1、全辖个全辖个金条线资产类产品培训金条线资产类产品培训 个人金融部个人金融部 2009.11 第1页，共76页。个人住房贷款个人住房贷款 消费类汽车贷款消费类汽车贷款 商业助学贷款商业助学贷款 商业用房贷款商业用房贷款 抵质押贷款额度抵质押贷款额度 项目准入项目准入第2页，共76页。我行零售贷款的基本原则我行零售贷款的基本原则 部分自筹 有效担保 专款专用 按期偿还第3页，共76页。个人住房贷款个人住房贷款一手住房贷款（一手住房贷款（PLAA）二手住房贷款（二手住房贷款（PLAB）易居宝易居宝安居宝安居宝第4页，共76页。一手住房贷款（一手住房贷款（PLAA）贷款对象贷款对象具有完全民事行为能力
2、的自然人。具有完全民事行为能力的自然人。第5页，共76页。借款人条件借款人条件 在中国境内具有常住户口或有效居留身份；在中国境内具有常住户口或有效居留身份；年满年满1818周岁，具有稳定的职业和经济收入，信用良周岁，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；好，有偿还贷款本息的能力；已经签署购买住房的合同或协议；已经签署购买住房的合同或协议；已支付首付款已支付首付款;提供经贷款人认可的有效担保；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。第6页，共76页。贷款期限、成数贷款期限、成数（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款期限：贷款期限：最长期限
3、不得超过最长期限不得超过3030年，且男性借款人贷年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过款期限加年龄不超过6565周岁，女性借款人贷款期限加年龄周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过不超过6060周岁。周岁。贷款成数：贷款成数：最高不得超过房价的最高不得超过房价的8080根据央行政策，家庭根据央行政策，家庭第二套房首付不低于第二套房首付不低于40%第7页，共76页。贷款利率、还款方式贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款利率：贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内在规定范围内浮动浮动。还款方式：一年以上还款方式：一
4、年以上按月还本付息按月还本付息，一，一年以内可一次性还本付息。年以内可一次性还本付息。根据央行最新政策，根据央行最新政策，家庭第二套房贷款家庭第二套房贷款利率不低于基准利利率不低于基准利率的率的110%等额本息还款法和等额等额本息还款法和等额本金还款法本金还款法第8页，共76页。借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；具有法律效力的具有法律效力的身份证件身份证件;婚姻状况证明；婚姻状况证明；收入证明收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；购房合同、协议或其他有效文件；购房合同、协议或其他有效文件；首期款收据等首期款收据
5、等;其他资料。其他资料。月收入月收入8000元以上需佐证：纳税证明、元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等银行对帐单、金融资产等居民身份证、居民身份证、户口本、军官户口本、军官证等证等第9页，共76页。贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 抵押物情况、抵押率等抵押物情况、抵押率等还贷比（还贷比（50%和和55%）、收入）、收入证明及佐证等证明及佐证等对项目、购房合对项目、购房合同、房价、首付同、房价、首付款、关联关系等款、关联关系等身份证明、年龄、身份证明、年龄、信用记
6、录等信用记录等第10页，共76页。贷款担保贷款担保 抵押担保抵押担保 质押担保质押担保 保证担保保证担保 其它贷款人认可的担保方式其它贷款人认可的担保方式 第11页，共76页。抵押权的设立抵押权的设立n抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合中华人民共和国担保法的规押合同应当符合中华人民共和国担保法的规定。定。n 以以期房抵押期房抵押的，抵押双方办理的，抵押双方办理预抵押登记备案预抵押登记备案手续；手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权证明文件。办理正式
