1、怎样撰写市场调研报告问题1：为什么要进行市场调研？主要为达到以下目的：目的一为了研判在特定时点上，能不能做房地产投资；目的二为了研判在哪个板块可以做房地产投资；目的三为了研判在特定区域应该开发什么样的产品；目的四为了研判特定项目应该采取什么样的价格策略；目的五为了研判特定项目应该采用什么样的推广策略，如通过那些通道来推广，采用什么样的促销手段。问题2：为达到上述目的，我们要进行哪些方面的市场调研？目的一：为了研判在特定时点上，能不能做房地产投资；为达到上述目的，需要调查以下内容：p 宏观或区域经济环境；p 房地产宏观调控政策及法律、法规环境；p 社会人口环境；p 房地产市场所处周期阶段及整个地
2、区的去化周期、价值/价格比、量价配比关系；目的二：为了研判在哪个板块可以做房地产投资；为达到上述目的，需要调查以下内容：p 各板块的市政建设、总体规划；p 各板块去化周期比较、供需比差比较；目的三：为了研判在特定区域应该开发什么样的产品；为达到上述目的，需要调查以下内容：p 特定板块各种房型、各种房屋类型、各种面积区间房屋的去化情况；p 客户对于各种房型、各种房屋类型、各种面积区间的需求结构；p 优质楼盘、竞争楼盘、同类楼盘的产品设计情况，有何有缺点，可供借鉴之处；目的四：为了研判特定项目应该采取什么样的价格策略；为达到上述目的，需要调查以下内容：p 各种总价区间、单价区间房屋的去化周期；p
3、客户对于各种总价区间、单价区间房屋的需求情况；p 竞争楼盘、同类楼盘的价格策略及销售情况，有何有缺点，有何可借鉴之处；目的五：为了研判特定项目应该采用什么样的推广策略。为达到上述目的，需要调查以下内容：p 客户对推广通道的偏好是什么；p 客户对促销手段的偏好是什么；p 可比楼盘采用哪些推广通道和促销策略，效果如何，有何有缺点，有何可借鉴之处；问题3：如何对上述材料进行充分利用，撰写出有一定水准的市场调研报告？第一：报告框架要思路清楚，逻辑缜密；案例一：年度报告提纲标题目录摘要一、投资环境分析p宏观经济情况 GDP、产业结构、投资额、人均收入、社会消费品零售总额p房地产及相关政策 房地产政策、金
4、融政策、土地政策等p房地产社会环境 人口数量、年龄构成、收入构成、学历构成、家庭规模构成等p规划情况 总体规划布局、路网分布、公共建筑分布、绿地分布、水系分布二、房地产市场趋势分析p房地产行业概况 房地产投资额、开工房屋面积、在建房屋面积、竣工房屋面积p供应与需求分析 供应总量、成交总量、供求关系分析p价格分析 商品房成交价格走势分析三、房地产市场机会点分析p区域细分市场机会点分析p房屋类型细分市场机会点分析p房型细分市场机会点分析p面积区间细分市场机会点分析p单价区间细分市场机会点分析p总价区间细分市场机会点分析 四、重点楼盘分析p楼盘基本状况p楼盘产品策略分析p楼盘价格策略分析p楼盘推广策
5、略分析p楼盘去化状况分析p可供借鉴之处 后记参考文献案例二：宏观调控政策分析报告一、本轮宏观调控的背景分析p中央转变发展思路p房地产与整体经济的关系发生变化p房地产市场本身的变化二、本轮宏观调控的目的、措施p本轮宏观调控的目的p本轮宏观调控的措施三、本轮宏观调控的影响及对策p本轮宏观调控的影响p相关对策建议 第二：报告论据要充实、论证要有力、论点要鲜明；案例三：对某销售不畅楼盘的分析一、楼盘近期销售情况（可用直接表示观点的标题）须填充论据，并与观点建立直接关系二、近期销售不利的原因（可用直接表示观点的标题）须填充论据，并与观点建立直接关系三、销售改进建议（可用直接表示观点的标题）须填充论据及具
6、体操作步骤等第三：要采用正确的方法、使用正确的工具进行论证；案例四：对上海房地产市场周期波动的分析方法方面：一、可用历史比较的方法 如把现有数据与前些年数据相比较；二、可用横向比较的方法 如把上海的情况和香港、日本的房地产市场情况相比较；三、可用数据推理的方法 如把租金与售价相比较，计算投资回报率；四、可用逻辑推理的方法 如通过上海房地产市场的量价配比关系进行分析；2.市场分析市场分析房地产市场调研 绿化隔离地区建设政策评析绿化隔离地区建设政策评析2.市场分析市场分析房地产市场调研 20012001年以来，北京市以接近绿化隔离地区为卖点的商品年以来，北京市以接近绿化隔离地区为卖点的商品房楼盘开
