1、任务1 认知不动产评估任务2 评估不动产任务3 不动产评估报告【知识目标】【知识目标】1.理解不动产评估特点；2.掌握不动产评估的基本步骤；3.掌握不动产评估的方法及适用范围；【技能目标】【技能目标】1.能根据不动产判断使用恰当的方法评估；2.能够运用市场法评估不动产；3.能够运用收益法评估不动产；4.能够运用成本法评估不动产；5.能够运用假设开发法评估不动产；5.能够完成不动产评估报告。【思政素质目标】【思政素质目标】1.树立规范评估的职业道德意识；2.增强团队合作意识；3.培养热爱专业的情感；【引导案例】【引导案例】2019年8月，资产评估专业学生王一开始在浙江胜利资产评估事务所实习。20
2、19年9月，事务所接受浙江峰峰机电设备有限公司的委托，对其厂房及其相应的土地使用权进行抵押价值评估。王一跟着周师傅一起学习评估，评估首先进行信息收集，确定评估对象，评估对象具体信息如下：评估对象总层数面积（M2）用途结构建成年代厂房21899钢混2001土地1187.6工业用地不动产的定义、特点及分类一分类特征不动产的定义土地建筑物其他附着于土地上的定着物不动产三种物质存在形态自然特性社会经济特性分类标准：（1）按物质形态；（2）按用途；（3）按开发程度；（4）按使用方式一（一）不动产的定义1.建筑物与构筑物广义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物；狭义的建筑物仅指房屋，不包括构
3、筑物。房屋指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所等。构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。不动产的定义、特点及分类一2.房地产 房地产由于其不可移动性等特点在经济学上又被称为不动产。从物质形态上来讲，房地产指房产和地产的总称，包括土地、建筑物及其地上定着物。房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物和房地。不动产的定义、特点及分类一房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。物质形态（1）房地产指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物。房产是
4、指建筑在土地上的各种房屋；土地附着物包含地上附着物和地下附着物。（2）房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的“房地”法律权利房地产本质是一种财产权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地役权等。不动产的定义、特点及分类一1.自然特性（1）不可移动性（不同于其他财产的主要之处）（2）独一无二性（3）数量有限性土地供给的稀缺性。（4）寿命耐久性（基础特性，包括自然寿命与经济寿命）在合理利用条件下土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少。（二）不动产的特征不动产的定义、特点及分类一2.社会经济特性（1）价值高大性与一般物品相比，不动产不仅单价高，
5、而且总价大。（2）用途多样性（3）涉及广泛性，又称相互影响性（4）权益受限性权益可以区分为私人所有权和公共所有权。不动产评估通常涉及的是与私人所有权相关的部分权益。不动产的定义、特点及分类一（5）难以变现性（6）保值增值性由外部经济、需求增加导致稀缺性增加、不动产使用管制改变所引起的不动产价格上涨，是真正的不动产增值。不动产的定义、特点及分类一不动产的定义、特点及分类（三）不动产的分类1.按照物质形态划分为土地、房屋、构筑物、土地定着物、在建工程等。2.按照开发程度划分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房等。3.按照用途划分为居住、商业、农业、工业、综合、特殊等。4.按照使用方式划分为出租型不动
6、产、销售型不动产、自用型不动产、承租不动产和投资性不动产。影响不动产价格的因素二（一）不动产价格的影响因素1.不动产自身因素（区位、实物、权益）因素构成含义及对价值的影响区位因素 包括位置、坐落、临街、方位、距离、交通、配套、景观、环境位置不动产的不可移动性决定了不动产的自然地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置则可能发生变化。位置是决定不动产价值高低的关键、也决定了不动产的增长潜力、价值变动的抗跌能力。环境既包括以大气、光照、水、土壤、植物、动物、微生物等为内容的物质因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素；既包括自然因素，也包括社会因素；既包括非生命体形式，也包括生命体形式
7、。不动产评估中所指的环境主要是聚落环境和区域环境。聚落是指人类聚居的中心，活动的场所。区域环境指一定地域范围内的自然和社会因素的总和。影响不动产价格的因素二1.不动产自身因素（区位、实物、权益）实物因素 土地实物因素土地形状规整、地形平整、地势平缓、土壤水肥条件好、土地承载力好，土地价值较高。土地面积过大或过小、建筑覆盖率过大或过小，对土地的价值都存在不利影响不动产实物因素地基越牢固、布局合理、不动产质量好；设备设施越先进、越完备、外观优美、装修豪华；公摊越小、间距越大、光照充足、层高越高，维护保养越好，则不动产价值越高。体量（面积、体积）、建筑高度、楼层、檐高、进深以及容积率过高或过低，对不
