1、曙光国际五金建材家居博览城曙光国际五金建材家居博览城商商业管理公业管理公司基本运营模式司基本运营模式主讲：李俊卿目目 录录一、前言一、前言二、商管公司职责二、商管公司职责三、商管公司管理模式三、商管公司管理模式四、商管公四、商管公司运营模司运营模式式五、商管公司工作阶段及收益来源五、商管公司工作阶段及收益来源一、前一、前 言言 商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，本项目这种先招商旺市及后续销售结合的商业地产项目，因为其开发盈利模式以招商销售为主，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、经营者、消费者等方面的利益关系。商业运营管理公司组建的
2、重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。二、商管公司职责二、商管公司职责 在曙光国际五金建材家居博览城的整个开发进程后期，项目的整体运营必须由统一的商管公司进行经营管理，以及产权资产及无产权资产成为开发商遗留资产须由商管公司经营，这些资产如下所示：1、已建成的所有商铺。2、市场内外广告位等无产权资产3、室外停车场等有产权资产4、室内外部分公共区域各类多种经营点的设立和租赁，以上都是在开发本项目中产生的有价资产，这些资产只能靠商管公司进行运营和管理，所以必须要组建专门的商业运营管理公司
3、，来为这些资产进行运营管理。（一）、整体运营与资产价值的交接与核算（一）、整体运营与资产价值的交接与核算 项目招商与销售的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使曙光国际五金建材家居博览城在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标。项目后期销售后，因产权分散，在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。（二）、确保项目的运营兴旺和
4、持续发展及各方关系的协调（二）、确保项目的运营兴旺和持续发展及各方关系的协调1 1、令物业、令物业“保值、增值保值、增值”，盘活开发商的固定资产。，盘活开发商的固定资产。要解决商业物业如何“保值、增值”，吸纳有全盘规划和商业专业知识的人才，实行专业运营管理，有利于商业项目持续稳定的发展，盘活公司的固定资产。2 2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，项目才能走专业化发展道路。3 3、增加资金运作途径、增加资金运作途径运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打
5、造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。4 4、专职处理商业物业问题、专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对购房业主及商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。5 5、商业领域的长远发展、商业领域的长远发展运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给商铺投资者和租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。（三）、开发商自身可持续发展的需要（三）、开发商自身可持续发展的需要三、商管公司管理模式三、商管公司管理模式开发公司开发公司业主业主商业管商业管理公司理公司租赁经营者租赁经营者委托合同委
6、托合同租赁合同租赁合同委托合同委托合同返租合同返租合同管理模式的五个统一统一物业管理统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一营销管理统一经营主题统一经营主题统一招商管理统一招商管理统一服务管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使市场成为传播商贸资讯的平台 即实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，帮助客户提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要
7、监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一项目的业态规划和布局。重点工作流程重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）重点管理制度重点管理制度商业业主公约与销售合同捆绑的合同或协议性质文件商户服务手册涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节委托经营
8、管理合同与销售合同捆绑的业主返租协议经营管理公约对商户日常经营行为进行规范化管理商户经营承诺书要求商户针对经营管理公约和业主公约进行承诺确认消费者投诉管理制度结合相关工商规定执行消防安全管理制度结合相关消防规定执行四、商管公四、商管公司运营模司运营模式式商管公司两大工作内容商管公司两大工作内容 1 1、物业管理、物业管理曙光国际物业的硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设施、设备和水、电、工程等机电设备的维护和保养商户装饰与装修过程的管理安保和消防系统工作的管理清洁、绿化及其他维护等一系列工作物业服务的相关工作2 2、运营管理、运营管理曙光国际的日常管理服务工作建立和完善商业经营的各种流程和秩序
9、商户的维系和租赁调整曙光国际的形象包装和推广租赁费用的催缴和业主的维系服务工作政府相关职能部门的维系及协调在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。以上两大部分内容中，运营管理是核心，物业管理是围绕运营管理来服务的，从功能配置上从属于运营管理。为了确保曙光国际五金建材家居博览城商业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在运营原则上，不能把商业运营和物业管
10、理两大部分的职能相互独立开来，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。商管公司两大工作内容商管公司两大工作内容商管公司的职能界限商管公司的职能界限商管公司开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者，所以运营管理的职能上有四重关系：1、为开发商服务，盘活开发商自有物业资产，打造曙光国际这一全新商业品牌；2、为经营者服务，引导经营者共同做曙光国际五金建材家居博览城；3、为投资者服务，为投资者提供租赁及租金回报服务，做旺曙光国际五金建材家居博览城，使投资者的产业升值4、为消费者服务，提供良好的购物环境和服务，吸引消费者前来购物消费。从职能界限本质来
11、说，商管公司不牵涉开发商的业务发展和内部管理，是相对独立预算的企业体；同样，在适当整体调控的基础上，运营管理公司也不会介入曙光国际五金建材家居博览城里经营户内部经营事务，只是作为一个引导者，扩大经营户的经营范围与提升其经营实力，经营户是相对独立开展自身经营的，这就是：统一管理，独立经营。五、商管公司工作阶段及收入来源五、商管公司工作阶段及收入来源工作阶段工作阶段前期介入阶段前期介入阶段 正常管理阶段正常管理阶段 跟进控制阶段跟进控制阶段 商管工作三个阶段商管工作三个阶段前期介入阶段前期介入阶段商业经营管理调查商业经营管理调查 （招商促进和项目提升）（招商促进和项目提升）商铺交验商铺交验业态规划
12、和商业布局优化业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑（招商促进）经营管理咨询和答疑（招商促进）人员组织控制等各项事宜人员组织控制等各项事宜 主要工作内容主要工作内容正常管理阶段正常管理阶段曙光国际内曙光国际内部的升级管理部的升级管理 曙光国际经曙光国际经营的市场分析、评估营的市场分析、评估 曙光国际的曙光国际的商家管理、调整商家管理、调整 曙光国际的曙光国际的日常管理日常管理 主要工作内容主要工作内容工作阶段工作阶段跟进控制阶段跟进控制阶段管理工作质量的监控管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新管理品质的评估及创新 主要工作内容主要工作内容商管公司后期经营营收渠道主要有以下几个方面：商管公司后期经营营收渠道主要有以下几个方面：管理费广告位发布费（外立面和市场内部广告位）场地使用费（公共场地部分）停车场使用费用活动赞助费用商铺租赁费用刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)代理厂商公关活动策划执行收费（例如：新品推介会/酬宾会等）代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）其中管理费、广告位发布费及场地使用费是运营公司后期主要收入来源。其中管理费、广告位发布费及场地使用费是运营公司后期主要收入来源。经营营收渠道经营营收渠道谢谢 谢谢
