1、土地增值税清算审核土地增值税清算审核解析解析 一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入货币收入、实物收入和其他收入。条例条例第五条第五条 是指转让国有土地使用权、地上建筑物是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济收益。及其附着物的全部价款和有关的经济收益。细则细则第六条第六条 一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定 伴随着土地使用权的转让，地上的建筑伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物、附着物也随着一并转让，如对各附属
2、建物、附着物也随着一并转让，如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。收入。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定 赠与赠与的有关规定的有关规定 转让国有土地使用权、地上的建筑物及转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与赠与方式无偿转让房地产的行为。方式无偿转让房地产的行为。细则细则.第二条第二条 一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定v
3、 赠与赠与须满足两个前置条件即：须满足两个前置条件即：v 1 1、房产所有人、土地使用权所有人将、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。直接赡养义务人的。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定v 2 2、房产所有人、土地使用权所有人通、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。他社会福利、公益事业的。v 财政部、国税总局
4、【1995】48号 一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定 非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定v 房地产开发企业将开发产品用于职工福房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产地产,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定v 按本企业在同
5、一地区、同一年度销售按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；的同类房地产的平均价格确定；v 由主管税务机关参照当地当年、同类由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产的市场价格或评估价值确定。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （一）政策规定（一）政策规定v 房地产开发企业将开发的部分房地产转房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费款清算时不列收入，不扣除相应的成
6、本和费用。用。国税发国税发20061872006187号号 一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （二）审核要点（二）审核要点 (1)(1)审核收入确认的完整性审核收入确认的完整性 按照相关财务制度的规定，对于尚未结按照相关财务制度的规定，对于尚未结转销售收入的，应记入转销售收入的，应记入“预收账款预收账款”科目，科目，房地产开发企业在销售实现确认收入时应当房地产开发企业在销售实现确认收入时应当记入记入“主营业务收入主营业务收入”科目，科目，一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （二）审核要点（二）审核要点 v 因此，应当结合企业提供的商品房销（因此，应当结合企业提供的商品房销（预）售许可证、
7、国土与房管部门房屋测绘面预）售许可证、国土与房管部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入主营业务收入”科目进行比对，判断其是否存在未完全确科目进行比对，判断其是否存在未完全确认收入情况。认收入情况。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （二）审核要点（二）审核要点 审核房地产企业审核房地产企业“预收帐款预收帐款”、“应应付账款付账款”、“其他应付款其他应付款”、“应收帐款应收帐款”、“其他应收款其他应收款”、
8、“营业外支出营业外支出”、“固固定资产清理定资产清理”、“资本公积资本公积”、“待处理财待处理财产损溢产损溢”等科目，确认是否存在以房抵债、等科目，确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。、隐藏项目收入的行为。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （二）审核要点（二）审核要点 （2 2）审核收入确认的合理性）审核收入确认的合理性 审核确认同时期的销售价格是否存在明审核确认同时期的销售价格是否存在明显不合理变动的情况。如果有此现象，则要显不合理变动的情况。如果有此现象，则要重点对低价销售的情况进行核实，对销售价重点对
9、低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整处理。税调整处理。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （二）审核要点（二）审核要点 (3)(3)审核收入确认的时间性审核收入确认的时间性 房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、采取委托方式销售等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 v 在核定纳税人申报的转让收
10、入时，要审在核定纳税人申报的转让收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入市场价格资产收入。对实物收入要按该收入市场价格折算成货币收入，对无形资产要进行专门的折算成货币收入，对无形资产要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。评估确定其价值后折算成货币收入。一、转让房地产收入一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 简单的说：简单的说：v 货币收入：现金、银行存款、有价证券；货币收入：现金、银行存款、有价证券；v 实物收入：房屋、土地、建材等；实物收入：房屋、土地、建材等；v 其他收入：专利权、土
11、地使用权、商誉权其他收入：专利权、土地使用权、商誉权等。等。v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定（一）政策规定 纳税人成片受让土地使用权后，分期分纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占确定，可按转让土地使用权的面积占总面积总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。细则细则.第九条第九条v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付
12、的金额 （一）政策规定（一）政策规定 在土地开发中，因道路、绿化等公共设在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按施用地是不能转让的，按细则细则第七条规第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。让的公共设施
13、用地面积后的剩余面积。国税函国税函19991121999112号号v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定（一）政策规定 属于多个房地产项目共同的成本费用，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。确定清算项目的扣除金额。国税发国税发20061872006187号号 v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定（一）政策规定 纳税人成片受让土地使用权后，分期纳税