7、抵押登记，取得房屋他项权证明文件。n 以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。他项权证明文件。物权法：预告登记后，物权法：预告登记后，自能够进行不动产登自能够进行不动产登记之日起三个月内未记之日起三个月内未申请登记的，预告登申请登记的，预告登记失效记失效 第12页，共76页。抵押权的设立抵押权的设立n 以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得土地他项权利证以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得土地他项权利证明书。明书。n 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的
8、证明文件（原件）等，均由抵押权人执管。均由抵押权人执管。n 抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置。抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置。n 抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。履行的责任。n 以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日以房屋所有权
9、和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。同自签订之日起生效。第13页，共76页。港澳台及外籍人士港澳台及外籍人士 有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证或台胞证，有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证或台胞证，外籍人士提供护照和在华居住证明外籍人士提供护照和在华居住证明婚姻证明：港澳人士由当地的民政事务所出具，由外籍人士出具婚姻证明：港澳人士由当地的民政事务所出具，由外籍人士出具的国外婚姻证明，应由驻该国的中国大使馆或领事馆出具证实书。
10、的国外婚姻证明，应由驻该国的中国大使馆或领事馆出具证实书。未婚的签未婚承诺函未婚的签未婚承诺函贷款成数：原则上应比同档次国内居民贷款成数贷款成数：原则上应比同档次国内居民贷款成数低一成低一成 贷款期限：外籍人士贷款期限最少贷款期限：外籍人士贷款期限最少6 6个月，最长不超过个月，最长不超过2020年，港澳台人士可放宽至年，港澳台人士可放宽至3030年。贷款期末男性借款人年龄年。贷款期末男性借款人年龄不得超过不得超过6565岁，女性借款人年龄不得超过岁，女性借款人年龄不得超过6060岁岁贷款利率：原则上应比较同档次国内居民购房贷款利率上浮贷款利率：原则上应比较同档次国内居民购房贷款利率上浮5 5
11、以以上上重点地区内个别优重点地区内个别优质楼盘和重点客户质楼盘和重点客户的贷款成数的贷款成数,可参照可参照国内居民国内居民第14页，共76页。常见问题常见问题 资料录入：资料录入：产品码错、利率周期错产品码错、利率周期错，借款人基础资，借款人基础资料、第二担保方式、抵押物面积、贷款金额录入不料、第二担保方式、抵押物面积、贷款金额录入不完整或错误等完整或错误等 资料提供：无影像件或资料扫描不全，提供无效资料提供：无影像件或资料扫描不全，提供无效身份证件，收入证明无公章或公章不清晰等身份证件，收入证明无公章或公章不清晰等 风险防范：提供虚假收入证明或收入证明涂改、风险防范：提供虚假收入证明或收入证
12、明涂改、贷款首付不足、月还款超比例、所购房产非我行贷款首付不足、月还款超比例、所购房产非我行按揭支持类型（纯阁楼）、买卖契约无买房人签按揭支持类型（纯阁楼）、买卖契约无买房人签名和日期、无销售备案或备案有涂改、借款人逾名和日期、无销售备案或备案有涂改、借款人逾期记录较多而无说明等。期记录较多而无说明等。如：二手房错用如：二手房错用PLAA、一年以内周期错为一年以内周期错为1第15页，共76页。案例案例u借款人，男，借款人，男，3030岁，私营业主，月收入岁，私营业主，月收入1 1万元，配万元，配偶在同间公司工作，月收入偶在同间公司工作，月收入50005000元。元。u借款人公司成立于借款人公司
13、成立于20002000年，注册资金年，注册资金100100万元，股东万元，股东为借款人夫妇。为借款人夫妇。u借款人为购买一套借款人为购买一套150150平方米住房向中行贷款，期限平方米住房向中行贷款，期限2020年，首付年，首付30%30%。u信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶名下已信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶名下已有一笔房贷尚未结清，月还款有一笔房贷尚未结清，月还款30003000元。元。第16页，共76页。如何审查如何审查 借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是否真实有效，信用记录是否有逾期记录，如有需调查否真实有效，
