1、东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告东焦商业综合体项目提案东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告在写这份报告之前，我们看到了这些东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告客观来讲几乎所有的商业综合体在得到清晰定位之初都会有这样一段“一站式综合型”的定位“集餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的商业综合体”东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告石家庄商业市场，增速迅猛如万象天成、万达商业广场、大洋百货、勒泰中心更有北国商业，雄霸石家庄市内各地北国商城、北国先天下、东尚、新百商场、谊友很多人开始怀疑，石家庄的商业市场已经饱和了！东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告以万达商业广场为例n一线品牌开发商n二十余
2、个城市的成功经验n丰富的商家资源n自有万千百货、万达影城、大歌星、大玩家等n建筑面积近28万平米n占据建华大街和槐安路2大交通干道尽管如此，目前支撑商业综合体经营的业态仅有餐饮、大歌星、万达影城，3种主力业态支撑。现在的石家庄，商业市场竞争何其激烈，何其惨烈！东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告再以东尚MALL为例n开业之初，大肆宣传推广n占据中山路繁华地段n位于北国商城、北国先天下、博物馆、广安街、人民广场之间当然，后期北人集团介入后，重新定位，重新包装，终于找准定位，分得商业市场利益一杯羹。对于决定商业价值的“地段”而言，还能有出其右者？可是，在一种简单的商业定位下，依然轰然倒下我们再不
3、敢以“集&于一体的综合型商业”来进行商业定位东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告纵观一线城市商业发展模式，如北京、上海等地，消费结构已经发生重大变化，儿童消费呈快速上升趋势，并且已经跃居消费排行前几位。现有商业环境中，成年人的消费场所被划分为很多类，定位和业态已经做到精细化划分。竞争加剧，市场机会越来越小。儿童消费呈现上涨趋势，需要补充相应商业模式东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告儿童不是自主消费群体，在家长的陪同下，还可促进成人消费。从消费“点”的增长，发展为消费“面”的增长，形成消费产业链。从“点”到“面”，形成消费产业链东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告从石家庄本地市场来看，儿
4、童娱乐场地分散在桥东区各地，如空中花园地下、中心线地下、怀特顶楼等。儿童系列用品中，童装、童鞋、食品、图书等，经营分散，从市场的发展方向来看，也将面临业态的系统整合。零散的儿童用品业态，将面临全面整合的趋势东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告面向0-16岁儿童及其家庭集儿童体验购物、儿童教育、娱乐、主题餐饮为一体每个孩子都是这里的主人，兑现儿童梦想中的城堡产品定位体验式梦幻商业综合体东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告经营定位餐饮、儿童食品、童装、儿童玩具、儿童书籍、儿童摄影、早教等主力店：n 儿童比如世界n 儿童主题放映厅n 芭比娃娃旗舰店n 巧克力世界经营范围：东焦商业东焦商业东焦商业
5、综合体项目报告既然是商业综合体既然是父母陪同孩子来娱乐消费那么当然我们也不对“父母”，这一消费群体视而不见80后的集体特征怀旧补充经营定位80后步入而立之年，陆续“为人父、为人母”东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告n 怀旧主题餐厅、咖啡厅、藏品屋n 服饰、文具、玩具n 游戏体验厅这就是市场敏感度补充业态涵盖：补充经营定位东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告80年代、90年代、2000年，以文艺特征为主风格定位按照不同主题，分组团体现不同装修风格和服务特征儿童主题迪士尼、芭比娃娃、巧克力工厂、童话王国、国产动漫怀旧主题东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告商业操作难度，在于垂直方向二层以上
