1、东方豪园商业广场营销方案项目分析及销售策略东方豪园商业广场项目位置报案公路报案公路3500弄弄用地性质住宅用地交易方式二手交易产权年限70年交房时间现房装修情况毛胚商业面积17211.45商业车位234交通11号线马路站产品分析本案项目为中庭开放式商场项目内景实景图片产品分析物业构成楼栋号楼栋号总套数总套数总建筑面积总建筑面积1#1层424985.161#2层286024.201#3层486202.09小计11817211.45-1#1层234车位产品分析本案销售面积图（一层）产品分析本案销售面积图（二层）产品分析本案销售面积图（三层）swot分析优势：1.项目邻近轨道交通11线嘉定新城站，出
2、行交通便利，2.邻近有著名的嘉定大融城商业广场、上海育才中学、交通大学附属，瑞金医院等生活商业基础设施一应俱全。劣势：1.本案为二手房交易，需评估，税费办理过程中存在一定不可控性。2.个别商铺户型不规整，部分户型面积偏大，不利于销售。机会：1。随着项目周边新建商品住宅的日益增多，入住人口逐步增长，未来该区域内的固定人口将显著增长。2。类住宅产品投资收紧，商铺成为不动产投资的优质选择。威胁：1.附近同区域商业项目陆续开始销售，产生项目竞争。2.投资类产品目前较多，商业项目的同质竞争。swot客户分析 动机 宏观调控：类住宅网签叫停，限购预期加大。投资渠道：渠道狭窄，选择面小。经营顾虑；招商，运营
3、托管服务。未来预期：区域开发力度，周边升值潜力可期 特征 年龄：35-50岁，事业稳定，收入可观，投资意向强 职业：公司中层，高层管理，个体商铺，投资客户 地域：项目周边，固定来往路过，熟悉马陆板块 层级 核心客户：嘉定新城，嘉定老城，11号线沿线区域营销策略 入市策略：以周边商业成熟，住宅群体众多，马陆核心商圈为产品优势，突出产品稀缺性和不可复制性。价格策略：以人流动线，沿街产品，兼顾面积大小，结合推盘节奏，合理调控价格。推案策略：前期试水市场，了解客户预期及客户量，按照意向客户量，层层开售，制造饥饿营销场面，保证销售量及清盘节奏。销售策略：一二手联动，目前我司渠道人员30人，已经有二年以上
4、渠道经验，各分销公司及大二手房产公司关系紧密，管理高层相当熟悉。特别是商业项目，基本全上海有名的分销公司都相当了解且合作多次，会全力推广本项目 销售周期：预计15个月内可完成90%以上销售率。渠道拓客 渠道资源：1:目前我司渠道部门员工30人以上，可实现全上海区域一二手联动。2:我方渠道负责人二名：一名为原链家联动部总监，一名为原总代公司副总。所以分销渠道资源相当丰富，大公司操作流程及合作规章制度也相当了解。渠道策略：1:实现全区域联动营销 2:采取“多渠道合作+一二手联动”的联动策略渠道方式 分销渠道：通过之前我们所积累的渠道资源，目前可合作的渠道公司在150-200家之间，我们渠道团队将在
5、二星期内，对全区域渠道公司释放项目信息及合作方式。在一个月时间内安排完所有有合作意向公司的项目踩盘，项目培训及合作方式。外围渠道：通过之前其他项目的操作经验，目前我们和保险，金融，理财，保健品公司有产品互补的合作经验。所以后续将通过线下推广，如产品推荐会，优惠互惠活动等形式，挖掘圈层客户进行对项目的客源补充。网络渠道：通过开通微信公众号，网络平台及和其他电商的合作，加大网络曝光度及网络客户的精准把控。通过网络端的导入客流，加大项目的上客数量。资源渠道：寻找合适的财团对项目进行大面积的整体收购，目前意向投资团体已经有二家在接触中。销售模式建议 根据目前本案实际情况，及周边市场同类产品售价，评估本