8、动产的价值存在不利影响。建筑年代越久，不动产价值越低（文物古迹除外）；钢筋砼优于砖混结构优于砖木结构；朝阳面的不动产价值高于朝阴面。（一）不动产价格的影响因素影响不动产价格的因素二1.不动产自身因素（区位、实物、权益）权益因素 土地土地所有权、土地使用权取得方式（划拨、出让、租赁）、权证（合同）、剩余年限、土地管制（规划设计条件、用途管制）不动产 权证（合同）、规划、查封、保全、征收、相邻关系。不动产权属越完善，价值越高；不动产权属瑕疵越多，价值越低；房地产（土地）规划、用途管制的限制越多，价值越低。设定了他项权利的不动产价值低于未设定他项权利的不动产。（一）不动产价格的影响因素影响不动产价格
9、的因素二2.不动产外部因素 因素构成含义及对价值的影响行政政策因素影响不动产价格的主要行政政策因素包括城市发展政策、土地政策、住房政策、税收政策等；政治因素影响不动产价格的政治因素包括国际因素与国内政局。国际因素包含世界经济状况、国际竞争、国际政治、军事冲突等；经济因素影响不动产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、城市化水平、利率、汇率等；一般来讲，经济发展水平好，城市化水平高，居民收入水平高，会增加对不动产的需求，引起不动产价格上升；社会因素影响不动产价格的社会因素，包括社会治安状况、人口、教育等；（一）不动产价格的影响因素影响不动产价格的因素二3.其他因素影响不动产价格的其他
10、因素包括心理因素、不动产投机等。心理因素对不动产的价格影响也是不可忽视的，主要有购买或出售心态、个人欣赏趣味、时尚风气、风水等；不动产投机是指利用不动产价格的涨落变化，在不同时期买卖不动产，以期从价差中获利的行为。投机是建立在对未来不动产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入。一般来说，不动产投机对不动产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌（3）起着稳定房地产价格的作用。影响不动产价格的因素二（二）不动产价格的分类（1）按照实物形态（2）按照权益用途（3）按照价格形成基础不同（4）按照计价单位不同楼面地价与土地单价的关系为：土地单价=楼面地价*容积率
11、。容积率为项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。影响不动产价格的因素真题【单选题】某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（）元/平方米。A.1600 B.8000C.40000 D.80000正确答案A答案解析本题考查的是影响不动产价格的因素。楼面地价土地单价/容积率8000/51600（元/平方米）。不动产评估的程序三（一）接受委托，明确评估目的不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、
12、征地和房屋拆迁补偿评估等。（二）明确评估对象对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。（三）明确评估基准日定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。（四）现场勘查评估对象现场勘查评估对象二不动产评估的程序三（五）整理搜集评估所需资料（六）评估估算1.确定评估方法2.清查核实3.评定估算4.出具评估报告第 3 页任务内容一、市场法三、成本法二、收益法四、假设开发法法市场法一（一）基本原理1、基本思路 P参 P评估 依据替代原则，通过对与评估对象类似的不动产的交易价格的修正调整，得出评估对象价值的方法。2、适用范围只要有适合的类似房地产交易实例即可应用在下列情况下，市场法往往难以适用：没有发生不动
13、产交易或在不动产交易发生较少的地区；某些类型很少见的不动产或交易实例很少的不动产，如古建筑等；很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；风景名胜区土地；图书馆、体育馆、学校用地等。修正市场法一3、前提条件（1）需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；（2）被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。市场法一4.计算公式被估不动产价值=可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数不动产状况修正系数E注意：交易情况修正是将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格。组成不动产区域等因素的各个构成因子都可以独立地扩展出来进行修正。其中，不动产状况修正包含区位状况修正、
14、实物状况修正以及权益状况修正。市场法一（二）评估步骤1.收集交易实例（1）必须有充分的交易资料（运用基础和前提条件）（2）交易实例必须真实应是实际成交的真实案例，不能简单利用网络等媒体上发布的“案例”作为交易实例。（3）交易实例的内容至少应包括不动产基本状况（建筑结构、门牌号码、面积、楼层等）、交易方基本情况、交易方式、成交日期、交易目的、成交价格（付款方式、融资条件、税费负担）等。市场法一2.选取可比实例（1）选取可比实例应符合下列要求是估价对象的类似房地产；成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。市场法一（2）造成成交价格偏差的主要因素（非正常价格）有利