6、商业部分，平层部分商业死角的处理。本案中，重点在于处理垂直方向二层以上商业部分。本案在业态定位中，引进“喷水效应”和“洒水效应”，低楼层采用餐饮类业态，大量吸引客流。高楼层中，采用大型主力店，“灵魂业态”吸引客流。从而形成，上下覆盖客流的成功业态模式。业态定位引进“喷水效应”和“洒水效应”，上下覆盖客流东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告B1层一层二层三层四层巧克力世界、儿童主题餐厅、怀旧主题餐厅、品牌服装等儿童主题教育、儿童文艺教育类。女士美容类。童装品牌零售、儿童玩具、儿童用品、儿童摄影、怀旧藏品比如世界、动漫电玩、儿童主题放映厅、DIY世界大型超市、简餐金宝贝、金起点、金苹果、东方之星
7、、新贝教育、迪乐教育等；好孩子集成店、麦考林集成店等樱桃小丸子、英氏童装、龙太子童装、布衣草人、金童王童装；头大木制玩具、蓝猫动漫、心乐玩具；小鬼当佳、芝麻开门等好时巧克力、麦当劳、棒约翰、儿童服装品牌店等永辉超市业态定位东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告永辉超市 面积：5000平米业态定位B1F东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告怀旧主题餐饮品牌服饰店咖啡厅、甜品店692.78610.76533.96社区商业687.81巧克力世界644.63餐饮旗舰店753.42银行、通讯类564.85儿童主题甜品店426.80餐饮一条街1450.78麦当劳401.96业态定位1F1071.57儿童餐
8、饮旗舰店东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告一层主力店为：餐饮街相对处于内街位置，因此，餐饮街的主题铺装、景观小品、休闲座椅、店招等公共空间的装修至关重要。业态定位1Fn麦当劳旗舰店n巧克力世界n儿童主题餐饮旗舰店n怀旧主题餐厅东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告品牌服饰、咖啡馆2239.46国产动漫主题967芭比娃娃主题1071.43迪士尼主题1071.57业态定位2F二层主营童装、童鞋、儿童用品、小饰品、儿童摄影、品牌服饰店等。餐饮旗舰店1237东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告亲子服饰1246.68儿童文化用品1150.78儿童教育培训机构2143美发机构992.78美容机构10
9、53.42业态定位3F东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告比如世界4443.66动漫、电玩世界1071.57DIY空间426.8儿童主题放映厅400业态定位4F东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告大型餐饮旗舰店2143.17业态定位5F、6F东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告业态比例预计初期地上自持总面积7631.46平米，所占比重约为25.96%业态业态面积面积比重比重巧克力世界644.632.19%比如世界4443.6615.12%儿童主题放映厅4001.36%大型餐饮旗舰店2143.177.29%合计7631.4625.96%东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告商业业态布局为建
10、议性业态分布，具体实际分布应以商管公司和招商同步进行调整，后期经营期间2年内调整，重新进行业态布局和品牌筛选。招商前置，招商公司尽快介入，确保设计符合商家使用要求业态定位东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告 唯一+创新：省会儿童娱乐创新模式，打造角色扮演类游戏，寓教于乐的全新儿童娱乐场所；非传统环境：如同真实社会般存在着各行各业，可为孩子提供 8 大领域、50 类行业的 70 多种社会角色扮演内容，孩子可以自由选择喜爱的角色亲自体验。高参与性：儿童体验式经历，训练有素人员提供帮助，自由的选择;体验模式 货币规定：E币 银行兑现E币：入园的孩子可先到“银行”换取“比如世界”内专用的货币E币；花
11、费E币：孩子可以拿这个钱在园内的超市、冰淇淋店、汉堡店自行花费；赚取E币：小镇内有几十种工作可以体验。体验职业结束后，雇主都会发放薪水；存E币：在自己的银行体系，孩子们可以存E币以获取利息。完整的货币体系灵魂业态1比如世界完整货币体系，为孩子提供丰富的角色体验，实现寓教于乐的效果东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告比如世界是一个寓教于乐的情景体验天地，由大大小小的约 45 个主题场馆组成每个主题馆设计皆具有较强的真实感，让孩子逼真的环境氛围中，通过亲自动手参与、快乐的角色体验，帮助孩子激发自己的潜能与兴趣，全面提升孩子动手能力；协调、统筹能力；团队合作、与他人相处的能力；战胜挫折的能力这 4
