1、PEPSI MIdeaDARSINA百事可乐百事可乐户外推广媒介案户外推广媒介案大西南广告公司大西南广告公司PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司2目 录媒媒介介环环境境分分析析媒媒介介目目标标媒媒介介目目标标群群体体媒媒介介目目标标区区域域媒媒介介组组合合及及策策略略媒媒介介行行程程及及预预算算百百事事可可乐乐与与消消费费者者的的共共同同属属性性PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司3媒介推广中的百事可乐品牌与消费者的共同属性媒介推广中的百事可乐品牌与消费者的共同属性年年 轻轻朝朝 气气活活 力力不不 羁羁动动 感感消费者消费者青年人（及年轻心态的人青年人（及年轻心态
2、的人）白领白领学生学生体育方面的人群体育方面的人群年轻人及年轻心态的人年轻人及年轻心态的人百事可乐品牌百事可乐品牌PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司4我们的媒介我们的媒介目标目标PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司5媒介目标媒介目标年轻心态年轻心态不羁、动感、活力、朝气、等不羁、动感、活力、朝气、等等群体等群体PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司6媒介目标媒介目标提高品牌提高品牌忠诚忠诚度度扩大品牌的扩大品牌的影响影响广度广度提升企业的提升企业的美誉美誉度度PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司7我们的媒介我们的媒介目标地区目标地区PEP
3、SI MIdeaDARSINA大西南广告公司8百事可乐的媒介地区广告到达区域广告到达区域PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司9重要推广区域重要推广区域一环路、二环路、东西南北干线、及市中心闹市区一环路、二环路、东西南北干线、及市中心闹市区百事可乐区域界定百事可乐区域界定重点推广地区重点推广地区 南门川大、西门财大、东门的理工和川师大、北门交大、等学校南门川大、西门财大、东门的理工和川师大、北门交大、等学校附近附近 必须推广区域必须推广区域 网吧、娱乐场所、商场、居民社区网吧、娱乐场所、商场、居民社区PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司10我们我们目标人群目标人群PE
4、PSI MIdeaDARSINA大西南广告公司11谁谁是是我我们们的的目目标标人人群群?目标群体的寻找目标群体的寻找年轻人（年轻心态的人）PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司12城市消费群体年龄构成（一）城市消费群体年龄构成（一）0 05 5101015152020252530303535平实生活指向12.726.327.921.711.4时尚流行指向3234.417.413.82.416-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55-60岁PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司13城市消费群体学历构成（一）城市消费群体学历构成（一）0 05 51010151520
5、20252530303535404045455050平实生活指向6.125.545.313.49.10.6时尚流行指向322.843.720.19.41小学以下初中中等学校大专大本研究生以上PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司14城市消费群体年龄构成（二）城市消费群体年龄构成（二）0 010102020303040405050信息消极指向10.823.428.819.817.1中间层22.530.525.513.77.7信息积极指向21.730.424.517.85.516-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55-60岁PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司1
6、5城市消费群体学历构成（三）城市消费群体学历构成（三）0 010102020303040405050信息消极指向13.820.253.24.67.30.9中间层4.622.147.713.610.41.7信息积极指向3.219.15313.110.80小学以下初中中等学校大专大本研究生以上PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司16媒介媒介环境分析环境分析PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司17成都地区成都地区35岁以下男性接触媒体习惯岁以下男性接触媒体习惯830830840840850850860860870870880880890890900900910910920
7、920930930特殊户外媒体大众户外媒体大众媒体PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司18大众性媒介接触习惯大众性媒介接触习惯83.240.488.796.764.333.7314287.891.2020406080100120女性女性96.796.764.364.383.283.240.440.433.733.7男性男性91.291.288.788.787.887.842423131电视电视报纸报纸户外户外杂志杂志电台电台PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司19消费群体的生活习惯与媒介关系消费群体的生活习惯与媒介关系百事可乐品牌消费者年轻共同属性常规大众户外媒体特
8、殊大众户外媒体PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司20大众户外媒介楼顶看板公交站牌公交车绿化带灯箱PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司21社区绿化垃圾桶学校绿化垃圾桶网吧电脑墙纸网吧店招电梯内门背胶贴写字楼大厅擦鞋机动感灯箱加油站进出口灯箱干杂店礼品小灯笼广告自行车停靠点停靠牌广告农村墙体广告娱乐城门口反光地贴春熙路休息椅靠学生食堂内POP挂旗自行车车筐广告特殊户外媒介街道电话亭灯箱广告PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司22大众户外媒介的特点大众户外媒介的特点楼顶广告楼顶广告 面积大,广告醒目,加之灯光、色彩等影响、被动注意率高公交站台灯公交站台灯箱
9、箱鲜明画面，强烈的诉求创意，广告 醒目,加之灯光、色彩等影响、被动注意率高公交车公交车 流动性极强的户外广告媒体，影响着各个层次消费群体绿化灯箱绿化灯箱 定点宣传到目标群PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司23特殊户外媒介的特点特殊户外媒介的特点网吧电脑屏保墙纸 点对点的接触消费者，直观的诉求品牌网吧店招 不但面对直接消费，而则还影响着其他层次的消费群体电梯内门背胶贴 零距离面对消费者，大幅面、鲜艳的画面，给电梯里无聊人诉求品牌写字楼大厅擦鞋机动感灯箱 形式独特,点线好,实效性长，针对人群集中,对我们所说道的年轻心态的消费者俱实效性PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公
