1、战战 略略 合合 作作 计计 划划 书书某地城市商业综合体合作开发某地城市商业综合体合作开发融资方案书融资方案书目目 录录CONTENTSCONTENTS01PART.ONEPART.ONE项目概况项目概况02PART.TWOPART.TWO项目定位项目定位03PART.THREEPART.THREE市场机会市场机会04PART.FOURPART.FOUR营销规划营销规划05PART.FIVEPART.FIVE融资合作融资合作项目概况项目概况01某地城市商业综合体的基本情况介绍某地城市商业综合体的基本情况介绍项目概述项目概述1-11-1某地城市商业综合体 某地城市商业综合体以“一站式生活城”为
2、开发主题，以以建材、家电、家具及配套酒店办公建材、家电、家具及配套酒店办公为开发内容为开发内容，塑造综合家装家居家电市场，将建成某地规模最大、品种最全、人气最旺的现代化生活家居市场。本项目通过多种形式商业街区、广场等外环境的塑造，形成新的城市空间特色街区。本项目总用地为总用地为79200 79200 平平方米方米，总建筑面积为160193 160193 平方平方米米，地上建筑面积：109156 109156 平方平方米米，地下总建筑面积约为51037 51037 平平方米方米。项目分期建设及面积项目分期建设及面积1-21-2三期用地面积8390m2一期用地面积（已经建设完成）34230m2二期
3、用地面积36580m2规划总用地面积m2,79200一期用地面积,34230二期用地面积,36580三期用地面积,83900100002000030000400005000060000700008000090000规划总用地面积m2一期用地面积二期用地面积三期用地面积城市商业综合体用地分配图城市商业综合体用地分配图项目特征项目特征1-31-3公寓公寓通过销售实现开发资金快速回笼和增值，提供持有型物业开发所需资金。商铺（家居）商铺（家居）项目重要的物业构成，以增加项目人气集聚，并成为项目发展的核心载体。酒店、会所酒店、会所提升项目市场形象与知名度，成为项目标杆业态，并撬动项目整体价值。商铺（建材
4、）商铺（建材）完善项目整体功能，体现项目综合体特质，并形成对项目的磁场效应。造血驱动点睛骨架公共配套公共配套丰富完善项目的功能配套，为整体开发提供配套支持。基础整体突出：“和谐”“舒适”“实用”三大概念，打造某地集以建材、家电、家具及配套酒店办公为开发内容大型城市综合体，以时尚设计风格，打造某地城市新地标，体现“高端、品质、品牌”项目整体视图项目整体视图1-41-4 本项目采用了沿街商业和步行街相结合的的商业设计模式，每个店铺都实现沿街布置，不出现无人光顾的死角，从而得到最大的利用。西南部沿街商铺朝向政府办公区和某地汽车站，将该区域的人流吸引近步行街；而北部的酒店则通过区域制高点来吸引来自10
5、8 国道的客流。商业集中区域采用主力店和内部步行街方式，增加了商铺的沿街面，使购物流线更加流畅明晰。项目透视图项目透视图1-51-5内街透视图沿东环路透视图沿龙体街透视图步行街入口透视图透视图透视图1-61-6 整个商业街区由南部商业步行街及少量配套办公和北部酒店组成。南部商业街区由三个步行街系统在地块中部交汇，形成商业中心广场。三个步行系统又将商业区由西向东划分为四个功能块，分别为主力店、步行街、家具馆和沿街商区。内街透视图酒店南透视图项目定位02生活城产业客户群及用户群定位分析生活城产业客户群及用户群定位分析项目定位元素项目定位元素2-12-1影响影响创意建筑设计及业态定位成为地标建筑丰富
6、丰富以生活家居为骨干，辅以餐饮、娱乐等多业态组合时尚消费、家庭消费、商务消费、旅游消费多重商业载体兼顾兼顾体验体验独立商铺+开放式情景消费空间全新定义流行领袖流行领袖品质演绎品质演绎项目定位元素项目定位元素2-22-2康体康体娱乐娱乐家居购物家居购物休闲休闲餐饮餐饮 本项目定位为城市商业综合体，以多业态为本源，感受生活化、有活力、个性需求的独特魅力，一站式满足消费需求，为人们带来前所未有的欢聚品质。项目定位元素项目定位元素2-32-3以政府新城建设为背景，大板块消化家居建材商业体量，有效保证项目的资金回笼和持续运营以家居建材为主题，汇集多元优势资源，在此基础上打造超市、餐饮、娱乐等其他产业。城
