1、第八章 房屋维修管理2l一、房屋维修概念及特点一、房屋维修概念及特点l二、房屋维修管理概念及特点二、房屋维修管理概念及特点l三、房屋维修管理的意义和原则三、房屋维修管理的意义和原则3（一）房屋维修概念（一）房屋维修概念（二）房屋磨损概念（二）房屋磨损概念（三）房屋维修的分类（三）房屋维修的分类（四）房屋维修的特点（四）房屋维修的特点4l房屋维修的概念有广义和狭义之分。房屋维修的概念有广义和狭义之分。l物业管理的基本目的物业管理的基本目的l达到上述基本目的的前提。达到上述基本目的的前提。l由于房屋的不可移动性，使其始终受到自然因由于房屋的不可移动性，使其始终受到自然因素及社会经济因素的作用。素及
2、社会经济因素的作用。5l房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；l房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。l经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于使用寿命，图于等于使用寿命
3、，图9.16l根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。的成因和影响。7有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。磨损是看得见的，是有形的。这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿
4、命的主要原因之一。屋经济寿命的主要原因之一。8第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到外第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到外力作用而产生的物理上或物质上的磨损力作用而产生的物理上或物质上的磨损第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损力的侵蚀作用所产生的磨损事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果，作用的结果，9l用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主表示。即通过建筑师与结构工
5、程师对房屋各主要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。形磨损的程度。l用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。重置价值的比例来度量。10l无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房屋经济价值下降
6、或贬值的磨损。这种磨损是看不到屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。的，是无形的。l这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。经济寿命的另一个主要原因。11l第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相建
7、造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。应降低而使原有房屋的价值贬值。l第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。l第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境处的环
8、境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。条件变差，而使房屋的经济价值下降。12l可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价值的差额同其原始价值的比例来表示。值的差额同其原始价值的比例来表示。在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、比较法和收益法，进行综合估算得出。比较法和收益法，进行综合估算得出。值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不
9、包括其相应的土地部分价值。其相应的土地部分价值。13l房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个综合磨损的过程。综合磨损的过程。l房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有形磨损与无形磨损程度综合取定。形磨损与无形磨损程度综合取定。14l例如：某房屋的原始价值为例如：某房屋的原始价值为1000万元，由于磨损需要万元，由于磨损需要大修，其所需的大修理费用为大修，其所需的大修理费用为300万元，若该房屋当万元，若该房屋当前的重置价值为前的重置价值为700万