10、司24特殊户外媒介的特点特殊户外媒介的特点自行车车筐广告 随意流动性，不具体在某处一种跑动的户 外广告媒体加油站进出口灯箱广告 特殊环境下一种带销售的广告载体，根据目前汽车不断的增长，广告的目的就是这批消费群。干杂店礼品小灯笼广告 SP形式的一种广告载体学生食堂POP挂旗 具体特定的环境零距离接触学生消费群自行车停靠点停靠牌广告 吸引有规律性活动的人群，受众人群广泛等特点PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司25特殊户外媒介的特点特殊户外媒介的特点娱乐城门口反光地贴 受众人群主要集中在、时尚、不羁、动感的消费者面前诉求品牌自行车停靠点停靠牌广告 吸引有规律性活动的人群，受众人群广泛
11、等特点春熙路休息座椅 地处成都市闹市区，零距离接触。（西南最的商贸、娱乐、零售、休闲步行街。受众人群来自我们百事可乐所需要消费目标）农村墙体广告 零距离接触，成本底，大面积覆盖 （缺点：画面粗糙，但可以在创意设计上来弥补）PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司26特殊户外媒介的特点特殊户外媒介的特点校园园区广告垃圾桶 在特定区域诉求品牌，并大范围面对直接消费 群社区广告垃圾桶 在特定区域诉求品牌，并大范围面对直接消费群,受众人群多,到达率高等特点PEPSI MIdeaDARSINA媒介媒介组合组合 及及策略策略PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司28我们问题一我们问题
12、一通过通过什么途径什么途径去传递我们的去传递我们的广告信息和广告信息和提升广告到达率提升广告到达率？PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司29建议选择媒体建议选择媒体大众户外媒体大众户外媒体建立品牌形象，提升忠建立品牌形象，提升忠诚度、产生持续效果，诚度、产生持续效果，保持美誉度保持美誉度针对性强，有的放矢、对针对性强，有的放矢、对品牌产生良好的印象、具品牌产生良好的印象、具有深度说服力、可配合公有深度说服力、可配合公关活动等宣传弥补接触目关活动等宣传弥补接触目标消费者标消费者特殊户外媒体特殊户外媒体加大投放量加大投放量渗透消费群渗透消费群PEPSI MIdeaDARSINA大西南
13、广告公司30我们问题二我们问题二应该应该怎么样怎么样去传递我们的去传递我们的广告信息和广告信息和提升广告到达率提升广告到达率PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司31如何进行媒介的组合如何进行媒介的组合投放方式：投放方式：中心辐射，点面结合中心辐射，点面结合媒体组合：媒体组合：多种媒体交叉结合使用多种媒体交叉结合使用投放标的：投放标的：百事可乐整合品牌，非单个产品百事可乐整合品牌，非单个产品投放力度：投放力度：渗透式投放，高低相间渗透式投放，高低相间投放区域：投放区域：重点区域特殊必须区域为主，重要区域为辅重点区域特殊必须区域为主，重要区域为辅（推广区域、发展区域、其他任何可能区域
14、（推广区域、发展区域、其他任何可能区域）投放对象：投放对象：35岁以下的人群体为主岁以下的人群体为主PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司32百事可乐百事可乐 策略媒体组合及投放量策略媒体组合及投放量PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司33提示：以下画面效果只作为演示 不作为设计效果PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司34校园垃圾桶广告效果图校园垃圾桶广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司350.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%男性女性14-2020-3030-55学生95%
15、上班族5%校园广告校园广告 年龄结构广告到达率年龄结构广告到达率PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司36投放地点四川大学四川大学四川师范大学四川师范大学成都理工大学成都理工大学西南交大西南交大西南财大西南财大PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司37数量及成本投放地区数量规格价格总价西南交大100个高1m直径45cm500.00/个50000.00四川大学250个高1m直径45cm500.00/个125000.00四川师范大学100个高1m直径45cm500.00/个50000.00成都理工大学80个高1m直径45cm500.00/个40000.00西南财大110个高
16、1m直径45cm500.00/个55000.00总价320000.00PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司38社区垃圾桶广告效果图社区垃圾桶广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司390%0%2%2%4%4%6%6%8%8%10%10%12%12%14%14%16%16%18%18%20%20%15-2415-2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 15-2415-2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 社区年龄结构广告社区年龄结构广告 年龄结构广告到达率年龄结构广
17、告到达率 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司40投放地点南门肖家河及棕北等小区南门肖家河及棕北等小区成都成都420厂等小厂等小区区李家沱李家沱交大花园小区交大花园小区西门置信西门置信西门抚琴西门抚琴PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司41数量及成本投放地区数量规格价格总价交大花园小区交大花园小区500个高1m直径45cm500.00/个250000.00西门抚琴西门抚琴350个高1m直径45cm500.00/个175000.00李家沱李家沱200个高1m直径45cm500.00/个100000.00西门置信西门置信450个高1m直径45cm500.00/个2250
18、00.00南门肖家河及棕南门肖家河及棕北等小区北等小区500个高1m直径45cm500.00/个250000.00总价975000.00PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司42网吧电脑墙纸广告效果图网吧电脑墙纸广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司430%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%40%40%45%45%15-2415-2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 15-2415-2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55
19、-64 网吧年龄结构广告网吧年龄结构广告 年龄结构广告到达率年龄结构广告到达率 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司44成都网吧数量 1800 家 主要分部 学校 附近、小区 网吧电脑数量50台300 台/家 网吧拥有量及环境网吧拥有量及环境网吧每台电脑每天平均接触人次为 6 人 月份投放网吧数量台数/家台价总台数接触人次总价七月200家50台40.00元10000台60000人40万八月200家50台40.00元10000台60000人40万九月150家50台40.00元7500台60000人30万总数180000人110万PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司45