7、市商业综合体将成为地标建筑，是投资商的代表作、政府招商引资的典范工程，百姓休闲购物的圣地实现多赢格局多元优势资源整合商家资源整合三产联动，三产联动，打造某地打造某地一站式生一站式生活购物广活购物广场场城市商业综合体功能分区城市商业综合体功能分区功能分区功能分区A A区区考虑引入苏宁、国美等家电家居主力店，成为辐射整个某地的生活商业旗舰B B区区打造家居建材步行街，最大限度开发商铺二层的商业效益C C区区设计大空间家具馆，满足家具销售独立性大铺面的需求D D区区借助沿街商机，设计多种形式的复式铺位2-42-4 基地按开发顺序分为1、2、3 期（目前目前1 1期已经建设完成期已经建设完成）一期二期
8、以商业为主配以少量办公，三期为一座商务型酒店。其中商业部分按功能布局又分为A、B、C、D 四区。项目布局原则项目布局原则2-52-5 城市商业综合体将主要销售各类高档品牌建材、家具、厨房用品、整体卧房、沙发、家庭饰品、灯具等日常家具和装饰用品。辅以百货、食品、儿童用品等日用杂品，是集建材、家具、家居、超市、餐饮、娱乐一体化的综合性商业设施。项目功能分区项目功能分区2-62-6 该项目以“一站式生活城”为开发主题，以建材、家电、家具及配套酒店办公为开发内容，塑造综合家装家居家电市场，构筑高品位商业休闲空间，以步行为特征，具有综合性、层次性，创造多元家居生活商业休闲文化。通过多种形式商业街区、商业
9、广场等外环境的塑造，形成新的城市空间特色，成为某地城区一大特色街区。主力业态规划主力业态规划2-72-7五金、管材、线缆、机电五金、管材、线缆、机电金典、雅洁、迪森、天正、科朗、奥普、楚楚、卡尔、海岛、西蒙、施耐德、雷士等灯饰、开关、照明灯饰、开关、照明欧普、雷士、大丰、光典、祥光、汇金、大丰、红格、松下、ABB、TCL、简约、达美、名爵世家、三联等卫浴卫浴+主力店主力店箭牌、TOTO、华艺、金牌、恒洁、九牧、亚陶、高宝、欧贝尔、耐斯、依力、尊龙、法恩莎、商建厨电、青田家私等陶瓷、马赛克陶瓷、马赛克+主力店主力店荣高、马可波罗、圣凡尔赛、东鹏、王者、卡诺尔、蒙娜丽莎、佛伦斯、皇磁、冠珠、金舵、
10、青田家私等主力业态规划主力业态规划2-82-8地板、橱柜、家居地板、橱柜、家居年代、白木臣、柏司、欧佰丽、艾尔瑞德、大自然、圣保罗、升达、德尔、圣象、莱茵虎、传奇、七巧、安信等电商家居主力店电商家居主力店苏宁、国美门窗、整体家居门窗、整体家居大川、天鸿、美心工艺门、TATA、屋之巧、富安达、欧派、悠客、大自然、金派、元科、卡罗莎、丹尼斯等装饰装饰月华、艺高、丹雅、诗美、格兰、新科、三色、金港、艾米、诗情装饰、天羽、新风尚、美术家、唯美等主力商家主力商家2-92-9业态规划借鉴（一号楼业态规划）业态规划借鉴（一号楼业态规划）2-102-10业态业态面积面积占比占比五金552047%管材19961
11、7%线缆258422%油漆164414%五金47%管材17%线缆22%油漆14%业态规划（业态规划（2-42-4商铺业态规划）商铺业态规划）2-112-11业态业态面积面积占比占比灯饰1227951%开关529722%照明650027%灯饰开关照明灯饰开关照明业态规划（五号主力店业态规划）业态规划（五号主力店业态规划）2-122-12业态业态面积面积占比占比卫浴828556%主力店（家私）236716%主力店（电器）414228%卫浴56%56%主力店（家私）16%16%主力店（电器）28%28%业态规划（业态规划（6-86-8号商铺业态规划）号商铺业态规划）2-132-13业态业态面积面积占
12、比占比整体家居423624%地板264715%橱柜564732%门窗511829%整体家居地板橱柜门窗业态规划借鉴（九号主力店业态规划）业态规划借鉴（九号主力店业态规划）2-142-14业态业态面积面积占比占比陶瓷256021%马赛克195016%装饰243820%苏宁主力店256021%国美主力店268222%陶瓷马赛克装饰苏宁主力店国美主力店项目其他业态定位（餐饮）项目其他业态定位（餐饮）2-152-15 业态业态全国风味餐饮；地方特色小吃；文化主题餐饮；快餐；大排档；流动餐饮 内容内容全国风味餐饮、文化主题餐饮、特色小吃、快餐、大排档等 客户客户外地游客、当地人群、物业业主、商旅人士 方
