1、第五章第五章 土地利用管理与分区制土地利用管理与分区制 第一节第一节 控制人口增长控制人口增长 第二节第二节 土地利用分区制土地利用分区制一、城市发展边界一、城市发展边界 限制城市土地面积可以达到控制居民人口增限制城市土地面积可以达到控制居民人口增长的目的。长的目的。1.1.政府宣布超出城市发展边界的开发为非法；政府宣布超出城市发展边界的开发为非法；2.2.政府拒绝将其服务延伸到超出城市服务边界的政府拒绝将其服务延伸到超出城市服务边界的地区。地区。一、城市发展边界一、城市发展边界28美元美元英里英里商业投标租金函数商业投标租金函数住宅投标租金函数住宅投标租金函数农业投标租金函数农业投标租金函数
2、6服务边界的间断点服务边界的间断点服务边界服务边界劳动力总供给劳动力总供给工资工资移民移民房屋土地价格房屋土地价格劳动力供给增加和劳动力需劳动力供给增加和劳动力需求减少求减少一、城市发展边界一、城市发展边界服务边界对城市的两个土地市场服务边界对城市的两个土地市场有不同的影响。在住宅区，服务有不同的影响。在住宅区，服务边界使人口密度增加，导致住房边界使人口密度增加，导致住房和土地价格提高。相反，在和土地价格提高。相反，在CBDCBD地区，服务边界降低了其土地租地区，服务边界降低了其土地租金和就业密度。金和就业密度。美元美元8英里英里商业投标租金函数商业投标租金函数住宅投标租金函数住宅投标租金函数
3、农业投标租金函数农业投标租金函数6服务边界的间断点服务边界的间断点1.5一、城市发展边界一、城市发展边界1.58美元美元英里英里商业投标租金函数商业投标租金函数住宅投标租金函数住宅投标租金函数农业投标租金函数农业投标租金函数6服务边界的间断点服务边界的间断点服务边界以外拥有土地的人遭受服务边界以外拥有土地的人遭受损失；服务边界以内拥有住宅用损失；服务边界以内拥有住宅用地的人获得收益；在地的人获得收益；在CBDCBD以内拥有以内拥有土地的人遭受损失。土地的人遭受损失。哪些人从服务边界中获得收益？哪些人从服务边界中获得收益？哪些人遭受损失？哪些人遭受损失？二、建筑物许可证二、建筑物许可证 有些城市
4、通过限定建筑物许可证颁发数量来限制有些城市通过限定建筑物许可证颁发数量来限制住宅区增加。通过限定每年新建住房的数量，城市能住宅区增加。通过限定每年新建住房的数量，城市能够控制其居民增长率。够控制其居民增长率。新建房屋新建房屋房屋价格房屋价格100需求曲线需求曲线50最初供给曲线最初供给曲线F604070许可证政策提高了房屋的均衡价许可证政策提高了房屋的均衡价格，减少了房屋的建造成本。格，减少了房屋的建造成本。二、建筑物许可证二、建筑物许可证新建房屋新建房屋房屋价格房屋价格100需求曲线需求曲线50最初供给曲线最初供给曲线F604070如何分配建筑物许可证？如何分配建筑物许可证？拍卖拍卖分配给特
5、定目标的项目分配给特定目标的项目 分区规划指对城市中每块土地的使用做出一分区规划指对城市中每块土地的使用做出一套可被认可的规定。从理论上讲，分区制的目的套可被认可的规定。从理论上讲，分区制的目的是为了提高公众健康、安全和福利水平。达到这是为了提高公众健康、安全和福利水平。达到这些目的的基本手段是将使用目的互不相容的土地些目的的基本手段是将使用目的互不相容的土地分离开来。分离开来。公害分区公害分区 目的是把不相容的土地利用分离开目的是把不相容的土地利用分离开来。来。财政分区财政分区 目的是把那些不为当地政府分担费目的是把那些不为当地政府分担费用份额的家庭排除在外。用份额的家庭排除在外。设计分区设