14、信用记录是否有逾期记录，如有需调查分析是否为恶意。分析是否为恶意。还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款额是否合理，并结合已有负债，判断还贷比是否合额是否合理，并结合已有负债，判断还贷比是否合规。另外还需根据借款人经营情况、佐证材料，分规。另外还需根据借款人经营情况、佐证材料，分析其收入是否真实。析其收入是否真实。贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，需分析该贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，需分析该项目是否存在完工风险等，价格是否合理、借款人与项目是否存在完工风险等，价格是否合理、借款人与开发商是否存在关联关系等。开发商是否存在关联关系等
15、。担保分析：贷款是否可落实有效的担保担保分析：贷款是否可落实有效的担保第17页，共76页。二手住房贷款（二手住房贷款（PLAB）借款人条件借款人条件1 1、所购房屋具备进入房地产二级市场、所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件交易条件,产权明晰。产权明晰。2 2、其他同一手住房贷款借款人条件。、其他同一手住房贷款借款人条件。第18页，共76页。贷款期限、成数、利率、还款方式贷款期限、成数、利率、还款方式 （以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款限额：按所购住房评估价值或交易贷款限额：按所购住房评估价值或交易价格孰低原则，最高不得超过其价格孰低原则，最高不得超过其8080 贷款期限：贷款期限
16、：最长期限为最长期限为3 30 0年，且房龄与年，且房龄与贷款期限之和不得超过贷款期限之和不得超过3030年，同时男性年，同时男性借款人贷款期限加年龄不超过借款人贷款期限加年龄不超过6565周岁，周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过女性借款人贷款期限加年龄不超过6060周周岁。岁。贷款利率、还款方式同一手住房贷款。贷款利率、还款方式同一手住房贷款。也适用央行也适用央行新政新政第19页，共76页。借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款人资料同一手住房贷款借款人资料同一手住房贷款;拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；售房人（含共有人）身份
17、证明及复印件；售房人（含共有人）身份证明及复印件；房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；贷款人要求提供的其他文件或资料。贷款人要求提供的其他文件或资料。第20页，共76页。贷款资料初审贷款资料初审 借款申请人资格审查借款申请人资格审查（同一手住房贷款）（同一手住房贷款）借款人还款能力审查借款人还款能力审查（同一手住房贷款）（同一手住房贷款）贷款成数、期限和利率、还款方式审查贷款成数、期限和利率、还款方式审查 抵押物审查抵押物审查 可上市交易、具备权证，面积不可上市交易、
18、具备权证，面积不少于少于60平米平米(重点地区除外重点地区除外,但需定但需定位中高端客户）。位中高端客户）。第21页，共76页。还需关注的问题还需关注的问题 交易的真实性、合法性：交易的真实性、合法性：所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。注意买卖双方买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。注意买卖双方姓名在有关交易资料中与房产证姓名前后手是否一致，借款人姓名在有关交易资料中与房产证姓名前后手是否一致，借款人与房屋出售方是否存在有损我行权益的关联性交易与房屋出售方是否存在有损我行权