13、案方案餐饮配合商业业态，以餐饮引导客源方向性选择。如旋转餐厅，地下餐饮，底商茶楼，独立茶餐厅、屋顶花园餐厅等项目其他业态定位项目其他业态定位2-162-16内容招商引进2至3家量购精品KTV，吸引中江的消费人群，聚集人气内容在商业街中的各个区域，构建多家棋牌室，形成规划区内休闲消费的聚集地，形成居民常态的生活消费。目标客户外地游客、当地人群、商旅人士业态KTV、文体健身馆、棋牌室、电影院、溜冰场、游乐场项目其他业态定位项目其他业态定位2-172-17影院：招商打造某地最高品质的院线，丰富人民的日常生活，提升人民的文化休闲品味。文体健身馆：打造一个文体健身中心，为市民提供一个环境舒适、设施完善的
14、室内健身空间溜冰场：招商打造大型室内溜冰场，丰富业态同时，聚集人气。项目其他业态定位项目其他业态定位2-182-18在商业顶层建设茶楼、足疗馆、美容美体养生馆、SPA会所等康体休闲类项目。形成购物消费中人气较旺的休憩点，同时构建不同档次的产品，满足各类人群消费需求。市场机会03城市概况及区域房地产、家居市场分析城市概况及区域房地产、家居市场分析3-13-1 祁某地古城素有“川陕通衢”之称，是山西省重要的交通枢纽，全省“大”字型公路框架的交汇点。某地古城素有“川陕通衢”之称，是山西省重要的交通枢纽，全省“大”字型公路框架的交汇点。距太原市 67 公里，距离北京 557 公里。周边 300 公里内
15、有太原、阳泉、石家庄、大同、保定、邢台、邯郸、安阳、长治、晋城、洛阳、延安、郑州、运城、榆次等重要城市。某地概况某地概况某地发展规划（某地发展规划（2013-20302013-2030）3-23-2 某地是国家历史文化名城，县城中心地位突出，东观镇是全省百强镇，“大县城”格局已初具雏形。县委、县政府提出建设“一轴两区”大县城。“一轴”即昌源河国家湿地公园，“两区”即为昭馀区（县城区）和东观区。规划实施大县城战略，建设中心城区，构建以昌源河为轴，昭馀区和东观区为两翼的“一轴 两区 双核”的中心城区空间格局，将促进城市升级扩张，强化县域极核，将某地打造成为太原都市圈城镇密集区的重要节点城市。一城两
16、区某地中心城区主要空间格局将由昭馀区和东观区构成。昭馀区为某地中心城区的主体核心区，是县域行政、经济、文化和旅游服务中心。东观区是以旅游服务、工商为主的中心城区重要组成部分。一轴两翼中心城区城乡空间结构将形成以昌源河湿地公园廊道为生态轴带居中，以昭馀区和东观区作为东西两翼分别位列昌源河两岸的空间布局形态。3-33-3 某地近年来GDP保持平稳快速增长，2019年地区生产总值完成887946万元，主要经济指标增速高于全省平均水平。某地城市第三产业比重较高，服务业发展快，旅游业及消费市场保持旺盛，社会消费品零售总额持续上涨。某地是国家级历史文化名城，从2007年开始房地产投资完成额迅速增长，商品房
17、住宅供应占绝对优势，受商业发展影响，商业地产投资增加明显。某地经济概况某地经济概况3-43-4 从图表数据可以看出，新中国成立来某地消费市场从定量供应到供给侧改革，见证了人民追求丰衣足食向追求美好生活质量的转变，消费市场的巨变印证了某地经济的长足发展。展望未来，随着市场规模持续扩大、消费结构转型升级、城乡消费市场的平衡发展，将进一步促进我县人民共同富裕，实现从富起来到强起来的历史变革。某地宏观经济概况某地宏观经济概况某地1949年-2018年社会消费品零售总额及增速某地1949年及2018年城镇乡村零售额比重图某地2003-2018年限额以上企业完成零售额某地2018年四大行业比重图项目区位项
