1、保障性住房政策解读暨展望保障性住房政策解读暨展望新兴宏基地产顾问机构2014年4月25日目目 录录一、北京市保障房建设概况一、北京市保障房建设概况二、市属国有企业参与保障房二、市属国有企业参与保障房政策动态政策动态三、企业关注的重点问题三、企业关注的重点问题一、北京市保障房建设概况一、北京市保障房建设概况20132013年全市保障房建设年全市保障房建设 总总量情量情况况p 按照市委、市政府的工作部署，按照市委、市政府的工作部署，20132013年全市保障性住房建年全市保障性住房建设工作目标为新建收购设工作目标为新建收购1616万套、竣工万套、竣工7 7万套万套。p 20132013年建设任务累
2、计共落实新开工项目年建设任务累计共落实新开工项目167167个、个、20.5520.55万套万套，为计划任务的，为计划任务的128%128%。p 截至截至2 2013013年年底，已实现保障房开工任务的底，已实现保障房开工任务的101%101%，竣工任务竣工任务的的122%122%。类别计划（万套）实际（万套）完成率新建收购1620.55128%开工1616.2101%竣工78.5121%20132013年全市保障房建设年全市保障房建设 类别结构类别结构公租房19%经济适用房1%限价房,9%定向安置房71%2013年保障房开工类别结构图年保障房开工类别结构图公租房12%经济适用房4%限价房22
3、%定向安置房62%2013年保障房竣工类别结构图年保障房竣工类别结构图20132013年市属国企参与保障房建设年市属国企参与保障房建设p 20132013年，市属企业积极参与保障房建设工作。年，市属企业积极参与保障房建设工作。p 实现保障房开工实现保障房开工5.15.1万套，约占全市的万套，约占全市的22%22%。p 竣工竣工3.13.1万套，约占全市的万套，约占全市的29%29%。l 建设筹集各类保障房建设筹集各类保障房7 7万套，竣工万套，竣工1010万套。万套。20142014年全市保障房建设年全市保障房建设 建建设设目目标标公租房,13455,13%经济适用房,10618,10%限价房
4、,15110,15%定向安置房,63456,62%2014年保障房建设竣工目标类别结构图20142014年土地供应计划年土地供应计划 供地供地结构结构p 按照按照北京市北京市20142014年土地供应计划，住宅用地计划供应年土地供应计划，住宅用地计划供应16501650公顷，其中，商品住宅用地公顷，其中，商品住宅用地10001000公顷，保障房公顷，保障房650650公顷公顷。p 自住型商品房用地计划供应面积为商品住宅用地的一半。自住型商品房用地计划供应面积为商品住宅用地的一半。着力构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层着力构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障
5、用地供应体系。次需求的住房保障用地供应体系。适度加大普通商品住宅用地供应，保障适度加大普通商品住宅用地供应，保障5 5万套自住型商品万套自住型商品房房建设用地需求。建设用地需求。确保中央下达确保中央下达7 7万套保障性安居工程和棚户区改造项目万套保障性安居工程和棚户区改造项目用用地供应。地供应。20142014年土地供应计划年土地供应计划 供应导向供应导向经济适用房经济适用房廉租房廉租房公租房公租房限价房限价房20142014年国企利用自有用地政策关注点年国企利用自有用地政策关注点经济适用房、廉租房、限价房已停止申请，经济适用房、廉租房、限价房已停止申请，9万户轮候家庭万户轮候家庭2015年底
6、前年底前解决住房解决住房，经济适用房、廉租房、限价房、公租房，四房合一为公租房，经济适用房、廉租房、限价房、公租房，四房合一为公租房，保障房类型逐步归一。保障房类型逐步归一。未来应关注三类住房，即未来应关注三类住房，即公租房、自住型商品房、定向安置公租房、自住型商品房、定向安置房房。低端靠公租房、定向安置房，中端靠自住型商品房，高。低端靠公租房、定向安置房，中端靠自住型商品房，高端靠商品住宅，未来将形成端靠商品住宅，未来将形成“343”343”的配比。的配比。低端有保障低端有保障中端有政策中端有政策高端有控制高端有控制20142014年国企利用自有用地政策关注点年国企利用自有用地政策关注点二、