10、元，求：万元，求：l该房屋的有形磨损程度；该房屋的有形磨损程度；l该房屋的无形磨损程度；该房屋的无形磨损程度；l该房屋的综合磨损程度；该房屋的综合磨损程度；l该房屋现时的净价值。该房屋现时的净价值。15l（1）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保养）和修缮。养）和修缮。l（2）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和改良性修缮。改良性修缮。l（3）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧急性修缮。急性修缮。l（4）房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、）房屋修缮也
11、可按修缮的规模分为小修、中修、大修、翻修及综合性修缮大修、翻修及综合性修缮16l紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。发生在时间上没有规律，发生在时间上没有规律，对房屋的使用功能产生较大的影响对房屋的使用功能产生较大的影响抢修工作的时间要求紧、费用较大抢修工作的时间要求紧、费用较大工作的组织困难较大。工作的组织困难较大。这种类型的修缮大多为小修及中修项目。这种类型的修缮大多为小修及中修项目。17l房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力
12、，集中一段时间坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间对房屋实施有计划的修复或改良工作。对房屋实施有计划的修复或改良工作。l房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的2，而其费，而其费用则往往占整个保养修缮费用的用则往往占整个保养修缮费用的90左右。左右。l修缮工作有一定规律的周期性；修缮工作有一定规律的周期性；l计划性较强；物业管理者有充裕的时间，根据房屋完损情况、修计划性较强；物业管理者有充裕的时间，根据房屋完损情况、修缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源l多数为中修、大修以上项目。多数为
13、中修、大修以上项目。18l（1）技术性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技）技术性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技术，还包括独特的设计和施工操作技术。术，还包括独特的设计和施工操作技术。l（2）限制性。房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般）限制性。房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般情况是在使用不停顿的情况下进行的，情况是在使用不停顿的情况下进行的，l（3）普遍性。有形磨损和无形磨损无处、无时不在，）普遍性。有形磨损和无形磨损无处、无时不在，l（4）分散性。损坏的发生从时间上、空间上都是随机的）分散性。损坏的发生从时间上、空间上都是随机的l（5）服务性。房屋维修
14、往往是由房屋的住用者提出要求，并且）服务性。房屋维修往往是由房屋的住用者提出要求，并且维修的结果直接由住用者承受维修的结果直接由住用者承受19l（一）房屋维修管理概念（一）房屋维修管理概念l（二）房屋维修管理的特点（二）房屋维修管理的特点20l房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所管理房屋进行维护维修的技术管理。管理房屋进行维护维修的技术管理。l包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、房屋维修的施工
15、管理和房屋维修行政管理。房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。l房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。21l（1）房屋维修管理的复杂性）房屋维修管理的复杂性l（2）房屋维修管理的技术性）房屋维修管理的技术性l（3）房屋维修管理的计划性）房屋维修管理的计划性22l房屋的多样性或个体性，造成了维修方案的多样性；房屋的多样性或个体性，造成了维修方案的多样性；l是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性；是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性；l房屋维修与房屋使用的并行性，给房屋维修的设计、房屋维修与房屋使用的并行性，给房屋维修的设计、施工组织
