1、物业经营管理财务管理绩效评价财务管理对象o财务活动o财务关系财务活动o资金筹集o资金运用o资金耗费o资金收回o资金分配财务关系o与所有者（股东）的关系o与债权人的关系o与债务人之间的关系o内部各单位之间的关系o与职工之间的关系o与国家机关之间的财务关系财务管理目标o财务管理目标是企业进行财务管理活动所要达到的目的，是评价企业财务管理活动是否合理、有效的标准。o财务管理的总体目标和具体目标 财务管理的总体目标o利润最大化o资本利润率最大化或每股利润最大化o企业价值最大化或股东财富最大化财务管理的具体目标o筹资管理目标o投资管理目标o利润分配管理目标财务管理的内容 o筹资决策 o投资决策 o利润分
2、配决策 财务报告 o主表（资产负债表，利润表，现金流量表，成本表）o附表（资产负债表附表，利润表附表）o文字报告部分 财务报告主表 o资产负债表o利润表o现金流量表o成本表 财务报告附表 o资产负债表附表o利润表附表 财务报告文字报告部分 o会计报表附注 o财务情况说明书 财务报告分析概念 o以财务报告所反映的各类信息为依据和起点 o采用科学的评价标准和使用的分析方法 o遵循规范的分析程序 o有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果 o正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势 o为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动 财务报告分析主要形式o内
3、部分析与外部分析o全面分析和专题分析o财务报表分析和内部报表分析o趋势分析、现状分析和潜力分析 财务报告分析主要方法o比率分析法o比较分析法 财务报告分析一般过程 o准备阶段o实施阶段o报告阶段 绩效评价的概念o运用树立统计和运筹学等方法o采用特定的指标体系o依照统一的评价标准，按照一定的程序o通过定量和定型的分析o对物业管理企业（或物业资产管理项目）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩。绩效评价层次 o物业管理企业绩效o物业资产管理项目绩效绩效评价 o以物业管理企业（或物业资产项目）为具体评价对具体评价对象象 o以盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展
4、能力等四个方面作为评价重点评价重点 o以各项定量和定性自标作为主要评价依据评价依据 o并将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比对比 o以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结结果果 绩效评价类型o政府评价o社会评价o企业集团内部评价o企业自我诊断评价o物业资产管理项目评价 绩效评价的基本要素 o评价指标o评价标准o评价方法 绩效评价评价指标体系o基本指标o修正指标o评议指标 企业创造价值的说明 息前税前利润=利息（归债权人）+所得税（归国家）+净利润（归股东）=企业创造的总财富绩效评价的基本指标绩效评价的基本指标 o净资产收益率：o总资产报酬率：%100平均净资产净利润%
5、100平均资产总额息前税前利润绩效评价的基本指标绩效评价的基本指标(续)o财务内部报酬率使 的IRRo总资产周转率：ntttIRRCOCI001平均资产总额主营业务收入净额绩效评价的基本指标绩效评价的基本指标(续)o流动资产周转率：o资产负债率：%100平均流动资产总额主营业务收入净额%100资产总额负债总额绩效评价的基本指标绩效评价的基本指标(续)o利息保障倍数：o营业增长率：利息支出息前税前利润总额%100上年主营业务收入总额额本年主营业务收入增长绩效评价的基本指标绩效评价的基本指标(续)o资本积累率：%100年初所有者权益额本年所有者权益增长额物业管理绩效评价修正指标o主营业务利润率：o
6、盈余现金保障倍数：%100主营业务收入总额主营业务利润净利润经营现金流量净额物业管理绩效评价修正指标（续）o成本费用利润率：o应收账款周转率：%100成本费用总额利润总额平均应收账款余额主营业务收入净额物业管理绩效评价修正指标（续）o不良资产比率：o资产损失比率：%100年末资产总额年末不良资产总额%100年末资产总额待处理资产损失净额物业管理绩效评价修正指标（续）o流动比率：o速动比率：%100流动负债流动资产%100流动资产速动资产物业管理绩效评价修正指标（续）o现金流动负债比率：o长期资产适合率：%100年末流动负债年经营现金净流入%100长期负债固定资产长期负债所有者权益物业管理绩效评
7、价修正指标（续）o经营亏损挂账比率：o总资产增长率：%100年末所有者权益总额经营亏损挂账%100年初资产总额本年总资产增长额物业管理绩效评价修正指标（续）o三年利润平均增长率：o三年资本平均增长率：%1003三年前年末利润总额年末利润总额%10013总额三年前年末所有者权益年末所有者权益总额物业管理绩效评价评议指标o经营者基本素质评价指标 o服务满意度指标 o基础管理水平 o在岗员工素质指标 o服务硬环境 o发展创新能力 o经营发展战略 o综合社会贡献 物业管理绩效评价的标准 o定量指标标准 o定性指标评议参考标准 资产负债表简表 期末数期初数应收账款00存货4177967240.44292
