1、商管系统总经理集训营商管系统总经理集训营 商业管理概述商业管理概述一、前言一、前言商业管理概述主要是通过对商业管理的形成、发商业管理概述主要是通过对商业管理的形成、发展及其经营活动的研究和探讨，揭示商业管理的展及其经营活动的研究和探讨，揭示商业管理的运行规律，统一对运行规律，统一对商业管理内涵的理解商业管理内涵的理解、商业管商业管理术语的规范理术语的规范和和商业管理业务的梳理商业管理业务的梳理。121 1、商业地产的概念、商业地产的概念n从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、非居住性物业，包括写字楼、公寓、
2、会议中心、以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业，包概念是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。n从管理的角度研究商业地产，主要是研究购物从管理的角度研究商业地产，主要是研究购物中心及城市综合体的运营管理。中心及城市综合体的运营管理。二、商业地产及其价值二、商业地产及其价值武汉东湖汉街万达广场武汉东湖汉街万达广场32 2、商业地产的发展、商业地产的发展n美国购物中心的发展美国购物中心的发展 早在早在20世纪世纪30年代，美国出现了
3、真正意年代，美国出现了真正意义上的购物中心，而美国的购物中心的快速发义上的购物中心，而美国的购物中心的快速发展，是在展，是在20世纪世纪60年代以后。年代以后。截至截至2010年美国购物中心数量接近年美国购物中心数量接近10.8万家，可出租面积总额为万家，可出租面积总额为73.3亿平方英尺亿平方英尺（约（约6.8亿平米）。亿平米）。2010年新开购物中心年新开购物中心259家，增幅家，增幅0.2%。二、商业地产及其价值二、商业地产及其价值廊坊万达广场廊坊万达广场 42 2、商业地产的发展、商业地产的发展n日本购物中心的发展日本购物中心的发展 1969年，日本第一座大型的以百货公司为主年，日本第
4、一座大型的以百货公司为主力店的购物中心玉川高岛屋购物中心在东京开业。力店的购物中心玉川高岛屋购物中心在东京开业。2008年底，日本国内购物中心数量为年底，日本国内购物中心数量为2980家，家，面积为面积为42,08万平方米，铺位租户总数为万平方米，铺位租户总数为143,999家。平均每家购物中心的面积为家。平均每家购物中心的面积为14,122平方米、铺位租户为平方米、铺位租户为48家。家。二、商业地产及其价值二、商业地产及其价值武汉积玉桥万达中心武汉积玉桥万达中心52 2、商业地产的发展、商业地产的发展n中国购物中心的发展中国购物中心的发展 20世纪世纪90年代中期至年代中期至2001年是我国
5、购物中心发展的起步阶段。年是我国购物中心发展的起步阶段。从从2002年起，我国购物中心进入了快速发展阶段，购物中心的总量急剧年起，我国购物中心进入了快速发展阶段，购物中心的总量急剧增加。增加。预计到预计到2011年底，全国开业的购物中心将达到年底，全国开业的购物中心将达到2795家，十年间增长家，十年间增长572%，累计面积超过，累计面积超过1.6亿平米。但购物中心在零售总额中占比不到亿平米。但购物中心在零售总额中占比不到12%，相对于美国接近，相对于美国接近50%、日本接近、日本接近26%的比重，这一比例还很低。的比重，这一比例还很低。二、商业地产及其价值二、商业地产及其价值6结合下面图片，
6、谈谈对商业地产和城市综合体的理解。结合下面图片，谈谈对商业地产和城市综合体的理解。73 3、商业地产与城市综合体、商业地产与城市综合体n城市综合体的发展及功能：城市综合体从购物中心发展城市综合体的发展及功能：城市综合体从购物中心发展起来，其规模比购物中心更大，业态更全，物业形态更加复起来，其规模比购物中心更大，业态更全，物业形态更加复杂，不仅有主力店、次主力店、大型百货和大型超市、步行杂，不仅有主力店、次主力店、大型百货和大型超市、步行街，还有高级酒店、公寓、住宅等。街，还有高级酒店、公寓、住宅等。n城市综合体主要是在购物中心的基础上，增加了更多的城市综合体主要是在购物中心的基础上，增加了更多