15、害关系人之间的交易，如亲友之间、有产权等利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市场价格进行交易；交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易，如急于脱售或急于购买；采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式，往往使房地产交易表现出不同的价格；交易税费非正常负担的交易；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；相邻房地产的合并交易；受债权债务关系影响的交易；其他特殊交易的情形，如房地产开发土地出让，包含保障性住房的相关条款等。市场法一3.建立比较基础（1）统一付款方式通常以一次性全额付款为标准进行“折算”，将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值。（2）统一计价单位和
16、币种确定可比实例成交价格是采用单价还是总价，币种一般采用人民币。（3）统一面积内涵和面积单位（4）统一财产范围确定可比实例的成交价是否包含债权债务，是否包含不动产以外的其他资产或权益，是房地合一还是房地分离，与评估对象不动产是否一致或存在差异，如存在差异需要“折算”为一致。收集交易实例、选取可比实例、建立比较基础是不动产市场法评估最重要的步骤，也是采用市场法评估成败的关键。市场法一4.对可比实例价格进行因素修正（1）交易情况修正【说明】如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则分母小于100，反之，则大于100。市场法一需要修正的情况包括：有特殊利害关系的经济主体间的交易交易时有特别
17、的动机采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式往往使房地产交易表现出不同的价格。其他特殊交易的情形如房地产开发土地出让中，包含保障性住房的相关条款。市场法一（2）交易日期修正利用价格指数进行修正的公式如下：市场法一（3）不动产状况修正1）区域状况修正区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、使用限制、产业集聚程度等。区域因素的影响依赖于评估专业人员的经验与判断，在实际比较中，往往将修正的区域因素列表，采取分别打分的方法进行。具体修正方法有直接比较法和间接比较法。市场法一方法1：直接比较法一般是以估价对象房地产的区域因素为基准，分值设定为100。区
18、域因素修正后的可比实例价格可比实例价格区域因素修正系数市场法一方法2：间接比较法设定一宗标准房地产，以标准房地产的区域因素为基准，基准分仍设定为100。将估价对象与可比实例的区域因素分别与标准房地产的区域因素比较，并逐项打分。当估价对象与可比实例的区域因素优于该标准时，得分高于100；反之，则得分低于100。市场法一标准化修正系数区域因素修正系数标准房地产区域因素分值可比实例区域因素分值评估对象区域因素分值标准房地产区域因素分值结论：市场法一2）实物状况修正实物状况修正的主要内容包括不动产的建筑面积、建筑结构、用途、装修情况、楼层、层高、成新状况、物业管理等。其修正方法与区域因素修正方法一样，
19、也采用逐项打分，有直接比较法和间接比较法，同上。（3）权益状况修正权益状况修正的主要内容包括土地使用权性质、土地使用权年限、规划限制条件如容积率等。【说明】评估实践中，在进行因素修正时，单项修正幅度一般不超过20%。综合修正幅度一般不超过30%；修正后的可比实例价格最高价与最低价之比不应大于1.2。市场法真题【单选题】市场法及建(构)筑物的评估是最常见的基本方法之一,是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是（）。A.表示评估基准日的价格指数B.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例时的价格指数
20、C.表示可比实例交易的价格指数D.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数【答案】D【解析】本题考查的是市场法。交易日期修正系数的分母为100，表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。进行交易日期修正的公式如下：评估基准日价格=可比实例价格评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数市场法真题【多选题】在运用市场法评估建（构）筑物价值时，对可比实例的选取要求包括（）。A.可比实例是评估对象的类似建（构）筑物B.可比实例与评估对象的付款方式必须一致C.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格D.可比实例成交日期与估价时点相近E.可比实例成交日期与估
21、价时点必须相同【答案】ACD【解析】本题考查的是市场法。选取可比实例应符合下列要求；与评估对象类似的房地产；成交日期与评估基准日相近，不宜超过一年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。市场法实战训练实战训练3-1：王一跟着周师傅一起评估浙江合叶集团股份有限公司一间商 铺于2019年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格6000元/平方米，成交日期2018年10月末。另调查获知该类不动产价格2018年6月末至2019年2月末每月比上月上涨1.5，2019年2月末至2019年9月末每月比上月上涨2。则修正到2019年9月的价格应为多少？解：王一经过分析，决定对该可比实例进行交易日期修正，即该