18、目区位3-53-5 某地城市商业综合体位于某地城区某地城区东侧东侧，北临北临108 108 国道，西邻环城路，毗邻行国道，西邻环城路，毗邻行政中心、市民广场、某地中学和汽车站遥相政中心、市民广场、某地中学和汽车站遥相呼应呼应，本项目地理位置佳，区位优势明显。周边规划近千亩住宅用地，为某地人群未来聚居区，目前片区内商业地产项目较少。某地宏观经济向好，项目建设符合某地商业发展趋势，居民购买力旺盛，消费需求量大，高端消费有待待释放。某地目前仍以传统商业形态为主，商业物业在规划设计，配套，业态等方面，对适用未来商业发展均存在不同大小的缺陷，这些都为本项目未来发展提供了机会。项目潜力及价值项目潜力及价值
19、3-63-6某地地产市场容量某地地产市场容量3-73-7某地地产市场容量某地地产市场容量3-83-82011年至2018年房地产完成投资的对比图2011年至2018年房地产平均房价的对比图2012年至2018年房地产房屋销售面积的对比图某地目前部分在建地产某地目前部分在建地产3-93-9地产项目一项目名称：新建怡景公寓一期项目（4#住宅楼）建设单位：山西嘉诚汇通房地产开发有限公司某地分公司项目位置：某地丹枫东路南侧建设规模:总建筑面积9973.05；发证日期：2019年10月18日许可证号：建字第140727201900024号地产项目四项目名称：新建怡景瑞园项目建设单位：山西嘉诚汇通房地产开
20、发有限公司某地分公司项目位置：某地大雅路北侧、紫金东路西侧建设规模:总建筑面积110901.52；发证日期：2019年10月14日许可证号：建字第140727201900018号地产项目五项目名称：新建丹凤佳苑二期项目建设单位：某地巨峰房地产开发有限公司项目位置：某地丹枫东路北侧建设规模：总建筑面积1506.19；发证日期：2020年5月12日许可证号：建字第140727202000015地产项目二项目名称：新建怡景公寓一期项目（4#住宅楼除外）建设单位：山西嘉诚汇通房地产开发有限公司某地分公司项目位置：某地丹枫东路南侧建设规模:总建筑面积58961.86；发证日期：2019年10月31日许可
21、证号：建字第140727201900020号地产项目三项目名称：新建青年城邦一期项目建设单位：某地五月花房地产开发有限公司项目位置：晋中市某地建设规模:总建筑面积2984.19；发证日期：2019年10月25日许可证号：建字第140727201900019号项目匹配度项目匹配度3-103-10综上，项目地具备打造家居建材专业市场的基本条件，区位交通便利，满足家居建材商户的综上，项目地具备打造家居建材专业市场的基本条件，区位交通便利，满足家居建材商户的物流运输条件，打造家居建材专业市场可行！物流运输条件，打造家居建材专业市场可行！市场市场需求需求市场市场空白空白匹配匹配度度商家商家需求需求SWO
22、TSWOT分析分析3-113-11地处新老城区交界处，城市中轴线上，具有优越的商业辐射力和凝聚力。交通便利，道路通达，毗邻行政办公区，人气足。本项目商业、办公、酒店等一体的商业综合体可形成互补共融的商业综合体效益。目前项目周边的商业氛围还不够高，某地市民还习惯于在老城商业区消费，势必会延长未来商业项目的培育期。某地旅游市场及高速的经济增长速度将带动商业进入发展转型期，房地产发展导致潜在需求旺盛，区域内家居建材商家有入驻大型家居建材市场愿望，未来该项目与周边的其他住宅项目形成融合共生，发展潜力巨大。经济增速放缓，房地产下行，电商冲击，家居建材生意不如往年景气；采购客户习惯于老商圈采购；需要足够的
23、优惠政策吸引商家，培植期长，项目或需长时间运营才能有收益；S S优势优势W W劣势劣势T T威胁威胁O O机会机会总体而言，本项目面临的直接竞争对手不多，随着一期项目完成逐步入市，对本项目以后销售影响不大。虽然县域范围内一些家装、总体而言，本项目面临的直接竞争对手不多，随着一期项目完成逐步入市，对本项目以后销售影响不大。虽然县域范围内一些家装、家居商铺会对本项目形成一定商业分流。但是随着项目二三期建设完成，商家的集中入驻，本项目的出现会能让周边商业氛围更加浓家居商铺会对本项目形成一定商业分流。但是随着项目二三期建设完成，商家的集中入驻，本项目的出现会能让周边商业氛围更加浓厚，同时逐步聚集传统商