20、网吧内灯箱广告效果图效果图网吧内灯箱广告效果图效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司460%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%40%40%45%45%15-2415-2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 15-2415-2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 网吧年龄结构广告网吧年龄结构广告 年龄结构广告到达率年龄结构广告到达率 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司47成都网吧数量 1800 家 主要分部 学校 附近
21、、小区 网吧拥有量及环境网吧拥有量及环境月份投放网吧数量灯箱个数灯箱面积规格单价总平方七月200家5个0.9m21.5m0.6m400.00元/m2900m2八月200家5个0.9m21.5m0.6m400.00元/m2900m2九月150家5个0.9m21.5m0.6m400.00元/m2900m2总面积400.00元/m22700m2网吧平均面积：300m21200m2PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司48网吧店招效果图网吧店招效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司490%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%
22、12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 店招广告到达率店招广告到达率 年龄结构广告到达率年龄结构广告到达率 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司50成都网吧数量 1800 家 主要分部 学校 附近、小区 网吧拥有量及环境网吧拥有量及环境月份投放网吧数量预计规格面积总平方七月200家10m1.2m12m22400m2八月100家10m1.2m12m21200m2总面积3600m2网吧店面长度：5m15mPEPSI M
23、IdeaDARSINA大西南广告公司51电梯内门广告效果图电梯内门广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司520%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%10_1810_1820-3420-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 10_1810_1820-3420-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 电梯内门广告电梯内门广告 年龄结构广告到达率年龄结构广告到达率 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司53投放地点市区投放市区投放30栋写字楼栋写字楼平均每栋写字
24、楼平均每栋写字楼2部电梯部电梯每台电梯人次流量：每台电梯人次流量：5000人人流量总人数：流量总人数：300000人次人次PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司54写字楼大厅擦鞋机灯箱广告效果图写字楼大厅擦鞋机灯箱广告效果图广告灯箱布遍整个广告灯箱布遍整个城市餐饮娱乐等场城市餐饮娱乐等场所所PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司550%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%10_1810_1820-3420-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 10_1810_1820-3420-3435-44
25、35-4445-5445-5455-64 55-64 写字楼大厅擦鞋机灯箱广告写字楼大厅擦鞋机灯箱广告 年龄结构广告到达率年龄结构广告到达率 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司56投放地点市区投放市区投放30栋写字楼栋写字楼每栋大厦人次流量：每栋大厦人次流量：18000人人流量总人数：流量总人数：540000人次人次PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司57干杂店礼品小灯笼广告效果图干杂店礼品小灯笼广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司58干杂店礼品小灯笼广告干杂店礼品小灯笼广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率18%18%19%19%19
26、%19%19%19%19%19%19%19%20%20%20%20%20%20%12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司59春熙路步行街、及商场休息椅广告效果图春熙路步行街、及商场休息椅广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司600%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4435-
27、4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 商场休息椅广告商场休息椅广告 年龄结构广告到达率年龄结构广告到达率PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司61成都商场数量 15 大型 主要分部 市中心、一环路、及二环路商场拥有量及环境商场拥有量及环境月份投放商场数量预计投放量每家单价总价七月5家商场25个550.00/个68750.00八月6家商场25个550.00/个82500.00总价151250.00PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司62学生食堂学生食堂POP
28、挂旗广告效果图挂旗广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司630.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%男性女性14-2020-3030-55学生95%上班族5%学生食堂学生食堂POP挂旗广告挂旗广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司64投放地点四川大学四川大学四川师范大学四川师范大学成都理工大学成都理工大学西南交大西南交大西南财大西南财大PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司65成都大学、中学数量 200 家 以上 学校食堂拥有量及环境学校食堂拥有量及环境
