1、第十章 地籍图和房产图测绘 本章主要介绍了地籍图和房产图测绘。10.1 概述 土地：是人类立足的场所、生存的条件和使人类劳动过程得以全部实现的基础。地籍：是指国家为一定的目的，记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍管理：是指国家为研究土地的权属、自然、经济状况和建立地籍图、册而实行的一系列工作措施体系。地籍测量是服务于地籍管理的一种专业测量，它是为了满足地籍管理中对确定宗地的权属界线、位置、形状、数量等地籍要素的需要而进行的测量和面积计算工作。地籍测量的重要成果之一是地籍图。因此地籍图测绘在地籍测量乃至地籍管理中都起着至关重要的作用。地籍测量的主要内容：包括地籍调查
2、、地籍平面控制测量、土地界址点测定、地籍图绘制和土地面积计算等。房屋是土地上的附着物，土地是房屋的载体，房产和地产是密切不可分割的，房地产：把建有房屋的土地连同房屋一起称为房地产。房地产管理：房地产管理首先是产籍管理，产籍由地籍发展而来，以房屋和土地并重、以房产和地产一体为特征。产籍管理的资料主要来源于地籍测量和房产测量。房地产测量：由于地籍测量和房产测量虽有前后阶段的区别，但终究不可分割，所以可合称为房地产测量。房地产测量：房地产测量是服务于房地产产权产籍管理的一门应用技术，是确定房地产自然状况、人工建筑状况与权属、使用状况的专业测量。实施测量时以房地产的权属调查为依据，以权属单元(宗地或丘
3、)为基础，用测量手段以测定土地界址、房屋建筑的平面位置、形状和面积为重点。房产测量的主要内容：包括房产调查、房产平面控制测量、房产界址点测定、房产图绘制和房屋面积计算等。地籍与房产平面控制测量地籍与房产平面控制测量 地籍和房产测量应遵循“先控制、后细部”的原则进行，故在进行细部测量前，一般应先进行控制测量。控制网设计的质量和观测精度，将会直接影响细部测量。控制测量分为平面控制和高程控制。地籍图和房产图均为平面图，一般不要求高程测量，只有需要时才进行高程测量。地籍和房产平面控制网采用的坐标系统应与国家或城市的坐标系统相统一。平面控制网的布设等级和形式，可根据测区的大小和地形情况而定，有条件的应利
4、用已有的国家或城市平面控制网加密建立。地籍界址点和房产用地界址点的精度地籍界址点和房产用地界址点的精度 国家测绘局1994年发布的地籍测绘规范规定，地籍界址点的精度分三级，等级的选用应根据土地价值开发利用程度和规划的长远需要而定。地籍界址点精度要求:界址点相对于邻近控制点点位误差和相邻界址点间的间距误差限差 界址点等级 限差m 中误差m 一 0.1 0.05 二 0.2 0.10 三 0.3 0.15 国标GBTl79861-2000房产测量规范规定，房产用地界址点(以下简称界址点)的精度分三级：一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.05 m；二级界址点相对于邻近控制点的点位中误
5、差不超过0.10 m；三级界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.25 m。对大中城市繁华地段的界址点和重要建筑物的界址点，一般选用一级或二级，其他地区选用三级。界址点的测量方法和数字测图中碎部点测量方法相同，但由于界址点的精度要求较高，因此要求从邻近控制点上测定，不宜从支导线上测定。由于我国各管理部门对界址点的精度要求制定了相应的规范或规程，因此，在实际应用时应按照委托部门的精度要求执行。为使所测的界址点成果具有很好的共享性，在测定界址点时应按较高的标准执行。10.2 地籍调查 一、地籍调查的目的和内容 地籍调查的目的：是调查清楚每一宗地(土地权属的基本单元)的位置、界线、权属(所有权和
6、使用权)、面积和用途等，并把调查结果编制成地籍簿册和地籍图，为土地登记发证、统计、土地定级估价、合理利用土地和依法管理土地提供原始资料和基本依据。在进行权属调查时，有明确界线的，经边界两边的使用单位(或使用人)共同确认的，可以在调查时肯定下来；凡有争议的，应通过上级单位或通过民事、法律程序解决;对有争议不能解决的可作为未定界处理。地籍调查人员原则上不参与土地纠纷的处理。地籍调查必须以权属调查为前提，并把权属界线的正确确定作为首要条件。地籍测量是地籍调查的手段，地籍调查的最终成果应达到“权属合法、界址清楚、面积准确”，易满足土地登记和发证的要求。城镇地籍调查的内容：依据它的具体任务而定。为土地登