14、人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让土地使用权的面积占总额的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。面积的比例计算分摊。津地税地津地税地200526号号v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （二）审核要点（二）审核要点 （1 1）审核取得土地使用权所支付金额的）审核取得土地使用权所支付金额的真实性真实性 按照相关财务制度的规定，房地产开发按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入按国家
15、规定缴纳的有关费用记入“开发成本开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿”科目。科目。v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （二）审核要点（二）审核要点 应结合房地产开发企业提供的土地使用应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的本期开发项目的“取得土地使用权所支付的取得土地使用权所支付的金额金额”是否真实、正确，审核其受让土地面是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确。积是否正确。v 二、取得土地使用权所支
16、付的金额取得土地使用权所支付的金额 （二）审核要点（二）审核要点v 审核审核“开发成本开发成本”科目，查看取得土地科目，查看取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。对，支付地价款的发票和银行转帐记录等。对于获得国有土地出让合同、土地局开具的收于获得国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据，应当查看出让据、财政局开具的契税票据，应当查看出让合同、土地收据和契税票据三者之间在土地合同、土地收据和契税票据三者之间在土地位置、面积上是否一致。位置、面积上是否一致。v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使
17、用权所支付的金额 （二）审核要点（二）审核要点 （2 2）审核取得土地使用权所支付金额的准确性）审核取得土地使用权所支付金额的准确性 对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料（天津市房屋产权（室）测绘面积对照表等资料（天津市房屋产权监理处面积复核专用章），判定其土地成本的分监理处面
18、积复核专用章），判定其土地成本的分摊是否合理、准确。摊是否合理、准确。v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （三）（三）需要关注的问题 1、细则第七条规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”这一条的明确了取得土地使用权所支付金额涵盖的内容，结合实际情况，具体为：v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （三）（三）需要关注的问题v 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的
19、土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （三）（三）需要关注的问题v 按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （三）（三）需要关注的问题v 2 2、取得土地使用权的原始凭证有缴纳土、取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土
20、地局开具的土地出让专用收据、地税局开具地局开具的土地出让专用收据、地税局开具的契税票据等。的契税票据等。v 二、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 （三）（三）需要关注的问题v 3 3、对房地产开发企业发生为获取土地、对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的行确认的合法有效的票据有：转让土地的税务机构监制的发票；出让土地的税务机构监制的发票；出让土地的土土地出让专用收据。对于军队转让土地的行为地出让专用收据。对于军队转让土地的行为，必须开具税务机构监制的发票。，必须开具税务机
21、构监制的发票。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 房地产开发企业办理土地增值税清算时房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，；不能提供合法有效凭证的，不予扣
22、除。不予扣除。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除
23、。位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方具体核定方法由省税务机关确定。法由省税务机关确定。国税发国税发2006187号号 三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。施配套费、开发间接费用。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支
24、出、安置动迁、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。用房支出等。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 前期工程费，包括规划、设计、项目可前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三三通一平通一平”等支出。等支出。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 建筑安装工程费，是指以出包方式支付建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。发生的建筑安装工程费。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定
25、 基础设施费，包括开发小区内道路、供基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。、环卫、绿化等工程发生的支出。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 公共配套设施费，包括不能有偿转让的公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发小区内公共配套设施发生的支出。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定v 开发间接费用，是指直接组织、管理开开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费发项目发生的费用，包括工资、职工福利费
26、、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。保护费、周转房摊销等。v 细则细则.第七条第七条 三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定v 房地产开发企业开发建造的与清算项目房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：理：三、开发成本三
27、、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定v 建成后产权属于全体业主所有的，其成建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；本、费用可以扣除；三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 建成后无偿移交给政府、公用事业单位建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；用可以扣除；三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 建成后有偿转让的，应计算收入，并准建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。予扣除成本、费用。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定 房地产开发企
