1、|Page 1REPORT“半导体”创意产业园规划报告半导体创意产业园规划报告创意产业园规划报告Transistor Innovative ParkTransistor Innovative Park广州佳大地产集团有限公司广州佳大地产集团有限公司|Page 2REPORT“半导体”创意产业园规划报告佳大地产集团简介n广州佳大地产集团有限公司是国内优质的综合房地产开发商，旗下拥有17家子公司，经营范围涉及房地产投资开发、文化创意产业园改造、建筑施工、物业管理、酒店管理等领域。n佳大集团自成立以来先后开发了多个精品项目，其中商住项目“佳大银湾”已成为广州江景豪宅典范之一，自营项目包括位于经济技术
2、开发区的“时代公寓”、时尚公寓”和“增城佳大公寓”，总建筑面积超20万平方米，多次受到省市领导参观后的肯定和表扬。n佳大集团积极响应广州市“三旧政策”的号召，先后成功开拓了7个大中型旧厂改造的文化创意产业园，改造经营面积超过20万平方米，成为广州文化创意园行业的领导者。|Page 3REPORT“半导体”创意产业园规划报告佳大地产集团简介项目项目地点地点建筑面积建筑面积前身前身红专厂艺术创意园员村5620m2广东罐头厂华糖低碳产业创意生活示范园区罗冲围7万m2华侨糖厂萌芽1968创意园天源路3.2万m2广州市萌芽厨房设备工业公司石井现代商贸创意园石井8.1万m2广州虎辉照明科技公司金威龙创意园
3、海珠区南石路2.3万m2广州金威龙有限公司洛民创意园工业大道1.2万m2广州市塑料厂三花创意园从化市1.3万m2从化三花酒厂n佳大旗下部分创意园项目|Page 4REPORT“半导体”创意产业园规划报告项目规划思路社会效益开发理念区域发展前景商圈区位与交通政策项目定位项目定位与命名与命名项目理念项目理念SWOTSWOT分析分析项目实施项目实施环境分析环境分析效益评估效益评估改造设计思路环境整治招商模式板块规划创意理念经济效益|Page 5REPORT“半导体”创意产业园规划报告PART 1 PART 1 项目理念项目理念“理念是项目的最根本的驱动力”|Page 6REPORT“半导体”创意产业
4、园规划报告n 项目的生存与发展的依据，在于内部和外部的生态系统。依托商圈成熟产业和项目既有物业，嫁接先进商业理念，完善生态系统同时成就自我。项目逻辑|Page 7REPORT“半导体”创意产业园规划报告开发理念：产业升级需要高附加值业态，改善人文环境需要文化介入，旧城旧厂改造需要创新思路n本项目致力于发展附加值高、人文内涵丰富、环境友好的新业态，实现旧厂区改造，提升城区土地综合利用效率；整合现有商圈主要产业，助力区域产业升级，实现极高的社会价值和经济价值。|Page 8REPORT“半导体”创意产业园规划报告创意理念：创创意产业园意产业园概念概念 +服装产业的集大成者的理念服装产业的集大成者的
5、理念以服装产业一体化理念打造创意产业园|Page 9REPORT“半导体”创意产业园规划报告之1.创意产业园概念nHilary Anne Frost-Kumpf：创意产业园指的是一个在都市中具备完善组织、明确标示、供综合使用的地区，它提供夜间活动且延长地区的使用时间，让地区更具有吸引力；提供艺术活动与艺术组织所需的条件，给居民与游客相关的艺术活动；提供当地艺术家更多就业或居住的机会，让艺术与社区发展更紧密结合。n国内业界：创意产业园是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。园区内形成了一个包括生产发
6、行消费产供销一体的文化产业链。|Page 10REPORT“半导体”创意产业园规划报告之2.服装创意产业园的理念n通过对相关国家(地区)就创意产业的调查可以发现，各国(地区)在进行创意产业分类时，几乎都将服装设计列入其中，甚至还囊括了与服装相关的时尚杂志、时装模特表演、会展、咨询及产业咨询等产业链上的相关行业。n服装产业与创意产业的联系，主要在于服装设计、研发、展示和资讯等需要创造性思维的领域，是一种多元产业交集的关系。相关国家相关国家(地区地区)创意产业分类中的服装范畴创意产业分类中的服装范畴|Page 11REPORT“半导体”创意产业园规划报告PART 2 PART 2 环境分析环境分析
