1、物业设施、设备基础知识与物业设施、设备基础知识与维护管理维护管理 -孙丕勇孙丕勇22检修检修维护维护使用制造 设备管理是指设备一生全过程管理，包括设备引进阶段的前期管理，试生产阶段的初期管理，生产现场的使用管理、维护管理、润滑管理、故障管理、精度管理（包括备件管理）、资产管理（包括台帐、档案、资料管理）、技术改造管理等内容。设计选型购置安装调试验收规划改造改造更新更新报废等报废等3设备的定义 直接或间接参与生产过程的各种器械的总称，实际使用寿命在一年以上，在使用中保持原有的形态，单位价值在2000元以上、能独立完成提供某种功能的机器。什么是物业设备设施？什么是物业设备设施？物业设备设施既包括室
2、内设备，也包括物业红线内物业设备设施既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成其他不同的物业类型，物
3、业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。设备事故设备事故的定义 指设备非正常原因造成设备或设备部件非正常的损坏而引起的设备停运。设备管理的方针 以经济效益为中心，坚持依靠技术进步和以预防为主1、要建立设备管理的良好机制、积极推行设备综合管理2、预防为主，做到正确操作，精心养护和科学检修物业设备管理的主要任务 提高企业竞争力，建
4、立适应市场的设备管理体制、实行设备综合管理，充分发挥设备效能，不断提高设备综合效率和降低设备使用寿命周期费用，促进企业经济效益的不断提高。物业设备管理的目标物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。它是物业运作的物质和技术基础。用好、管好、维护检修好、改造好现有设用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。设备管理的根本目标。有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。有利于推
5、动物业管理，反映出物业管理公司的管有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。理水平及企业形象。停车场停车场停车库停车库防火防火喷淋消火栓自动消防系统自动灭火系统灭火器生活水平提高的需要：生活水平提高的需要：方便方便 安全安全 舒适舒适电电梯梯汽车汽车通讯通讯消防主机联动柜传感器消防泵单独系统消防广播，消防对讲自动、固定防盗防盗闭路监控周界防越车管门禁居家报警系统空调空调游泳池会所及娱乐设施泳池设备泳池设施网络有线电视各类家电物业设施、设备的主要内容包括：物业设施、设备的主要内容包括：供配电系统供配电系统给排水系统给排水系统消防系统消防系统电梯系统电梯系统电讯系统电讯系统设施、
6、设施保养、维护、维修管理设施、设施保养、维护、维修管理安防系统安防系统楼宇智能控制系统楼宇智能控制系统空调暖通系统空调暖通系统加工维修工具及设备加工维修工具及设备房屋本体及其附属设施房屋本体及其附属设施1、供配电系统：、供配电系统：（1 1）高压变电设备）高压变电设备 （2 2）低压配电设备）低压配电设备 （3 3）照明用电系统）照明用电系统 2、给排水系统、给排水系统（1 1）供水设备、设施）供水设备、设施（2 2）排水设备、设施）排水设备、设施 （3 3）卫生设备）卫生设备 （4 4）热水供应设备）热水供应设备 3 3、消防系统、消防系统 ：（1 1）水系统）水系统 （2 2）电控系统（烟
7、感、温感报警等）电控系统（烟感、温感报警等）（3 3）气体灭火系统）气体灭火系统 （4 4）防排烟系统）防排烟系统(防烟、排烟）防烟、排烟）（5 5）逃生、救援系统）逃生、救援系统 （6 6）灭火器材）灭火器材 4、电梯系统：、电梯系统：（1 1）客梯）客梯（2 2）货梯）货梯（3 3）观光梯）观光梯（4 4）消防梯）消防梯（5 5）自动扶梯等。）自动扶梯等。5、电讯系统：、电讯系统：（1 1）广播系统（非消防广播）广播系统（非消防广播）（2 2）电话系统）电话系统（3 3）有线电视系统）有线电视系统（4 4）网络系统）网络系统6、安防系统：、安防系统：（1 1）闭路监控系统）闭路监控系统（2