12、 种“关键能力”。当交警 小医生存钱消防员电力工作者 考古学家 灵魂业态1比如世界寓教于乐的情景体验天地东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告机场-售票台购买飞机票和通行证-通过安检-成为飞行员或服务员警察局-参加审判：包括法官，陪审团，地区检察官，律师，被告，证人-一个警察依靠侦探和分析的线索来解决的案件银行-现金兑换-开设银行帐户-存钱和挣利息-从自动存款机里存储现金医院-安排手术-在急诊室吊水-接生宝宝-补牙、修牙-检查身体-成为一名救护员、救护车里紧急救护丰富多彩的活动项目便利店当助手帮助客户当存货员戏院当演员每个月可以演不同的角色其他秀：魔术，小丑表演，动物表演灵魂业态1比如世界东焦
13、商业东焦商业东焦商业综合体项目报告丰富多彩的活动项目家长休息室当自己的孩子在玩耍的时候，可以休息看电影上网阅读或玩牌冰激凌店学习制作冰激凌学习调配各种汽水与饮品汉堡店自己订菜单自己搭配肉，薯条，面包选择和争取自己喜欢的饮料组合套餐科学实验室研究公式做实验考古挖掘了解历史挖掘文物探索洞穴发现丢失的遗址和坟墓演播室当演员当电视技术员，摄影师，道具师，调音师和照明师灵魂业态1比如世界东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告盈利模式产业模式的两个层面机构、活动赞助形式的市场营销伙伴-入场费-销售利润-广告费收入-赞助费家庭式娱乐教育中心顾客类型4-12儿童、0-3岁的婴儿、成人顾客分类形式家庭、学校团队
14、、生日聚会、回报形式入场票、食品&饮料、纪念品、生日聚会（提供房间，食物等等）、零售、其他服务灵魂业态1比如世界东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告好时巧克力世界好时特有的互动零售体验“好时巧克力世界”旗舰店的正门被设计成大家非常熟悉的好时Kisses巧克力的形状。进入店堂，安装在室内的特殊机器会不时地向空气中喷撒巧克力气味。灵魂业态2东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告互动零售体验好时巧克力魔幻机，模仿好时巧克力工厂的生产线，看着一颗颗Kisses发出叮叮当当的快乐节奏，滑入你的手中。消费者们还可以发挥自己的创造力，亲自为“新鲜出炉”的Kisses巧克力挑选包装盒并体验包装的乐趣。产品超
15、市（售卖）：好时玩偶、好时Kisses巧克力、好时Special Dark特浓黑巧克力、好时毛绒熊等等，令人目不暇接，爱不释手。好时巧克力世界灵魂业态2东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告芭比娃娃旗舰店 品牌为核心的全新体验式购物理念体验式购物店，不仅仅是从商品体现，从整个装修风格、功能体验、服务细节，都能体现核心的“芭比娃娃概念”灵魂业态3东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告凭借着精心设置的设计大本营、时尚服装秀、芭比瞬间摄影、芭比水疗美容中心、芭比主题购物等区域筑起一个洋溢梦幻色彩的全方位的生活空间“消费环节”的芭比主题体验感芭比娃娃覆盖全年龄段（女性的时尚，时装，化妆品及配件）芭比娃
16、娃设计中心，亲手设计芭比娃娃。芭比水疗中心通过电脑给芭比换衣服芭比娃娃旗舰店 灵魂业态3东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告儿童欢乐放映厅灵魂业态4地面铺装、墙壁造型、顶部造型、座椅款式，一切都以动漫造型展现每周一至周五免费放映动漫电影，周日票价一元，聚集人气为主。无成型案例全感官体验式放映厅东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告参考主力店Family Box集娱乐、科学、体验、健身与早教为一体的大型综合实体。以快乐成长体验为出发点，以家庭互动娱乐为吸引力，以科学的教育理念为文化内涵，把爱心、希望、美好与快乐带给孩子。“家盒子”家庭寓乐成长中心定位于游乐场和幼儿园之间，致力于与中国0-12岁
17、儿童及家庭分享最受全球孩子欢迎的各类健康益智项目，引进国际先进的教育方法和世界一流品质的硬件设备，创造出适合中国儿童的成长方式。在为12岁以下儿童创造一片天地的同时，为家长提供相配套的服务。东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告设备主要都是引进自英国的顶级儿童娱乐设施，如、米奇游乐园、专业儿童泳池、乐购园、小掌厨、探秘屋、七色岛、绘本屋等。引进自英国的顶级儿童娱乐设施供儿童玩乐的水循环系统给孩子与动物接触的真实体验干净的玩沙空间儿童乐购园参考主力店Family Box东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告采用英国早教行业标准的儿童课程以及自行开发的特色课程，涉及游泳、音乐、舞蹈、绘画、手工、厨
