1、.1 第一节第一节 概述概述：为各类物品零售提供空间场所的物业。为各类物品零售提供空间场所的物业。销售物品、服务为主的多功能物业。销售物品、服务为主的多功能物业。.2 .3按按规模和辐射范围规模和辐射范围分为：分为：社区型、片区型、区域型、城市中心型社区型、片区型、区域型、城市中心型按按结构结构分：敞开式的市场和广场型分：敞开式的市场和广场型 封闭的购物中心型封闭的购物中心型按按出售商品类别出售商品类别分：专业型和综合型分：专业型和综合型按按功能功能分：综合性的专业购物中心型分：综合性的专业购物中心型 商住两用型商住两用型零售商业发展动态：零售商业发展动态：从传统的百货商店，从传统的百货商店，
2、向向多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化等等方向转化、发展。方向转化、发展。.4 消费者消费者单一目的购物单一目的购物不不会选择离家会选择离家较较远远的地段（购物效用最大化）。的地段（购物效用最大化）。一次购物能一次购物能买回多种不同商品买回多种不同商品可以可以吸引购物者吸引购物者远行远行。.5 降低价格不会引发垄断降低价格不会引发垄断 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素服务方式等因素 消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能降降 低不确定性低不确定性 规
3、划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，能实现聚集效应能实现聚集效应 较低档次商品零售店限制在一家较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价（不至于产生正面价格竞争）格竞争）高档商品零售店需引入较多同类店高档商品零售店需引入较多同类店.6 主力店产生需求外部效应，为小零售店带主力店产生需求外部效应，为小零售店带来客流来客流 选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主力店至关重要力店至关重要 可以给主力店较大租金折扣优惠可以给主力店较大租金折扣优惠.7.8第二节第二节 购物中心及其管理购物中心及其管理 .9一、一、购购物
4、物中中 .10定定义义的的属属性性可可以以归归产权归属产权归属单一产权所有者。单一产权所有者。经营管理模式经营管理模式统一管理。统一管理。提供服务的内容提供服务的内容提供零售和其它商提供零售和其它商业设施。业设施。附属设施附属设施提供泊车位。提供泊车位。体量与定位体量与定位无统一规定。无统一规定。.11.12 .13.14.15 购物中心的购物中心的本质特点本质特点：统一管理和分散经统一管理和分散经营的管理方式。营的管理方式。购物中心在购物中心在规划、建设、开发和管理经营规划、建设、开发和管理经营方面具有方面具有统一性统一性的特点。的特点。与集贸市场相比，购物中心的管理模与集贸市场相比，购物中
5、心的管理模式最为有效，既能让承租户之间相互促进，式最为有效，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。又能防止不良竞争，并获得共同利益。.16购物中心的购物中心的市场特征：市场特征：1.有计划聚集的统一性有计划聚集的统一性2.采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式3.功能复杂多样，规模巨大功能复杂多样，规模巨大.17购物中心的购物中心的管理模式管理模式1.开发商自行管理开发商自行管理2.国外管理机构参与合作管理国外管理机构参与合作管理3.专业的物业管理公司进行市场管理专业的物业管理公司进行市场管理4.主要承租者进行经营同时开展管理
6、主要承租者进行经营同时开展管理.18第三节第三节 零售商业物业的管理零售商业物业的管理.19.20.21.221.从百货商店到购物中心转化的趋势从百货商店到购物中心转化的趋势2.百货商店的管理模式的转变百货商店的管理模式的转变3.百货商店的物业管理百货商店的物业管理要实现类似购物中心的管理模式要实现类似购物中心的管理模式租赁模式与管理租赁模式与管理.23理理.24商业物业与居住物业等管理的不同之处是：商业物业与居住物业等管理的不同之处是：既要考虑业主，又要照顾顾客；既要考虑业主，又要照顾顾客；既要做好服务，又要做好经营。既要做好服务，又要做好经营。.25（一）（一）一般性管理一般性管理 即常规
7、性物业管理内容即常规性物业管理内容（二）（二）特殊管理（营销性内容）特殊管理（营销性内容）.物业分析物业分析 该区域可能的顾客流量该区域可能的顾客流量包括包括 消费者行为、喜好偏向、购买力分析消费者行为、喜好偏向、购买力分析 竞争条件分析竞争条件分析.26商业辐射区域商业辐射区域通常可分为三部分：通常可分为三部分：营业额所占比例营业额所占比例 主要区域（主要区域（直接或相邻区域直接或相邻区域）60%75%60%75%次要区域（次要区域（市级市级510510公里公里）15%20%15%20%边界区域（边界区域（市级市级1515公里以外公里以外）5%15%5%15%.27影响商业物业辐射区域和影响