7、始增加，由绿化隔离地区的建设引发的开房楼盘开始增加，由绿化隔离地区的建设引发的开发项目也日渐增多。这不能不使我们要留意绿化隔发项目也日渐增多。这不能不使我们要留意绿化隔离地区政策对房地产业的影响。离地区政策对房地产业的影响。2.市场分析市场分析房地产市场调研 （一）绿化隔离地区政策的主要内容（一）绿化隔离地区政策的主要内容1 1、什么叫绿化隔离地区、什么叫绿化隔离地区 按照城市总体规划，北京市城区为按照城市总体规划，北京市城区为10411041平方公里，平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和按照分散集团式划分，分为城市中心区和1010个城市个城市边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要由绿
8、化带边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要由绿化带隔开。隔开。2 2、为什么要建设绿化隔离地区、为什么要建设绿化隔离地区 绿化隔离地区的建设是早在绿化隔离地区的建设是早在19941994年年1 1月由首都规划委月由首都规划委员会提出的。绿化隔离地区的建设是落实员会提出的。绿化隔离地区的建设是落实北京城北京城市总体规划市总体规划的重要工作内容之一，也是推进城乡的重要工作内容之一，也是推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济可持续发展的一项重要工作。环境改善和首都经济可持续发展的一项重要工作。2.市场分析市场分析房地产市场调研
9、 3 3、绿化隔离地区建设资金从哪里来、绿化隔离地区建设资金从哪里来 2000 2000年年3 3月月2424日北京市政府日北京市政府关于加快本市绿化隔关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法离地区建设的暂行办法中规定：中规定：对在绿化隔离地区内进行绿化的，市财政按每亩对在绿化隔离地区内进行绿化的，市财政按每亩50005000元标准给与补助，开始绿化时拨付补助费的元标准给与补助，开始绿化时拨付补助费的50%50%，全部绿化并经验收合格后再拨付余下的全部绿化并经验收合格后再拨付余下的50%50%。同时，。同时，从绿化后的第二年开始，连续从绿化后的第二年开始，连续3 3年每亩按年每亩按120120元
10、的标元的标准拨付养护费。准拨付养护费。2.市场分析市场分析房地产市场调研 根据根据19961996年年1010月北京市政府月北京市政府转发市规划委关于实施转发市规划委关于实施市区绿化隔离地区绿化建设中有关配套政策的请示市区绿化隔离地区绿化建设中有关配套政策的请示的通知的通知中规定：中规定：减收征地管理费。对实施绿化改造乡村的全部用地，减收征地管理费。对实施绿化改造乡村的全部用地，征为国有并划给新组建的集体经济组织，用于市区征为国有并划给新组建的集体经济组织，用于市区隔离地区的绿化用地及城市开发的建设用地，市房隔离地区的绿化用地及城市开发的建设用地，市房地局按程序办理土地征用手续，并减收征地管理
11、费。地局按程序办理土地征用手续，并减收征地管理费。免交土地出让金。绿化建设地区的城市绿化用地、免交土地出让金。绿化建设地区的城市绿化用地、市政设施及拆迁安置用地，免交土地出让金，商品市政设施及拆迁安置用地，免交土地出让金，商品房用地按有关规定办理土地出让手续并交纳土地出房用地按有关规定办理土地出让手续并交纳土地出让金。让金。免交菜田基金和防洪费。绿化建设地区的绿化用地、免交菜田基金和防洪费。绿化建设地区的绿化用地、市政设施及拆迁安置用地，免交菜田基金和城市防市政设施及拆迁安置用地，免交菜田基金和城市防洪费，商品用房地则按规定缴纳。洪费，商品用房地则按规定缴纳。2.市场分析市场分析房地产市场调研