24、业类型和新型商业类型向本项目靠拢，使得未来本项目区的商贸发展更为繁荣。厚，同时逐步聚集传统商业类型和新型商业类型向本项目靠拢，使得未来本项目区的商贸发展更为繁荣。营销规划04城市商业综合体商业地产的销售及租赁计划城市商业综合体商业地产的销售及租赁计划推广卖点推广卖点4-14-1打造独一无二的建材家居主题生活广场，某地及周边地区专业的建材、家居商业综合体。形象篇商圈篇产品篇投资篇招商篇引领某地商圈新中心，激活建材家居商业板块，专业品质商业广场崛起某地高纯版黄金旺铺，最集中，最专业、最高端的家居建材购物广场新兴商圈标地，升值潜力无限，抓紧绝版商机，缔造财富传奇某地生活家居商业全面升级，有识之士纷纷
25、进驻抢赚先机。旺铺返租，专业团队托管运营，连返三年保收益。客户细分客户细分4-24-2010203040506四类客户某地在外地成功人士五类客户下辖乡镇成功人士六类客户各地房地产投资人士三类客户公务员二类客户私营业主一类客户企事业单位职工项目营销策略项目营销策略4-34-3强抓本地市场、辐射周边市场，撬动一线市场；强抓某地主城区的中心群体；辐射某地周边区域的投资群体；撬动晋中城市的影响；推广原则推广原则以事件营销为主轴，辅以宣传推广，制造轰动效应，使项目未卖先热；以投资回报为主诉求，以鲜明的销售模式，吸引广大投资客户，快速消化本案商铺；总体思路总体思路项目营销策略项目营销策略4-44-4基于项
26、目定位，主推高端商住两用，提升项目品质感，提升客户心理价值。品质暗示，于推广传播、现场布置、接待行为中，利用暗示手段强调产品的价值将活动营销与广告宣传有机结合，体验“财富中心，巨大升值空间”的感觉ACBD财富财富暗示暗示尊贵尊贵感觉感觉除了必要、基本的形象广告告知之外，一切宣传与活动皆运用“高来高往”的原则，锁定专属人群、大众传播仅作为告知作用。三大关键转折点三大关键转折点4-54-5以酒店作为城市商业综合体财富转折点以公寓作为城市商业综合体财富转折入口以商铺打造巨大人气，作为城市商业综合体财富支撑点酒酒店店公公寓寓商商铺铺中汇生活城项目营销渠道项目营销渠道4-64-6整体策略：整体策略：“高
27、开低走高开低走 快频变化快频变化”销售次序：从小到大销售次序：从小到大低售价最先公开，低售价最先公开，缓度上扬，确保最大利润缓度上扬，确保最大利润主打尊贵品质，实际低端入主打尊贵品质，实际低端入世世带动全盘价格上扬带动全盘价格上扬户型每成交一套单价提升户型每成交一套单价提升升值表现一蹴而就升值表现一蹴而就造就稀缺物业抄楼热销的局面造就稀缺物业抄楼热销的局面为偏小户型制造空间拉大各户型价为偏小户型制造空间拉大各户型价差差项目营销渠道项目营销渠道4-74-7传传统统营营销销被动：被动：传统销售采用广撒网被动等客上门的营销方式。广告大范围轰炸法房展作秀法主动：主动：我们认为中汇城的销售渠道应选择主动
28、直向销售。充分利用我们固有资源。针对中汇城目标客户群，毫无虚言，直接命中镖靶。数据库营销介质营销人脉营销镖靶式营销镖靶式营销我们项目营销渠道项目营销渠道4-84-8数据库营销数据库营销 我们多年地产营销之路，建立了庞大的客户数据库，手中积累了数万份客户名单。我们在强调顾客终身价值充分利用的同时与客户之间建立相互信赖、相互满足的互动关系。我们可以在自有数据库中进行镖靶式目标客户筛选，并利用详尽的客户信息明确与他们沟通的最佳时间与环境，从而进行有效销售。项目营销渠道项目营销渠道4-94-9介质营销介质营销渠道介质营销：我们多年来注重加强与各类人群中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。通过该类
29、渠道可以与各类目标客户群进行有效沟通。u 各商务协会联络人u 各省市驻京代表u 各企业家协会联络人u 私人理财顾问u 各类经纪人项目营销渠道项目营销渠道4-104-10人脉营销人脉营销推行“非客户带客户方案”，利用与我们一直保持良好关系的商务项目或客户为本项目最初渠道，达到良好销售以及口碑的高层次推广传播。商务营销商务营销4-114-11雄厚商业背雄厚商业背景景强大的强大的营销顾问团队营销顾问团队商业深度研究价值升级建议具有商业背景专业营销队伍我们顾问我们顾问建筑团队，专业营销建筑团队，专业营销中汇城中汇城领领 航航 祁祁 县县 城城 区区 新新 高高 度度项目营销渠道项目营销渠道4-124-