6、计分区 设计者在城市内部安排活动以提高设计者在城市内部安排活动以提高城市基础设施的有效使用。城市基础设施的有效使用。一、公害分区一、公害分区(一一)工业公害工业公害1.1.优点：简便。优点：简便。2.2.缺点：分区制不能减少污染总量，只能使污染缺点：分区制不能减少污染总量，只能使污染源迁移。源迁移。3.3.立体排污费立体排污费 排污费是一种针对污染征收的税收。排污费是一种针对污染征收的税收。排污费排污费=污染的边际外部成本污染的边际外部成本 理论上排污费制度既能使污染水平达到最佳，理论上排污费制度既能使污染水平达到最佳，也能使污染源在空间上的分布达到最佳。也能使污染源在空间上的分布达到最佳。一
7、、公害分区一、公害分区(一一)工业公害工业公害假定：假定：1.1.居民生活在城市西部，并且向东上下班往返于居民生活在城市西部，并且向东上下班往返于一个产生污染的钢铁厂。一个产生污染的钢铁厂。2.2.钢铁厂与住宅区的距离越远，工人工资就越高。钢铁厂与住宅区的距离越远，工人工资就越高。总劳动力成本总劳动力成本=工资工资劳动力总数。劳动力总数。3.3.钢铁厂与住宅区的距离越远，排污费就越低。钢铁厂与住宅区的距离越远，排污费就越低。污染成本污染成本=排污费排污费污染量污染量4.4.工业分区政策：钢铁厂坐落于距离住宅区工业分区政策：钢铁厂坐落于距离住宅区1010英英里之外。里之外。一、公害分区一、公害分
8、区(一一)工业公害工业公害28美元美元英里英里劳动力成本劳动力成本4.26102040608053污染成本污染成本总成本总成本一、公害分区一、公害分区(一一)工业公害工业公害排污费政策与分区制政策：排污费政策与分区制政策：排污费政策允许厂商将生产地点选择在其制造排污费政策允许厂商将生产地点选择在其制造成本最小处；成本最小处；排污费政策迫使厂商为污染付费，使污染降低排污费政策迫使厂商为污染付费，使污染降低到最佳水平。到最佳水平。一、公害分区一、公害分区(一一)工业公害工业公害当城市从工业分区制转同排污费政策时，所有污当城市从工业分区制转同排污费政策时，所有污染厂商会离开工业区吗？染厂商会离开工业
9、区吗？如果污染成本曲线比劳动力成本曲线陡峭的如果污染成本曲线比劳动力成本曲线陡峭的话，厂商会留在工业区。话，厂商会留在工业区。为什么还有城市运用分区制政策取代排污费来控为什么还有城市运用分区制政策取代排污费来控制工业污染呢？制工业污染呢？分区制简单易行；分区制简单易行；由分区制转向排污费制度会加重某些邻近地区由分区制转向排污费制度会加重某些邻近地区的污染。的污染。一、公害分区一、公害分区(二二)性能分区性能分区 按照性能分区制，政府为每个区设定性能标按照性能分区制，政府为每个区设定性能标准。准。针对工业用地、性能标准对厂商排放的噪音、针对工业用地、性能标准对厂商排放的噪音、强光、臭气、震动、气
10、体和烟雾有代表性地设定强光、臭气、震动、气体和烟雾有代表性地设定上限。上限。虽然性能分区法并没有强迫厂商为污染付费，虽然性能分区法并没有强迫厂商为污染付费，但因为它给予清洁厂商更多选择生产地点的机会，但因为它给予清洁厂商更多选择生产地点的机会，所以它鼓励消除污染。所以它鼓励消除污染。一、公害分区一、公害分区(三三)零售商业公害零售商业公害 传统的分区法通过设立商业区以减少居民接传统的分区法通过设立商业区以减少居民接触零售商业外部性的机会。触零售商业外部性的机会。按照性能分区制，只要零售商符合有关停车按照性能分区制，只要零售商符合有关停车场、交通状况和噪音的性能标准，政府就允许他场、交通状况和噪