12、 京政办发京政办发200020200020号号北京市人民政府办公厅印发市北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组绿化隔离地区建设领导小组“关于加快本市绿化隔关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法离地区建设暂行办法”的通知的通知中规定：中规定：开发商品房引资。大办提倡和支持农民合作建房，开发商品房引资。大办提倡和支持农民合作建房，也可由集体经济组织和农民共同出资或引资进行开也可由集体经济组织和农民共同出资或引资进行开发建设。在农民自住房建成的前提下，允许各乡发建设。在农民自住房建成的前提下，允许各乡（镇）、村集体经济组织开发建设一部分商品房向（镇）、村集体经济组织开发建设一部分商品房向社
13、会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设。建社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设。建设农民自主房屋和上市出售的商品房的比例为设农民自主房屋和上市出售的商品房的比例为10.510.5。市绿化隔离地区建设领导小组市绿化隔离地区建设领导小组20002000年年3 3月月2929日日加快加快本市绿化隔离地区建设的意见本市绿化隔离地区建设的意见：引入外资。充分运用市场经济的手段，多渠道筹措引入外资。充分运用市场经济的手段，多渠道筹措建设资金，形成政府、社会、企业、农民、外资相建设资金，形成政府、社会、企业、农民、外资相结合的多元化投资渠道。结合的多元化投资渠道。4 4、绿化隔离地区的规模、绿化隔离地区
14、的规模 按照北京城市总体规划，在城市中心边缘和边缘集按照北京城市总体规划，在城市中心边缘和边缘集团之间是城市绿化隔离地区，过去的十年里，绿化团之间是城市绿化隔离地区，过去的十年里，绿化了了4040平方公里。为了尽快改善城市隔离地区的环境平方公里。为了尽快改善城市隔离地区的环境面积，加快绿化隔离地区建设，市委、市政府决定面积，加快绿化隔离地区建设，市委、市政府决定用用3 3年时间完成原计划年时间完成原计划1010年完成的绿化任务。年完成的绿化任务。根据市绿化隔离地区建设领导小组根据市绿化隔离地区建设领导小组关于加快本市绿关于加快本市绿化隔离地区建设的意见化隔离地区建设的意见的规定：的规定：从从2
15、0002000年开始，在规划绿化隔离地区范围内，用年开始，在规划绿化隔离地区范围内，用3 3年年到到4 4年的时间完成绿化面积年的时间完成绿化面积6060平方公里的任务。平方公里的任务。根据市政府根据市政府20002000年年8 8月关于月关于建设四环路百米绿化带建设四环路百米绿化带工作方案工作方案的精神，的精神，20002000年底到年底到20012001年两年内建成四年两年内建成四环路百米绿化带。建成环绕京城的环路百米绿化带。建成环绕京城的700700公顷景观绿地。公顷景观绿地。在拟建设的在拟建设的700700公顷绿地中，朝阳区负责建设公顷绿地中，朝阳区负责建设380380公顷，公顷，海淀
16、区负责建设海淀区负责建设130130公顷，丰台区负责建设公顷，丰台区负责建设190190公顷。公顷。绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口8888万。按万。按照北京市绿化隔离地区建设总指挥部照北京市绿化隔离地区建设总指挥部2000620006号文的号文的精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均7575平方米的建筑面积控制总的建筑规模。平方米的建筑面积控制总的建筑规模。5 5、绿化隔离地区项目限高、绿化隔离地区项目限高9 9米米 根据市政府根据市政府关于加快本市绿化隔离地区暂行办法关于加快本市绿化隔离地区暂行办法第四条
17、规定：对经营性的绿色产业项目，其绿化建第四条规定：对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在设用地面积在100100亩以上的，允许有亩以上的，允许有3%3%5%5%的土地的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目。此类项目的建筑物高度严格限发和任何工业项目。此类项目的建筑物高度严格限定在定在2 2层以下（不高于层以下（不高于9 9米）。米）。（二）绿化隔离地区的建设对房地产的影响（二）绿化隔离地区的建设对房地产的影响 对绿化隔离地区的建设政策进行分析，可以看出绿对绿化隔离地区的建设政策进行分析，可以看出绿隔离地区的建设对北京