30、12市场突破点的核心市场突破点的核心市场突破点的关键市场突破点的关键建立中汇城专业市场领袖地位建立市场致高点，全面建立目标核心优势 形象的高点 产品的高点 手段的高点 产品形象的建立 产品优势的建立 整合攻击优势建立市场突破点的建立市场突破点的建立推广策略推广策略4-134-13现场活动及事件营销为主，媒体广告为辅。专业建筑销售团队与客户互动机制，注重销售现场的展示作用少广告，多活动传播原则传播原则4-144-14多渠道整合传播原则多渠道整合传播原则各渠道自身的延续性原各渠道自身的延续性原则则窄道为主、大众为辅的媒体调度原则窄道为主、大众为辅的媒体调度原则一个核心，两个基本点一个核心，两个基本
31、点媒体与活动渠道的运用媒体与活动渠道的运用我们专有渠道的运用我们专有渠道的运用媒体与活动间的延续性媒体与活动间的延续性活动自身的延续性活动自身的延续性租约销售策略租约销售策略4-154-15不带租约销售30%带1年租约20%带2年租约20%带3年租约10%带4年租约10%带5年租约10%租约销售年限配比不带租约销售带1年租约带2年租约带3年租约带4年租约带5年租约 针对配套服务区商业直接销售难度较大可采取带租约销售，根据租约年限不同，销售价格有所差异，销售前签订租约协定，收取保证金（一般收取总价1%-5%），若商家提前解除协定，保证金不返还，且补交租金，若按照约定，保证金可转化为房款。租金策略
32、租金策略4-164-16品牌店品牌店是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%10%作为招租标准主力品牌店主力品牌店是整个项目商业价值的体现，也是定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价20%作为优惠散户散户是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%10%作为招租标准差异化租金策略差异化租金策略4-174-17级别级别3 3：不稳定商户：不稳定商户基本策略：高租金基本策略：高租金低租期低租期级别级别2 2：利润支柱性商户利润支柱性商户基本策略：基本策略：租金租金级别级别1 1：带动型商户带动型商户基本策略：基本策略：低租金高租期
33、低租金高租期差异化差异化招商招商返租招商思路返租招商思路4-184-18 根据目前的市场现状、未来的发展趋势、项目商业硬件限制，计划打造体验式家居建材市场，以减少仓储压力。同时建立O2O电商平台。引进主力店，带动整体运营。引入商管公司，对各商家进行统一管理和运营，避免管理及运营混乱。整合某地及周边老旧市场，采取多元化统一招商模式，租售结合。引入商管引入商管公司公司整合资源整合资源引入主力引入主力店店多元化招多元化招商商统一运营统一运营整体整体思路思路返租招商策略返租招商策略4-194-19通过采取各种优惠措施，重点引入知名品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。通过分批推出招商面积的控制
34、，制造分批次推出的面积供不应求的局面，引起市场轰动，促使商家进驻。招商条件优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位等。对于主力商户、重点商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。根据项目的业态划分家居、建材、灯饰，涉及的品类较多，在招商时应按细分行业分类进行集中招商主力商户优先招商，重点引入建材行业龙头品牌，以大带小。主力优先分类招商客户带动优惠招商总量控制返租招商策略返租招商策略4-204-20根据项目定位，入市时必须与权威部门和权威人士联合举办相关推广活动，突出铸造“城市商业综合体家居建材体验城”的决心，并奠定项目在某地的市场地位，抢占市场的制高点。以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作