22、可比实例在2019年9月末的价格=6000（1+1.5）4（1+2）77315（元/平方米）市场法实战训练实战训练3-2：如上实战训练3-1例中，若周师傅告诉王一2018年6月末至2019年9月末，当地该类不动产价格平均每月上涨3%，则可比实例修正到2019年9月的价格应为多少？解：该可比实例在2019年9月末的价格=6000（1+3%11）=7980（元/平方米）成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY （一）基本原理 1、基本思路重置成本法的评估原理是建立在重置成本的理论基础之上。成本法是求取评估对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
23、2、适用范围无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建（构）筑物评估比较适用。成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY3、前提条件（1）被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估不动产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。（2）被评估不动产应当具备可利用的历史资料。（3）不动产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类不动产可以大量重复“生产”。（4）随着时间的推移，不动产具有一定损耗特性。成本法二1(1)(1)tititi
24、itAVVYY4.基本公式不动产估算价格=重置成本-折旧 实际评估中，区分新开发的土地、新建的不动产、旧的不动产来进行。成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（二）评估步骤运用成本法评估价值，一般经过下列程序步骤：（1）搜集有关土地取得成本的资料；（2）搜集有关不动产开发的成本、税费、利润等资料；（3）估算不动产重置成本；（4）估算折旧；（5）求取积算价格。成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（三）新开发土地评估基本公式：土地使用权价格土地取得费用土地开发费用利息利润税费土地增值收益成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY成本法二1(1)(1)tititiitAV
25、VYY1.计算土地取得费用土地取得费用是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：（1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY费用构成作用补偿标准土地补偿费包含一定的级差地租参照中华人民共和国土地管理法安置补助费保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不降低而设立的地上附着物和青苗补偿费对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿新菜地开发建设基金征收城市郊区的菜地国家有关规定【说明】其他土地的土地补偿费和安置补助费，由各省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总
26、和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍（特殊情况经国务院批准外）。成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（2）取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。2.计算土地开发费用费用构成构成基础设施配套费“三通一平”和“七通一平”公共事业建设配套费 指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用小区开发配套费同公共事业建设配套费类似，根据各地用地情况确定合理的项目标准 成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY 3.计算利息分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。期初一次性投入：全期计息均匀投入：计息期为开发
27、期的一半分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。【说明】不管自有资金还是借入资金，都要计算利息；利息的计算采用复利，而不是单利。成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY5.确定土地增值收益（1）土地增值收益来源主要是土地的用途改变或土地性能变化而引起的。由于农地转变为建设用地，新用途的土地收益将远高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。（2）应在土地所有者之间或土地所有者与土地使用者之间合理分配。（3）土地增值收益率确定应通过实际调查测算取得，也可以根据当地政府或国土资源管理部门的相关规定确定。4.计算利润和税费（1
28、）利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。（2）利润率计算的基数可以是土地取得费用和土地开发费用，也可以是开发后土地的地价。（3）税费土地取得和开发过程中所必须支付的税赋和费用。成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY6.确定土地使用权价格【说明】计算出的土地使用权价格，在经过年期修正和其他因素修正后，最终得出土地使用权评估值。成本法实战训练1(1)(1)tititiitAVVYY实战训练3-3：王一跟着周师傅继续评估浙江合叶集团股份有限公司的一块土地，土地位于经济技术开发区内，土地面积为15 000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土