8、范围的因素：影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：物业的物业的规模、位置、类型、品牌规模、位置、类型、品牌等。等。人们一般购买行为倾向的极限距离：人们一般购买行为倾向的极限距离：食品：食品：1212公里公里 服装等：服装等：5858公里公里 大宗综合性购物：大宗综合性购物：1010公里以上公里以上.28 丰富多彩的商品丰富多彩的商品 新颖别致的服务新颖别致的服务大型商业楼宇强调大型商业楼宇强调 经营特色经营特色 高品质的购物环境高品质的购物环境 独特的外在形象独特的外在形象 内部店面设计布局内部店面设计布局 位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度。位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度
9、。行车、停车是否方便是影响有车一族购物的主要行车、停车是否方便是影响有车一族购物的主要因素因素.292 2承租人选配承租人选配 应考虑的因素：应考虑的因素：承租人声誉承租人声誉承租人财务状况承租人财务状况组合及位置分配组合及位置分配.30承租户的类型：承租户的类型：又称又称，租期通常在，租期通常在2020年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。展的基础。：租期一般在租期一般在1010年以上，对公共商年以上，对公共商业楼宇的经营稳定性起重要作用。业楼宇的经营稳定性起重要作用。
10、：租期一般在租期一般在1010年以下。年以下。.31国外经验：一座公共商业楼宇的一座公共商业楼宇的基本承租户基本承租户承租承租的营业面积应达的营业面积应达5050以上，即公共商业楼以上，即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户；宇营业面积一半以上要有长期的客户；主主要承租户要承租户承租的营业面积应达承租的营业面积应达3030以上；以上；其余的其余的2020由一般承租户承租由一般承租户承租，尽管他们，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。对市场变化的适应性。.32 不同货品不同货品经营店铺的组合经营店铺的组合组合组合 不同形式、层
11、次店铺不同形式、层次店铺的组合的组合 不同商业结构不同商业结构的组合的组合 基本、主要、一般承租户基本、主要、一般承租户的组合的组合.33 应充分考虑各零售业务、各不同机构间的应充分考虑各零售业务、各不同机构间的效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性购物行为购物行为等因素的影响和效果。等因素的影响和效果。服装与鞋帽店搭配服装与鞋帽店搭配 冷饮店与快餐店为邻冷饮店与快餐店为邻 高销售密度零售业务趋向于中心位置高销售密度零售业务趋向于中心位置.34特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理 家具店的装卸服务家具店的装卸服务 银行的
12、保安服务银行的保安服务 营业时间上的特殊要求营业时间上的特殊要求 等等处理原则：处理原则：谁受益，谁付费谁受益，谁付费 不能显著影响相邻经营人不能显著影响相邻经营人.353 3商业物业租金商业物业租金（1 1）基础租金）基础租金 也称保底租金（与承租人经营业绩不相关）也称保底租金（与承租人经营业绩不相关）（2 2）百分比租金）百分比租金 常以商业年总营业额为基础计算（也可以常以商业年总营业额为基础计算（也可以月、季度营业额计算），取其一定的百分比，月、季度营业额计算），取其一定的百分比，作为基础租金的附加部分。作为基础租金的附加部分。现实中超额百分比租金更普遍。现实中超额百分比租金更普遍。百分
13、比有百分比有固定固定和和变动百分比变动百分比两种形式。两种形式。.36（3 3）租金的调整）租金的调整 消费者价格指数变动率消费者价格指数变动率可依据可依据 零售物价指数变动率零售物价指数变动率 等来调整租金上浮议定比率。等来调整租金上浮议定比率。通常基本和主要承租户可通常基本和主要承租户可5年调整一次，一般承年调整一次，一般承租户租户1年调整一次。年调整一次。.37（4 4）租约制定）租约制定 ，如：，如：.38公用面积维护（发展商保留一定特权）公用面积维护（发展商保留一定特权）广告、标志与图形广告、标志与图形 统一规划，以求整体效果统一规划，以求整体效果折让优惠折让优惠其他其他 租约中止、续租、面积变更、投保、车位租约中止、续租、面积变更、投保、车位使用、推广费分担、租户过失罚则等。使用、推广费分担、租户过失罚则等。.39作业一：作业一：1 1综述商业物业管理的主要内容综述商业物业管理的主要内容2 2调查归纳广州大学商业中心铺位分布、调查归纳广州大学商业中心铺位分布、业态组合、经营特色与特点，并提出业态组合、经营特色与特点，并提出改进建议。改进建议。.40