19、益的关联性交易 。交易时间的确认交易时间的确认 以契税交纳日为准，一般要求在交税后三个月内申请按揭贷以契税交纳日为准，一般要求在交税后三个月内申请按揭贷款。款。抵押物抵押物 注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户和抵能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户和抵押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。第22页，共76页。易居宝易居宝“理想之家理想之家.易居宝易居宝”住房贷款产品，住房贷款产品，即一手散户按揭，产品政策、贷款审查即一手散户按揭，产品政策、
20、贷款审查等与一手住房贷款基本相同等与一手住房贷款基本相同 。对借款人进行必要的审查同时，还须对对借款人进行必要的审查同时，还须对所购房产的项目情况及开发商进行调查。所购房产的项目情况及开发商进行调查。我行只对原则上无完工风险的楼盘叙做我行只对原则上无完工风险的楼盘叙做“易居宝易居宝”业务。业务。第23页，共76页。对项目及开发商的调查对项目及开发商的调查 各行需对项目的完工风险、合规风险、销售风险、开发商情况等各行需对项目的完工风险、合规风险、销售风险、开发商情况等问题进行调查评估并出具调查报告，也可引进专业的具有一定资问题进行调查评估并出具调查报告，也可引进专业的具有一定资质的中介机构进行评
21、估。质的中介机构进行评估。对单笔贷款金额达到尽职标准的贷款，客户经理需出具调查报告。对单笔贷款金额达到尽职标准的贷款，客户经理需出具调查报告。对凭对凭“购房意向书购房意向书”申请易居宝贷款的，客户经理须逐笔出申请易居宝贷款的，客户经理须逐笔出具调查报告。具调查报告。对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的楼盘、对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的楼盘、我行有开发贷款的楼盘、已通过省行准入的楼盘及与我行签订我行有开发贷款的楼盘、已通过省行准入的楼盘及与我行签订“理想之家理想之家”合作协议的楼盘，客户经理可不出具对项目合作协议的楼盘，客户经理可不出具对项目的调查报告。的调查报告
22、。第24页，共76页。阶段性担保阶段性担保 保证方式保证方式抵押方式抵押方式信用方式信用方式质押方式质押方式开发商、我行认可的中介公司、开发商、我行认可的中介公司、担保公司、客户分层前二类自担保公司、客户分层前二类自然人担保然人担保借款人自有物产借款人自有物产具体操作待具体操作待总行规定总行规定动产或权利质押动产或权利质押第25页，共76页。阶段性担保的期限阶段性担保的期限所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或其所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，解除阶段性担保。他相关权利证明后，解除阶段性担保。所购房产为期房并能办理预抵押登记：对优质客所购房产为期房并能办理预抵押登
23、记：对优质客户，以及购买总行级、省行级优质开发商开发的户，以及购买总行级、省行级优质开发商开发的楼盘的客户，阶段性担保至办妥预抵押登记为止；楼盘的客户，阶段性担保至办妥预抵押登记为止；对一般客户购买非优质开发商开发的楼盘，必须对一般客户购买非优质开发商开发的楼盘，必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。方能解除阶段性担保。所购房产为期房并只能办理合同备案：必须取得房屋所购房产为期房并只能办理合同备案：必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。段性担保。
24、第26页，共76页。安居宝安居宝 “理想之家理想之家.安居宝安居宝”住房贷款产住房贷款产品，产品政策、贷款审查等与二手住房品，产品政策、贷款审查等与二手住房贷款基本相同贷款基本相同 。第27页，共76页。个人住房贷款个人住房贷款 消费类汽车贷款消费类汽车贷款 商业助学贷款商业助学贷款 商业用房贷款商业用房贷款 抵质押贷款额度抵质押贷款额度 项目准入项目准入第28页，共76页。消费类汽车贷款（消费类汽车贷款（PLBA）贷款对象贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。具有完全民事行为能力的自然人。车型定位在车型定位在8-408-40万元万元满足我行中高端满足我行中高端客户和目标客户客户和目标客户贷款
25、需求贷款需求。中高档高用经济型、中高档高用经济型、休闲型、运动型、小休闲型、运动型、小型商务车型商务车第29页，共76页。借款人条件借款人条件 在中国境内具有常住户口或有效居留身在中国境内具有常住户口或有效居留身份；份；具有稳定的职业和经济收入，信用良好，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有偿还贷款本息的能力；已经签署购买汽车的合同或协议；已经签署购买汽车的合同或协议；必须支付首付款；必须支付首付款；提供经贷款人认可的有效担保；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。第30页，共76页。贷款期限贷款期限 贷款期限：原则上不应超过贷款期限：
