1、万达合约规划解读及编制成本控制部 王西彪提纲 一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点提纲 一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点信息化模式的成本管控目标v建立万达成本数据库，实现成本数据的可沉淀、可查询、可复用v建立以目标成本为中心的成本管理体系，将成本控制过程前置v实现成本业务管控过程中的信息化流程审批及权限点控制信息化模式的成本管控理念v依据集团管理制度，将成本控制过程前置。v根据实际成本管理业务，将审批流固化。v借鉴模块管控理念，分级管控、分级预警、亮灯警示。成本管控核心成本管
2、控模式原有模式两个计划动态成本六本台帐模块化招标计划结算计划1、根据模块化编制招标计划，容易有漏项；2、结算计划和需要单独编制。成本管控模式原有模式两个计划动态成本六本台帐模块化招标计划结算计划合约规划模板合约规划招标计划结算计划模块化信息化1、根据模块化编制招标计划，容易有漏项；2、结算计划和招标计划需要单独编制。1、依据合约规划能够生成招标计划，待发生成本台帐；2、合约规划模板提供了多年万达商业地产成本管控经验；3、依据模块化及招标计划，进行结算计划的编制；待发生成本台帐成本管控模式原有模式招标计划动态成本六本台帐目标成本合同台帐合同拆分无合同费用待发生成本成本动态表成本管控模式原有模式招
3、标计划动态成本六本台帐目标成本合同台帐合同拆分无合同费用目标成本合约规划合同台帐成本动态表待发生成本成本动态表1、在合约中明确成本费用与成本科目的对应关系，预计将发生的合同，对每个合同进行成本预控，从而实现目标成本预控。2、减轻合同拆分工作量、避免拆分过程中的归集错误，但对前期合约编制质量要求较高。信息化无合同费用待发生成本可研成本目标成本目标成本调整成本动态报表是否超预警指标？合同签订合同、变更结算指导合同付款计划动态现金流管理财务付款与分析项目复核、结算成本数据库定期分析预测实际成本分解调整事前事中事后项目竣工控目标管过程要成果合约付款计划合约规划信息化模式的成本管控核心提纲 一、成本管控
4、核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点问题研讨：什么是合约规划？合约规划概念解读合约规划：合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立，通过对开发过程中成本支出的项目个数，包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹，明确成本的具体流向，是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。问题研讨：合约规划与成本管控各要素之间的关系？合约规划概念解读合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系目标成本合约规划概念解读合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系目标成本1、通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的完善性；2、通过将目标成本与合约规划的
5、对比，分析目标成本的合理性；合约规划概念解读304项合同项合同54项费用项费用合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本统筹支出合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系目标成本合约规划概念解读指导工作合约规划指导成本日常工作的进行统筹支出合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系目标成本指导招标指导缴费合约规划概念解读指导工作合约规划指导
6、成本日常工作的进行统筹支出合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系目标成本合约规划合约规划招标计划招标计划招标结果招标结果生成招标计划反证规划的合理性合同录入合同录入录入合同信息验证合约规划合约规划概念解读指导工作合约规划指导成本日常工作的进行统筹支出合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系目标成本合约规划一方面是根据项目拟采取的承发包模式确定的，反之另一方面合约规划又决定了项目实际实施过程中各专业分包和甲供材料范畴，对工程实施具有
7、指导意义。合约规划概念解读过程管控合约规划全过程成本动态管控的基础合约规划将成本动态控制工作从科目纬度细化到合同维度，更具操作性和实际意义。每项合同/费用做到不超支，则对应成本科目不超支，成本目标必然实现。指导工作合约规划指导成本日常工作的进行统筹支出合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系目标成本提纲 一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点万达合约规划的特点合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。管理体系万达合约