11、音的性能标准，政府就允许他们在特定地区存在。们在特定地区存在。提供路外停车场以解决停车问题；提供路外停车场以解决停车问题；提供交通信号设施、改善路况以解决交通问题，提供交通信号设施、改善路况以解决交通问题，提供护道、优美景观以控制噪音问题。提供护道、优美景观以控制噪音问题。一、公害分区一、公害分区(四四)住宅公害住宅公害 住宅公害主要产生于高密度住宅。住宅公害主要产生于高密度住宅。按照传统分区制，公寓楼将被排斥在邻近低按照传统分区制，公寓楼将被排斥在邻近低密度住宅的地区之外。密度住宅的地区之外。按照性能分区制，如果开发商采取以下措施，按照性能分区制，如果开发商采取以下措施，则可以建造公寓楼：则
12、可以建造公寓楼：街边停车场；街边停车场；改善道路状况；改善道路状况；建筑物设计。建筑物设计。二、财政分区二、财政分区(一一)高密度住宅高密度住宅 居住在小住宅或公寓楼的家庭可能给地方政居住在小住宅或公寓楼的家庭可能给地方政府带来财政负担，地方政府往往通过低密度府带来财政负担，地方政府往往通过低密度(高价高价值值)的住宅分区来排斥这样的家庭。的住宅分区来排斥这样的家庭。大块土地分区制为住宅开发区规定最小的土大块土地分区制为住宅开发区规定最小的土地面积。土地与房屋是互补品，因此城市可以利地面积。土地与房屋是互补品，因此城市可以利用对土地面积的限制间接地确定房屋的最小价值。用对土地面积的限制间接地确
13、定房屋的最小价值。二、财政分区二、财政分区(一一)高密度住宅高密度住宅151020406080204030单户住单户住宅用地宅用地20406080204030公寓用地公寓用地土地市场价格土地市场价格(千美元千美元/英亩英亩)D公寓用地公寓用地D单户住宅单户住宅土地市场价格土地市场价格(千美元千美元/英亩英亩)大块土地分区制对土地所有大块土地分区制对土地所有者和房屋消费者的影响？者和房屋消费者的影响？二、财政分区二、财政分区(二二)排斥性分区制与包含性分区制排斥性分区制与包含性分区制排斥性分区制：大块土地分区制排斥性分区制：大块土地分区制包含性分区制包含性分区制 按照包含性分区制政策，地方政府迫
14、使开发按照包含性分区制政策，地方政府迫使开发商为低收入家庭修建住宅。这些住宅一般以低于商为低收入家庭修建住宅。这些住宅一般以低于建造成本的价格销售给低收入家庭。通过为低收建造成本的价格销售给低收入家庭。通过为低收入家庭提供住房补助金，当地社区部分弥补了财入家庭提供住房补助金，当地社区部分弥补了财政分区的排斥性影响。政分区的排斥性影响。谁为包含性分区制付费？谁为包含性分区制付费？土地所有者和房屋消费者为包含性分区制付费。土地所有者和房屋消费者为包含性分区制付费。二、财政分区二、财政分区(三三)边缘土地的使用边缘土地的使用 新房屋通常修建在大都市的边缘地区。假如新房屋通常修建在大都市的边缘地区。假
15、如在边缘地区提供公共服务的成本较高，新建房屋在边缘地区提供公共服务的成本较高，新建房屋的税收贡献低于公众服务成本，因而，新建房屋的税收贡献低于公众服务成本，因而，新建房屋的住户可能给城市带来财政负担。的住户可能给城市带来财政负担。二、财政分区二、财政分区(三三)边缘土地的使用边缘土地的使用假设：假设：1.1.每户每年现行的平均公共服务成本是每户每年现行的平均公共服务成本是500500美元；美元；2.2.一般家庭都拥有价值一般家庭都拥有价值5000050000美元的住宅，每年支付美元的住宅，每年支付500500美元的财产税美元的财产税(市场价值市场价值1%)1%)；3.3.某开发商计划在边缘地区