29、地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。分析：（1）计算土地取得成本土地取得成本10万元/亩150元/平方米（提示：1亩667平方米）（2）计算土地开发费土地开发费用2亿元/平方公里200元/平方米 （提示：1平方公里1 000 000平方米）成本法实战训练1(1)(1)tititiitAVVYY（3）计算利息土地取得成本的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入土地取得费利息150（1+6%）2118.54（元/平方米）土地开发费利息 20035
30、%（1+6%）1.5120065%（1+6%）0.516.393.8410.23（元/平方米）（4）计算开发利润开发利润（1）+（2）10%35（元/平方米）（5）计算土地价值土地单价（1）+（2）+（3）+（4）（115%）（150+200+18.54+10.23+35）（1+15%）475.84（元/平方米）土地总价 475.8415 0007 137 600（元）成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（四）新建房地产的评估1.确定重置成本对于正常的新建不动产，评估时可以不考虑损耗，基本公式如下：新建不动产价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（1）土地
31、取得成本是指取得不动产开发用地的必要支出，土地取得的途径有三种：购买、征收、拆迁改造等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。成本法1(1)(1)tititiitAVVYY（四）新建房地产的评估1.确定重置成本对于正常的新建不动产，评估时可以不考虑损耗，基本公式如下：新建不动产价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（1）土地取得成本是指取得不动产开发用地的必要支出，土地取得的途径有三种：购买、征收、拆迁改造等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。二成本法二1(1)(1)tititii
32、tAVVYY（2）开发成本开发成本主要有5个方面组成，详见表：内容内容具体含义具体含义建筑安装工程费建筑安装工程费包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费基础设施建设费基础设施建设费包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括由开发商支付的非经营性用房、附属工程、文教卫系统等所用房的建设费用；商业网点（粮店、副食
33、店、菜店、小百货店）等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格（包含小区配套）开发期间税费开发期间税费开发期间政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、建筑工程标底编制费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（3）管理费用指为了组织和管理不动产开发经营过程活动所必需的费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费用、差旅费等，可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。（4）销售费用指销售不动产所发生的广告宣传费、销售人员工资、委托销售代理费等等。一般按照不动产市场价值的一定比例计算。成本法二1(1)(1)titi
34、tiitAVVYY（5）投资利息投资利息是资金耗用的成本，是不动产开发完成或实现销售之前所有必要支出产生的利息。计息基数一般为土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。（6）销售税费销售税费主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、其他销售税费如印花税、交易手续费、产权转移登记费等。按照当地不动产销售税费征缴规定标准来计算。成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（7）开发利润开发利润即为承受一定的开发投资风险，所需要获得的报酬，利润率一般根据开发类似不动产的平均投资利润率来确定，利润的计算基数根据利润率含义的不同而不同，投资利润率的计算基数为土地取得成本、开发成本和管理费用之和2
35、.在建工程的评估 需要注意的是，在建房地产可以按照已建成房地产的价值乘以完工率来确定，即在建工程价值（土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润）完工率成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（五）旧房地产的评估1.旧不动产成本法评估的基本公式对于旧不动产，评估时应当考虑损耗，基本公式为：旧不动产评估值重置成本-建筑物折旧建筑物折旧=建筑物重置成本（1-成新率）成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY因素（类型）因素（类型）原因原因物理化学因素物理化学因素（物质折旧或有形损耗）（物质折旧或有形损耗）房屋建筑物自然老化、正常使用磨损、意外的破坏损毁等社会因素社会
