1、主要学习内容概述征税对象纳税义务人征税范围计税依据税率征免税规定 房产税的征管工作中需注意的问题一、概述房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。二、征税对象 房产税是以房产为征税对象。“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。纳税义务人 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人 产
2、权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳 产权出典的,由承典人缴纳 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税 产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位以及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及个人，缴纳房产税三、征税范围城市县城建制镇工矿区 国务院批批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。县人民政府所在地的地区 建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。工商业比较发达、人口比
3、较集中，符合国务院建制镇标准但沿未设立建制镇的大中型工矿企业所在地四、计税依据 出租房产：以房产租金收入作为计税依据。自用房产：房产税依照房产原值房产原值一次减除10至30后的余值为计税依据。自治区自治区房产税暂行条例实施细则第六条 规定：按会计规定年限，折旧费未提足一半的，可一次减除房产原值的百分之三十，已提足一半以上的，可一次减除房产原值的百分之四十后的余值计算纳税；已提足折旧的房产，可不计征房产税。房产税计税规定之房产原值 房产原值：是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对房产原值明显不合理的，应重新予以评估 没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋
4、，确定房产原值，计征房产税。自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房产原值计算缴纳房产税 对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定预以调整或重新评估房产税计税规定之房产原值 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。房产税计税规定之房产原值 自2
5、006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施要计入房产原值征收房产税。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。房产税计税规定之房产原值 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待，考虑风险承担 对融资租赁房产按房产余值计征房产税，至于纳税人由主管税务机关根据实际情况确定 从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使
6、用人缴纳。区别自营、出租五、税率 依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税六、征免税规定 国家机关、人民团体、军队自用的房产 由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位自用的房产。实行自收自支后，免征房产税三年。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。个人所有非营业用的房产 行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构 毁损不堪使用的房屋，经有关部门鉴定，停止使用的 纳税人因房屋大修停用半年以上的，大修期间免 为基建工地服务的各种工棚、
7、材料棚、休息棚和办公室、食堂等临时房屋，施工期间免，工程结束后，转给基建单位，次月征 老年服务机构自用房产 高校后勤实体 对邮政部门坐落在征收范围以外的房产，账中划分清楚的，2001年1月1日起不再征收 企业办的医院、学校、托儿所、幼儿园房产。七、房产税纳税义务发生时间 1.1.将原有房产用于生产经营，从生产经营将原有房产用于生产经营，从生产经营之之月月起起 2.2.自行新建房屋用于生产经营自行新建房屋用于生产经营，从建成之，从建成之次月次月起起 3.3.委托施工企业建设的房屋，从办理验收委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之手续之次月次月起（此前已使用或出租、出起（此前已使用或出租、出借的
8、新建房屋，应从使用或出租、出借借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）的当月起）4.4.纳税人购置新建商品房，纳税人购置新建商品房，自房屋交付自房屋交付使用之使用之次月次月起起 5.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起 7.房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起 8 从2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末纳税期限、纳税地点 房产税按年征收、分期缴纳。
9、房产税按年征收、分期缴纳。房产税由纳税人向房产税由纳税人向房产所在地房产所在地地方地方税务机关缴纳。税务机关缴纳。房产不在同一地点房产不在同一地点的，房产税的纳税人应按房产的的，房产税的纳税人应按房产的座座落地落地点，分别向房产所在地地方税点，分别向房产所在地地方税务机关缴纳。务机关缴纳。房产税特殊规定 关于纳税人整体租赁资产的房产税的征收问题 对于纳税人整体租赁资产的，按房产原值占固定资产的比重计算房产租赁收入，征收房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税特殊规定之住房租赁市场税收政策 关于各类综
10、合、专业市场征收房产税问题扣除20%机关团体、企事业单位一次性取得一年期以上租金计征房产税问题 自2000年7月1日起，一次性取得的一年期以上租金，经县级主管地税机关批准，可依税法统一规定，按期计征房产税。集资建市场取得若干年房屋使用权的房集资建市场取得若干年房屋使用权的房产税问题产税问题 按实际收取的集资款金额依按实际收取的集资款金额依12%12%税率缴税率缴纳房产税。纳房产税。按使用权年限分期计征房产税按使用权年限分期计征房产税 中途变更产权、税务登记或法人登记，中途变更产权、税务登记或法人登记，租赁关系没有承续的，经县级地方税租赁关系没有承续的，经县级地方税务机关批准，可一次性补征房产税
11、。务机关批准，可一次性补征房产税。住房租赁市场税收政策 军队空余房产租赁收入暂免征收军队空余房产租赁收入暂免征收房产税问题房产税问题 自自20042004年年8 8月月1 1日起，日起，对军队空余房产租赁收入暂免征对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；收房产税；军队房地产租赁许可证军队房地产租赁许可证住房租赁市场税收政策之地下建筑 1212、具备房屋功能的地下建筑征收房产税、具备房屋功能的地下建筑征收房产税 （财税财税20051812005181号，号，新地税发新地税发20062006224224号号 ）具备房屋功能的地下建筑具备房屋功能的地下建筑 ，应当依照有关规，应当依照有关规定征收房产税。定征收房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的价的505060%60%作为应税房产原值。作为应税房产原值。商业和其他用途房产，以房屋原价的商业和其他用途房产，以房屋原价的70708080作为应税房产原值。作为应税房产原值。对于与地上房屋相连的地下建筑，按照地对于与地上房屋相连的地下建筑，按照地 上上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