26、原则上不应超过3 3年年，最长不，最长不超过超过5 5年年。第31页，共76页。贷款成数、担保方式贷款成数、担保方式 担保方式担保方式最高成数最高成数最长期限最长期限房产抵押房产抵押80%80%5 5车辆抵押车辆抵押+保证担保保证担保70%70%5 5车辆抵押车辆抵押前三类客户前三类客户70%,70%,其其他他60%60%前三类客户前三类客户5 5年年,其其他他3 3年年第32页，共76页。借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；具有法律效力的具有法律效力的身份证件；身份证件；婚姻状况证明；婚姻状况证明；收入证明收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户
27、；借款人在中国银行开立的还款账户；购车合同或协议；购车合同或协议；首期款收据等；首期款收据等；其他资料。其他资料。月收入月收入8000元以上需佐证：元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金纳税证明、银行对帐单、金融资产等融资产等居民身份证、居民身份证、户口本、军户口本、军官证等官证等第33页，共76页。贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 抵押物情况、抵押率、抵押物情况、抵押率、担保人及担保能力等担保人及担保能力等还贷比、收入证明及佐证等还贷比、收入证明及佐证等对购车合同、车价、
28、对购车合同、车价、首付款、关联关系首付款、关联关系等等身份证明、年龄、身份证明、年龄、信用记录等信用记录等第34页，共76页。银行卡分期购车银行卡分期购车 申请人条件同车贷申请人条件同车贷 车辆购置价原则上不低于车辆购置价原则上不低于5 5万元，私车上公牌车辆购置万元，私车上公牌车辆购置价不低于价不低于1515万元万元 以所购汽车为抵押以所购汽车为抵押,并可追加房产抵押、存单质并可追加房产抵押、存单质押、保证金质押、自然人保证等方式押、保证金质押、自然人保证等方式 分期期数最长不超过分期期数最长不超过3636期期 额度最高不超过购车总价的额度最高不超过购车总价的70%70%手续费率不低于手续费
29、率不低于1 1年年3%3%、2 2年年6%6%、3 3年年9%9%第35页，共76页。案例案例 申请人王申请人王XXXX因购买因购买22.322.3万元的万元的PASSATPASSAT轿车向我行申请轿车向我行申请1313万万元贷款，期限元贷款，期限3 3年，抵押率年，抵押率58%58%，担保方式采用车辆抵押与自，担保方式采用车辆抵押与自然人保证。然人保证。调查情况：调查情况：1 1、信用报告显示借款申请人已有贷款，月还款、信用报告显示借款申请人已有贷款，月还款10001000元，还款元，还款记录正常。记录正常。2 2、借款人为大学教授，家庭月收入约、借款人为大学教授，家庭月收入约1.21.2万
30、元，同时万元，同时借款人提供了所得税纳税证明。借款人提供了所得税纳税证明。3 3、担保人为教育局工作人员，月收入、担保人为教育局工作人员，月收入60006000元，信用报元，信用报告显示无贷款。告显示无贷款。审批结果：通过审批结果：通过第36页，共76页。个人住房贷款个人住房贷款 消费类汽车贷款消费类汽车贷款 商业助学贷款商业助学贷款 商业用房贷款商业用房贷款 抵质押贷款额度抵质押贷款额度 项目准入项目准入第37页，共76页。商业助学贷款（商业助学贷款（PLDA）贷款对象贷款对象 年满年满1818周岁，具有完全民事行周岁，具有完全民事行为能力的自然人。为能力的自然人。用于就读国内中学、高校、用
31、于就读国内中学、高校、境外接受高等教育所需学境外接受高等教育所需学杂费和生活费用等（包括杂费和生活费用等（包括出国路费）出国路费）第38页，共76页。借款人条件借款人条件具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学校的，还具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学校的，还须提供受教育人的护照（通行证）；须提供受教育人的护照（通行证）；受教育人需具有就读学校的录取通知书（接收函）或学受教育人需具有就读学校的录取通知书（接收函）或学生证以及就读学校开出的学习期内所需学杂费和生活费生证以及就读学校开出的学习期内所需学杂费和生活费用的证明材料；用的证明材料；须提供中国银行认可的财产抵（质）押或第三方保证