16、及安全管理等带来新建筑施工所没有的困难；施工组织及安全管理等带来新建筑施工所没有的困难；l房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利益不同而给房屋维修带来的人为障碍。益不同而给房屋维修带来的人为障碍。23l（一）房屋维修管理的意义（一）房屋维修管理的意义l（二）房屋维修管理的原则（二）房屋维修管理的原则24l在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理企业管理水平的重要标志，企业管理水平的重要标志，l（1）
17、确保房屋的使用价值。）确保房屋的使用价值。l（2）增加房屋的经济价值。）增加房屋的经济价值。l（3）提升企业的信誉价值。）提升企业的信誉价值。l（4）增加城市的社会价值。）增加城市的社会价值。25l（1）用户第一，服务第一原则。）用户第一，服务第一原则。l（2）预防为主，管修结合原则。）预防为主，管修结合原则。l（3）经济、合理、安全、实用原则。）经济、合理、安全、实用原则。l（4）区别对待，因房制宜原则。）区别对待，因房制宜原则。26l对新建房屋，主要搞好日常的保养工作。对新建房屋，主要搞好日常的保养工作。l对有保存价值建筑需加强维护管理，合理使用和计划对有保存价值建筑需加强维护管理，合理使
18、用和计划维修，保持原有的建筑风格、风貌。维修，保持原有的建筑风格、风貌。l对尚可利用的建筑，要通过有计划的维修与适当的改对尚可利用的建筑，要通过有计划的维修与适当的改建，使之具备或接近现行住用标准的基本要求。建，使之具备或接近现行住用标准的基本要求。l对结构简陋，破旧老朽的旧房、危房，要全部或大部对结构简陋，破旧老朽的旧房、危房，要全部或大部分进行有计划的拆建，进行再开发。分进行有计划的拆建，进行再开发。27一、房屋维修的内容一、房屋维修的内容二、房屋维修管理内容二、房屋维修管理内容28l（一）房屋保养的内容（一）房屋保养的内容1房屋保养工作的内容。房屋保养工作的内容。2特定季节的房屋保养工作
19、特定季节的房屋保养工作3保养工作应注意的事项保养工作应注意的事项l（二）房屋修缮的内容（二）房屋修缮的内容1房屋小修房屋小修2房屋中修房屋中修3房屋大修房屋大修4房屋翻修房屋翻修5房屋的综合维修房屋的综合维修29l房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。l房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作，而房屋修缮则是对房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作，而房屋修缮则是对房屋损坏部分进行的修复工作房屋损坏部分进行的修复工作l房屋保养的对象主要是房屋结构完好、装修及设备完整良好的房房屋保养的对象主要是房屋结构完好、装修及设备完整良好的
20、房屋，而修复的对象则一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；屋，而修复的对象则一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；l房屋保养工作一般具有经常性，且较零碎，工程量较小，而修复房屋保养工作一般具有经常性，且较零碎，工程量较小，而修复工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。30l包括房屋的日常养护和零星小修两方面的内容。日常包括房屋的日常养护和零星小修两方面的内容。日常养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。31 l 主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫
21、的小型维修工程项目。ll 这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。ll 一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种ll 一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般天内修理；一般小修项目应在报修后小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进周内进行查勘，确定修理时间。行查勘，确定修理时间。ll 急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的急修项目是指因房屋的损坏部
22、分会严重影响房屋的正常使用或使正常使用或使用安全用安全，而需立即修理的小修项目。，而需立即修理的小修项目。ll 一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些损坏项目会影响房屋损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态的正常使用功能及使用状态32l在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作，破坏