7、记发证服务的地籍调查，调查内容为权源、权属界线、权属面积及其他一些必要的地籍要素和与地籍要素有关的地形要素。为土地定级估价服务的地籍调查，除调查上述内容外，还应调查土地的自然和经济等状况。城镇与郊区的结合部应考虑城镇建设发展的需要，在地籍调查中还应详细查清有关土地的地物和地貌情况，为建设用地管理提供基础资料和科学依据。地籍调查分为初始地籍调查与变更地籍调查。初始地籍调查：凡首次为建立完整的地籍档案、测绘地籍图而进行的地籍调查称为初始地籍调查；变更地籍调查：地籍档案建立以后，因土地权属及土地本身状况发生变化而进行的调查称为变更地籍调查。土地权属:土地权属是指按中华人民共和国土地管理法规定的土地所
8、有权和现在合法的土地使用权的归属。土地所有权:土地所有权是指土地所有者对土地占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制在法律上的体现。我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有制(国有)土地主要是依据国家制定的一系列法律、法令、条例、政策的规定，运用没收、征收、征用、收归国有等手段而形成的。土地使用权:土地使用权是依照法律对土地加以利用的权利。国有土地包括以下几个部分：(1)国家划拨给国营企事业单位使用的土地；(2)城市市区的土地；(3)城镇建设已经征用的土地；(4)国家建设依法征用的土地；(5)国家拨给机关、企事业、军队农业生产和职工家属生活使用的土地；(6)经批
9、准给乡(镇)、村使用的国有林地、荒地、草原、水面等；(7)国家建设征而未用以及机关企事业单位、军队农副业生产基地停办后移交给乡、村使用的土地；(8)未经划拨的荒地、草原、林地、水面等土地。集体所有制土地属于村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有。权属调查的单元 被权属界址线所封闭的地块称为一宗地(也称为一丘地)。宗地是权属调查的基本单元。一般情况下，一宗地内为一个权属单位。同一个土地使用者，使用不相连的若干地块，则每一地块分别划宗。一地块为几个权属单位共同使用，而其间又难以划清权属界线，这块地就划为一宗地，并称之为共用宗或混合宗。宗地要按规定进行编号，调查前应进行预编宗地号，通过调查正式确定宗地
10、号。宗地编号一般按行政区、街道、宗地三级编号，对于较大城市可按行政区、街道、街坊、宗地四级编号。权属调查的内容与要求 权属调查以宗地为独立单位进行。每一宗地应填写一份地籍调查表。对混合宗，在地籍调查表上能说明各自使用部分和分摊情况时可用一份表；当共有情况不能分清时，各使用者可分别各填一份表，说明各自使用部分的土地情况。权属调查的内容主要包括：查明每宗地的单位名称或户主姓名、宗地位置及四至、权属界线、权属性质及权源、土地使用状况(包括用途、出租等情况)、土地启用时间、有无纠纷等。权属调查的方法 准备工作：准备调查底图和调查表、发放调查通知单 外业调查：现场指界、设置界标、填写地籍调查表和绘制宗地
11、草图、签字盖章认可 变更地籍调查 土地变更的形式：根据我国当前的情况，土地权属变更的形式大致有：（1）征用集体所有制土地；(2)拍卖国有土地使用权；(3)转让土地使用权；(4)继承或赠予土地使用权；(5)交换土地使用权；(6)划拨国有土地；(7)承包集体或巨有土地使用权；(8)土地分割；(9)土地合并；(10)土地权利更名；(11)旧城镇改造拆迁；(12)土地权属界址调整等。变更地籍调查的种类：变更地籍调查按界址点的改变与否可分为以下两类：(1)当宗地发生合并、分割和边界调整，需要进行变更界址点的地籍调查；(2)当宗地发生出让、转移、抵押、出租等情况时，需要进行复核性调查，即不改变界址点的地籍