36、因素（功能折旧或无形损耗）（功能折旧或无形损耗）由于消费观念变更、设计更新、技术进步引起建筑设备陈旧落后、设计风格落后，功能不能满足需要经济因素经济因素（经济折旧或外部性折（经济折旧或外部性折旧）旧）包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府政策变化、住宅附近建工厂等造成其价值的损失。2.确定成新率（1）房屋建筑物的价值减损原因房屋建筑物的价值减损，一般是由三方面因素引起的，物质折旧、功能折旧、经济折旧，具体如表所示：成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY（2）成新率的计算可以采用年限法成新率和打分法成新率，再通过加权平均确定综合成新率。年
37、限法成新率的确定。常常对于单价价值较小、结构相对简单的不动产，采用年限法已使用年限：根据不动产建造年、月，计算得出已使用年限。尚可使用年限：按有关部门关于房屋建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。成新率=尚可使用年限（尚可使用年限+已使用年限）100%成本法二1(1)(1)tititiitAVVYY打分法成新率的确定依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定。成新率（结构打分评分修正系数装修打分评分修正系数设备打分评分修正系数）100100%加权平均综确定合成新率综合成新率（年限法成新率权数打分法成新率权数）总权数一般地，年限法权数取0.4，打分法权数取0.6。3
38、.3.计算房屋建筑物评估值房屋建筑物评估值房屋建筑物重置成本综合成新率成本法练习1(1)(1)tititiitAVVYY周师傅要求王一对某钢筋混凝土5层框架楼房建筑物进行打分法计算成新率。分析：王一通过对房屋建筑物的现场勘查，结合相关资料，进行了现场打分。结构部分80 分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数G0.75，S0.12，B0.13。则成新率=（800.75+700.12+600.13）10010076.2收益法三（一）基本原理1.基本思路2.基本计算公式情形1：收益为无限年期（永续年金）不动产价值净收益/资本化率 情形2：收益为有限年期（普通年金）收益法三2.适用范
39、围收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性建（构）大多不适用。3.前提条件（与评估基础收益法适用条件一样）运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：a（1）不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；r（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用货币来衡量；n（3）不动产预期获利年限可以预测。收益法三（二）评估步骤（1）收集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料，获取有关不动产收入、成本、税费、利润等资料；（2）确定不动产净收益；（3）确定不动产收益期限；（4）采用适当的收
40、益法模型估算不动产收益价格。三1、净收益的确定（1）净收益的概念 （2）客观总收益需与类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。（3）客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。未来净收益客观净收益剔除特殊、偶然因素，在正常的市场条件下，最佳利用（方向、强度）上的净收益收益法收益法三客观净收益的计算（客观总收益-客观总费用）（收益与费用都得客观）一般以年为单位客观总收益（接近于会计
41、中收入的概念）1）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。2）房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。收益法三2、收益期限的确定（1）单独的土地或单纯的建筑物作为评估对象分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限。（2）土地与建筑物合成一体评估的情况根据土地使用权年限，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。先根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；再加上土地使用权年限超出建筑
42、物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。收益法三3、报酬率和资本化率的确定（1）资本化率的本质还原利率，投资收益率。报酬率（y）：P=未来各期收益折现 资本化率（r）:P=R1/r 表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力（2）求取资本化率的方法净收益与售价比率法。各参照物净收益与售价的比率安全利率加风险调整值法。银行中长期率+风险调整值各种投资收益率排序插入法。各种投资收益率排队比较（3）资本化率的种类：综合资本化率r、土地资本化率r1、建筑物资本化率r2收益法三收益法三综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系：种类适用对象对应的净收益种类综合资本化率r房地产整体的价值（LB
