石材270-400500-700万/套，均价约20000保利湖畔林语保利湖畔林语柯西坂湖板块联排、洋房、高层130000法式排屋、洋房ARTDECO石材基座，高级面砖联排250-350，洋房140-200未售蓝天玫瑰园蓝天玫瑰园柯南板块别墅、排屋136600法式新古典主义石材300-1000起价600万/套，均价约25000以上馥园馥园柯南板块高层、排屋、别墅190000法式石材干挂300-600480-2300万/套，均价约20000围炉别墅围炉别墅柯南板块别墅、排屋186540（含山体）英伦风格澳洲
42、砂岩+劈岩砖370-630 15000元/平米，总价380-1000万/套唯美品格唯美品格柯南板块别墅、排屋180000佛罗里达（美式）文化石+涂料300-500别墅起价660万/套左右，排屋起价428万/套润泽大院润泽大院瓜渚湖板块高层、排屋279981平方米（排屋10080）西式古典+现代涂料为主250-300公寓9500，排屋未售瓜渚景园瓜渚景园 瓜渚湖板块类独栋别墅59746欧式砂岩+石材410-598起步价1000万/套，均价约30000元/低密度产品研究：低密度产品研究：绍兴低密度项目较多，市场供应总量高达绍兴低密度项目较多，市场供应总量高达100100万方，以联排、别墅产品为主，
43、万方，以联排、别墅产品为主，户型面积较大，独栋别墅集中在户型面积较大，独栋别墅集中在500-600500-600方，联排集中在方，联排集中在300-400300-400方，多层洋房在方，多层洋房在200200方左右。方左右。产品研究产品研究以新古典主义和现代风格建筑立面为主，突出产品高端形象及国际化都市意象；高低配项目逐渐成为主流，丰富产品线组合，应对市场风险，并取得差异化竞争优势；依托水乡景观资源，绿城、金地领衔城市精品园林景观体系打造；90小户型仅作中间套设置，户型设计普遍较差；金地、龙湖等外来品牌开发商引领市场经济型户型变革，小户型优势将凸显。低密度排屋别墅产品受欢迎，户型面积较大，独栋
44、别墅集中在500-600方，联排集中在300-400方，多层洋房在200方左右。以绿城、金地、龙湖为代表，热销项目产品品质较高；以绿城、金地、龙湖为代表，热销项目产品品质较高；优质优质9090方户型产品具有市场稀缺价值机会。方户型产品具有市场稀缺价值机会。产品研究总结产品研究总结柯桥商业市场研究群贤路群贤路老城商圈老城商圈行政中行政中心商圈心商圈传统老城传统老城商业中心商业中心万达商业中心万达商业中心万达广场万达广场市心广场市心广场轻纺城轻纺城锦麟天地购锦麟天地购物中心物中心钱淘公路钱淘公路老城传统商业中心老城传统商业中心万商路沿线沿街底商以及万商路沿线沿街底商以及锦麟天地购物中锦麟天地购物中
45、心一带，是绍兴县传统商业聚集地，区域心一带，是绍兴县传统商业聚集地，区域主要以购物、休闲娱乐、餐饮等一体化的主要以购物、休闲娱乐、餐饮等一体化的综合性商业，是区域人气聚集较高的商圈综合性商业，是区域人气聚集较高的商圈城市总体分为三大商业圈，即城北的万达商圈以及城市总体分为三大商业圈，即城北的万达商圈以及城中的行政商圈以及城南的传统老城商圈城中的行政商圈以及城南的传统老城商圈万达商圈万达商圈目前区域内主要由万达广场、轻纺城以及目前区域内主要由万达广场、轻纺城以及红星美凯龙等汇聚了大批新型的集中式商红星美凯龙等汇聚了大批新型的集中式商业广场，是城市主要的商贸中心业广场，是城市主要的商贸中心行政中心