7、“项目的生命力在于和环境互动共生的关系”|Page 12REPORT“半导体”创意产业园规划报告政策环境：项目定位完全符合市、区、街道规划方向政策环境：项目定位完全符合市、区、街道规划方向n广州城市总体规划：继续实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的十字方针，促进城市空间发展从拓展增长走向优化提升，形成“一个都会区、两个新城区、三个副中心”的多中心网络型城市空间结构。n都会区是国家中心城市功能的主要承载地。重点发展现代商贸现代商贸、金融保险、文化创意文化创意、医疗健康健康、商务商务与科技信息和总部经济总部经济等现代服务业，优化布局区域及城市高端功能;加强历史文化保护，提升都会区用地效益和环境品
8、质。n“增强产业核心竞争力。推进产业高端化产业高端化、集群化、融合化集群化、融合化发展。形成以服务经济为主体、现代服务业为主导，现代服务业、战略性新兴产业与先进制造业有机融合、互动发展的现代产业体系。”|Page 13REPORT“半导体”创意产业园规划报告项目位置项目位置广州半导体器件有限公司位于广州市白云区石井石潭西路118号，临近广州司法警察学校，司法警察医院，正对广大皮具服装城。广州联电集团有限公司位于半导体厂南面，与半导体厂紧邻。|Page 14REPORT“半导体”创意产业园规划报告区位分析区位分析项目项目5 5公里商圈公里商圈项目以北是广州市重点规划的白云湖地区：项目以北是广州市
9、重点规划的白云湖地区：规划面积38平方公里，定位为白云湖滨生态宜居新城和粤港澳(台)流通服务业合作试验区。承担功能：城市北部地区综合性居住新城；主城区北部片区级公共服务中心；广州区域性物流园区之一 广佛交通圈，以增槎路连接广佛高速公路，以蔬菜、粮油布匹批发为主项目以南5公里是白云区，主要以黄石路连接，主要以建材批发为主，车流量打项目东南5公里是白云区三元里商圈，以机场路、三元里大道连接，主要以服装、汽配商业市场为主机场路交通圈以机场路连接机场高速公路，以汽配服装、建材批发为主广清交通圈广清高速路花都区白云区以物流为主项目项目5公里内交通公里内交通与商圈图示表明：与商圈图示表明：项目处于广州市项
10、目处于广州市内传统批发市场内传统批发市场的中心辐射区，的中心辐射区，潜在的商业价值潜在的商业价值巨大。巨大。|Page 15REPORT“半导体”创意产业园规划报告区位与交通条区位与交通条件：传统专业市场最集中的地区之一件：传统专业市场最集中的地区之一 n项目所在的白云区石井区域是广州市服装、鞋业、食品、物流的集散地，已经建立了专业批发市场为主，工业和居住为辅的格局。|Page 16REPORT“半导体”创意产业园规划报告区位与交通条件：便捷的交通区位与交通条件：便捷的交通n主入口临近石潭西路，交通便利。n临近广清高速、广佛高速，公路运输便利，物流业比较集中，物流快递方便快捷。n并联十四条公交
11、线：212、271、228、280、543等。n地铁与大广州相连：石井站即将开通，将本项目与大广州高速连接。|Page 17REPORT“半导体”创意产业园规划报告商圈分析商圈分析n总体情况：项目周边商贸发达，工业较多，居民密集，人流量大。n服装及面辅料批发贸易已成规模：项目周边500米内，高密度地分布了十几个大中型批发市场，商业氛围浓厚。经调查，周边批发市场有：广大皮具牛仔城、广大童装城、萌佳白云童装世界、国大时装城、国大童装世界、广大领汇服装城、国大鞋城、广大外贸鞋业商贸城、庆丰置业服装城、银马国际男装成、庆丰纺织服装城、万鼎布匹辅料街等。|Page 18REPORT“半导体”创意产业园规
12、划报告商圈产业分析商圈产业分析:批发贸易属于大商业，规模上大进大出，产业上承上批发贸易属于大商业，规模上大进大出，产业上承上启下，地域上辐射全国乃至海外市场。启下，地域上辐射全国乃至海外市场。商圈缺点：n缺乏产业上游的创意设计，产业链不完整n缺乏品牌总部n缺乏有品味的休闲娱乐设施。n结论：商圈现状非常适合本创意园的切入|Page 19REPORT“半导体”创意产业园规划报告 区域发展前景区域发展前景政府主导及扶持，未来该片区的产业发展前景乐观政府主导及扶持，未来该片区的产业发展前景乐观n白云区第一份商业网点规划广州市白云区商业网点发展规划(20102020)于2010年8月正式颁布实施。未来1