29、投放区域投放数量规格单价总价南边学校30000份8K0.50元15000.00东边学校30000份8K0.50元15000.00北边学校30000份8K0.50元15000.00西边学校30000份8K0.50元15000.00总价60000.00元PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司66墙体广告效果图墙体广告效果图推广区域：成都周边县城PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司670%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 12_241
30、2_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 墙体广告墙体广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司68自行车停靠点广告效果图自行车停靠点广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司690%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 自行车停靠点广告自
31、行车停靠点广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司70投放地点投放区域：学校附近、写字楼附近 。投放区域投放数量规格单价总价南边1000个柱高0.8m 广告牌0.25m0.35m25.00元25000.00东边1000个柱高0.8m 广告牌0.25m0.35m25元25000.00北边800个柱高0.8m 广告牌0.25m0.35m25元20000.00西边10000个柱高0.8m 广告牌0.25m0.35m25元25000.00总价95000.00元PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司71市区街道楼顶广告效果市区街道楼顶广告效
32、果图图春熙路广场PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司72市区街道楼顶广告市区街道楼顶广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司73蜀都大道与红星路交叉口市区街道楼顶广告效果图市区街道楼顶广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司74市
33、区街道楼顶广告市区街道楼顶广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司75市区街道楼顶广告效果图市区街道楼顶广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司76市区街道楼顶广告市区街道楼顶广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率0%0%5%5%10%10
34、%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司77火车站楼顶广告效果图火车站楼顶广告效果图PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司78市区街道楼顶广告市区街道楼顶广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4
35、435-4445-5445-5455-64 55-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司79市区步行街绿化灯箱广告效果图市区步行街绿化灯箱广告效果图成都：红星路步行街共计56个PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司80红星路步行街红星路步行街PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司810%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 5
36、5-64 12_2412_2425-3425-3435-4435-4445-5445-5455-64 55-64 市区步行街绿化灯箱广告市区步行街绿化灯箱广告 年龄结构广告年龄结构广告到达率到达率PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司82媒介行程媒介行程PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司8324681012广告波广告波13579111236月月九月中旬九月中旬期间广告投放量达到高峰期间广告投放量达到高峰其他品类及品牌广告投放其他品类及品牌广告投放较少、干扰度少较少、干扰度少2003年年2004年年12理想媒介投放量趋势图理想媒介投放量趋势图PEPSI MIdeaDA
37、RSINA大西南广告公司84媒介投放费用一览媒介投放费用一览0 0100000100000200000200000300000300000400000400000500000500000600000600000700000700000800000800000900000900000100000010000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司85谢谢您宝贵的时间！PEPSI MIdeaDARSINA如何进行房地产市场分析PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？
38、为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的
39、可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、
40、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步
41、：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。PEPSI MIdeaDARSIN
42、A大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企
43、业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈PEPSI MIdeaD
44、ARSINA大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司房地产
45、市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标PEPSI MIdeaDAR
46、SINA大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比
47、重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住
48、宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功
49、能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个
50、具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等PEPSI MIdeaDARSINA大西南广告公司O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、