7、的商业、服务和生活功能。商业、服务和生活功能。n商业地产不能等同于城市综合体。商业地产不能等同于城市综合体。二、商业地产及其价值二、商业地产及其价值福州仓山万达广场福州仓山万达广场 8n商业管理研究的对象主要是购物中心商业管理研究的对象主要是购物中心 针对城市综合体而言，商业管理研究的对象针对城市综合体而言，商业管理研究的对象主要是指购物中心的运营管理。主要是指购物中心的运营管理。n万达城市综合体物业形态的划分万达城市综合体物业形态的划分 物业形态的划分：购物中心、室外商业步行物业形态的划分：购物中心、室外商业步行街、底商、酒店、写字楼、公寓、住宅。街、底商、酒店、写字楼、公寓、住宅。管理职责
8、：对购物中心部分负责商业运营管管理职责：对购物中心部分负责商业运营管理，对其他物业形态主要是提供物业管理服务。理，对其他物业形态主要是提供物业管理服务。二、商业地产及其价值成都金牛万达广场成都金牛万达广场94 4、商业地产的价值商业地产的价值n从开发商角度分析从开发商角度分析持续式收益；持续式收益；增值式收益；增值式收益；溢价式收益；溢价式收益；金融属性。金融属性。n从社会贡献角度分析从社会贡献角度分析创造就业岗位、持续增长税收、拉动区域经济、改变城市环境、公众服创造就业岗位、持续增长税收、拉动区域经济、改变城市环境、公众服务设施。务设施。二、商业地产及其价值二、商业地产及其价值10三、商业管
9、理的概念三、商业管理的概念1 1、商业管理的内涵、商业管理的内涵n宏观商业管理宏观商业管理 指作为宏观控制和行业规范的商业管理。这个层面的商业管理，指作为宏观控制和行业规范的商业管理。这个层面的商业管理，是指国家或行业协会通过法律法规、行政手段、章程条例和其他措施，是指国家或行业协会通过法律法规、行政手段、章程条例和其他措施，对商业行业的统筹管理。对商业行业的统筹管理。11三、商业管理的概念三、商业管理的概念n商品经营管理商品经营管理指作为商品经营的商业管理。商品经营有狭义和广义之分，广义的商品指作为商品经营的商业管理。商品经营有狭义和广义之分，广义的商品经营，是指在市场交换中获取利润的活动总
10、和，它的经营主体是各种经济体；经营，是指在市场交换中获取利润的活动总和，它的经营主体是各种经济体；狭义的商品经营，是指商业企业或个人进行商品流通的行为。狭义的商品经营，是指商业企业或个人进行商品流通的行为。n商业物业的运营管理商业物业的运营管理 指作为商业物业经营的商业管理。指作为商业物业经营的商业管理。通常将购物中心的招商、经营以及基础管理等统称为商业管理。通常将购物中心的招商、经营以及基础管理等统称为商业管理。12三、商业管理的概念三、商业管理的概念2 2、商业管理的定义、商业管理的定义 商业管理是指商业物业的运营管理。是以商业物业为载体，通过商业管理是指商业物业的运营管理。是以商业物业为
11、载体，通过租赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营服务，与商家共同为租赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营服务，与商家共同为消费者提供多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并消费者提供多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。商业管理的存续，取以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。商业管理的存续，取决于投资者的需求和与投资者建立的关系。决于投资者的需求和与投资者建立的关系。13三、商业管理的概念三、商业管理的概念3 3、商业管理的基本模式、商业管理的基本模式n自管模式自管模式 自管模式是指商业物业的持有者，自建商业管理公司对