8、 2）周边红外线对射防卫系统）周边红外线对射防卫系统（3 3）居家红外线报警系统）居家红外线报警系统（4 4）安全巡更设备）安全巡更设备7 7楼宇自控系统：楼宇自控系统：（1 1）楼宇自控综合布线系统）楼宇自控综合布线系统（2 2）楼宇自控主控电脑（）楼宇自控主控电脑（BABA系统）系统）（3 3）DDCDDC控制模块控制模块（4 4）数据采集设备）数据采集设备（5 5）控制执行设备）控制执行设备8 8空调、通风系统：空调、通风系统：（1 1）供冷设备）供冷设备 （2 2）供暖设备）供暖设备 （3 3）室内通风设备）室内通风设备制冷系统原理图冷却水冷冻水冷媒冷凝器主机膨胀阀压缩机蒸发器冷却塔空
9、调末端空空 调调 制制 冷冷 系系 统统 流流 程程 示示 意意 图图低温低压气体7123237高温高压气体低温高压液体低温低压液体9 9、加工维修工具、设备：、加工维修工具、设备：（1 1）电焊机）电焊机 （2 2）管道切割机）管道切割机 （3 3）冲击钻、射钉枪）冲击钻、射钉枪 （4 4）攻丝机）攻丝机（5 5）打磨机）打磨机 （6 6）升降机）升降机（7 7）其它工具、设备）其它工具、设备1010房屋本体及其附属设施：房屋本体及其附属设施：（1 1）防雷与接地装置）防雷与接地装置 （2 2）小区内道路、墙面、楼梯间）小区内道路、墙面、楼梯间（3 3）连廊、建筑小品）连廊、建筑小品（4 4
10、）泳池及设施）泳池及设施（5 5）儿童娱乐设施）儿童娱乐设施（6 6）标识）标识工程管理基础一：技术台账的建立工程管理基础一：技术台账的建立 包含的基本内容：包含的基本内容：机电设备台账、工程技术资料台账、工程图机电设备台账、工程技术资料台账、工程图纸台账、相关合同汇总及维保台账、工具纸台账、相关合同汇总及维保台账、工具台账（含公用、及个人）、质量记录台账、台账（含公用、及个人）、质量记录台账、工程人员专业证书汇总台账、能耗管理台工程人员专业证书汇总台账、能耗管理台账、装修管理台账等。账、装修管理台账等。物业设施建立台帐的必要性（目的）物业设施建立台帐的必要性（目的）物业设施台帐就是以建筑物为
11、单位，从建筑物所配套的设施的70年使用寿命的目标管理出发，是从设施的使用、维护及维修直至到它的报废处理全过程的最有价值的数据记录，是若干年后多代技术管理人员的设施管理过程中所需求的最快、最直接、最有效的数据资料的反映。以机电设备台账为例：以机电设备台账为例：物业设备、设施系统的分类：物业设备、设施系统的分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安防监控系统、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等建立机电设备台账的要点：建立机电设备台账的要点：物业机电设备台帐格式包括以下内容：物业机电设备台帐格式包括以下内容：
12、1、设备的规格型号；2、设备的名称；3、制造单位；4、出厂日期及编号；5、设备的技术规范；6、安装地点（部位）；7、数量；8、特别备注等。物业机电设备台帐的建立时间：物业机电设备台帐的建立时间：前期介入时，就应按各专业开始收集资料，逐步建立，待同项目交接初期基本建立完毕。工程管理基础二 一、制定工程管理制度、各岗位操作规程一、制定工程管理制度、各岗位操作规程（作业指导书）（作业指导书）（一）工程管理制度工程管理制度 1 1 设备运行分析制度设备运行分析制度 2 2交接班制度交接班制度 3 3 燃气锅炉工作制度燃气锅炉工作制度 4 4 楼宇自控值班工作制度楼宇自控值班工作制度 5 5 中控室消防