35、，强势炒作系列剖析“生活家居建材体验城”的形成对经营者、行业乃至区域经济的影响借助媒体，对项目理念进行深入解析。除了常规的广告投放外，主要通过在媒体形成系列性、联动性的深度炒作，使项目理念深入人心深度合作造势策略入市策略三大三大策略策略入市策略入市策略4-214-21入市宣传时机入市宣传时机正式招商前1个月，一为项目提前造势、二可为正式招商积累有效客户充分准备后入市充分准备后入市在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，彰显出项目的气势与发展商的雄厚实力造势后入市造势后入市项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫有目的入市有目的入市根据
36、资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高开发资金利用效率有控制入市有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标融资合作05项目融资合作方式及收益情况预期项目融资合作方式及收益情况预期项目二期目前情况项目二期目前情况5-15-1“010102020303总用地面积：总用地面积：69266.8669266.86平米平米总建筑面积：总建筑面积：155611155611平米平米已经建设已经建设(地下室地下室)60006000平方米平方米二期已经完成投资：2000 万元左右“经营模式经营模式5-25-21、租赁部分：酒店、部分商业物业酒店：长
37、期经营，自己公司旗下物业管理公司进行经营管理商业中心：长期经营，只租不售，自己公司旗下物业管理公司整体经营商铺：部分返租2、销售部分：公寓、写字楼、商铺租赁租赁销售销售二期资金需求及所占比例二期资金需求及所占比例40000万元二期总投资二期总投资100%13500万元（政府 按 约 定 奖 励10500亿扶持款）土地出让金土地出让金7.5%约30000万元；建设工程款建设工程款7000 万元左右运营等资金运营等资金17.5%75%5-35-3融资合作说明融资合作说明5-45-41、某地汉锋资产管理有限公司内含十五个亿成熟商业地产，本项目可拿出3.6个亿房产证做抵押担保2、某地城市商业综合体一期
38、目前已经建设完工，评估价值：在建工程评估8000万左右，销售价值评估1.5亿。自有资产自有资产融资目标：2亿元融资期限：1-3年融资方式：信托计划、融资租赁、融资代建融资目标融资目标融资合作说明融资合作说明5-55-5投资收益投资收益固定年收益15%浮动收益及项目利润分成（可以洽谈）资金保障资金保障1、房屋抵押（3.6亿）2、销售回款3、物业租赁资金退出资金退出本金到期归还股份分红财务预测财务预测1212亿亿6 6亿亿9 9亿亿3 3亿亿二期项目总价值两年内可以回款三年内可以回款自留5-65-6销售收入预测销售收入预测5-75-7考虑到本项目租售结合的形式，项目酒店、部分商业、地下商场、商业车
39、位为持有物业，销售收入（为直观表达，销售单价采用当地平均值计算）预估如下表：050000000100000000150000000200000000250000000050001000015000200002500030000350004000045000商铺其他商业酒店车库储藏销售收入预测表面积m2 38728均价m2/元 5000销售收入元 193640000主力店商铺其他商业酒店车库储藏面积m2 38728417256740 342501780020950均价m2/元 500050005000 5000 50005000销售收入元 1936400002086250003370000017
40、125000089000000104750000租金收入预测租金收入预测5-85-8按照持有物业出租，除建造完工当年可收取租赁押金10000万元（酒店商业等）外，租赁收入预期（为直观表达，租金采用当地平均数据计算）如下表：主力店酒店车库储藏库其他商业面积m2 38728 34250 17800 209506740月/平米/元6060254560年租金（万元）2323680 2055000 445000 523750303300010002000300040005000600070008000050000100000150000200000250000300000350000主力店酒店车库储藏库