7、市属国有企业参与保障房政策动态二、市属国有企业参与保障房政策动态公租房配建商品房（简称：55/45项目）1、关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知（京政发201161号）2、关于进一步加强本市保障性住房建设和配租配售管理工作的意见（京建文201268号）3、关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（京财综20122451号）4、关于研究市属国有企业利用自有用地建设保障性住房在关问题的意见（201290490号）公租房配建商品房 政策依据邀请招标，有条件参与投标以40平方米左右的小户型为主同地段、同类型住房市场租金水平的80%销售收入与项目总开发建设成本基本持平免收行政事业性收费，
8、独立核算的公租房免营业税和房产税。公租房配建商品房 政策要点 在企业利用自有用地建设公共租赁住房方面，在企业利用自有用地建设公共租赁住房方面，20132013年首开年首开集团高井集团高井2 2号、住总集团西大望路、金隅集团西郊砂石厂号、住总集团西大望路、金隅集团西郊砂石厂、外贸控股通州新城、外贸控股通州新城四个公租房配建商品房项目顺利完成四个公租房配建商品房项目顺利完成供地程序，即将开工建设。供地程序，即将开工建设。公租房配建商品房 实施进展自住型商品房 1、关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见（京建发2013510号）2013-10-24 2、关于研究市属国有企业自有土地建设自住型
9、商品房有关问题的意见（北京市人民政府签报201390424号）3、关于研究市属国有企业利用自有土地建设自住型商品房有关问题的意见（北京市人民政府签报201390454号）4、关于研究市属国有企业利用自有土地建设自住型商品房有关问题的意见（北京市人民政府签报201390485号）自住型商品房 政策依据低于同地段、同品质商品住房价格低于同地段、同品质商品住房价格30%30%以以9090平方米以下为主（占平方米以下为主（占70%70%以上），最大不超以上），最大不超过过140140平方米平方米公开招标，由提供自有土地的国有企业作为此类公开招标，由提供自有土地的国有企业作为此类地块招投标的竞投主体地块
10、招投标的竞投主体规委提前规划方案审查，采取方案带控规审批规委提前规划方案审查，采取方案带控规审批按照土地一级开发利润按照土地一级开发利润10%10%、二级开发利润、二级开发利润15%15%的的原则，确定土地开发补偿费、土地入市地价及房原则，确定土地开发补偿费、土地入市地价及房屋销售价格屋销售价格自住型商品房 配套政策市财政局返还企业（土地成交价与审定地价市财政局返还企业（土地成交价与审定地价款、土地补偿费的差价的款、土地补偿费的差价的50%50%）根据地块成熟度分批入市，按照根据地块成熟度分批入市，按照20%20%的标准的标准缴纳保证金。缴纳保证金。自住型商品房 配套政策 对于民生工程投资中的
11、政策性亏损（如：对于民生工程投资中的政策性亏损（如：棚户区改造项目等），可参照自住房，政府收益棚户区改造项目等），可参照自住房，政府收益返还的方式平衡资金缺口。返还的方式平衡资金缺口。第一批第一批七个自住房项目供应面积七个自住房项目供应面积155155万平方米，占万平方米，占北京北京市近两年年均市近两年年均新建商品房面积新建商品房面积11%11%，有效增加了中低价位商品房的市场供给。，有效增加了中低价位商品房的市场供给。销售单价相比周边商品房下调近销售单价相比周边商品房下调近40%40%，拉低，拉低北京北京市近两年年均新建商市近两年年均新建商品房销售额的约品房销售额的约8%8%，为我市调控房地
12、产市场、稳定房价做出了积极贡献。，为我市调控房地产市场、稳定房价做出了积极贡献。自住型商品房 实施情况序序号号企企业业名名称称项项目名目名称称建建设规设规模模(万万m2)建建设设套套数数(套套)自住房自住房销销售售单单价价（万元万元/m2）周周边边商品商品房房单单价价(万万元元/m2)自住房自住房与与商商品房价格比品房价格比例例销销售收入比售收入比商品房商品房低低(亿亿元元)1金隅集团朝阳区高井星牌建材厂地块17.9918852.24.549%422朝阳区单店建材厂西地块31.6435802.23.563%413首农集团朝阳区崔各庄乡来广营地块22.9723582.23.563%304海淀区上