12、商业物业进行经营管理。自管模式是指商业物业的持有者，自建商业管理公司对商业物业进行经营管理。n委托模式委托模式即开发公司或者物业持有者在商业物业建成以后，委托专门的商业管理公司和即开发公司或者物业持有者在商业物业建成以后，委托专门的商业管理公司和物业管理公司，对其物业进行经营管理。物业管理公司，对其物业进行经营管理。n混合模式混合模式 这种模式是上述两种模式的混合物，它是指业主与开发商共同委托商业管理公这种模式是上述两种模式的混合物，它是指业主与开发商共同委托商业管理公司和物业管理公司进行统一管理。司和物业管理公司进行统一管理。14三、商业管理的概念三、商业管理的概念4 4、商业管理的服务对象
13、、商业管理的服务对象 商业管理的服务对象商业管理的服务对象 业主、商家和消费者。其对商业管理的要求和期望值各不相同。业主、商家和消费者。其对商业管理的要求和期望值各不相同。业主：资产保值增值，获取投资收益。业主：资产保值增值，获取投资收益。商家：树立品牌形象，实现销售业绩，获取经营效益。商家：树立品牌形象，实现销售业绩，获取经营效益。消费者：体验消费，享受服务。消费者：体验消费，享受服务。15三、商业管理的概念三、商业管理的概念5 5、商业管理经营活动的分类、商业管理经营活动的分类 经营活动是商业管理的核心工作，根经营活动是商业管理的核心工作，根据经营活动的对象和目标，可以划分为据经营活动的对
14、象和目标，可以划分为三个范畴：三个范畴：商业经营：购物中心的商业经营商业经营：购物中心的商业经营 资产经营：商业物业的租赁经营资产经营：商业物业的租赁经营 企业经营：商管公司的自身经营企业经营：商管公司的自身经营合肥天鹅湖万达广场合肥天鹅湖万达广场四、商业管理的基本原则四、商业管理的基本原则161 1、整体性原则整体性原则n构建统一经营平台，整合资源，整体应对竞争，发挥集群效应。构建统一经营平台，整合资源，整体应对竞争，发挥集群效应。2 2、主动经营原则、主动经营原则n商业管理必须以经营为核心，而经营管理必须以营销为核心。商业管理必须以经营为核心，而经营管理必须以营销为核心。3 3、隐形累积效
15、应、隐形累积效应n服务关注细节，细节决定成败。服务关注细节，细节决定成败。n购物中心的品牌塑造、诚信经营、消费环境、服务规范、商品品牌调整等，都购物中心的品牌塑造、诚信经营、消费环境、服务规范、商品品牌调整等，都是一个累积的过程。是一个累积的过程。五、商业管理的基本原则五、商业管理的基本原则171 1、安全管理、安全管理n安全管理主要包括治安管理和消防安全管理。安全管理主要包括治安管理和消防安全管理。n治安管理主要是指购物中心的经营秩序和财治安管理主要是指购物中心的经营秩序和财产完整性的管理。产完整性的管理。n安全管理的核心职责是消防安全管理。安全管理的核心职责是消防安全管理。上海宝山万达广场
16、上海宝山万达广场董事长于董事长于2008年提出商业管理的六字方针，即年提出商业管理的六字方针，即“安全、服务、品安全、服务、品质质”，这是商业管理的核心职责。，这是商业管理的核心职责。五、商业管理的基本原则五、商业管理的基本原则181 1、安全管理、安全管理n消防安全管理三步曲：消防安全管理三步曲：最大限度排出安全隐患；最大限度排出安全隐患；保证消防设施设备系统可靠运行；保证消防设施设备系统可靠运行；加强演练，紧急情况快速反应。加强演练，紧急情况快速反应。n 实现消防安全管理三步曲，最重要的就是建立有效的安全管理机制。只有有效实现消防安全管理三步曲，最重要的就是建立有效的安全管理机制。只有有效