8、规划的特点合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。管理体系全面统筹合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。万达合约规划的特点合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。管理体系合约规划在根据万达十年商业地产成本管控经验，分业态编制，可以适应不同业态组合的成本管控。自由组合全面统筹合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。万达合约规划的特点合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系
9、。管理体系合约规划在根据万达十年商业地产成本管控经验，分业态编制，可以适应不同业态组合的成本管控。自由组合合约规划在科目编码、合同编号、费用编号等内容上统一要求，为数据库的建立奠定了基础。高度统一全面统筹合约规划不但全面统筹了项目预计支出，更有实际工作指导作用的将成本管控的工作步骤进行分解。合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化万达合约规划的特点合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估万达合约规划的特点项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的；项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的；合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估万达合约规划的
10、特点根据合同范围及界面的不同，以及业态的不同，进行合理的待发生成本预估；根据合同范围及界面的不同，以及业态的不同，进行合理的待发生成本预估；万达合约规划的特点合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控万达合约规划的特点合约规划控制合同签订&费用支出，做到事前管控万达合约规划的特点合约规划为成本管控工作提供重点提示，随时反映项目成本情况。提纲 一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点合约规划的要点1、控制各分项工程的支出规划预设成本归集的科目及业态，避免人为分摊过程中产生归集错误合约规划的要点2、控制招标金额，实现成本可控1、控制各分项工程
11、的支出规划合约规划的要点2、控制招标金额，实现成本可控1、控制各分项工程的支出规划合约规划金额全部转化为已发生成本1、合约规划=合同金额（合约规划金额1200，合同金额1200）：2、合约规划合同金额（合约规划金额1200，合同金额900）：其中900转入已发生成本300进入规划余量使用招标系统确定合同的：合同金额超规划金额将不能正常定标3、合约规划【项目基础信息】合约规划分期编制项目基础信息分期选择【江门万达广场】，点击【增加内部分期】页面分【基本信息】【业态信息设置】两部分；【基本信息】包括“内部分期编号”“内部分期名称”“预计开工日期”“预计完工日期”“备注”；【业态信息设置】是对该内部
12、分期所包含的业态进行设置，范围是该决策分期下已经设置好的业态；点击”新增”后，在弹出中选择业态。合约规划分期编制项目基础信息分期如下图已经完成了一个内部分期信息的编制，点击“保存”，保存该内部分期。合约规划分期编制项目基础信息分期保存成功后，右侧项目树中出现刚建立好的内部分期；以上操作，完成内部分期建立，可根据项目的内部分期情况，依次建立其他内部分期，操作如上所述。内部分期建立不需要审批。合约规划的分期2、项目分期的分类决策分期和内部分期1、什么情况下需要分期同一项目中，不同分区开工时间间隔超过6个月 时，需要进行内部分期3、项目分期的编制创建内部分期目标成本分期合约规划的分期目标成本分期n目
13、标成本分期n决策分期目标成本录入n无论是否包含内部分期，决策分期的目标成本录入方式都是一样的。如下图，以江门项目为例，只编写一个科目的目标成本。n选择【目标成本】-【目标成本编制】项目树点击【江门万达广场】，点击【下载模板】，如下图。合约规划的分期目标成本分期下载excel后，编写目标成本后上传（此操作不作说明），上传并审批完成后页面如下图。该示例只录入了决策分期上050202一个科目的目标成本，并未编制内部分期的目标成本，所以蓝色框中“内部分期汇总”为0，红色框中“未拆到内部分期汇总”为该科目的目标成本。合约规划的分期目标成本分期内部分期目标成本编制决策分期目标成本录入完成后，可以开始编制内
14、部分期的目标成本了。内部分期目标成本不需要审批。下面继续以“江门万达广场”为例，编制“江门万达广场A地块”内部分期目标成本；选择【目标成本】-【目标成本编制】项目树点击【江门万达广场A地块】，点击【下载模板】（内部分期目标成本编制和决策分期相同，需要下载excel后线下编辑，然后上传），如下图合约规划的分期目标成本分期内部分期目标成本excel和决策分期目标成本excel略有不同，决策分期目标成本excel包含所有业态，内部分期目标成本excel只包含该分期内的业态，如下图分别为“江门万达广场决策分期目标成本excel”“江门万达广场A地块目标成本excel”“江门万达广场B地块目标成本exc
15、el”，注意050202科目下红色框中业态区别。合约规划的分期目标成本分期合约规划的分期目标成本分期将编辑完的“江门万达广场A地块目标成本excel”导入系统，如下图。已经将“江门万达广场A地块”050202科目目标成本编辑完毕。合约规划的分期目标成本分期“江门万达广场A地块”目标成本导入后，查看“江门万达广场”整个项目的目标成本情况如下图。050202【目标总额 25,000,000.00】，【内部分期汇总10,000,000.00】（目前只上传了江门万达广场A地块目标成本），【未拆到内部分期汇总15,000,000.00】合约规划的分期目标成本分期按照上述方式，上传“江门万达广场B地块”目