13、0年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。n本项目属于规划中批发市场：“园区+批发市场集聚区”发展白云区将重点发展皮革皮具、农副产品、五金配件、汽车汽配、生产资料等批发市场，做精做强一批重点市场及园区。如梓元岗皮具批发市场园区、增槎路农副产品批发市场园区，培育石井批发市场集聚区培育石井批发市场集聚区、沙太路批发市场集聚区两个新的批发市场增长极。白云区发布未来白云区发布未来10年商业网点规划表明：年商业网点规划表明：石井片区属于规划中新兴批发市场增长极。石井片区属于规划中新兴批发市场增长极。|Page 20REPORT“半导体”创意产业园规划报告区域发展前
14、景区域发展前景传承中寻求创新突破传承中寻求创新突破n 商业区位优势：项目紧靠广大服装城等专业批发市场，商业气氛浓厚，且该区位已获一定程度市场认知，能有效支撑项目发展。n 但仅仅沿袭旧的商业模式，则无法在管理模式、经营档次及经济效益上有大的提升。基于传统商业模式（店铺式坐等上门）的“服装服饰、装饰装修材料、汽配产品等工业批零专业市场”将会向技术密集、技术改造、信息化服务等领域进行产业升级与创新改造。n 新一代以信息化服务、品牌设计及其服务为主的新型专业批发市场将取得政府的大力支持与资金扶持。同时，以店铺式坐等上门的传统商业批零销售模式将逐步谈出市场n 本项目立意创意产业园区，抓住了当前产业转型与
15、升级的历史机会，寻求更大的、突破性的发展空间。|Page 21REPORT“半导体”创意产业园规划报告PART 3 PART 3 项目项目SWOTSWOT分析分析|Page 22REPORT“半导体”创意产业园规划报告物业现状物业现状n主体工业用厂房及仓库体量大、空间宽阔，需围绕项目发展的主题和定位作一定的整改及合理利用。n多数建筑具有一定的历史文化底蕴；采用粗大的钢筋横梁；空间利用率高、可塑性较强。n旧厂房特有的宽敞无间隔的室内空间，是创意设计类、文化艺术类企业特别喜爱的特质。|Page 23REPORT“半导体”创意产业园规划报告SWOTSWOT分析分析n 项目优势项目优势l 强大的开发团
16、队，策划、设计、招商、运营全方位经验和客户资源。l 项目所在地石井区域，属于广州市传统专业市场最集中的地区之一，有助于项目商业招商环境的营造。l 具备一定规模，容易形成聚集效应。l 现有近30栋工业建筑，历史感强烈，形态多样化，巷子、院落多，树木葱郁，满足各种创意行业的空间及景观需求。n 项目劣势项目劣势l 所在位置、地段的周边环境目前欠佳。l 石槎路入口路段形象较差，时有交通堵塞。l 现有建筑年代不一，风格有差异，部分较为残旧，增加了改造工作量。l 现有物业分租给几家公司，退租搬迁需要一定时间。|Page 24REPORT“半导体”创意产业园规划报告SWOTSWOT分析分析n 项目机遇：项目
17、机遇：l 周边服装批发市场密集，产业链拓展到创意设计的需求强烈l 政府“退二进三”政策扶持，符合白云区和石井街规划发展方向l 地铁开通带来的出行效率提升l 周边居住社区多，潜在消费需求巨大l 周边环境整治有望提速l 区域内缺少有文化品位的休闲娱乐和零售商业项目，容易造就项目亮点n 项目风险：项目风险：l 经济和商业地产业急剧波动l 周边出现新的类似项目|Page 25REPORT“半导体”创意产业园规划报告PART 4 PART 4 项目项目定位定位与命名与命名|Page 26REPORT“半导体”创意产业园规划报告总体定位总体定位广州一流的特色文化创意园区广州一流的特色文化创意园区 支撑点：
18、n创新文化引领：文化搭台，园区氛围突出文化艺术理念n家居服饰特色：适应环境，依托石井商圈成熟市场基础n创意设计基地：创意为本，聚集艺术设计培训各路精英n产业整合龙头：产业升级，引领周边工贸商圈上游产业n配套设施齐全：板块互动，打通创意设计商贸休闲环节|Page 27REPORT“半导体”创意产业园规划报告项目命名项目命名 名称理解：n半导体是一个历史时代的象征，是当今信息社会的起点，至今仍然有广泛用途。稍微上年纪的人对于半导体都不陌生，而对于新一代年轻人来说，半导体又是一个有历史感和神秘感的概念。n项目是基于半导体器件厂的旧厂区改造而成，以“半导体”命名充分尊重了历史。n从技术角度看，半导体材