17、的机制，才能保证长效常态的消防安全管理的机制，才能保证长效常态的消防安全管理.大庆万达广场大庆万达广场五、商业管理的基本原则五、商业管理的基本原则192 2、服务管理、服务管理n商业运营管理中的全部软性管理，是商业管理的综合管理标准和综合管理水平具体实商业运营管理中的全部软性管理，是商业管理的综合管理标准和综合管理水平具体实施和体现。施和体现。3 3、品质管理品质管理n品质管理是指购物中心的物业品质、经营环境品质和商业经营品质。品质管理是指购物中心的物业品质、经营环境品质和商业经营品质。201 1、按照业务内容分类、按照业务内容分类 六、商业管理的主要内容六、商业管理的主要内容212 2、按照
18、项目发展阶段分类、按照项目发展阶段分类 七、商业管理信息化规划七、商业管理信息化规划 221 1、业务运行层、业务运行层n 资产租赁系统资产租赁系统n 运营保障系统运营保障系统n 公共管理系统公共管理系统2 2、业务管控层、业务管控层3 3、基础管控层、基础管控层泰州万达广场泰州万达广场23八、万达广场的定位及业态规划八、万达广场的定位及业态规划241 1、万达广场的定位n 万达广场的分类：万达广场的分类：万达广场根据其位置和规模等，可以分为市区购物中心和社区购物中心。万达广场根据其位置和规模等，可以分为市区购物中心和社区购物中心。n 项目的商业定位：项目的商业定位：万达广场的定位为年轻时尚。
19、万达广场的定位为年轻时尚。n 项目的级别定位：项目的级别定位：集团根据项目的区域位置和城市规模及城市经济水平，将项目分为集团根据项目的区域位置和城市规模及城市经济水平，将项目分为A、B、C三个级别，项目的商业级别定位同步分为三个级别，项目的商业级别定位同步分为A、B、C三个级别。三个级别。八、万达广场的定位及业态规划八、万达广场的定位及业态规划252 2、万达广场的商业业态规划万达广场的商业业态规划n 按照商业业态规划：按照商业业态规划：零售业态、娱乐业态、餐饮业态零售业态、娱乐业态、餐饮业态n 按照商业物业规划：按照商业物业规划：万达广场按照商业物业的布局和形态分为购物中心、室外商业步行街、
20、住宅万达广场按照商业物业的布局和形态分为购物中心、室外商业步行街、住宅底商。底商。购物链接购物链接九、万达广场的电子商务九、万达广场的电子商务网络消费已经成为消费者消费的重要消费方式网络消费已经成为消费者消费的重要消费方式2010年美国来自年美国来自B2C领域的网络零售额为领域的网络零售额为1425亿美元，约占全美亿美元，约占全美商品零售总额的商品零售总额的8%。截至。截至2011年年12月底，中国网民数量达到月底，中国网民数量达到5.13亿，其中网购用户规模达到亿，其中网购用户规模达到1.94亿，与亿，与2010年相比，网购用户增长年相比，网购用户增长率为率为20.8%。2011年中国网络购
21、物市场交易规模达到年中国网络购物市场交易规模达到7725.6亿，较亿，较2010年增长年增长67.8%，占社会消费品零售总额的，占社会消费品零售总额的4.3%；预计；预计2012年中国网络购年中国网络购物市场交易规模将达物市场交易规模将达11840亿，同比增长亿，同比增长53.1%，占社会消费品零，占社会消费品零售总额的比例也将会升至售总额的比例也将会升至5.3%。2627十、万达广场会员卡和购物卡十、万达广场会员卡和购物卡 会员卡的发展和管理，可以快速发展更多有效且忠诚会员卡的发展和管理，可以快速发展更多有效且忠诚 的顾客的顾客 购物卡的发展可以快速而直接的提升销售业绩购物卡的发展可以快速而直接的提升销售业绩 如何推行和发展会员卡和购物卡，是提升万达广场经如何推行和发展会员卡和购物卡，是提升万达广场经 营水平的必须面对且亟待研究的重要课题。营水平的必须面对且亟待研究的重要课题。28十一、研讨题1 1、万达广场双首层的室内步行街应如何进行、万达广场双首层的室内步行街应如何进行业态规划？业态规划？2 2、如何实现万达广场经营与消费的网络服务？、如何实现万达广场经营与消费的网络服务？3 3、如何推行万达广场的会员卡和购物卡？、如何推行万达广场的会员卡和购物卡？29谢谢各位万达商业管理有限公司万达商业管理有限公司2012.2.62012.2.6
