1、房屋维修及养护第一节、房屋维修管理概述 一、房屋维修的概述（一）房屋维修的定义 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修 广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括：对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作 因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能
2、是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。（二）房屋维修的特点 1.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和
3、设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。（三）房屋损坏的原因 1.自然损坏（1）气候条件：风吹、雨打、日晒等（2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等（3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等（4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸 2.人为原因（1）使用不当：使用磨损、腐蚀等（2）设计和施工质量的低劣（3）维修养护不善 二、房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。管理主体：物
4、业管理公司 实施主体：专业房屋维修公司 目的与任务：保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件（一）房屋维修管理的原则 1.经济、合理、安全、实用的原则 2.预防为主，管、修相结合的原则 3.区别对待的原则（1）新建房屋：做好日常养护（2）旧有房屋：保留、改建和拆建 4.有偿服务的原则（二）房屋维修管理的意义1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进
5、城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5.搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。（三）房屋维修管理内容 房屋安全与质量管理 房屋维修的技术管理 房屋维修的施工管理 房屋维修行政管理 房屋维修的费用管理一、房屋安全与质量管理二、房屋维修的技术管理三、房屋维修的施工管理四、房屋维修行政管理五、房屋维修的费用管理第二节第二节 房屋维修管理的内容房屋维修管理的内容一、房屋安全与质量管理（一）房屋安全检查（二）房屋完损等级评定（三）危房鉴定及排险（一）房屋安全检查 目的与任务目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排
6、除险情的措施。分类：分类：按时间间隔：定期检查、不定期检查按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查 检查方法：检查方法：直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构件验算第二节 房屋维修管理的内容（二）房屋完损等级的评定 以建设部1985 颁房屋完损等级评定标准为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。1.1.任务任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据2.2.等级分类：等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房3.3.评定要素：评定要素：房屋的结构、设备、装修房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等
7、；房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等4.4.基本做法基本做法（1 1）定期评定）定期评定：一般是每隔13年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）；其次是实施查勘；最后是统计汇总。（2 2）不定期评定）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。常见几种情况：根据气候特征抽查评定；房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级；接管新建房屋后，要进行完损等级评定。5.5.评定方法评定方法 首
8、先，按部颁房屋完损等级评定标准的规定，将房屋结构分为四类：1）钢筋混凝土结构；2）混合结构；3）砖木结构；4）其他结构。再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。第二节 房屋维修管理的内容（三）危房鉴定及排险（1）制定危房鉴定标准 三种情况：整幢危房 局部危房 危险点（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法 4种办法：观察使用法、处理使用法、停止使用法、整体拆除法 注：房屋损坏的经济指标注：房屋损坏的经济指标100整幢危险房的建筑面积危房率总房屋建筑面积100原完好房屋和基本完好房屋下降为损坏房屋的建筑面积年房屋完好下降率总的房屋建筑
9、面积100新增完好房屋建筑面积新增基本完好房屋建筑面积年房屋完好增长率总的房屋建筑面积100完好房屋建筑面积基本完好房屋建筑面积房屋完好率总的房屋建筑面积二、房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理 房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节：1科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；3建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。三、房屋维修的施工管理房屋维修的施工管理 房屋维修施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准
10、和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。1.专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：（1）做好维修工程的招标（2）维修工程的设计和技术交底（3）承包合同签订（4）施工质量监管、工程竣工验收（5）价款的结算（6）维修技术资料的整理、建档等四、房屋维修行政管理房屋维修行政管理（一）房屋维修的一般责任：所有人承担1.保修期内：由施工单位和建设单位负责2.保修期满后（1）共用部分、共用设备：专项维修基金专项维修基金，全体业主承担（2）自用部分、自用设备：业主自行负责（二）租赁私房的维修责任：依约承担（三）人为损毁房屋的维修责任：行为人承担（四）对于那些不及时维修
11、或因他人阻碍，可能导致房屋发生危险的，房管部门有权采取排险解危强制措施，费用由当事人承担。一、房屋维修工程的分类二、房屋维修标准房屋维修标准三、房屋维修工程的技术经济指标第三节第三节 房屋维修工程房屋维修工程第三节 房屋维修工程 一、房屋维修工程的分类（一）按房屋的完损程度和工程性质划分小修（维护）工程中修工程大修工程翻修（更新改造）工程综合维修工程1.小修工程 亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防性养护工程。费用：费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：特点：项目简单、零星分散、量大面广、时
12、间紧迫、持续反复性强、服务性强。适用对象：适用对象：完好、基本完好房。2.中修工程 是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。费用：费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强 适用对象：适用对象：一般损坏房屋 维修要求：维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。3.大修工程大修工程 是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆
13、换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。费用：费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。特点：特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。要求：要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准 适用对象：适用对象：严重损坏房4.翻修工程（更新改造工程）翻修工程（更新改造工程）是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。特点：特点：规模大、投资大、工期长。费用：费用：应低于同类结构房屋的新建造价。要求：要求：翻修后必须达到完好房的标准。适用对象：适用对象：危险房5.综合维