16、标成本excel后，如下图。050202科目【目标总额 25,000,000.00】全部分摊到两个内部分期中，【未拆到内部分期汇总0】。至此，决策分期及内部分期目标成本编制完毕。合约规划的分期2、项目分期的分类决策分期和内部分期1、什么情况下需要分期同一项目中，不同分区开工时间间隔超过6个月 时，需要进行内部分期3、项目分期的编制创建内部分期目标成本分期合约规划分期合约规划的分期合约规划分期包含内部分期合约规划编制方式和不包含内部分期合约规划编制方式基本相同，不同的地方是在科目拆分。合约规划编制下图是合约规划编制页面，页面分【合同信息】、【合同科目信息】两部分。【合同信息】根据合同情况录入即可
17、；【合同科目信息】设置合同涉及的科目、内部分期和相关业态；合约规划的分期合约规划分期上图中点击【新增】按钮，弹出下图页面。页面分三部分【科目列表】、【内部分期】、【业态列表】合约规划的分期合约规划分期【科目列表】选择合同所涉及的科目；选择合同所涉及的科目；【内部分期】选择合同要分到哪些内选择合同要分到哪些内部分期上，可单选（只部分期上，可单选（只发生在一个内部分期）、发生在一个内部分期）、多选（发生在多个内部多选（发生在多个内部分期）；分期）；【业态列表】选择合同涉及的业态。选择合同涉及的业态。注意：系统并未区分出业态属于哪个内部分期，需要用户自己根据基本信息中内部分注意：系统并未区分出业态属
18、于哪个内部分期，需要用户自己根据基本信息中内部分期业态设置来选择；期业态设置来选择；例：选择科目为例：选择科目为050202电梯及安装，同时选择了两个内部分期，业态选择了酒店地上和万达百货，选择完成后点击右电梯及安装，同时选择了两个内部分期，业态选择了酒店地上和万达百货，选择完成后点击右上角的上角的“选择选择”按钮，科目、内部分期、业态设置完毕。按钮，科目、内部分期、业态设置完毕。合约规划分期编制合约规划分期如下图，该合同选择了同一科目，两个内部分期的两个业态上。该合同为跨两个内部分期的合同。点击右上角的“保存”按钮，完成该合约规划的编制。合约规划的分期2、项目分期的分类决策分期和内部分期1、
19、什么情况下需要分期同一项目中，不同分区开工时间间隔超过6个月 时，需要进行内部分期3、项目分期的编制创建内部分期目标成本分期合约规划分期成本动态分期合约规划分期编制成本动态台账合约规划编制完成，提交审批后，查看决策分期以及两个内部分期的【成本动态台帐】，决策分期和内部分期的【成本动态台帐】分开显示，这更有利于我们对成本动态把控。如下图；合约规划分期编制成本动态台账如下三幅图，分别显示了刚刚提交跨内部分期的合同所在科目动态情况。注：上例列举了，跨内部分期的合约规划建立方法，对于包含内部分期，但是注：上例列举了，跨内部分期的合约规划建立方法，对于包含内部分期，但是只归集到其中一期的合同来说，选择内
20、部分期时只需选择归集到某个内部分期只归集到其中一期的合同来说，选择内部分期时只需选择归集到某个内部分期即可，并不是所有合同都需要跨内部分期，根据合同发生情况而定。即可，并不是所有合同都需要跨内部分期，根据合同发生情况而定。合约规划编制重点难点：什么时间编制合约规划？合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制合约规划？合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制合约规划？项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总。合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制
21、合约规划？项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总。合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制合约规划？项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总。如何复核合约规划？合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制合约规划？项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总。如何复核合约规划？目标成本、建造标准、项目执行计划。合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制合约规划？项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总如何复核合约规划？目标成本、建造标准、项目执行计划。如何调整合约规划？合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制合约规划？项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总如何复核合约规划？目标成本、建造标准、项目执行计划。如何调整合约规划？相当于全面梳理目标成本，重新进行合约规划。合约规划编制难点难点：什么时间编制合约规划？项目启动后就编制。谁来编制合约规划？项目成本经理或者成本副总，最好是成本副总如何复核合约规划？目标成本、建造标准、项目执行计划。如何调整合约规划？相当于全面梳理目标成本，重新进行合约规划。万达集团信息管理中心114www.alcatel-感谢聆听！