12、调查。变更地籍调查的准备工作 在进行变更地籍调查之前应做好以下准备工作：(1)变更土地登记申请书；(2)复制原有地籍图，其范围应包括本宗地以及与举宗地相邻的其他界址点；(3)本宗地与相邻宗地的原有地籍调查表的复制件；(4)有关测量控制点和界址点的坐标；(5)变更地籍调查表；(6)有关变更数据的准备；(7)所需的仪器和工具等的准备。此外还需向本宗地及相邻宗地的土地使用者发送“变更地籍调查通知”，通知有关人员按时到现场指界。变更权属调查 在实地调查时，应首先核对本宗地与邻宗地指界人的身份证明，然后再检查变更原因与变更登记申请书是否一致，全面复核原地籍调查表中的内容与实地情况是否相符，如有不符，应在
13、调查记事栏中记录清楚对于涉及界址变更的，必须由本宗地与邻宗地指界人亲自到场共同认定，并在变更地籍调查表上签名或盖章。新的变更地籍调查表，在现场调查时填写，并由有关人员签名盖章认可，用以替代旧地籍调查表。有关变更地籍调查表的填写要求和规定与初始地籍调查表相同。地籍图测绘 地籍图是一种专题地图。它首先要反映地籍要素以及与权属界线有密切关系的地物，其次是在图面荷载允许的条件下适当反映其他与土地管理和利用有关的内容。地籍图是明确宗地与宗地之间的关系、宏观管理土地的重要工具，同时也是地籍档案的重要组成部分。地籍图测绘的方法和界址点测定的方法紧密相关，大致可分为：利用原有地形图按地籍勘丈数据编绘地籍图，按
14、地形图测绘的方法实测地籍图。地籍图的内容有地籍要素和相关地物以及和地形图相同的图框、坐标格网线和坐标注记。地籍要素包括：各级行政界线、宗地界址点和界址线、地籍号、土地的坐落、面积、用途和等级、土地所有者或使用者等。(二)利用原有地形图编绘地籍图 利用原有地形图编绘地籍图之前，必须利用宗地草图上的勘丈值全面检核原地形图的正确性，重点在于与界址点线有关的地物。如果发现原地形图有与现状不相符之处，可利用勘丈数据对原地形图进行修改。修改后，根据地籍调查的结果和宗地勘丈数据编绘地籍图。参照界标物，标明界址点和界址，删除部分不需要的内容(如通信线、棚屋等)，加注街道号、街坊号、宗地号、土地分类号、宗地面积
15、、门牌号及各种境界线等地籍要素，经整饰加工后制成地籍图。上图为地籍图部分内容示例。图中圆括号内加数字如(12)、(21)、(23)表示街坊号；分数等表示宗地号与地类号，其中分子为宗地号，分母为地类号；24、26、28等表示门牌号。图中松辽商场位于中央西路24号，宗地号为第23街坊第1宗地，地类号为211，表示商业服务业用地。251122119242421172116、二、宗地图绘制 1宗地图的内容（主要内容如下）(1)图幅号、地籍号、坐落 图幅号为本宗地所在的地籍图图幅号，地籍号为本宗地所在的街道号、街坊号和本宗地的编号，写在宗地图的上方。如图l2-6中1025-2575为图幅号(为图幅西南角
16、x、y坐标值的千米数)；3-(4)-7为地籍号，表示本宗地属于第3街道、第4街坊、第7宗地。坐落为宗地所在的路(街)名及门牌号，如本宗地坐落予“中央北路l6号”。(2)单位名称宗地号、土地分类号、占地面积 写于宗地的中部。如本宗地名称为一0六中学，宗地号为7，土地分类号为242(按土地分类，242为教育单位)，宗地号及土地分类号写成分子、分母形式，占地面积为1165.6平方米。(3)界址点、点号、界址线、界址边长 界址点以直径为0.8 mm的小圆圈表示(包括与邻宗地共用的界址点)，编号从宗地左上角以l开始顺时针方向编号，本宗地界址点编号从19，界址线用0.3mm实线表示，并在宗地图外侧注记每一
17、界址边的总长。(4)宗地内建筑物、构筑物 本宗地内建筑物有房屋4幢，构筑物有围墙。房屋及围墙应注明其边长。(5)邻宗地宗地号及界址线 应画出与本宗地共有界址点的邻宗地之间的界址线(只要画一短线示意)，并在邻宗地范围内注明其宗地号，如本图中4、5、6、8号宗地。(6)相邻道路、河流等地物及其名称 宗地图中应画出相邻的道路、河流等重要地物，并注明其名称。(7)指北方向、比例尺、绘图员、审核员、制作日期 指北方向画在图的右上方，其余则注明于图的下方。2宗地图的绘制要求 宗地图必须依比例尺真实描绘，一般采用32K、16K、8K大小的图纸，图纸可采用聚酯薄膜或透明纸。宗地过大时原则上可按分幅图绘制，宗地