18、艺、活动、物品置换等；英国早教行业标准的儿童课程以及自行开发的特色课程开PARTY的公主屋绘画室音乐室会客室游泳课程参考主力店Family Box儿童成长中心还举办各种主题派对、水下摄影、设有餐饮、咖啡厅、父母俱乐部、VIP订房、育婴室、询诊室、儿童托管等服务东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告成人和儿童之间不同的身体尺度感和实现角度是设计的功能盒子外围局部凹陷区域，可供孩子爬行玩耍，也可供家长休息公共空间的下沉区域，可供家长与孩子玩耍、休息局部楼盘开洞，是视线能够穿过楼板，在不同楼层间建立联系。参考主力店Family Box东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告成功的定位基础之上，营销才可
19、以做到“有的放矢”东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告商业项目中涉及到投资者、经营者、消费者三方有足够的消费者市场，经营者才会获利经营者看到市场机会后，能够经营获利，投资者才会购买商铺而营销就在于让所有的客户看到商业的前景，看到市场机会！营销策略商业造梦，提前展示商业的核心市场价值东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告体验式营销+品牌商家同步活动+消费者互动营销策略东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告体验式营销售楼部现场体验样板示范区体验意向客户“灵魂业态”主力店体验东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告售楼部现场体验售楼部装修风格内部展示区东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告项目地商业
20、广场，提前展示形象，展现开发商实力和商业主题魅力样板示范区体验东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告意向客户“灵魂业态”主力店体验儿童主题商业，对于商铺投资者而言，已获知信息较少，强化投资者信心，也是营销过程中，需要做的一项重要课题。高端商铺投资者，客群圈层比较固定，圈层内部信息传播对于项目的营销很关键。因此，对于前期意向客户，进行“灵魂业态”主力店体验式营销深入到高端投资客户圈层，极致发挥体验营销东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告意向客户“灵魂业态”主力店体验东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告营销过程中，以整个招商运营作为主导，以品牌入驻和品牌价值体验作为营销活动主线，贯穿整个营销过
21、程当中。东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告品牌商家招商发布会时时与市场保持招商信息同步，每一家主力店或者品牌商家入驻，都举办招商发布会。将商业进展与城市发展相结合，提升项目高度。n现场组合各品牌商家到场宣讲n媒体记者到场跟踪报道n利用品牌商家资源，延展营销活动内容儿童主题商业，改变城市商业结构，改变市民的生活方式！东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告消费者互动采用提前发行“商业VIP卡”的形式，冲分调动市场和消费者的积极性。让投资者看到消费者的热情，从而看到投资前景。伴随招商进度和主力店的入驻，同步进展。提前发行VIP卡，圈定消费者，把市场变成“期待的眼神”东焦商业东焦商业东焦商业综合体
22、项目报告通过以上3种营销方式，使项目在市场当中，时刻处于一种“动态”，形成“被关注”和一种“时尚话题”。达到“收益”“口碑”双赢的营销目标小结东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告项目销售价格受影响因素较多n商业定位n投资成本收益测算n回笼资金时间要求关于价格在确定商业定位之前，谈价格问题也是枉然商铺不是消费品，是一种真正的投资品，购买目的在于后期盈利，而不是单纯的消费。东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告相关主题商业参考西美大人物儿童世界三层商业，总面积共计18000平米西美大人物儿童世界，位于裕华区，本项目位于新华区；西美大人物儿童世界，总体量1.8万，本项目总体量4万；石家庄的儿童市场总量，不是单一的商业体能容纳；类似业态提前展示，可以缓冲新项目市场的市场接受度，预热市场口碑；n一层，儿童生活馆n二层，儿童早教馆n三层，比如世界儿童主题商业在石家庄初露端倪，发展潜力巨大东焦商业东焦商业东焦商业综合体项目报告