13、庄镇中心区B10地块 18.3120682367%185昌平区北七家镇定泗路地块47.1844501.92.770%386建工集团朝阳区百子湾14号地块4.153602.24.549%107京煤集团门头沟区杨坨二期地块12.5710561.62.564%11合合计计1551551575715757-62%62%189189表表1 1 第一批自住房社会效益分析第一批自住房社会效益分析自住型商品房 市场情况l20132013年年1010月至今，自住型商品房用地供应月至今，自住型商品房用地供应3535宗，总建筑规模约宗，总建筑规模约364364万万平方米。平方米。l其中，通过招拍挂方式配建建筑规模其
14、中，通过招拍挂方式配建建筑规模221221万平方米，占比万平方米，占比61%61%；自有利；自有利用建设建筑规模为用建设建筑规模为142142万平方米，占比万平方米，占比39%39%。建筑面积（万平方米）1541867124土地面积（公顷）7593551宗地数（宗）1711252013年招拍挂配建2013年自有用地2014年招拍挂配建2014年自有用地020406080100120140160180024681012141618宗地数2013年10月至今自住型商品房用地供应情况图自住型商品房 市场情况l供应宗地中，供应宗地中，48%48%位于六环外位于六环外，40%40%位于五六环之间。位于五
15、六环之间。l供应宗地中，多数宗地销售供应宗地中，多数宗地销售价格在价格在14000-2200014000-22000元元/平方米之平方米之间，价格最高的是朝阳区来广营间，价格最高的是朝阳区来广营乡北路地块，为乡北路地块，为2800028000元元/平方米平方米；最低是大兴区采育镇地块，为；最低是大兴区采育镇地块，为95009500元元/平方米。平方米。六环外六环外,17,49%17,49%三四环三四环,1,1,3%3%四五环四五环,3,3,8%8%五六环五六环,14,40%14,40%2013年至今供应自住型商品房用地环线分布图l 20142014年，我市计划建设自住房约年，我市计划建设自住房
16、约5 5万套，自住房土地万套，自住房土地供应仍以供应仍以“招拍挂市场为主、企业自有用地为辅招拍挂市场为主、企业自有用地为辅”，未，未来建设计划尚未明确。来建设计划尚未明确。l 目前市国资委正在积极筹备第二批自住房项目，市目前市国资委正在积极筹备第二批自住房项目，市政路桥、首创集团、电子控股等政路桥、首创集团、电子控股等1212家企业的家企业的1717个项目通个项目通过联席会审议，总用地面积约过联席会审议，总用地面积约131131万平方米、拟建设规万平方米、拟建设规模约模约293293万平方米，计划建设自住房约万平方米，计划建设自住房约3 3万套，待市政府万套，待市政府批准后启动。批准后启动。自
17、住型商品房 实施进展1.1.关于商请尽快落实关于商请尽快落实20142014年市属国有企业利用自有用地建设中年市属国有企业利用自有用地建设中心城区棚户区改造定向安置房的函心城区棚户区改造定向安置房的函京住函京住函2014420144号号 2014-1-282014-1-282.2.关于研究中心城棚户区改造定向安置房建设有关工作的会议关于研究中心城棚户区改造定向安置房建设有关工作的会议纪要纪要（北京市人民政府会议纪要第（北京市人民政府会议纪要第4141号）号）2014-4-152014-4-15I.I.建设任务：建设任务：全年需要开工建设房源全年需要开工建设房源1.51.5万套。万套。II.II
18、.时间要求：时间要求：一季度落实项目，三季度开工。一季度落实项目，三季度开工。III.III.地块条件要求：地块条件要求：能够尽快启动建设。能够尽快启动建设。（地块区位适合，周边配套设施较为齐全，土地权属清晰，现状规划为住宅用地或非住宅用地但可调整，无拆迁或拆迁较小）。定向安置房 政策依据 按照不高于自住型商品房价格；同时，考虑购买承受能力，控制在20000元/平方米以内划拨方式对接的是公房拆迁户；协议出让方式 商品房面积较大；有限招标方式 配建经营性公建面积比重较大6500元/平方米综合成本包括：项目前期、市政、建安、期间费用、两税两费。定向安置房 政策要点 l 为确保我市为确保我市2014
19、2014年年1.51.5万套建设任务的顺利完成，万套建设任务的顺利完成，2 2月月中旬，首开集团、京粮集团、首钢总公司等中旬，首开集团、京粮集团、首钢总公司等1717家企业的家企业的5 59 9个项目报送参与建设意向，宗地面积约个项目报送参与建设意向，宗地面积约475475万平方米，万平方米，拟建规模约拟建规模约10571057万平方米，计划建设安置房约万平方米，计划建设安置房约1010万套。万套。目前，经住保办联席会议确定，第一批目前，经住保办联席会议确定，第一批9 9个项目。项个项目。项目涉及首钢总公司、首创集团、北控集团等目涉及首钢总公司、首创集团、北控集团等8 8家企业，土家企业，土地