16、修建新住宅开发区。新某开发商计划在边缘地区修建新住宅开发区。新住宅市场价值为住宅市场价值为5000050000美元；美元；4.4.新开发区要求城市拓展公共服务范围，新住户每新开发区要求城市拓展公共服务范围，新住户每年服务总成本是年服务总成本是600600美元。美元。对新开发区征收附加税对新开发区征收附加税一次性收取影响费或者开发税一次性收取影响费或者开发税二、财政分区二、财政分区(四四)工、商业开发区工、商业开发区 有些城市的工、商业开发也产生财政负担。有些城市的工、商业开发也产生财政负担。如果这些城市不能将新建基础设施的成本转嫁给如果这些城市不能将新建基础设施的成本转嫁给新公司及其雇员，那么
17、它可以通过以下方式限制新公司及其雇员，那么它可以通过以下方式限制开发：开发：限制工、商业用地的供给；限制工、商业用地的供给；限定建筑物高度。限定建筑物高度。三、设计分区三、设计分区(一一)直接开发直接开发 假设某个都市地区有以下特点：假设某个都市地区有以下特点：1.1.拥有拥有5050英亩闲置土地，其中英亩闲置土地，其中2525英亩位于该市东英亩位于该市东部，部，2525英亩位于该市西部；英亩位于该市西部；2.2.该市希望在这块闲置土地上容纳该市希望在这块闲置土地上容纳500500户新住户；户新住户；3.3.按照最初的分区法令，东、西两地区各按每英按照最初的分区法令，东、西两地区各按每英亩亩1
18、010户分区，这样东部有户分区，这样东部有250250户住户，西部有户住户，西部有250250户住户。户住户。三、设计分区三、设计分区(一一)直接开发直接开发 假设该市改变其分区政策，决定保留东部地假设该市改变其分区政策，决定保留东部地区，将全部区，将全部500500户住户安置在西部地区。户住户安置在西部地区。三、设计分区三、设计分区(一一)直接开发直接开发土地再分区对土地价格产土地再分区对土地价格产生什么影响呢？生什么影响呢？价格降低价格降低价格升高价格升高 再分区的一个替代方案再分区的一个替代方案-可转让开发权制可转让开发权制度度三、设计分区三、设计分区(一一)直接开发直接开发可转让开发权
19、制度可转让开发权制度土地市场价格土地市场价格(千美元千美元/英亩英亩)50西部土地开发区西部土地开发区东部土地开发区东部土地开发区603075可转让可转让权价值权价值1551010开发券的市场价值由什么开发券的市场价值由什么决定呢？决定呢？票证不受密度限制的能力；票证不受密度限制的能力；开发区内对高密度住宅的开发区内对高密度住宅的潜在需求的大小。潜在需求的大小。三、设计分区三、设计分区(二二)空隙地分区制空隙地分区制 有些城市将大块土地中的一部分划分为有些城市将大块土地中的一部分划分为“空空隙地隙地”、“绿化带绿化带”或者或者“农业保护区农业保护区”。这种。这种分区类型不允许土地所有者完全耗用土地，以给分区类型不允许土地所有者完全耗用土地，以给城市居住者提供空隙地。城市居住者提供空隙地。购买空隙地购买空隙地 当空隙地的边际收益超过边际成本时，城市当空隙地的边际收益超过边际成本时，城市才会保留这些土地。才会保留这些土地。三、设计分区三、设计分区(二二)空隙地分区制空隙地分区制土地市场价格土地市场价格(千美元千美元/英亩英亩)50保留的空地面积保留的空地面积2010060空隙地的边际成本空隙地的边际成本空隙地的边际收益空隙地的边际收益感谢下感谢下载载