32、；须提供中国银行认可的财产抵（质）押或第三方保证；已拥有一定比例（不少于已拥有一定比例（不少于20%20%）的自有资金的证明；）的自有资金的证明；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。第39页，共76页。贷款期限、成数贷款期限、成数 贷款期限：贷款期限：一般为一般为1 1至至6 6年，最长不超过年，最长不超过1010年（含年（含1010年）年）。贷款成数：贷款成数：原则上不超过受教育人所需学杂原则上不超过受教育人所需学杂费、生活费等总金额费、生活费等总金额80%80%；还款方式：还款方式：1 1年以上只能采用按月还本付息，年以上只能采用按月还本付息，1 1年以内的还可采用灵活还款方式年以
33、内的还可采用灵活还款方式第40页，共76页。贷款担保贷款担保 抵押担保抵押担保 质押担保质押担保 保证担保保证担保 其它贷款人认可的担保方式其它贷款人认可的担保方式 第41页，共76页。借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；具有法律效力的具有法律效力的身份证件；身份证件；婚姻状况证明；婚姻状况证明；收入证明收入证明借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；受教育人就读学校的录取通知书（接收函）及就读学校开出的学生受教育人就读学校的录取通知书（接收函）及就读学校开出的学生学习期间所需学杂费和生活费用的证明材料；若受教育人需出境读学
34、习期间所需学杂费和生活费用的证明材料；若受教育人需出境读书，还需提供受教育人的护照；书，还需提供受教育人的护照；借款人如系受教育人的直系亲属、法定监护人，须提供中国银行认可的借款人如系受教育人的直系亲属、法定监护人，须提供中国银行认可的借款人与受教育人的关系证明；借款人与受教育人的关系证明；担保所需的证明或文件；担保所需的证明或文件；有一定比例自有资金的证明材料；有一定比例自有资金的证明材料；中国银行要求提供的其他资料。中国银行要求提供的其他资料。月收入月收入8000元以上需佐证：纳税证明、元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口本、居民身份证、户口
35、本、军官证等军官证等第42页，共76页。贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 抵（质）押物、抵抵（质）押物、抵（质）押率、担保人（质）押率、担保人及担保能力等及担保能力等身份证明、年龄、身份证明、年龄、信用记录等信用记录等第43页，共76页。案例案例 申请人李申请人李XXXX，因其儿子赴澳大利亚留学，向我行申，因其儿子赴澳大利亚留学，向我行申请贷款请贷款3030万元，以存单万元，以存单3434万元作为质押担保。万元作为质押担保。调查情况：调查情况：1 1、信用报告显示借款人及配
36、偶没有贷款记录。、信用报告显示借款人及配偶没有贷款记录。2 2、借款人提供了澳大利亚学校的录取通知书及其他贷、借款人提供了澳大利亚学校的录取通知书及其他贷款所需材料。款所需材料。3 3、借款人提供了存单质押担保，质押率、借款人提供了存单质押担保，质押率88%88%。审批结果：通过审批结果：通过第44页，共76页。个人住房贷款个人住房贷款 消费类汽车贷款消费类汽车贷款 商业助学贷款商业助学贷款 商业用房贷款商业用房贷款 抵质押贷款额度抵质押贷款额度项目准入项目准入第45页，共76页。个人商业用房贷款个人商业用房贷款一手商业用房贷款（一手商业用房贷款（PLCB）二手商业用房贷款（二手商业用房贷款（
37、PLCB）一手办公用房贷款（一手办公用房贷款（PLCB）商业用房指有独立门面、商业用房指有独立门面、具有经营性收入的营业具有经营性收入的营业场所。场所。第46页，共76页。贷款对象贷款对象 具有完全民事行为能力的自然人。具有完全民事行为能力的自然人。第47页，共76页。借款人条件借款人条件 具有当地常住户口或有效居留身份；具有当地常住户口或有效居留身份；年满年满1818周岁，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还周岁，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；贷款本息的能力；申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中城市申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中城市中心区和次中心区，具