20、面积约地面积约 152152万平方米，拟建面积约万平方米，拟建面积约345345万平方米。万平方米。定向安置房 实施进度三类住房对比三类住房对比供地供地推进部门推进部门房价房价利润水利润水平平适用性适用性分析分析资金资金压力压力邀请招标邀请招标市国资委企业改市国资委企业改革处、革处、市住保办市住保办建设管理处建设管理处租金水平租金水平为市场租为市场租金水平的金水平的80%80%、商、商品房市场品房市场定价定价当期收入当期收入与成本基与成本基本持平，本持平，公租房未公租房未来预期值来预期值得关注得关注对土地有对土地有长期经营长期经营要求的企要求的企业业较小较小公开招标公开招标（国资委（国资委确认
21、投标确认投标主体）主体）市国资委企业改市国资委企业改革处、建委市场革处、建委市场处处低于商品低于商品房房30%30%一级一级10%10%、二级二级15%15%、政府土地政府土地收益返还收益返还企业对土企业对土地有短期、地有短期、快速变现快速变现需要需要较大较大划拨；划拨；协议出让；协议出让；有限（封有限（封闭）招标闭）招标市国资委企业改市国资委企业改革处、革处、市住保办市住保办危改处危改处低于自住低于自住型商品房，型商品房，最终价格最终价格与对接区与对接区县商议县商议不高于自不高于自住型商品住型商品房房企业对土企业对土地有短期、地有短期、快速变现快速变现需要需要较小较小三、企业关注的重点问题三
22、、企业关注的重点问题企业关注的重点问题企业关注的重点问题公租房配建商品房：公租房配建商品房：政策比较成熟、政策时效长、收益水政策比较成熟、政策时效长、收益水平偏低，且对企业投资综合能力要求高。平偏低，且对企业投资综合能力要求高。自住型商品房：自住型商品房：以招拍挂市场为主、企业自有用地为辅，以招拍挂市场为主、企业自有用地为辅，尚未明确长效机制，未来可能需配建尚未明确长效机制，未来可能需配建20%20%至至30%30%的保障性住的保障性住房。房。定向安置房：定向安置房：未来五年内全市中心城棚改将实施约未来五年内全市中心城棚改将实施约2323万户万户，棚户区改造定向安置房需求量较大，预计政府有可能
23、逐，棚户区改造定向安置房需求量较大，预计政府有可能逐步加大利用国有企业自有用地建设的力度。步加大利用国有企业自有用地建设的力度。企业关注的重点问题企业关注的重点问题序号12345二级开发收益项目收益（未考虑收益返还）项目整体收益项目内容销售收入销售税金项目投资成本土地拆迁补偿费土地收益返还（政府收益一半）项目收益金额项目收益率项目收益金额项目收益率项目收益金额项目收益率 方案一（自住房）523427.57.57.919%1537%2355%方案二（配建公租房）402 427.57.5-3.5-8%410%12 28%方案三（配建限价房）483 427.5 7.53.99%1127%19 45%
24、以某项目为例，在全部建设自住房、配建以某项目为例，在全部建设自住房、配建30%30%公租房、配建公租房、配建30%30%限限价房三套方案下，项目收益情况如下表所示：价房三套方案下，项目收益情况如下表所示：项目收益对比表单位：亿元市属国有企业需关注市属国有企业需关注实时关注自有用地土地利用的政策动态实时关注自有用地土地利用的政策动态（1 1）及时了解自有用地利用政策，积极参与保障房建设；）及时了解自有用地利用政策，积极参与保障房建设；（2 2）借助保障房建设绿色通道，加快土地盘活利用步伐。）借助保障房建设绿色通道，加快土地盘活利用步伐。关注地块的城市规划情况关注地块的城市规划情况（1 1）企业应
25、准确了解土地规划性质，做好与属地规划部门）企业应准确了解土地规划性质，做好与属地规划部门的沟通；的沟通；（2 2）重点关注绿地、道路等非建设用地性质，提前筹划开）重点关注绿地、道路等非建设用地性质，提前筹划开发利用方案。发利用方案。市属国有企业需关注市属国有企业需关注建立良好的沟通机制建立良好的沟通机制（1 1）积极与保障房建设主管部门沟通项目进展，借助政府沟）积极与保障房建设主管部门沟通项目进展，借助政府沟通渠道解决项目中存在问题；通渠道解决项目中存在问题；（2 2）加强与项目属地区县政府的沟通，尽可能得到最大限度）加强与项目属地区县政府的沟通，尽可能得到最大限度支持。支持。重视土地权属重视土地权属（1 1）土地权属不清晰用地，应及时办理土地确权工作；）土地权属不清晰用地，应及时办理土地确权工作；（2 2）关注地块周边基础设施情况，做好土地利用基础工作。）关注地块周边基础设施情况，做好土地利用基础工作。