18、的房地产市场供应将有较大的影隔离地区的建设对北京的房地产市场供应将有较大的影响。响。问题：将会产生哪些影响？问题：将会产生哪些影响？1 1、四环路与五环路之间的土地供应量将增大、四环路与五环路之间的土地供应量将增大 由于绿护隔离地区的建设，近年内沿四环和四环路、五环路由于绿护隔离地区的建设，近年内沿四环和四环路、五环路之间将会有不少土地供应，将会有不少项目在绿地隔离地之间将会有不少土地供应，将会有不少项目在绿地隔离地区的建设过程中出现。区的建设过程中出现。据有关资料表明，绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口据有关资料表明，绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口8888万。按照北京市绿化隔离地区建
19、设总指挥部万。按照北京市绿化隔离地区建设总指挥部2000620006号文号文的精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均的精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均7575平方平方米的建筑面积控制总的建筑规模。可以推算总建筑面积将米的建筑面积控制总的建筑规模。可以推算总建筑面积将有有66006600万平方米。按照万平方米。按照10.510.5的比例估算，将有的比例估算，将有33003300万平方万平方米的商品房供应量在未来开发，如果绿化隔离地区的建设米的商品房供应量在未来开发，如果绿化隔离地区的建设在在1010年内全部完成，每年将有年内全部完成，每年将有330330万平方米的商品房供应量，万平
20、方米的商品房供应量，这将是现在北京市商品房供应面积的三分之一。如果在两这将是现在北京市商品房供应面积的三分之一。如果在两年内完成，则每年将可供应年内完成，则每年将可供应80080011001100万平方米的商品房。万平方米的商品房。这将是现在北京市商品房供应总面积的一倍。这将是现在北京市商品房供应总面积的一倍。2 2、绿化隔离地区的土地增值空间较大、绿化隔离地区的土地增值空间较大 当然绿化隔离地区的建设对开发商的影响不仅仅只当然绿化隔离地区的建设对开发商的影响不仅仅只是负面的，应该说，绿化隔离地区的建设对开发商是负面的，应该说，绿化隔离地区的建设对开发商来说是一个机遇。可以获得增值空间较大的土
21、地。来说是一个机遇。可以获得增值空间较大的土地。在这类地区买地搞开发，没有太多的拆迁费用，这在这类地区买地搞开发，没有太多的拆迁费用，这可使开发商拿到较为便宜的土地。可使开发商拿到较为便宜的土地。3 3、大量商品房供应可能会使北京市商品房价格总水平有、大量商品房供应可能会使北京市商品房价格总水平有所下降所下降 由于绿化隔离地区的建设，新项目将集中在沿四环路由于绿化隔离地区的建设，新项目将集中在沿四环路或四环路与五环路之间出现，这一区段的商品房供或四环路与五环路之间出现，这一区段的商品房供应量的加大，会影响这一区位商品房的总体价格水应量的加大，会影响这一区位商品房的总体价格水平。现在这一区段的商
22、品房价格多在平。现在这一区段的商品房价格多在40004000元左右，元左右，大量商品房的集中供应是否会引起这一区段的价格大量商品房的集中供应是否会引起这一区段的价格下降，是开发商不得不注意的问题。下降，是开发商不得不注意的问题。4 4、四环道五环之间的环境的改善加上商品房品质的提高，可能、四环道五环之间的环境的改善加上商品房品质的提高，可能会吸引二次置业的工薪家庭或一次置业的年轻家庭落户。会吸引二次置业的工薪家庭或一次置业的年轻家庭落户。绿化隔离地区的建设会使环境有较大的改观，自然环境和绿化隔离地区的建设会使环境有较大的改观，自然环境和建筑品质较高，且地价较低而房价也较低，这一点对于开建筑品质