43、）房地合一的净收益土地资本化率r1求取土地自身的价值（L）土地自身的净收益建筑物资本化率r2评估建筑物的自身价值（B）建筑物自身所产生的净收益 收益法实战训练实战训练3-4：接上实战训练3-1，王一跟周师傅在浙江合叶集团股份有限公司评估时进一步调研发现，商铺刚出租，具有收益能力，可以采用收益法评估，商铺的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似商铺的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则王一该如何确定商铺现在带租约出售时的正常价格？分析：前两年有租约限制，租约期内的租金宜采用租
44、约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，所以第一年和第二年的净收益相等为：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24万元两年后租期到期，第三年的净收益为：A2=200*200*12*(1-30%)=33.6万元V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=77.72万元所以该门市现在带租约出售时的正常价格77.72万元。收益法实战训练实战训练3-5：接上实战训练3-4，若王一被告知该商铺租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金35万元，到期后要拆除作为工业用地。预计作为工业用地的价值为95万元，拆除费用为5万元，该类不动产的
45、报酬率为10%。则该如何评估商铺的价值？解：该商铺2年内每年净收益a为35万元，2年到期后价值为90万元（95-5），折现后相加得该商铺的价值。该商铺的价值计算如下：VA/Y11/（1Y）tVt/（1Y）t35/10%11/（110%）2（955）/（110%）2135.12（万元）收益法实战训练实战训练3-6：接上实战训练3-5，若该不动产商铺净收益每年30万元,建筑物价值80万元,建筑资本化率为10%,土地资本化率为16%，则王一该如何评估该商铺的价值？解：建筑物净收益=建筑物价值*建筑物资本化率=80*10%=8万元土地的净收益=不动产净收益-建筑物净收益=30-8=22万元则土地的价值
46、=土地净收益/土地资本化率=22/16%=138万元所以不动产的价值=建筑物的价值+土地的价值=80+138=218万元假设开发法四1(1)(1)tititiitAVVYY（一）基本原理1、基本思路 P待估 P完成假设开发法是将预测的评估对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取评估对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。2、适用范围（1）待开发房地产的评估（假设开发）。（2）在建工程（3）将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。（5）可装修改造或可改变用途的旧房
47、 四1(1)(1)tititiitAVVYY3、前提条件（1）能够正确地判断不动产的最佳开发利用方式，包括用途、使用强度等，这是假设开发法能够准确运用的关键因素之一；（2）能够正确地预测未来开发完成后的房地产价值和各项成本，这是假设开发法能够准确运用的关键因素之一；（3）不动产开发必须有明确的规划，且规划应得到相关规划部门的批准，并在有效期内。假设开发法四1(1)(1)tititiitAVVYY4.基本公式待估对象价值P=开发完成后的房地产总价值A 项目后续开发的开发成本B后续开发的投资利息C 开发商后续开发的合理利润D后续开发的正常税费E假设开发法四1(1)(1)tititiitAVVYY（
48、二）评估步骤待开发不动产的价值开发完成后的不动产价值续建开发成本续建管理费用续建投资利息续建销售费用续建销售税费续建利润投资者购买待开发不动产应负担的税费假设开发法四1(1)(1)tititiitAVVYY假设开发法四1(1)(1)tititiitAVVYY注：6.续建成本的投资利息利息的计提基数应为开发项目全部投入的资本，包括需要求取的待开发房地产的价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费、开发成本和管理费用、销售费用，在确定利息额时，根据各项投入额以及各自在开发过程中所占用的时间和当时的贷款利率进行计算。假设开发法收益法实战训练实战训练3-7：王一跟着周师傅继续评估浙江合叶集团股份有限公司
49、一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%（假设销售费用不考虑计算利息），销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。王一该如何估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。收益法实战训练解：（1）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法（假设开发法）评估，计算公式为：地价=楼价(价值)-建筑费-专业费-利息-销售税
50、费-利润（2）计算不动产楼价楼价=20002.59000=45000000(元)提示：容积率=建筑面积/土地面积（3）计算建筑费和专业费建筑费=300020002.5=15000000(元)专业费=建筑费10%=1500000010%=1500000(元)（4）计算销售费用和税费销售费用=450000002.5%=1125000(元)销售税费=450000006.5%=2925000(元)收益法实战训练（5）计算利润利润=(地价+建筑费+专业费)10%=(地价+16500000)10%（6）计算利息利息=地价(1+6%)2-1+(15000000+1500000)(1+6%)1-1=0.123