28、业销售已装修的房屋，其房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。装修费用可以计入房地产开发成本。三、开发成本三、开发成本 （一）政策规定（一）政策规定v 房地产开发企业的预提费用，除另有规房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。定外，不得扣除。v 国税发国税发20061872006187号号 三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 （1 1）审核成本费用的真实性）审核成本费用的真实性 根据费用发生的性质、与项目的关联程根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭
29、证，确定发票真假情况用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。断其交易的真实性。三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 对长期挂账的应付账款也要引起重视，对长期挂账的应付账款也要引起重视，了解迄今未付的原因，调阅当时的发票、合了解迄今未付的原因，调阅当时的发票、合同，判断交易的真实性。同，判断交易的真实性。三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 （2 2）审核成本费用的配比性）审核成本费用的配比性 分项目核对项目预决算报告，是否有串分项目核对项目预决算报告，是否有串用开发成
30、本的情况。对于用开发成本的情况。对于“开发成本开发成本”科目科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。，要注意查看企业是否重复列支材料价款。三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 对于一些纳税人预提对于一些纳税人预提“开发成本开发成本”，“公共配套设施费公共配套设施费”等，在项目结算后，成本等，在项目结算后，成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。正确，是否
31、有成本多提的情况存在。三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 （3 3）审核成本费用的合理性）审核成本费用的合理性 对于在工程中出现的大额建安票据、材对于在工程中出现的大额建安票据、材料票据，审核人员除核对料票据，审核人员除核对“开发成本开发成本”“”“工工程物资程物资”等科目外，还应当查看相关合同，等科目外，还应当查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。三、开发成本三、开发成本
32、 （二）审核要点（二）审核要点v （4 4）审核票据取得的规范性）审核票据取得的规范性 v 根据收款方的性质、支付款项的内容，根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范，主要依据以下原则确定收到票据是否规范，主要依据以下原则：三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 如果对方单位是经营性企业（如：建筑如果对方单位是经营性企业（如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票；公司），就必须提供税务部门监制的发票；三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 如果对方是行政机关（如：国土与
33、房管局如果对方是行政机关（如：国土与房管局、规划局、公安局）或政府管理机构（如：、规划局、公安局）或政府管理机构（如：质检站、防疫站、测绘队、消防局、市容管质检站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性收据，而并非理等），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票；一定为税务部门监制的发票；三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 以上部门若提供的是应税行为，则需提以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应计入成本费用中供发票，开发企业可以相应计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收
34、费，则提供行政事业性收据，开发企业应收费，则提供行政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入将该部分支出列入“开发费用开发费用”或或“期间费期间费用用”中。中。三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点v 如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据）具备对发生的书面凭证（合同协议、收据）具备对方单位和个人签章要件，应予以认可；方单位和个人签章要件，应予以认可；三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点v （5 5）审核成本归集的规范性）审核成
35、本归集的规范性v 开发成本中的各明细项目的划分方式，开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企业明可以直接参考企业的明细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类土地增值税条例及相关文件进行归集分类 三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点 在划分各项费用时，要对房地产开发的在划分各项费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较清晰的了解，根据票据上的过程、阶段有较清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类费用性质进行分类 三、开发成本三、开发成本 （二）审核要点（二）审核要点
36、 要特别关注要特别关注“开发成本开发成本”、“开发间接开发间接费用费用”科目以及科目以及“管理费用管理费用”等科目，因为等科目，因为有时企业会计对成本或是费用把握不准，把有时企业会计对成本或是费用把握不准，把应该计入应该计入“管理费用管理费用”科目的费用计入科目的费用计入“开开发间接费用发间接费用”科目。从而导致多加计扣除。科目。从而导致多加计扣除。这要根据费用发生的性质、与项目的关联程这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断度进行判断 三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 1 1、建安发票真实性问题、建安发票真实性问题 已开具的发票是否符合天津市关于对建
37、已开具的发票是否符合天津市关于对建安发票开具的相关规定。安发票开具的相关规定。外地来津企业在天津市市区及其他区县外地来津企业在天津市市区及其他区县内从事的建筑、安装、修缮及其他工程作业内从事的建筑、安装、修缮及其他工程作业的，应到天津市建筑安装管理站开具发票。的，应到天津市建筑安装管理站开具发票。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 开票方与购票方是否为同一主体，是否开票方与购票方是否为同一主体，是否存在着代开、虚开发票的情况。审核人员可存在着代开、虚开发票的情况。审核人员可将金额较大的工程发票输入发票查询系统，将金额较大的工程发票输入发票查询系统，以验正发票的领
38、购方。以验正发票的领购方。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 所开具的发票的相应款项是否已足额支所开具的发票的相应款项是否已足额支付。付。对于不符合第一款规定的，其取得的发对于不符合第一款规定的，其取得的发票不允许列入开发成本。票不允许列入开发成本。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 2 2、甲供材成本重复列支问题、甲供材成本重复列支问题 对纳税人采用甲供材方式的，应审查其对纳税人采用甲供材方式的，应审查其是否存在重复列支成本问题，即在取得施工是否存在重复列支成本问题，即在取得施工方开具的建筑安装业发票时是否又包含甲供方开具的建筑
