1、城市管理学城市管理学杨宏山杨宏山 编著编著第第 9 章章 城市房地产管理城市房地产管理2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学重重 点点 问问 题题v城市土地有偿使用制度v城市土地使用权出让v城市土地市场交易种类v城市住房供给的制度安排v国外城市住房保障的基本经验v中国城市住房保障制度的问题v中国城市住房保障的制度创新2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v1.城市土地的特性城市土地的特性v（1）城市土地的）城市土地的自然特性自然特性 1）地理位置的固定性；2）
2、土地适用的差异性；3）土地利用的耐久性v（2）城市土地的）城市土地的经济特性经济特性 1）土地供给的稀缺性；2）土地价值的区位效益性；3）边际效益的递减性；4）土地价值的资本性2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v2.城市土地的供需关系城市土地的供需关系v（1）城市土地的需求）城市土地的需求v城市土地需求受到空间区位、基础设施和公共服务状况、地区社会环境、经济发展程度等多方面因素的影响。一般而言，在城市经济起飞和规模扩张阶段，对土地的需求量很大；中央
3、商务区和交通枢纽等具有区位优势的土地，由于使用价值很高，人们对它的需求程度也很高。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v2.城市土地的供需关系城市土地的供需关系v（2）城市土地的供给）城市土地的供给v城市土地供给包括自然供给和经济供给。自然供给是一种无弹性供给，即可供土地面积不断减少。经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与
4、管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v2.城市土地的供需关系城市土地的供需关系v（3）城市土地的供求平衡）城市土地的供求平衡v自由市场主义者认为，在公开、公平和竞争条件下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地供求关系，只要实行土地竞标“出价高者优先获取”原则，就能够实现城市土地的合理配置。v由于土地资源的特殊属性，土地供给中很容易出现投机和垄断价格的情况。政府在一定程度上干预土地市场。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.1 城市土地的供给
5、与需求城市土地的供给与需求9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v城市土地使用空间布局的三种模式：城市土地使用空间布局的三种模式：v（1）同心圆模式v（2）放射形模式v（3）多中心模式2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.2 城市土地使用的空间结构城市土地使用的空间结构9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v1.城市土地所有权城市土地所有权v（1）私人部门所用v（2）国家或公共部门所有v2.城市土地使用权城市土地使用权v土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营
6、的权利。v使用经营权可分为两种情况，一是土地所有人的使用权；二是非土地所有人的使用权。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v3.城市地租城市地租v城市土地存在绝对地租和级差地租。v地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。v绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。v级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。2121世纪城市规划与管
7、理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v1.城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制度的概念v城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.4 中国城市土地有偿使用制度中国城市土地有偿使用制度9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v2.城市土地有偿
8、使用的原则城市土地有偿使用的原则v（1）坚持城市土地单一的国家所有制。v（2）土地所有权与使用权相分离。v（3）国有土地有偿使用。v（4）特殊用地无偿划拨。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.4 中国城市土地有偿使用制度中国城市土地有偿使用制度9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v3.城市土地有偿使用的形式城市土地有偿使用的形式v（1）土地使用权出让v（2）土地使用权出租v（3）土地使用权折价出资（入股）v（4）土地使用权授权经营v（5）收缴土地使用费或场地使用费2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市
9、管理学城市管理学9.1.4 中国城市土地有偿使用制度中国城市土地有偿使用制度9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v4.城市土地有偿使用的税费城市土地有偿使用的税费v目前中国城市土地有偿使用主要通过征收以下费税实现：v（1）土地出让金v（2）土地使用税v（3）土地使用费v（4）土地收益金v（5）新增建设用地使用费2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.4 中国城市土地有偿使用制度中国城市土地有偿使用制度9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度v5.城市土地有偿使用的作用城市土地有偿使用的作用v（1）有利于增加财政收入v（2）促
10、使土地集约使用v（3）促进产业合理布局v（4）控制城市规模膨胀v（5）调节收入分配2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.1.4 中国城市土地有偿使用制度中国城市土地有偿使用制度9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v（1）合理利用土地v（2）切实保护耕地v（3）土地用途管制制度v（4）土地有偿使用制度v（5）城市土地统一管理制度2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.1 城市土地管理原则城市土地管理原则9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v为了提高土地利用率，城市政府应当加强