23、较高，且地价较低而房价也较低，这一点对于开发商品房来说是一个利好的条件。发商品房来说是一个利好的条件。但是由于四环到五环之间的公建和服务设施基础差，离市但是由于四环到五环之间的公建和服务设施基础差，离市区较远，对于在市区上班的人们来说很不方便，更不适合区较远，对于在市区上班的人们来说很不方便，更不适合有老人和孩子的家庭居住。所以在绿化隔离地区建设还没有老人和孩子的家庭居住。所以在绿化隔离地区建设还没有成熟，交通和各种公建、服务设施还没有完备之前，它有成熟，交通和各种公建、服务设施还没有完备之前，它可能较多的吸引一些没有学龄前儿童的年轻家庭，以及二可能较多的吸引一些没有学龄前儿童的年轻家庭，以及
24、二次置业的工薪家庭。当四环或五环发展成为较成熟的居住次置业的工薪家庭。当四环或五环发展成为较成熟的居住地区时，这些年轻家庭成长为成熟家庭，而二次置业的工地区时，这些年轻家庭成长为成熟家庭，而二次置业的工薪家庭可以改度假式居住，为定居居住和养老居住，到晚薪家庭可以改度假式居住，为定居居住和养老居住，到晚年收入降低时可以把市区的住房出租以供这套住房。年收入降低时可以把市区的住房出租以供这套住房。5 5低总价，面积适合的连体别墅可能成为较为流行的楼低总价，面积适合的连体别墅可能成为较为流行的楼型型 在绿化隔离地区建设的商品房，容积率受到限制，只在绿化隔离地区建设的商品房，容积率受到限制，只能开发低层
25、或多层低密度的住宅，只有靠提高规划能开发低层或多层低密度的住宅，只有靠提高规划设计水平才能提高产品的单价。虽然对于在绿化隔设计水平才能提高产品的单价。虽然对于在绿化隔离地区开发商品房的容积率没有明文规定，但根据离地区开发商品房的容积率没有明文规定，但根据市政府市政府关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法法第四条的精神，绿化隔离地区内不得建高层建第四条的精神，绿化隔离地区内不得建高层建筑。即使是与绿化产业相关的建筑项目也不得超过筑。即使是与绿化产业相关的建筑项目也不得超过9 9米。所以，只能选择连体别墅来提高底层商品房的米。所以，只能选择连体别墅来提高底层商品
26、房的品质，同时提高小区的规划水平。不仅如此，这里品质，同时提高小区的规划水平。不仅如此，这里的连体别墅的面积不可过大，这样才能控制总价。的连体别墅的面积不可过大，这样才能控制总价。工具方面：一、简单的饼状图、折线图、柱状图、表格；二、量价配比关系（可用于分析市场形势）三、去化周期（可用于分析市场形势和寻找市场机会点）四、价值价格吻合度（可用于分析市场形势）五、供需比差（可用于寻找市场机会点）p表格：适于涉及数字较为复杂的情况；原有可售量原有可售量新增可售量新增可售量当前可售量当前可售量1 1月月15001500200200170017002 2月月14001400200200160016003
27、 3月月14001400250250165016504 4月月13501350250250160016005 5月月14501450300300175017506 6月月1630163030030019301930 p饼状图：适于每个板块所一定比例，合计为100%的数据统计；p折线图：适于处理历史走势的数据统计；p柱状图：适于处理两组或多组数据相比较的数据统计；p量价配比关系。第一步：统计交易量并简单描述走势。p量价配比关系。第二步：统计交易价格并简单描述走势。p量价配比关系。第三步：对交易量和交易价格的配比关系进行分析。p量价配比关系放量上涨，后市看好缩量盘整，价格看跌缩量下跌，交易看淡跌后
28、放量，构筑平台p去化周期。第一步：统计可售量；p去化周期。第二步：统计去化量；p第三步，计算去化周期，判断走势p用去化周期寻找区域市场机会点p用去价值价格配比关系研判市场形势p用“供需比差”判别区域机会点第一步：统计需求的目标区域构成p统计供给的区域构成p计算每个区域的“供需比差”注：供需比差=（某细分市场潜在需求所占比例该细分市场供给量所占比例）/该细分市场供应量所占比例第四：要采用简单明了的排版方式；p 多用图表p 图表上显示数据p 页面布局不要太挤作业：*楼盘销售情况分析请于12月15日前交到发到2000-3000字一、楼盘近期销售情况（可用直接表示观点的标题）须填充论据，并与观点建立直接关系二、近期销售不利的原因（可用直接表示观点的标题）须填充论据，并与观点建立直接关系三、销售改进建议（可用直接表示观点的标题）须填充论据及具体操作步骤等