46、商圈行政中心商圈主要集中在市心广场一带，区域汇集了沃主要集中在市心广场一带，区域汇集了沃尔玛、银泰等档次较高的商业集合体，主尔玛、银泰等档次较高的商业集合体，主要以休闲、购物与一体化的现代性商业体要以休闲、购物与一体化的现代性商业体城市商圈格局城市商圈格局市心广场市心广场笛杨路笛杨路沃尔玛沃尔玛银泰百货银泰百货（在建）（在建）行政审批行政审批中心中心华润万家华润万家蓝天中心蓝天中心商业街商业街名称名称商业街商业街介绍介绍业态业态经营状况经营状况主要主要品牌品牌笛杨路商业街城市成熟商业街之一，处于老城板块，商业档次较高餐饮、娱乐、超市、未来将会进驻银泰百货沿街双层商铺：沿街双层商铺：336336
47、平米平米2500025000一月一月租金水平：平租金水平：平2.03.52.03.5元元/平米平米/天天绍兴花雕、波斯登、银泰、沃尔玛兴越路商业街毗邻笛昂商业街，档次一般主要以生活型为主餐饮、便利店、沿街底商面积沿街底商面积200200方，方，1000010000一月；一月；租金水平：租金水平：1.52.01.52.0元元/平米平米/天天在售商业蓝天商业中心在售商业面积在2470方左右，价格在5万10万.平米左右行政商圈主要集中在笛扬路、以及兴越路部分路段，租金水平在行政商圈主要集中在笛扬路、以及兴越路部分路段，租金水平在1.53.51.53.5元元/平米平米天，在售价格天，在售价格5 5万万
48、1010万万/行政中心商圈行政中心商圈蓝天商业中心蓝天商业中心蓝天市心广场蓝天市心广场城市核心商圈，大型商业广场（市心广场、蓝天商业中心）集中，城市核心商圈，大型商业广场（市心广场、蓝天商业中心）集中，未来更有银泰的加入，区域商业环境成熟，人流量密集。未来更有银泰的加入，区域商业环境成熟，人流量密集。银泰百货银泰百货行政中心商圈行政中心商圈鉴湖路鉴湖路万商路万商路锦麟天地锦麟天地购物中心购物中心杭州大厦杭州大厦新浪琴湾新浪琴湾商业街商业街名称名称商业街介商业街介绍绍业态业态经营状况经营状况主要主要品牌品牌鉴湖路商业街城市主要商业街，主要以服装、酒店等服务性商业为主杂货店、服装店、快捷酒店沿街平
49、层商铺：沿街平层商铺：3232平米平米32003200一月一月租金水平：平米租金水平：平米 1.52.51.52.5元元/平米平米/天天工商银行、联想、世纪华联万商路商业街城市繁华商业街之一，内部商业发达，覆盖面广餐饮、服装、酒店、商场等沿街底商面积沿街底商面积150150方，方，1919万万年；年；租金水平：租金水平：2.04.02.04.0元元/平米平米/天天绍兴花雕、KFC、雅戈尔在售商业新浪琴湾在售底商（双层）面积在200300方左右，均价20000元/平米地块所处区域，城市传统核心商圈，业态完善，人流量大，整体商业租地块所处区域，城市传统核心商圈，业态完善，人流量大，整体商业租金水平
50、在金水平在2424元元/平米左右，商铺在售价格平米左右，商铺在售价格2000020000元元/平米平米老城商圈老城商圈锦麟天地购物中心及步行街、杭州大厦以及万商路商业街等城市成锦麟天地购物中心及步行街、杭州大厦以及万商路商业街等城市成熟商业体，汇集了多种业态、不同档次商业进驻，认可度较高熟商业体，汇集了多种业态、不同档次商业进驻，认可度较高老城商圈老城商圈商业街商业街名称名称商业街商业街介绍介绍业态业态经营状况经营状况主要主要品牌品牌金柯大道商业街绍兴主线干道，道路车流量较大，轻纺城、红星美凯龙等均在沿线排布酒店、超市、专业市场租金水平约在租金水平约在23.523.5元元/平平米米天天各类高档