13、值班工作制度中控室消防值班工作制度 6 6背景音乐值班工作制度背景音乐值班工作制度 7 7 钥匙使用管理制度钥匙使用管理制度 8 8 设备巡查保养制度设备巡查保养制度 9 9 会议协助工作制度会议协助工作制度 10 10 管道维修人员工作制度管道维修人员工作制度 1111配电室值班制度配电室值班制度 12 12 电梯维护操作工作制度电梯维护操作工作制度 13 13 维修电工工作制度维修电工工作制度 1414土木装修人员工作制度土木装修人员工作制度 15 15 动火审批制度动火审批制度 16 16 工具设备仪表赔偿制度工具设备仪表赔偿制度 1717工程部材料、工具领用工程部材料、工具领用制度制度
14、（二）、各岗位操作规程（作业指导书）各岗位操作规程（作业指导书）1 1 供配电系统的运行与维供配电系统的运行与维修保养规程修保养规程 2 2 给排水系统的运行与维给排水系统的运行与维修保养规程修保养规程 3 3 电梯系统的运行与维修电梯系统的运行与维修保养规程保养规程 4 4 弱电系统的运行与维修弱电系统的运行与维修保养规程保养规程 5 5 消防系统的运行与维修消防系统的运行与维修保养规程保养规程 6 6 燃气锅炉安全操作规程燃气锅炉安全操作规程 7 7中央空调系统运行、维中央空调系统运行、维修规程修规程 8 8 物业设备维修、保养规物业设备维修、保养规程 9 9 工具管理作业规程工具管理作业
15、规程 10 10 楼宇巡查管理规程楼宇巡查管理规程 1111住房（业主）家庭安装住房（业主）家庭安装/维修规程维修规程 1212设备综合管理作业规程设备综合管理作业规程 1313测量设备管理规程测量设备管理规程 1414新风系统维护保养的操新风系统维护保养的操作程序作程序 1515维修人员接报修工作程维修人员接报修工作程序序二、工程质量记录（至少包括二、工程质量记录（至少包括6 6个方面）个方面）1、检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；2、系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等；3、技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的
16、调整；4、变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等；5、运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。6、客户服务维修记录。A A、设备、设施维修保养分类：、设备、设施维修保养分类：日检：属巡视检查维护日检：属巡视检查维护（即例行保养）（即例行保养）月检：属预防性检查月检：属预防性检查季（半年）检：属维护性检查季（半年）检：属维护性检查年检：属恢复性检修年检：属恢复性检修大修：属彻底性修理大修：属彻底性修理 三、设施、设施保养、维修管理三、设施、设施保养、维修管理 B B、设施设备的维护要求：设施设备的维护要求：对技术人员：对技术人员：三严：三
17、严：（严查、严管、严控）严查、严管、严控）四会：（会使用、会保养、会检查、会维修）四会：（会使用、会保养、会检查、会维修）对设备运行环境：对设备运行环境：三干净：（设备干净、机房干净、工作场所干净三干净：（设备干净、机房干净、工作场所干净对设备：对设备：四不漏：（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）四不漏：（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）五良好：（使用性能良好、密封良好、润滑良好、五良好：（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）紧固良好、调整良好）衡量设备管理水平的指标衡量设备管理水平的指标 技术指标：公司计划（%）全部设备完好率 98 主要设备完好率 98计量器具检测率 96特