18、过小时可放大比例尺绘制。宗地图上界址边长必须注记齐全，边长注记应与解析法坐标反算的边长值一致。若实量边长与坐标反算值之差在误差范围内时，用坐标反算边长值；如超限，需检查原因。宗地图的整饰、注记和规格要求与地籍图基本相同。3宗地图的绘制方法(1)蒙绘法:以地籍图为底图，将薄膜或透明纸蒙在所需描绘的宗地上，逐项准确地透绘所需要素和内容，整饰加工成宗地图。(2)缩放绘制法:宗地过大或过小时，可采取按比例缩小或放大的方法，缩放处理后再整饰成宗地图。(3)机助法:当采用计算机自动绘制地籍图时，可以充分借助于计算机的图形处理功能，从地籍图图形文件中裁剪出与本宗地图有关的内容，经处理后成为标准的宗地图。12
19、4 房产调查房产调查 房产调查的任务是调查确定房屋及其用地的位置、权属、权界、特征、质量及数量。并为房地产测量做好准备.房产调查的目的是获取房产各要素资料，通过确权审查、定物定质定量，认定房产及其用地产权和归属，最终建立房产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料.房产调查分为房屋调查和房屋用地调查。其内容包括对每个权属单元的位置、权属界线、产权性质、数量和利用状况的调查以及行政境界和地理名称的调查。一、房屋调查一、房屋调查(一)房屋权属单元的划分与编号 房产调查是以权属单元为单位进行的，而权属单元则按丘划分和编号。所谓“丘”是指用地界线封闭的地块，相当于地籍调查和地籍测量中
20、的宗地。一个权属单元的地块称为独立丘，几个权属单元的地块称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落划分为独立丘；而当权属单位混杂或权属单元面积过小时，可划分为组合丘。丘号以图幅为单位，从左到右、自上而下分别用数字1，2，3，进行顺序编号。组合丘内各权属单元以丘号加支号来编号，丘号在前，支号在后，中问用短线连接，称为丘支号。当一丘地跨越图幅时，按主门牌号所在的图幅编立丘号；其在相邻图幅内的部分则不另编丘号，以主门牌所在图幅的丘号加括号表示。房屋调查以丘为单位，对于丘内房屋应编立幢号。幢是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。同一结构、互相毗连的成片房屋，可按街道门牌号适当划分幢号。
21、幢号以丘为单位，按房屋权属单元的次序，从大门口开始自左至右、从前到后用数字1，2，3，顺序编号。幢号注记在房屋轮廓线内左下角，并加括号表示。在他人权属土地上所建的房屋，即租用、借用集体土地或单位、个人承租国有土地上所建的房屋应加编房产权号，房产权号以房屋权属单元为单位，用大写英文字母A，B，C，顺序编号。房产权号注记在幢号右边，和幢号并列.(二)房屋调查的内容 房屋调查的内容包括房屋的坐落、产权人、使用人、用途、产权性质、产别、建筑结构、建成年份、层数、建筑面积、占地面积、墙体归属、权源以及产权纠纷、他项权利等，并画出房屋权界线示意图。房屋的坐落是指房屋所在街道的名称和门牌号。房屋坐落在小的里
22、弄、胡同或巷内时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或户号。房屋产权人是指房屋所有权人的姓名。私人所有的房屋，一般按照产权证上的姓名注明；产权是共有的，应注明全体共有人的姓名。单位所有的房屋，应注明单位的全称；两个以上单位共有的，应注明全体共有单位的名称。产权不清或无主的房屋，应注明产权不清或无主，并作简要说明。房屋使用人是指实际使用房屋人的姓名。如产权人对房屋自住自用，则房屋使用人就是产权人本身；如房屋通过出租、代管、典当等合法途径把使用权转让给他人(非产权人)，这时房屋使用人应是承租人、代管人和典权人，事实
23、上他们是房屋的实际使用者。房屋用途是指房屋的目前实际用途。“原则上按使用单位的性质分为两级：一级分为住宅、工业交通仓储、商业服务、教育医疗科研、文化娱乐体育、办公、军事、其他8类；二级在一级的基础上再细分，共分为30类，具体内容详见表12-5。在房产平面图上只表示一级分类。房屋产权性质是按照我国社会主义经济三种基本所有制的形式对房屋产权进行分类，分为全民所有(国有)、集体所有和私人所有(私有)三类。此外，我国还有一部分外侨房产(外产)和中外合资房产，对此应按实际情况注明。房屋产别是指根据房屋产权性质和管理形式不同而划分的类别。按两级分类，一级分为直管公产、单位自管公产、私产和其他产4类；二级是