23、及影响，提前做好预防性保养及小修工作，同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现后的应急需要。后的应急需要。l房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护工作。工作。33l（1）定期进行房屋的完损程度的测定。科学）定期进行房屋的完损程度的测定。科学制定房屋的日常养护计划及制度。制定房屋的日常养护计划及制度。l（2）建立管理人员的随访制度。）建立管理人员的随访制度。l（3）建立管理人员的日常巡查制度。）建立管理人员的日常巡查制度。l（4）建立业主、租户或用户随时报修制度。）建立业主、租户或用户随时报修制度。34ll 房屋修
24、缮是指物业管理者为了维持物业的正常房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常使用状态，而对房屋结构、装修及设备部分所受磨损使用状态，而对房屋结构、装修及设备部分所受磨损实施的修复性工作，有时也称为房屋维修。实施的修复性工作，有时也称为房屋维修。ll 房屋修缮可以按照修缮规模或物业完损情况的房屋修缮可以按照修缮规模或物业完损情况的不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。35ll 房屋维修工作中，凡是为修复房屋的小房屋维修工作中，凡是为修复房屋的小损小坏，损小坏，维持房屋原来的使用状态及完损等级维持房屋原来的使用状态及完损等级为目的为目的所进行的零星养护项
25、目均称为房屋的小所进行的零星养护项目均称为房屋的小修项目。房屋小修工作的特点是面广量小，工修项目。房屋小修工作的特点是面广量小，工作时间短及人力、物力消耗少。小修项目的作时间短及人力、物力消耗少。小修项目的综综合年均费用为房屋造价的合年均费用为房屋造价的1以下以下。36ll 房屋的中修是指房屋的中修是指需牵动或拆换少量主体需牵动或拆换少量主体构件构件，但仍保持原房屋的规模和结构的维修项，但仍保持原房屋的规模和结构的维修项目为中修项目。房屋的中修目为中修项目。房屋的中修主要适用于一般损主要适用于一般损坏房屋坏房屋，中修的一次费用一般占该房屋同类结，中修的一次费用一般占该房屋同类结构构新建造价的新
26、建造价的25以下以下。37ll 房屋大修是指房屋大修是指需牵动或拆换部分主体构需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的件，但不需要全部拆除的维修工作。维修工作。ll 房屋的大修主要房屋的大修主要适用于严重损坏适用于严重损坏的房屋。的房屋。大修的一次费用占同类结构房屋大修的一次费用占同类结构房屋新建造价的新建造价的25以上。以上。38l 房屋翻修是指房屋翻修是指需全部拆除，另行设计、重新建造需全部拆除，另行设计、重新建造的改造工程。的改造工程。ll 房屋翻修的费用一般均低于同类结构重新造价，房屋翻修的费用一般均低于同类结构重新造价，这是因为房屋翻建可尽量利用原有旧料或设备。这是因为房屋翻建可
27、尽量利用原有旧料或设备。ll 房屋翻修一般房屋翻修一般适用于主体结构严重破坏、丧失适用于主体结构严重破坏、丧失正常使用功能、有倒塌危险且不能通过一般维修恢复正常使用功能、有倒塌危险且不能通过一般维修恢复的或无维修价值的房屋。的或无维修价值的房屋。39ll 房屋的综合维修是指房屋的综合维修是指需对成片多幢需对成片多幢房屋房屋同时进行大、中、小维修同时进行大、中、小维修的工作。其工作的面的工作。其工作的面广量大，一次费用一般为同类结构的广量大，一次费用一般为同类结构的该片房屋该片房屋新建造价的新建造价的20以上。以上。40ll小修后要求能够保持房屋原来的完损等级；小修后要求能够保持房屋原来的完损等
28、级；l中修要求修复后房屋的完好率达到中修要求修复后房屋的完好率达到70以上；以上；l大修后房屋须达到基本完好房屋的要求；大修后房屋须达到基本完好房屋的要求；l翻修后房屋须符合完好房屋要求，翻修后房屋须符合完好房屋要求，l综合维修后的房屋须符合基本完好或完好房屋的要综合维修后的房屋须符合基本完好或完好房屋的要求。求。41（一）房屋维修计划管理（一）房屋维修计划管理（二）房屋安全与质量管理（二）房屋安全与质量管理（三）房屋维修技术管理（三）房屋维修技术管理（四）房屋维修施工管理（四）房屋维修施工管理（五）房屋维修的费用管理（五）房屋维修的费用管理42ll 房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完
29、损程度，用户房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，用户对房屋保养与维修的要求以及政府对保养与维修的有关规定，为对房屋保养与维修的要求以及政府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理工科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理工作。作。ll 在制定计划时注意其科学合理性。在制定计划时注意其科学合理性。ll 计划分为短期计划、中期计划及长期计划等。计划分为短期计划、中期计划及长期计划等。ll房屋的保养与维修计划周期越短，则越强调其实际操作性；而房屋的保养与维修计划周期越短，则越强调其实际操作性；而计划周期越长，则往往强调其可控性、协调