18、种设备定检率 100 安全附件检测合格率 0.05 动静密封点泄漏率 0.2 静密封泄漏率 0.05 设备大修计划完成率 100 设备隐患整改率 100 设备运行正常率 100 资料、图纸、质量记录完整率 100 设施、设施保养、维护、维修管理设施、设施保养、维护、维修管理设备使用与维护管理流程设备使用与维护管理流程主管 经理使用守则 操作规程 维护保养规程 岗位责任岗前培训 持证上岗 定人定机定责正确使用建章健制检查监督35故障发生规律浴盆曲线 故障管理故障管理初发故障期偶发故障期磨损（劣化）期磨合磨损阶段正常磨损阶段剧烈磨损阶段36浴盆理论浴盆理论 设备运行后1-5年是故障高发期；5-15
19、年进入稳定运行期，故障率较低；15年后再度进入故障高发期。可划分为三个阶段：早期故障期，偶然故障期，严重故障期。38劣化渐变过程如下：劣化渐变过程如下：故障管理故障管理39微小缺陷演变故障过程灰尘（沙粒）灰尘（沙粒）划痕划痕沟槽沟槽电化学反电化学反应应锈蚀锈蚀微裂纹微裂纹断裂断裂故障故障润滑介质泄润滑介质泄露露润滑不良润滑不良快速磨损快速磨损松动松动振动振动应力疲劳应力疲劳裂纹裂纹电化学反电化学反应应故障管理故障管理40故障管理故障管理设备设施的预防性管理：设备设施的预防性管理：减少设备的故障率：重保养方式，通过高减少设备的故障率：重保养方式，通过高密度保养，延长设备的低故障稳定运行时间，密度
20、保养，延长设备的低故障稳定运行时间，减少高额的大修费用支出。减少高额的大修费用支出。设施、设施保养、维护、维修管理设施、设施保养、维护、维修管理设备能源管理（节能）：设备能源管理（节能）：技术节能：通过对设备的了解、技术技术节能：通过对设备的了解、技术改造、引入先进节能技术改造、引入先进节能技术 管理节能：通过了解设备的运行规律，管理节能：通过了解设备的运行规律，通过管理手段达到节能效果通过管理手段达到节能效果 设施、设施保养、维护、维修管理设施、设施保养、维护、维修管理设备安全管理设备安全管理 以达到以达到设备运行、维修对人不造成伤害、物设备运行、维修对人不造成伤害、物不造成损失，而采取的组
21、织性、技术性措施。不造成损失，而采取的组织性、技术性措施。安全管理的因果连锁论：安全管理的因果连锁论：设施、设施保养、维护、维修管理设施、设施保养、维护、维修管理管理或环管理或环境缺陷境缺陷伤伤害害人的不安人的不安全行为全行为事故事故隐患隐患意外意外事件事件设施、设施保养、维护、维修管理设施、设施保养、维护、维修管理安全管理具体内容：安全管理具体内容：1 1、建立安全管理机制和制度、建立安全管理机制和制度2 2、将安全管理纳入日常管理之中、将安全管理纳入日常管理之中3 3、加强人员的安全意识教育和安全技能培训、加强人员的安全意识教育和安全技能培训4 4、严格执行安全检查制度、严格执行安全检查制
22、度5 5、对安全隐患，彻底清除，不放过任何事故苗、对安全隐患，彻底清除，不放过任何事故苗头。头。人与机轨迹交叉理论人与机轨迹交叉理论设施、设施保养、维护、维修管理设施、设施保养、维护、维修管理事事 故故人的失误人的失误物的缺陷物的缺陷环环 境境全面质量管理理论中的五个影响产品质量的主要因素 人，指制造产品的人员人员；机，制造产品所用的设备；料，指制造产品所使用的原材料；法，指制造产品所使用的方法(各种操作规 程，指导书 等）；环，指产品制造过程中所处的环境。设备使用管理的基本要求：1、新设备投用前，必须清楚其结构、性能、原理，制定试机方案和安全措施，编制操作保养规程及相关专业的作业指导书。操作人均应熟悉操作与保养规程后，方可上岗进行操作。2、现场设备做到配置齐全、安全接地，润滑良好、设备责任牌齐全。3、设备操作人员应逐步达到“三懂四会”的要求。严格执行设备操作和保养规程，禁止重使用轻保养和拼设备现象。4、特种设备必须持证上岗。设备、设施的管理的核心是在设备、设施的管理的核心是在管理充分体现管理充分体现“客户为中心客户为中心”服务服务理念。为顾客着想，服务于客户。理念。为顾客着想，服务于客户。设备、设施日常维护的管理理论：设备、设施日常维护的管理理论：设施、设施保养、维护、维修管理（九）设施、设施保养、维护、维修管理（九）保养、保养、再保养、拒绝大修保养、保养、再保养、拒绝大修