14、修工程综合维修工程 指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修应修尽修（全项目修理）的工程。费用：费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 要求：要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。（二）按房屋结构性质划分1.承重结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。2.非承重结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修
15、理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。（三）按经营管理的性质划分1.1.恢复性维修恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。2.2.赔偿性维修赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。3.3.补偿性维修补偿性维修是指在房屋移交房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安
16、全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。4.4.返工性维修返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或设计缺陷、施工质量不好或管理失当管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。5.5.救灾性维修救灾性维修是指修复因自然灾害自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，责任者需担负全部或部分费用。二、房屋维修标准房屋维修标准 房屋修缮范围和标准 维修标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房屋分为“一等”和“二等以下”两类分别制订的。一等房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构和砖木
17、结构中的一等房屋；二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构中的二等房屋和砖木结构中的二、三等房屋，以及简易结构房屋。房屋维修标准按主体工程、木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。1 1、主体工程、主体工程 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2 2、装修工程、装修
18、工程a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3 3、楼地面工程、楼地面工程a.木地板的损坏占自然间地面面积25以下的，可修复；损坏超过25以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重
19、做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4 4、屋面工程、屋面工程a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补结构损坏的，应加固重做。e.玻璃天
20、栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5 5、饰面工程、饰面工程a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。b.外墙勒脚损坏的，应修复。c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除
21、后，原样修复或适当简略。6 6、油漆粉饰工程、油漆粉饰工程a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。c.木地板原油漆褪落的，应重做。d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。8 8、金属构件维修标准、金属构件维修
22、标准 应保持牢固、安全、不锈蚀9 9、其他工程维修标准、其他工程维修标准 对属物业管理企业管理的庭院院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通；庭院绿化，不应降低绿化标准，并注意对庭院树木进行检查、剪修，防止大风暴雨时对房屋造成破坏。此外，对坐落偏远、分散、不便管理，且建筑质量较差的房屋，维修时应保证满足不倒不漏的基本住用要求。三、房屋维修工程的技术经济指标1.主要经济技术指标房屋完好率：50%60%。年房屋完好增长率：2%5%；年房屋完好下降率不超过2。房屋维修工程量：100150平方米/人年。维修人员劳动生产率：5000元/人年。中、大修工程质量合格品率：100
23、%，其中优良品率30%50%。维修工程成本降低率：5%8%。安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3。小修养护及时率：99%。房屋租金收缴率：98%99%。租金用于房屋维修率：60%70%。流动资金占用率：小于30%。机械设备完好率：85%。2.2.指标计算公式指标计算公式 /年综合维修工作量年大、中修工作量年小修养护工作量维修人员劳动生产率年全部维修人员平均人数年参加本企业生产的非本企业人员平均人数（元 人 年）积）工程数量之和（建筑面报告期验收鉴定的单位筑面积）单位工程数量之和（建报告期评定为合格品的品率大、中修工程质量合格100积）工程数量之和（建筑面报告期验收鉴定的单位筑
24、面积）单位工程数量之和（建报告期评定为优良品的品率大、中修工程质量优良100维修工程预算成本额维修工程成本降低额维修工程成本降低率100全年全部职工平均人数次全年发生的负伤事故人年职工负伤事故频率100数报告期全部职工平均人人次报告期发生的负伤事故年职工负伤事故频率100际检修、报修户次数月（季）度全部管区实际小修养护户次数月（季）度全部管区实小修养护及时率100当年应收租金额当年实收租金额房屋租金收缴率100年实收租金额用于房屋维修资金额租金用于房屋维修率100年完成维修工作量流动资金年平均余额流动资金占用率100第四节 房屋日常养护 房屋日常养护是指物业管理企业为了合理延长房屋使用周期，确
25、保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋正确使用养护管理等工作，这是物业管理企业对业主和使用人最直接、最经常、最持久的服务工作。一、房屋日常养护的类型二、房屋日常养护的内容一、房屋日常养护的类型1.零星养护：是指结合实际情况进行保养维护或因突然损坏引起的小修。方式：维修人员走访住户；住户随时报修。特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。包括：（1）屋面清扫补漏、修补屋面、泛水、屋脊；拆换少量天窗、墙体局部粉刷和挖补；水泥地的局部重修；顶棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；明沟、散水的养护和清理等。（2）钢、木门窗的维修、拆换
26、五金、配玻璃、换窗纱；木屋架加固；细木装修的加固及局部拆换等。第四节 房屋日常养护（3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。（4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。（5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。（6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。第四节 房
27、屋日常养护2.计划养护：计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的使指依据房屋各种构件、部件合理的使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的修缮养护工作。命而进行科学的修缮养护工作。特点：特点：从性质上来看是一种房屋保养工作，定期定期进行检修保养。进行检修保养。计划养护任务一般要安排在报修任务不多的淡季。如果报修任务较多，要先保证完成报修任务，然后再安排计划养护任务。房屋计划养护是物业管理企业通过平常掌握的检查资料从物业管理角度提出来的养护种类。一般楼宇设施的养护、翻新周期见下表。第四节 房屋日常养护第四节 房屋日常养护3.季节性养护：季节性养护：是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。特点：季节性预防保养。特点：季节性预防保养。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应。砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要求，各有各的方法，必须结合具体情况来进行。第四节 房屋日常养护