39、安装业发票时是否又包含甲供材的材料款，如包含了，则有可能存在重复材的材料款，如包含了，则有可能存在重复列支问题，列支问题，三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 应着重审核其与施工企业签订的建安合同对应着重审核其与施工企业签订的建安合同对甲供材的约定情况，同时核对其取得的建筑安装甲供材的约定情况，同时核对其取得的建筑安装发票金额与建筑安装合同的金额是否存在较大的发票金额与建筑安装合同的金额是否存在较大的差异，如存在则应进一步核实其差异，如存在则应进一步核实其“开发成本开发成本”科科目中的原材料项目的金额是否与建安发票中填开目中的原材料项目的金额是否与建安发票中填开的
40、金额是否存在重复，如有重复列支甲供材的应的金额是否存在重复，如有重复列支甲供材的应予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 3 3、滚动开发中甲供材的划分、滚动开发中甲供材的划分 可以通过几种方法划分：根据各期的可以通过几种方法划分：根据各期的开工时间进行合理划分。以后一期的桩基合开工时间进行合理划分。以后一期的桩基合同订立的开工时间，作为甲供材提供的时间同订立的开工时间，作为甲供材提供的时间（或者以其他的合理
41、时间，以确定后一期甲（或者以其他的合理时间，以确定后一期甲供材），对于这一时间点之后发生的相关甲供材），对于这一时间点之后发生的相关甲供材成本，根据企业开发的建筑面积进行分供材成本，根据企业开发的建筑面积进行分摊摊。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 从材料的发出部门取得材料的领用单从材料的发出部门取得材料的领用单据，以确定各期的材料领用情况。施工工地据，以确定各期的材料领用情况。施工工地的材料发出部门，对于各期开发的材料领用的材料发出部门，对于各期开发的材料领用，有严格的台帐登记，从台帐的登记情况统，有严格的台帐登记，从台帐的登记情况统计当期甲供材的领用情况，
42、以计算出该工程计当期甲供材的领用情况，以计算出该工程甲供材的实际用量。甲供材的实际用量。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 4 4、销售车库的成本列支问题、销售车库的成本列支问题v （1 1）对外销售的车库）对外销售的车库 有产权对外销售的车库，其收入应并入有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。予扣除，并加计扣除。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题v （2 2）业主共有的车库，属于公共配套设）业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发
43、成本应准予扣除，并加施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。计扣除。v （3 3）开发商自留的车库，因其产权归属）开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。列支。注：车位面积可通过测绘面积表取得数据注：车位面积可通过测绘面积表取得数据 三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 5 5、关于售楼处、样板房的装修费用列支、关于售楼处、样板房的装修费用列支问题问题 售楼处、样板房进行装修装潢而发生的售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中费用应计入销售费用，而不应在开
44、发成本中列支，且不允许加计扣除，在实际操作时应列支，且不允许加计扣除，在实际操作时应审核其审核其“开发成本开发成本”和和“开发间接费开发间接费”科目科目中是否列支上述内容，如有应予以调出。中是否列支上述内容，如有应予以调出。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 6 6、关于开发企业为施工方代垫的临时、关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问题水电费列支问题 在房地产开发过程中施工方发生的临时在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称水电费（俗称“临水、临电临水、临电”）通常是由开）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业发企业先行代垫，再由开发公司向
45、施工企业收取收取 三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 这部分代付的费用应作为往来款项（一这部分代付的费用应作为往来款项（一般为般为“其他应收款其他应收款”科目）进行核算，因此科目）进行核算，因此在清算审核中，应关注开发企业是否在在清算审核中，应关注开发企业是否在“开开发成本发成本”或或“开发间接费开发间接费”中列支了这些代中列支了这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目（开发成本）扣除。扣除项目（开发成本）扣除。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 7 7、关于房地产开发企业在开发间
46、接费、关于房地产开发企业在开发间接费用中列支行政性罚款的处理用中列支行政性罚款的处理 房地产开发企业在房地产开发企业在“开发成本开发成本”、“开开发间接费用发间接费用”等科目中列支的因违规建设被等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。入，应予扣减。三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 8 8、关于房地产开发企业在开发成本中列、关于房地产开发企业在开发成本中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的问题和售楼处的水电、办公费的问题
47、部分房地产开发企业在部分房地产开发企业在“开发间接费开发间接费”科科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用交易费和售楼处的水电、办公费等费用 三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 按照规定以上各项费用支出应在销售费按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支，因此在清算审核中应加强对本中列支，因此在清算审核中应加强对“开开发间接费发间接费”科目中是否有这些内容的审核，科目中是否有这些内容的审核，如有应予以调出如有应予以调
48、出 三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 9 9、对房地产开发企业质量保证金的处理、对房地产开发企业质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，会房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。对此金，该质量保证金会在以后年度支付。对此种保证金，分两种情况处理：种保证金，分两种情况处理：三、开发成本三、开发成本 （三）需要关注的问题（三）需要关注的问题 （1 1）对于扣留的质量保证金，建筑
49、方已）对于扣留的质量保证金，建筑方已开具发票但开发商未付款的，允许在计算土开具发票但开发商未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；地增值税时，计入成本并加计扣除；（2 2）对于扣留的质量保证金，建筑方）对于扣留的质量保证金，建筑方未开具发票但开发商未付款的，不允许在计未开具发票但开发商未付款的，不允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除。算土地增值税时，计入成本并加计扣除。四、开发费用四、开发费用 （一）政策规定（一）政策规定v 开发土地和新建房及配套设施的费用（开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项
50、目有关的销售费用、管理费用、财务开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。费用。四、开发费用四、开发费用 （一）政策规定（一）政策规定v 财务费用中的利息支出，凡能够按转让财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除 四、开发费