11、土地利用规划管理，实行城市建设用地总量控制。城市土地利用总体规划实行分级审批。v制定城市土地利用总体规划，需要坚持：（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（5）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。除土地总体规划外，城市政府还制定土地利用年度计划。v我国城市政府还建立有土地调查和土地统计制度。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.2 城市土地规划管理城市土地规划管理9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v1.城市建设土地征收城市
12、建设土地征收v我国城市政府通过行政征收的方式获取农民集体所有的土地，以满足新增建设用地的需要。土地管理法规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”v征收下列土地的，由国务院批准：（1）征用基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.3 建设土地征收和划拨建设土地征收和划拨9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v1.城市建设土地征收城市建设土地征收v城市政
13、府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.3 建设土地征收和划拨建设土地征收和划拨9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v2.城市土地使用权划拨城市土地使用权划拨v城市土地使用权划拨，是指城市政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。v建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但下列建设用地，经城市政府批准，可以通过无偿划拨方式取得参
14、见土地管理法，第五十四条。：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v2.城市土地使用权划拨城市土地使用权划拨v划拨的土地使用权，一般不得转让、出租或抵押。v符合下列条件的，经政府土地和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押参见城镇国有土地使用权出让和转让
15、暂行条例第四十五条。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v1.城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让年限v城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。v土地使用权出让需要签订出让合同。出让合同按照平等、自愿、有偿的原则，由城市政府土地管理部门与土地使用者签订。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.4 城市土地使用权的出
16、让城市土地使用权的出让9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v1.城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让年限v出让年限：v（1）居住用地70年；v（2）工业用地50年；v（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；v（4）商业、旅游、娱乐用地40年；v（5）综合或者其他用地50年。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v2.城市土地使用权的出让方法城市土地使用权的出让方法v（1）协议出让v（2）招标出让v（3）拍卖出让2121世纪城市
17、规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v3.城市土地使用权的收回城市土地使用权的收回v城市政府可以收回国有土地使用权的情形：v（1）为公共利益需要使用土地的；v（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；v（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；v（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；v（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列
18、教材 城市管理学城市管理学9.2.4 城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v1.城市土地市场的结构城市土地市场的结构v（1）一级市场。即由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。它表现为城市政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，具有垄断性质。v（2）二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场。它表现为土地经营者与使用者之间的横向交易，具有经营性质。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.5 城市土地的市场交易城市
19、土地的市场交易9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v1.城市土地市场的结构城市土地市场的结构v（3）三级市场。即由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易，具有消费性质。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v2.城市土地使用权转让城市土地使用权转让v其是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为，它包括出售、交换和赠与三种方式。v未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让
20、。v在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v2.城市土地使用权转让城市土地使用权转让v土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，需要办理过户手续。v土地使用权可以依法多次转让，每次转让后的土地使用期限，为土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已使用的年限后的剩余期限。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交