30、性。计划周期越长，则往往强调其可控性、协调性。l房屋保养与维修计划的内容应包括保养与维修的目的、内容、实房屋保养与维修计划的内容应包括保养与维修的目的、内容、实施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。43l1房屋安全与质量管理的概念房屋安全与质量管理的概念ll 房屋维修管理中的安全与质量管理，主要是指房屋维修管理中的安全与质量管理，主要是指房屋房屋日常使用过程日常使用过程中的安全与质量管理。即是在房屋中的安全与质量管理。即是在房屋的使用过程中，通过定期和不定期对房屋的质量鉴定、的使用过程中，通过定期和不定期对房屋的质量鉴定、安全检查以及危房的鉴定和排
31、险工作，随时掌握房屋安全检查以及危房的鉴定和排险工作，随时掌握房屋的质量分布状况，为房屋的合理使用、维护管理和计的质量分布状况，为房屋的合理使用、维护管理和计划修缮提供基本的依据，确保房屋的完好和住用安全。划修缮提供基本的依据，确保房屋的完好和住用安全。44l房屋安全与质量管理包括房屋安全与质量管理包括3方面的工作：房屋方面的工作：房屋质量等级鉴定，房屋使用安全检查及危房的鉴质量等级鉴定，房屋使用安全检查及危房的鉴定和排险。定和排险。45l 房屋质量等级鉴定是指按统一的标准、项房屋质量等级鉴定是指按统一的标准、项目和方法，对现有整幢房屋进行综合性的完损目和方法，对现有整幢房屋进行综合性的完损等
32、级评定。评定的依据是建设部等级评定。评定的依据是建设部1985年颁布年颁布的的房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准。ll 房屋质量鉴定的基本任务就是要搞清现房屋质量鉴定的基本任务就是要搞清现有房屋的质量分布状况，为房屋的管理、保养、有房屋的质量分布状况，为房屋的管理、保养、修缮提供基本依据。修缮提供基本依据。46l是根据房屋的结构、装修及设备是根据房屋的结构、装修及设备3个部分的完好和损个部分的完好和损坏程度分为坏程度分为:l完好房完好房l基本完好房基本完好房l一般损坏房一般损坏房l严重损坏房严重损坏房l危房危房47ll 房屋安全检查就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完房屋安全检查就是通
33、过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。措施。ll 房屋安全检查与房屋质量等级鉴定的工作性质、基本目的房屋安全检查与房屋质量等级鉴定的工作性质、基本目的和主要作用大致相同，即掌握房屋完损状况，为房屋的管、用、和主要作用大致相同，即掌握房屋完损状况，为房屋的管、用、养、修提供基本资料。但它们还有一定的区别，主要是：安全检养、修提供基本资料。但它们还有一定的区别，主要是：安全检查是一种经常性的工作，质量等级鉴定是阶段性的工作；安全检查是一种经常性的工作，质量等级鉴定是阶段性的工作；安全检查
34、的侧重点是发现和排除隐患，而质量等级鉴定是对房屋情况的查的侧重点是发现和排除隐患，而质量等级鉴定是对房屋情况的全面评定。全面评定。ll 房屋的安全检查按时间间隔划分，可分为定期检查和不定房屋的安全检查按时间间隔划分，可分为定期检查和不定期检查；按任务和内容划分，可分为日常性检查、抽查、重点检期检查；按任务和内容划分，可分为日常性检查、抽查、重点检查及普查等类型查及普查等类型48ll 危房的鉴定，可由政府危房鉴定机构、物业管理公司的房危房的鉴定，可由政府危房鉴定机构、物业管理公司的房屋安全鉴定部门或指定技术人员负责此项工作。屋安全鉴定部门或指定技术人员负责此项工作。ll 根据鉴定情况，对危房作以
35、下根据鉴定情况，对危房作以下4方面处理：方面处理：l第一，观察使用。第一，观察使用。l第二，处理使用第二，处理使用l第三，停止使用第三，停止使用l第四，整体拆除第四，整体拆除49l1房屋维修技术管理的概念房屋维修技术管理的概念l房屋维修技术管理是指对房屋维修过程中的各个技术房屋维修技术管理是指对房屋维修过程中的各个技术环节，按国家技术标准进行的科学管理。环节，按国家技术标准进行的科学管理。l2房屋维修技术管理的内容房屋维修技术管理的内容l房屋维修技术管理的内容或基本环节为：房屋维修设房屋维修技术管理的内容或基本环节为：房屋维修设计、施工方案的制定，维修施工质量的管理计、施工方案的制定，维修施工
36、质量的管理,，房屋技，房屋技术档案资料的管理及技术责任制的建立。术档案资料的管理及技术责任制的建立。50l 维修施工质量管理包括两个方面：维修施工质量管理包括两个方面：l一是维修施工过程质量控制，一是维修施工过程质量控制，l二是维修工程质量的检查、验收。二是维修工程质量的检查、验收。ll 房屋维修工程的质量检验与评定按分项、分部、房屋维修工程的质量检验与评定按分项、分部、单位工程三级进行。单位工程三级进行。l 51ll 房屋技术档案是记述和反映房屋建设、装饰和房屋技术档案是记述和反映房屋建设、装饰和修缮活动，具有保存价值的房屋技术资料。修缮活动，具有保存价值的房屋技术资料。ll 房屋技术档案资