38、有优良的发展前景，并且属于中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商业用房；永久性建筑的商业用房；与签订房合同或协议；与签订房合同或协议；已交纳首付款；已交纳首付款；提供经贷款人认可的有效担保；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。第48页，共76页。贷款期限、成数贷款期限、成数（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款期限：贷款期限：最长期限不得超过最长期限不得超过1010年年，且男性借款人贷，且男性借款人贷款期限加年龄不超过款期限加年龄不超过6565周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过过6060周岁。周
39、岁。贷款成数：贷款成数：最高不得超过最高不得超过房价或交易价格房价或交易价格的的5 50%0%二手商铺以评估值或交易价二者孰二手商铺以评估值或交易价二者孰低确定，如价格明显高于周边同类低确定，如价格明显高于周边同类房产均价房产均价20%，则贷款成数至少降，则贷款成数至少降一成。一成。二手商铺房龄与贷款期限之和不得超过房二手商铺房龄与贷款期限之和不得超过房屋土地使用年限。屋土地使用年限。第49页，共76页。贷款利率、还款方式贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款利率：贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率上浮执行人行规定的同档次商业贷款利率上浮10%10%。还款方式：
40、一年以上还款方式：一年以上按月还本付息按月还本付息，一，一年以内可一次性还本付息。年以内可一次性还本付息。等额本息还等额本息还款法、等额款法、等额本金还款法本金还款法第50页，共76页。借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；有效身份证件；有效身份证件；婚姻证明；婚姻证明；收入证明收入证明；首付款证明；首付款证明；借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；购买房合同；购买房合同；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；贷款人要求提供的其他证明文件或资料。贷款人要求提供的其他证明文件或资料
41、。第51页，共76页。贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 商铺地段、商业氛围、质量状商铺地段、商业氛围、质量状况、抵押物情况、抵押率等况、抵押物情况、抵押率等还贷比、收入证明及佐证等还贷比、收入证明及佐证等对项目、购房对项目、购房合同、房价、合同、房价、首付款、关联首付款、关联关系等关系等身份证明、年龄、身份证明、年龄、信用记录等信用记录等第52页，共76页。贷款担保贷款担保 抵押担保抵押担保 质押担保质押担保 保证担保保证担保 其它贷款人认可的担保方式其它贷款人认可的担保方
42、式 第53页，共76页。一手商铺应注意以下问题：一手商铺应注意以下问题：叙做纯二层及以上商铺、底层面积远小于二层面积叙做纯二层及以上商铺、底层面积远小于二层面积的商铺、专业市场内铺；楼盘未经省行准入、或叙的商铺、专业市场内铺；楼盘未经省行准入、或叙做不在准入范围内的商铺贷款；做不在准入范围内的商铺贷款；开发商关联交易，或为套取银行资金，采取售后包开发商关联交易，或为套取银行资金，采取售后包租、返租等形式变相提高商铺价格；租、返租等形式变相提高商铺价格；未对开发商期间担保能力、所购房的位置、结构、用未对开发商期间担保能力、所购房的位置、结构、用途、商业氛围、变现能力及等进行深入调查和提供报途、商
43、业氛围、变现能力及等进行深入调查和提供报告；告；虚拟商铺楼盘未提供销售许可证、竣工验收报告的商虚拟商铺楼盘未提供销售许可证、竣工验收报告的商铺按揭贷款；铺按揭贷款；第54页，共76页。二手商铺应注意以下问题二手商铺应注意以下问题 缺少前手资料（原产权人身份证、户口簿、原两证）。缺少前手资料（原产权人身份证、户口簿、原两证）。交易双方或中介机构高估二手商铺价格，套取资金。交易双方或中介机构高估二手商铺价格，套取资金。叙做叙做“划拨划拨”土地性质的二手商铺；土地性质的二手商铺；二手商铺未经评估，仅以购置价测算贷款金额；二手商铺未经评估，仅以购置价测算贷款金额；大额首付款未提供首付款进帐单或支付首付