21、易9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v3.城市土地使用权出租城市土地使用权出租v是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。v未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易9.2 9.2 城市土地市场管理城市土地市场管理v4.城市土地使用权抵押城市土地使用权抵押v是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。v我国法律规定，城市土地使用权
22、可以抵押。v当抵押人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中获得优先受偿的权利。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。v土地使用权抵押，抵押人与抵押权人需签订抵押合同，抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.2.5 城市土地的市场交易城市土地的市场交易9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v1.城市住房的特性城市住房的特性v（1）建筑的耐久性v（2）消费的昂贵性v（3）位置的固定性v（4）住房的投资性2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理
23、学城市管理学9.3.1 城市住房的特性和作用城市住房的特性和作用9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v1.城市住房的需求城市住房的需求v城市住房需求受制于以下因素：v（1）经济发展v（2）家庭收入v（3）住房价格v（4）人口密度v（5）人口结构2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.2 城市住房的供给与需求城市住房的供给与需求9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v2.城市住房的供给城市住房的供给v城市住房供给，是指一定时期内城市可供居住使用的住房总量，包括住房存量与住房流量。v城市住房的供给方式可分为三种类型：即市场调节
24、型、国家分配型、市场调节与政府保障结合型。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.2 城市住房的供给与需求城市住房的供给与需求9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v3.城市住房的消费城市住房的消费v城市住房的消费主要有城市住房的消费主要有2种方式：种方式：v（1）租赁v（2）购买2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.2 城市住房的供给与需求城市住房的供给与需求9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v1.城市住房制度改革历程城市住房制度改革历程v1980.6：准许私人建房、
25、私人买房、准许私人拥有自己的住宅v1988.1：第一个房改总体方案“提租补贴”v1994.7：住房商品化与社会化，安居工程v1998.7：住房分配货币化，经济适用房v1999：形成两个住房供给体系2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.3 城市住房制度的改革城市住房制度的改革9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v2.城市住房供给的制度安排城市住房供给的制度安排v（1）商品住房v（2）经济适用住房v（3）廉租住房2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.3 城市住房制度的改革城市住房制度
26、的改革9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v1.城市住房建设管理城市住房建设管理v城市住房建设管理涉及城市规划、土地、市容、环境、市政公用设施等行政部门。当前，中国城市住房建设的制度安排主要有：v（1）城市住房建设规划制度v（2）房地产开发经营制度v（3）综合开发、配套建设制度v（4）鼓励和扶持房地产开发企业建设政策性居民住宅v（5）旧区改建和新区建设相结合2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v2.城市住房交易管理城市住房交易管理v城市住房交易，
27、包括房产转让、房产抵押和房屋租赁。v（1）城市住房交易的制度安排）城市住房交易的制度安排v1）房屋所有权和土地使用权同时交易v2）房产价格评估制度v3）房产成交价格申报制度v4）房产交易登记制度2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v2.城市住房交易管理城市住房交易管理v（2）城市房产的转让）城市房产的转让v城市房产转让，是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。v房产转让，需要签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
28、2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v2.城市住房交易管理城市住房交易管理v（2）城市房产的转让）城市房产的转让v商品房预售，需要符合下列条件：v1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；v2）持有建设工程规划许可证；v3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；v4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划
29、与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理9.3 9.3 城市房产市场管理城市房产市场管理v2.城市住房交易管理城市住房交易管理v（3）城市房产的抵押和租赁）城市房产的抵押和租赁v房产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，需要从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。v房屋租赁的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管
30、理学9.3.4 城市住房市场管理城市住房市场管理9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v1.美国住房保障制度美国住房保障制度v美国住房保障制度的主要内容，可以概括为：v（1）发展商业性的房屋抵押贷款保险v（2）为中低收入家庭购房提供低息贷款v（3）对低收入家庭提供住房补贴v（4）向低收入家庭提供低租金公共住宅2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.1 国外城市住房保障制度国外城市住房保障制度9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v2.德国住房保障制度德国住房保障制度v（1）房租补贴制度）房租补贴制度v这是目前德国对低收入居民