37、料管理的基本任务是为房屋的房屋技术档案资料管理的基本任务是为房屋的管、修、用提供必要的信息资料。管、修、用提供必要的信息资料。ll 技术档案资料的主要内容包括：技术档案资料的主要内容包括：房屋新建竣房屋新建竣工验收的竣工图及有关原始资料；工验收的竣工图及有关原始资料；现有的有关房屋现有的有关房屋及附属设备的技术资料；及附属设备的技术资料；房屋维修过程中产生的技房屋维修过程中产生的技术文件。术文件。52ll 技术责任制是指房屋管理单位和修缮施工单位技术责任制是指房屋管理单位和修缮施工单位根据需要设置总工程师、主任工程师、技术队长等技根据需要设置总工程师、主任工程师、技术队长等技术岗位，实现技术工
38、作的统一领导和分级管理，形成术岗位，实现技术工作的统一领导和分级管理，形成有效的技术决策管理体系以及以总工程师为首的技术有效的技术决策管理体系以及以总工程师为首的技术责任制体系。责任制体系。53ll 房屋维修施工管理是指按照一定的施工房屋维修施工管理是指按照一定的施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学管理。行有效的科学管理。ll 内容主要包括：维修施工队伍的选择，内容主要包括：维修施工队伍的选择，维修施工的组织与准备，维修施工的技术交底，维修施工的组织与准备
39、，维修施工的技术交底，施工的调度与管理，施工工程的竣工验收及资施工的调度与管理，施工工程的竣工验收及资料的交接。料的交接。54l 房屋的维修费用主要是指房屋保养维修过程中，房屋的维修费用主要是指房屋保养维修过程中，所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。ll 房屋保养与维修的费用管理要求物业管理企业房屋保养与维修的费用管理要求物业管理企业根据物业管理委托合同及政府的有关规定，本着科学根据物业管理委托合同及政府的有关规定，本着科学与合理的原则，核定及控制费用的来源及支出，以保与合理的原则，核定及控制费用的来源及支出，以保证整个保养与维修工作的顺利开展。
40、证整个保养与维修工作的顺利开展。ll 房屋的保养与维修费用一般包括房屋日常养护房屋的保养与维修费用一般包括房屋日常养护费用及各种类型的维修费用。费用及各种类型的维修费用。l 55l（1）房屋公共区域及公共设施的各种保养与维修费用，一般由）房屋公共区域及公共设施的各种保养与维修费用，一般由物业管理企业承担。物业管理企业承担。l（2）用户拥有单元内的保养与维修费用，原则上由用户自行承）用户拥有单元内的保养与维修费用，原则上由用户自行承担；在保修期内，且属于保修范围的维修费用，用户可不予承担，担；在保修期内，且属于保修范围的维修费用，用户可不予承担，而由发展商或施工单位承担。而由发展商或施工单位承担
41、。l（3）对于公共区域及公共设施的维修，如果是人为原因，即使）对于公共区域及公共设施的维修，如果是人为原因，即使是房屋保修期内保修项目的维修费用，也均由责任者承担。是房屋保修期内保修项目的维修费用，也均由责任者承担。l房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监督和控制各项保房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监督和控制各项保养与维修费用的支出额，以保障广大用户的利益。养与维修费用的支出额，以保障广大用户的利益。56一、计划阶段的工作内容一、计划阶段的工作内容二、实施阶段的工作内容二、实施阶段的工作内容三、整理阶段的工作内容三、整理阶段的工作内容57l（一）房屋的劣化诊断（一）房屋的劣化诊断
42、l（二）工程方案的制定（二）工程方案的制定l（三）维修工程招标（三）维修工程招标1招标文件的制作招标文件的制作2招标的实施招标的实施58ll 房屋的劣化诊断可以利用房屋质量等级房屋的劣化诊断可以利用房屋质量等级鉴定和房屋安全检查的结果，也可以单独进行。鉴定和房屋安全检查的结果，也可以单独进行。ll 诊断房屋劣化的方法主要是工程技术人诊断房屋劣化的方法主要是工程技术人员用眼光判断的员用眼光判断的“目视调查目视调查”，同时结合用手，同时结合用手“触诊触诊”，根据目视和触诊，把诊断部位的劣，根据目视和触诊，把诊断部位的劣化项目制成建筑物劣化状况明细表（图），以化项目制成建筑物劣化状况明细表（图），以
43、供制定维修方案时参考。供制定维修方案时参考。59ll 在劣化诊断的基础上，物业管理企业可在劣化诊断的基础上，物业管理企业可以拟定具体的维修工程方案，即根据房屋劣化以拟定具体的维修工程方案，即根据房屋劣化的状况来确定房屋维修工程的规模、材料、经的状况来确定房屋维修工程的规模、材料、经费和管理事项。费和管理事项。ll 房屋的劣化诊断和工程方案的制定和监房屋的劣化诊断和工程方案的制定和监管是一项技术要求很高的工作，如果物业管理管是一项技术要求很高的工作，如果物业管理企业没有足够的人力资源承担该项工作，可以企业没有足够的人力资源承担该项工作，可以外聘相应的顾问公司承担。外聘相应的顾问公司承担。60l1
44、招标文件的制作招标文件的制作l招标文件的内容主要有两部分内容，第一部分是列明招标文件的内容主要有两部分内容，第一部分是列明甲乙双方在合约中的责任条款，第二部分是详细列明甲乙双方在合约中的责任条款，第二部分是详细列明工程技术上的规格要求工程技术上的规格要求l2招标的实施招标的实施（1）招标方式的确定。选择性招标）招标方式的确定。选择性招标公开招标。公开招标。l（2）投标者资格审查和考核。）投标者资格审查和考核。l（3）开标和评标。）开标和评标。l 61l（一）施工前的工作（一）施工前的工作l（二）施工中的工作（二）施工中的工作l（三）（三）施工后的工作施工后的工作62l（1）对）对施工计划书施工