24、在一级分类的基础上再细分为11类，具体内容详见下表。在房产平面图上只表示一级分类。房屋状况中的总层数是指室外地坪以上的层数；地下室、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱问不计层数。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料来划分的类别，具体分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等6类，分别用编号1、2、3、4、5、6表示，如下表所示。一幢房屋有两种以上结构时，以面积大者为准。房屋建成年份是指房屋实际竣工年份，一幢房屋有两种以上建成年份，应以建筑面
25、移较大者为准。改建或扩建的房屋，应按改建或扩建的年份填写。房屋墙体归属是指房屋四周墙体所有权的归属，应分别注明自有墙、共有墙和借墙。房屋权源是指房屋产权取得的方式，产权的来源主要包括新建、继承、交换、买卖、调拨、社会主义改造等方式。在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的房屋，应查清产权纠纷的原因，他项权利的种类、范围和期限等，在房屋调查表的附记中做出记录。房屋权界线是指房屋权属范围的界线，以产权人的指界与邻户认证来确定。对有争议的权界线，也应做出记录。房屋权界线示意图是以权属单元为单位而绘制的略图，主要反映房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线以及与邻户相连墙体
26、的归属，并勘丈和注记房屋边长。对有争议的权界线也应在图上标出其部位。二、房屋用地调查 房屋用地调查的内容包括用地的坐落、产权人、产权性质、使用人、土地等级、税、权源、用地单位所有制性质、用地情况(包括四至、界标、用地分类面积和用地纠纷等情况)以及绘制房屋用地范围示意图。用地的坐落和房屋调查相同。用地的产权性质，按土地的所有权分为国有和集体所有两种。1982年新宪法公布以后，城市土地都属于国家所有，即城市土地国有化。只有在农村和城郊地区才有部分土地属集体所有，对于集体所有的土地还应注明土地所有单位的全称。用地等级是指经土地分等定级以后确定的土地级别。用地税费是指用地人每年向土地管理部门或税务机关
27、缴纳的土地使用费和土地使用税。用地人和用地单位所有制性质的调查要求同房屋调查。用地的权源是指取得土地使用权的时间和方式，如征用、划拨、价拨、出让、拍卖等。用地四至是指用地范围与四邻接壤情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号或街道名称。界标是指用地界线上的各种标志，包括界桩、界钉、喷涂等标志；界线是指用地界线上相邻的各种标志的连线，包括道路、河流等自然界线，房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体的轮廓线，以及界碑、界桩等埋石标志的连线等.在调查中对用地范围不清或有争议的，以及设有他项权利的；应做出记录。房屋用地范围示意图是以用地单元为单位绘制的略图，主要反映房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落
28、的界线，以及界标类别和归属，并勘丈和注记用地界线边长。用地范围界线，包括共用院落的界线，由产权人(用地人)指界与邻户认证来确定。用地范围有争议的，应标出争议部位，按未定界处理。l25 房产图测绘 房产测绘最重要镌成果是房产图(房产平面图的简称)。房产图是房地产产权、产籍管理的基本资料，。是房产管理趋图件依据。按房产管理工作的需要，房产图分为房产分幅平面图(分幅图，)，房声分显平面图(分丘图)，房屋分层分户平面图(分户图)。房产图是一套与城镇实地房屋相符的总平面图，通过它可以全面掌握房屋建筑状况。产产权状况和土地使用情况。借助于房产图，可以逐幢、逐处地清理房产产权，计算和统计面积，作为房产产权登记和转黟变更登记的根据。房产图与房产产权档案、房产卡片、房产簿册构成房产产籍的完整内容，是房产产权管理的依据和手段。