8、1340345.59流动资产合计7592896492.066439837369.26资产合计10126488207.788344535171.45流动负债合计3188345272.141719717486.46负债合计3230772787.671756261066.26股东权益合计6895715420.116588274105.19利润表简表 本期数上年同期数主营业务收入334484169.681130929524.28主营业务成本145635748.02536177143.70主营业务利润170495108.24540987244.75管理费用258474800.02165567184.09
9、财务费用-44745878.35-36348155.15营业利润-51086268.78404889332.41利润总额454041596.37587906640.23净利润419328393.49506399654.04现金流量表简表 一、经营活动产生的现金流量：经营活动现金流入小计1640096384.97经营活动现金流出小计1297995214.70经营活动产生的现金流量净额342101170.27二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入小计81315622.01投资活动现金流出小计291779607.71投资活动产生的现金流量净额-210463985.70三、筹资活动产生的现金流量
10、：筹资活动现金流入小计0筹资活动现金流出小计112360857.14筹资活动产生的现金流量净额-112360857.14现金及现金等价物净增加额16712917.30绩效评价的主要方法 o功效系数法：o综合分析判断法o定量和定性相结合功效系数法 o主要适用于定量指标的评价 o根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，在对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。功效系数法具体操作o设置五档标准值。各项指标的评价档次分别为优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五档。o对应五档标准值赋予五个标
11、准系数：1、0.8、0.6、0.4、0.2。o按以下方法对每个指标计分：上档基础分=指标权数上档标准系数；功效系数法具体操作（续）o本档基础分=指标权数本档标准系数；o调整分=(实际值-本档标准值)/(上档标准值-本档标准值)(上档基础分-本档基础分)o单项指标得分=本档基础分+调整分；o总得分=单项指标得分。基本指标计分方法：o主要依据评价指标的实际值对照相应的标准值，运用功效系数法计算个项指标实际得分。o单项基本指标计分计算公式如下 单项基本指标得分基本指标总得分单项基本指标得分计算o单项基本指标得分=本档基础分+调整分o本档基础分=指标权数本档标准系数 o上档基础分指标权数上档标准系数
12、本档基础分上档基础分本档标准值上档标准值本档标准值指标实际值调整分-修正指标计分方法o在基本指标计分结果的基础上，o运用修正指标对企业绩效评价基本指标计分结构作进一步调整，o以各部分基本指标的评价得分为基础，o计算各部分的综合修正系数，o再据此计算修正后指标总分数。修正指标计算公式 四部分修正后得分修正后总得分修正指标计算公式解释o各部分修正后得分=该部分基本指标分数该部分加权修正系数该部分各指标修正系数综合修正系数该指标单项修正系数该部分权数修正指标权数某指标加权修正系数修正指标计算公式解释o某指标单项修正系数=1.0+（本档标准系数+功效系数0.2-该部分基本指标分析系数）本档标准值上档标
13、准值本档标准值指标实际值功效系数-综合分析判断法 o属于定性评价方法o按照评价工作制度的规定o利用其已有的知识、经验和分析判断能力o参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入地分析研究，并以此形成评判意见o对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断 定量和定性相结合 定量和定性结合评价得分=定量指标分数80%+定性指标分数20%物业管理报告概念 o物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书 物业管理报告的类型(不同主体)o向业主、租户提交的物业管理报告o向高层次管理者提供的物业管理报告o向投资者或董事会提交的物业管理报告 物业管理报告的内容o月度物业管理报告o季度物业管理报告o半年度物业管理报告o年度物业管理报告 物业管理报告的内容o物业经营管理工作总结 o物业经营管理财务报告 o物业经营管理工作计划 o简短的结束语 编写物业管理报告的注意事项 o突出重点，兼顾一般 o注重时效、真实可靠 o报告清楚，文字简练