31、住房保障的主要形式。v根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴。v房租补贴数额根据家庭人口、收入和房租支出情况确定。v对于低收入居民，其实际交纳租金与实际缴纳租金的差额部分由政府负担。房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.1 国外城市住房保障制度国外城市住房保障制度9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v2.德国住房保障制度德国住房保障制度v（2）住房储蓄和融资制度）住房储蓄和融资制度v德国住房融资实行互助合作融资，其主要特点是先储蓄、后贷款。v即先由储户根据
32、自己的住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例以后，即可取得贷款权。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.1 国外城市住房保障制度国外城市住房保障制度9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v2.德国住房保障制度德国住房保障制度v（3）购建房税收优惠政策）购建房税收优惠政策v首先，政府对非营利性企业所兴建的福利性社会住宅给予资助或政策优惠。v其次，政府鼓励私人建房，并给予减免税等优惠政策措施。v最后，政府鼓励私人按市场价购房。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系
33、列教材 城市管理学城市管理学9.4.1 国外城市住房保障制度国外城市住房保障制度9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v1.美国公共住房的政策变迁美国公共住房的政策变迁v20世纪30年代，政府开始大规模投资公共住房建设v美国公共住房建设主要用于租赁，以满足绝大多数民众的住房需要。联邦政府资助建造的公共住房，主要是造价较低的低租金住房。v二战爆发以后，公共住房建设开始让位于战时住房建设。二战结束以后，大量军人复员，房荒问题严重，住房建设供不应求。在此背景下，大规模的公共住房建设再次启动。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.2 国外城
34、市公共住房制度国外城市公共住房制度9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v1.美国公共住房的政策变迁美国公共住房的政策变迁v20世纪70年代以后，政府的住房政策进行了战略性调整，即由补贴住房供应商转变为向住房需求者提供补贴。租房补贴逐渐成为住房保障的基本政策。v美国公共住房政策的发展轨迹表明，在城市住房供应严重短缺情况下，政府直接投资于公共住房建设是解决低收入居民住房问题的重要手段。随着住房供给短缺问题逐渐缓解，住房保障政策就需要逐渐过渡到以租房补贴为主、修建公共住房为辅上来。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.2 国外城市公共住
35、房制度国外城市公共住房制度9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v2.新加坡公共住房制度新加坡公共住房制度v（1）制定住房长远规划，政府出资建设公共住房v（2）实行住房公积金保障制度。v（3）公共住宅出售政策v（4）分级提供公共住宅保障补贴2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.2 国外城市公共住房制度国外城市公共住房制度9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v1.完善住房保障的法律基础，依法构建城市住房保障体系v2.坚持市场机制与政府调节双管齐下，构建多层次的住房保障体系v3.强化政府在低收入群体住房保障中的底线责任v4.
36、住房金融成为实现住房保障政策目标的重要手段2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.3 国外城市住房保障经验国外城市住房保障经验9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v1.经济适用房制度存在的问题经济适用房制度存在的问题v（1）购买对象界定不明确v（2）投资比重不足，供求矛盾尖锐v（3）经济适用房价格监控失效v（4）经济适用房开发和销售环境存在腐败和不公问题2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.4 中国现行住房保障制度的问题中国现行住房保障制度的问题9.4 9.4 城市住房保障制度城市
37、住房保障制度v2.廉租房制度存在的问题廉租房制度存在的问题v（1）廉租房制度的覆盖面小v（2）各地实施廉租房政策的差异很大v（3）廉租房的建设资金来源不稳定2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.4 中国现行住房保障制度的问题中国现行住房保障制度的问题9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v3.住房公积金制度存在的问题住房公积金制度存在的问题v（1）住房公积金的覆盖率较低v（2）住房公积金的缴存率偏低v（3）住房公积金管理落后，监督机制有待强化2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.4
38、 中国现行住房保障制度的问题中国现行住房保障制度的问题9.4 9.4 城市住房保障制度城市住房保障制度v1.将住房保障纳入公共财政体系v2.制定专门法律，明确政府住房保障责任v3.实行以租借方式为主的住房保障改革v4.改变政府补贴方式，从间接补助走向直接补贴v5.完善社会资金投入住房保障的政策体系2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学9.4.5 中国城市住房保障的制度创新中国城市住房保障的制度创新关关 键键 术术 语语土地所有权 土地使用权 土地管理法 土地出让金 土地使用税 土地使用费 土地收益金 土地市场 商品房 经济适用房 廉租房 住房保障 公
39、共住房2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学复复 习习 思思 考考 题题v1.简述城市土地的自然特性和经济特性。v2.简述中国城市土地有偿使用的含义和原则。v3.中国城市土地有偿使用有哪些主要形式？v4.中国城市土地有偿使用要征收哪些税费？v5.试论城市土地市场管理的主要内容。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学复复 习习 思思 考考 题题v6.城市住房供给有哪些基本方式？v7.中国城市住房供给有哪些基本制度安排？v8.试述美国和新加坡的城市住房保障制度。v9.试述国外住房保障制度对我国的启示意义。v10.试论中国现行住房保障制度的问题和改革思路。2121世纪城市规划与管理系列教材世纪城市规划与管理系列教材 城市管理学城市管理学