45、计划书进行再确认。进行再确认。工程概要；施工组织体制；施工管理的措施和手段：现工程概要；施工组织体制；施工管理的措施和手段：现场的管理人员、管理制度和表格；安全卫生管理。场的管理人员、管理制度和表格；安全卫生管理。l（2）做好对住用者的宣传工作。）做好对住用者的宣传工作。在施工前，物业管理企业需会同施工单位召开住用者说在施工前，物业管理企业需会同施工单位召开住用者说明会或发送工程说明书，针对工程施工给住用者带来明会或发送工程说明书，针对工程施工给住用者带来的不便和需住用者配合的内容作详细说明。的不便和需住用者配合的内容作详细说明。63l（1）施工技术管理：）施工技术管理：l提出工程质量标准以及
46、保证质量、安全的技术措施；提出工程质量标准以及保证质量、安全的技术措施；l拆建工程和减轻对毗邻房屋影响的安全技术措施；拆建工程和减轻对毗邻房屋影响的安全技术措施；l冬、雨季及夜间施工的技术措施；冬、雨季及夜间施工的技术措施；l针对质量通病采取的预防技术措施；针对质量通病采取的预防技术措施；l旧料利用的技术措施等。旧料利用的技术措施等。64l (2)过程检查和技术复核。过程检查和技术复核。l（3）施工材料的检查验收。）施工材料的检查验收。65l施工后的工作就是进行维修工程的竣工验收。施工后的工作就是进行维修工程的竣工验收。l（1）房屋交验条件）房屋交验条件l按维修设计方案完成所有的维修工程内容；
47、按维修设计方案完成所有的维修工程内容；l水、电、路通和供热通风等恢复正常；水、电、路通和供热通风等恢复正常；l竣工图等技术资料齐全；竣工图等技术资料齐全；（2）质量检验标准。）质量检验标准。l根据国家关于房屋维修工程的质量评定标准，对工程质量分为根据国家关于房屋维修工程的质量评定标准，对工程质量分为“优良优良”和和“合格合格”两种。两种。66l在房屋通过竣工验收后，施工单位与物业管理企业办在房屋通过竣工验收后，施工单位与物业管理企业办理维修房屋的交接手续。其间，双方共同查验以下资理维修房屋的交接手续。其间，双方共同查验以下资料：料：l（1）工程质量保证书；）工程质量保证书；l（2）房屋维修工程
48、合同；）房屋维修工程合同；l（3）施工计划书等工程量文件；）施工计划书等工程量文件；l（4）房屋劣化调查报告；）房屋劣化调查报告；l（5）工程记录以及监理报告书。）工程记录以及监理报告书。67一、房屋维修标准一、房屋维修标准二、房屋维修的考核指标二、房屋维修的考核指标l（一）主要经济技术指标（一）主要经济技术指标l（二）指标计算公式（按百分比计）（二）指标计算公式（按百分比计）l（三）指标计算公式说明（三）指标计算公式说明68l（1）主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、屋面、基础等主要承重构件的维修。）主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、屋面、基础等主要承重构件的维修。当主体结构损坏严重时，不论修
49、缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。l（2）木门窗及装修工程。木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、）木门窗及装修工程。木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。l（3）楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起沙、拼缝严密）楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起沙、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。如厨房、卫生间长期处于潮湿环境，不闪动，不空鼓开裂
50、，地坪无倒泛水现象。如厨房、卫生间长期处于潮湿环境，可增设防潮层；木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。可增设防潮层；木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。l（4）屋面工程。必须确保安全、不渗漏、排水畅通。）屋面工程。必须确保安全、不渗漏、排水畅通。l（5）抹灰工程。应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。）抹灰工程。应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。69l（6）油漆粉刷工程。要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。）油漆粉刷工程。要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种