44、款证明材大额首付款未提供首付款进帐单或支付首付款证明材料；料；未对二手商铺使用和租金情况进行调查核实，产生空未对二手商铺使用和租金情况进行调查核实，产生空铺、弃铺。铺、弃铺。第55页，共76页。案例案例 某人购买某人购买“XX“XX花园花园”5#”5#楼楼1-61-6层整栋商业用房，层整栋商业用房，总价总价14801480万元，建筑面积万元，建筑面积6112.226112.22平方米，贷款平方米，贷款700700万元，期限万元，期限1010年，贷款成数为年，贷款成数为47%47%。审批人。审批人员通过电话与借款人核实过程中发现下述现象：员通过电话与借款人核实过程中发现下述现象：1 1、借款人在
45、开发公司中占有股份，属关联人购房，客、借款人在开发公司中占有股份，属关联人购房，客户经理未在调查报告中说明此点；户经理未在调查报告中说明此点；2 2、借款人对所购房屋总价不清楚；、借款人对所购房屋总价不清楚；3 3、借款人不清楚首付款的支付时间。、借款人不清楚首付款的支付时间。第56页，共76页。分析分析1、贷前调查不详细贷前调查不详细；对借款人购房行为的；对借款人购房行为的真实性未能够进行充分核实真实性未能够进行充分核实2 2、风险意识薄弱、风险意识薄弱 ，目前部分经办行对于，目前部分经办行对于关联人购房的判断、虚假按揭的基本特关联人购房的判断、虚假按揭的基本特征了解甚少。征了解甚少。3 3
46、、抵押物、抵押物61126112平方米，并且是平方米，并且是1-61-6层整栋层整栋楼，抵押物变现能力明显较差，不宜叙楼，抵押物变现能力明显较差，不宜叙做按揭贷款。做按揭贷款。第57页，共76页。个人住房贷款个人住房贷款 消费类汽车贷款消费类汽车贷款 商业助学贷款商业助学贷款 商业用房贷款商业用房贷款 抵质押贷款额度抵质押贷款额度项目准入项目准入第58页，共76页。个人房屋抵押循环贷款额度个人房屋抵押循环贷款额度(融资宝融资宝)贷款额度（贷款额度（PLGA）额度提款（额度提款（PLFA）第59页，共76页。借款人条件借款人条件1 1、申请人为中华人民共和国公民，且借款人年龄与额度期限之和不超过
47、、申请人为中华人民共和国公民，且借款人年龄与额度期限之和不超过6565岁；岁；2 2、具有稳定、合法的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；、具有稳定、合法的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3 3、提供我行认可的房产进行抵押；、提供我行认可的房产进行抵押；4 4、在我行开立与贷款币种相同的个人结算账户并保持正常往来；、在我行开立与贷款币种相同的个人结算账户并保持正常往来；5 5、“期房融资宝期房融资宝”业务的申请人仅限于经我行业务的申请人仅限于经我行CRMCRM系统确认的系统确认的VIPVIP客户和客客户和客户分层前两类的客户；户分层前两类的客户；“现房融资宝
48、现房融资宝”的申请人仅限于我行客户分层前三类的申请人仅限于我行客户分层前三类客户和客户和“理想之家会员卡理想之家会员卡”的持卡人；额度提款用于资金周转使用的，其客的持卡人；额度提款用于资金周转使用的，其客户定位为：经我行户定位为：经我行CRMCRM系统确认的系统确认的VIPVIP客户、我行客户分层前两类的客户以及客户、我行客户分层前两类的客户以及对我行综合贡献明显的重点客户。对我行综合贡献明显的重点客户。6 6、符合我行规定的其他条件。、符合我行规定的其他条件。第60页，共76页。抵押物条件抵押物条件 可以接受借款人本人、配偶、成年子女可以接受借款人本人、配偶、成年子女或父母名下以及借款人与他
49、人共有的住或父母名下以及借款人与他人共有的住房、商铺作为抵押物；如抵押物为借款房、商铺作为抵押物；如抵押物为借款人与他人共有，则要求增加抵押物共有人与他人共有，则要求增加抵押物共有人为共同还款人，并要求全部共有人共人为共同还款人，并要求全部共有人共同签署抵押合同以及同意抵押承诺函。同签署抵押合同以及同意抵押承诺函。第61页，共76页。抵押率的确定抵押率的确定 抵押物楼龄在5年以内的，抵押率均不超过70%；抵押物楼龄在5-10年之间的，抵押率一般不超过60%，对满足我行客户分层前两类的客户、经我行CRM系统确认的VIP客户、对我行综合贡献明显的重点客户可仍享受抵押率最高70%的优惠政策。抵押物楼
50、龄在10年以上的，抵押率在上述同等条件下应各下降一成。第62页，共76页。贷款用途、额度贷款用途、额度 贷款用途：贷款用途：一切合法个人消费支出和正常生产经一切合法个人消费支出和正常生产经营活动，但不得用于国家法律和金融法规明确营活动，但不得用于国家法律和金融法规明确禁止禁止的项目的项目，不得用于无指定用途的个人支出。，不得用于无指定用途的个人支出。额度：额度：单笔金额不超过单笔金额不超过15001500万元，单一客户家庭万元，单一客户家庭（含直系亲属）累计金额不超过（含直系亲属）累计金额不超过20002000万元。万元。第63页，共76页。期限期限 额度期限与房龄之合最长不得超过额度期限与房