41、其他商业第一年租金收入预测表面积m2年租金（万元）销售比例预测销售比例预测5-95-9本项目开发产品分年销售比例预测表020406080100120第一年第二年第三年第四年合计分年销售比例（%）及销售收入（万元）预测 Column02Column03Column041 商业2 公寓3 办公4 街铺风险及规避风险及规避5-105-10政策风险政策风险工期及工工期及工程质量风程质量风险险市场开拓市场开拓风险风险风险及规避方式风险及规避方式 本项目定位较为准确，优势较为明显，在片区内具有较强的竞争力。加之若严格控制开发成本，采用有利的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。政策风险及防范
42、：近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的房地产市场降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性的风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。工期级工程质量风险及防范：工程管理和建设资金落实对能否及时按照工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时保证融资渠道畅通，最好的方式是与带资施工有实力的施工单位合作，全额垫资，高利润回报。市场开拓方面：商业部分及酒店与有实力品牌商家合作共建，即可保证充足的建设资金，又能引进专业商业和星级酒店专业管理
43、团队。保证后期运营成功，还能享受市政府招商引资优惠政策。融资方基本情况融资方基本情况5-115-11某地汉锋资产管理有限公司融资方基本情况融资方基本情况5-125-12某地新浙商商贸有限公司融资方基本情况融资方基本情况某地汉锋资产管理有限公司、某地新浙商商贸有限公司关联图5-135-13项目价值评估项目价值评估5-145-14 从市场数据可以看出某地建材市场容量很大，专业市场发从市场数据可以看出某地建材市场容量很大，专业市场发展状态已经具备飞跃的条件，城市商业综合体定位建材家居卖场，展状态已经具备飞跃的条件，城市商业综合体定位建材家居卖场，在布局上通过用地价值的判断和对现状条件的分析，综合商业
44、沿城在布局上通过用地价值的判断和对现状条件的分析，综合商业沿城市主干道和基地内规划路布置形成动态的建筑体量。项目地块临城市主干道和基地内规划路布置形成动态的建筑体量。项目地块临城市主干道，适宜布置酒店和商铺的布置，具有良好的展示性，商业市主干道，适宜布置酒店和商铺的布置，具有良好的展示性，商业流线确定一条主动线为主，通过灵活多样的产品类型和可操作的开流线确定一条主动线为主，通过灵活多样的产品类型和可操作的开放空间来应对投资与使用二者之间的需求，促成综合效应。放空间来应对投资与使用二者之间的需求，促成综合效应。城市商业综合体在开发理念上强调一种城市生活，以开放城市商业综合体在开发理念上强调一种城
45、市生活，以开放式的建筑综合体设计打造出某地的新地标，项目的打造必将引起市式的建筑综合体设计打造出某地的新地标，项目的打造必将引起市场的洗牌，改变和提升市民装修消费模式。这种涵盖酒店、购物中场的洗牌，改变和提升市民装修消费模式。这种涵盖酒店、购物中心、公寓等多种形态的新型产品和模式，具有城市名片和产业载体心、公寓等多种形态的新型产品和模式，具有城市名片和产业载体的双重价值，必将推动某地房地产业新的发展。的双重价值，必将推动某地房地产业新的发展。感谢在座各位的聆听感谢在座各位的聆听FINANCIAL INVESTMENT BUSINESS TEMPLATEFINANCIAL INVESTMENT BUSINESS TEMPLATE