6、案项目后，暂定整个销售成交均价为25000元/平米。根据市场现状，建议进行带固定回报销售政策。建议一：1:签订10年期限统一经营合同 2:前3年按照每年6%的房屋总价，一次性抵扣房款 3:第4-5年每年返还房屋总价7%。4:第6-10年，采取营运收入9:1分成。实际销售均价在30000元平米，按照实际应付回报率为5年支付房屋总价14%的租金收益，折算后商铺租金为1.9元平米每天。Ps：此方案适合运行公司及招商团队配合，后续在租金和运营上还有较多操作空间也能配合项目销售。销售模式建议 建议二：1:签订10年期限统一经营合同 2:前3年按照6%.7%.8%的房屋总价，一次性抵扣房款 4:第4-10
7、年，采取营运收入9:1分成。实际销售均价在31500元平米 Ps：此方案的优势在于后续无实际租金需要支付给客户方，对于招商和运营投入相对较小，并且三年内的运营收益及商铺租金都属于纯利润，无需给予客户方。后续承担风险小。销售楼层均价估算 1:目前按照本案销售均价30000-31000元平米，按照上下楼层上下浮动30%为基准。得出各楼层销售均价。一层销售均价39000-40500元平米二层销售均价30000-31000元平米三层销售均价21000-21500元平米价格测算 一、以市场导向为原则，尽可能的以真实的市场交易状况为基础，迕行测算；二、选取和本案区域相同，交通设施、项目体量、经营业态、辐射
8、能力相近的项目，进行比较；三、细分九项影响商铺价值的属性因素，进行对比打分，根据权重分配并计算，得到综合比例系数；市场售价法：市场售价法：以竞争者的成交价格为基础，根据竞争双方的产品特性对比，明确双方的优劣势，推导出本案售价。在经过多个项目的对比数值，平均得到市场公允值。市场售价比较法交通交通可达可达15%辐射辐射人群人群15%户型户型面积面积10%业态业态组合组合10%形象形象档次档次10%建筑建筑品质品质5%招商招商平台平台10%经营经营运行运行10%投资投资预期预期15%测算值测算值宝龙城市广场95110115110110110105105951.05大融城951151051101101
9、10110105951.0525好世皇马苑9585908080808080850.8475新城庭悦8080908080808080850.8175创融嘉天地90901009090908585900.9上影广场909010010095959090900.9275骏丰玲珑坊95951058580857575800.8675市场售价比较法则本项目测算首层平均售价为：（43893+37344+54277+28279+36099+33403+38370）7=38809元/。动态修正系数6%，388091.06=41138元/经过对嘉定区典型项目售价对比测算，本项目一层的平均售价为41138元/，所以目前
10、我司一楼销售均价在39000-40500元/，对于项目的定价在合理范围内。项目名称项目名称测算值测算值售价售价预测售价预测售价宝龙城市广场1.054608843893大融城1.05253930537344好世皇马苑0.84754600054277新城庭悦0.81752311828279创融嘉天地0.93248936099上影广场0.92753098133403骏丰玲珑坊0.86753328638370销售计划销售节奏安排依据：1:房地产市场年后政策趋于稳定，品牌商户、主力店商户招商同时启劢。2:住宅市场受到限购政策进一步打压，类住宅销售收紧，商铺销售迎来转机。3:嘉定板块在售房源产品较少，有利于集聚客户。销售工作计划开展：1：售楼处具备接待条件，各项硬件设施准备完毕，人员安排完善且前期项目培训完毕。2:渠道分销开始启动，项目信息释放市场。3:所需物料准备妥当。4:项目销售一期10.30号前完成1.2亿销售额，完成项目回款8000万。二期12.30前完成2销售额，完成回款1.2亿。开盘销售售楼处具备接待条件前期物料准备妥当渠道合作开始东方豪园商业广场 分享完毕，感谢了解。