19、料能够“来电”，导电性能介于导体和绝缘体之间，在材料之间选择性传递电荷，寓意创意沟通人类，创意激发灵感。：|Page 28REPORT“半导体”创意产业园规划报告项目命名项目命名n 英文释义：TIP在英文中有窍门、建议、顶端等含义，寓意项目之“创意”定位n 命名小结：以“半导体”命名创意园，是历史和现实的结合，中英文寓意良好，令人感到新奇、另类，可激发丰富的联想，符合项目核心理念。|Page 29REPORT“半导体”创意产业园规划报告PART PART 5 5 项目实施项目实施|Page 30REPORT“半导体”创意产业园规划报告板块规划（休闲娱乐）（休闲娱乐）购物餐饮娱乐文化体验旅游n项
20、目计划打造二大板块七大功能区。板块以文化创意为核心，两个互动为动力，形成良性生态系统。n两个互动：园区板块之间互动，园区与周边商圈互动。互动融合|Page 31REPORT“半导体”创意产业园规划报告空间布局空间布局：七大：七大功能分区功能分区研发设计区研发设计区休闲娱乐区休闲娱乐区商务办公区商务办公区服装展示区服装展示区文化交流区文化交流区公寓酒店区公寓酒店区营销一体化区营销一体化区|Page 32REPORT“半导体”创意产业园规划报告n 大幅玻璃窗、高挑的空间，铁管裸露的屋顶，这里被改造成设计师的聚集地，设计师在这个前卫的LOFT空间内，为这个都市进行着新的灵感积聚和创意生产。研发设计区
21、研发设计区设计师个人工作室纺织服装企业独立研发中心纺织服装研究所|Page 33REPORT“半导体”创意产业园规划报告n 这里是各种创意设计产品的展示场所，巨大的“秀场”空间，是整个园区时尚与创意的辐射源泉和核心之地。服装展示区服装展示区时装发布会服装采购会设计成果拍卖服装设计大赛|Page 34REPORT“半导体”创意产业园规划报告n 压抑的写字楼早已不再适合创意型的办公要求，而工业文明的遗迹和浓郁的时尚氛围的完美结合，专为传媒等创意行业打造。商务办公区商务办公区|Page 35REPORT“半导体”创意产业园规划报告n 面辅料采购、设计、批发、零售、电子商务等服装上下游的产业链在这里完
22、美结合。服装营销一体化区服装营销一体化区|Page 36REPORT“半导体”创意产业园规划报告n 不定期举办各种展览，文化沙龙。文化交流区文化交流区|Page 37REPORT“半导体”创意产业园规划报告n别致艺术的酒店、高级公寓、员工居所，古朴又现代的奇异结合，给人耳目一新的感受公寓酒店区公寓酒店区|Page 38REPORT“半导体”创意产业园规划报告n打造一个“半导体”文化广场。设酒吧夜生活街、咖啡文化街、涂鸦社区、电影院、特色美食街、游泳池、健身中心、羽毛球馆、网球场、棋牌室等。休闲娱乐区休闲娱乐区巴黎茶座酒吧羽毛球馆咖啡馆|Page 39REPORT“半导体”创意产业园规划报告招商
23、模式n立体招商模式：以团队雄厚的商户资源为依托，全面规划、同时启动、统一开业、过程微调。|Page 40REPORT“半导体”创意产业园规划报告改造理念历史是建筑生命的见证保留历史的遗留是对建筑生命的肯定在建筑改造过程中必须对其历史作最大程度的对其历史作最大程度的保护保护现代主义功能为主的手法更适合厂房类建筑改造我们需要做的仅仅是将更合适的使用功能融入进去历史历史的的尊重既有尊重既有|Page 41REPORT“半导体”创意产业园规划报告改造理念工业厂房遵循功能为主的建筑构造在区域布局中突显其独特性在旧址改造中除了保留建筑原有的视觉冲保留建筑原有的视觉冲击力击力更需考虑其在功能转变中如何更好地
24、融入以人为本的设计构思利用特殊的利用特殊的利用|Page 42REPORT“半导体”创意产业园规划报告改造理念随处可见的 旧结构 旧机器 予以最大程最大程度的再利用度的再利用对于建筑结构可通过加固加固及局部改造赋予更多的使用功能对于 旧机器 则就地取材就地取材或许装置艺术是不错的选择保留的艺艺术术|Page 43REPORT“半导体”创意产业园规划报告品牌品牌运营运营中心中心内侧封闭填墙 深灰色涂料包黑色金属线脚复原原有窗子雨棚出挑，窗框黑色材质主题涂鸦墙楼梯采光窗，尽量小，不影响广告墙原状与改造设计个案对照原状与改造设计个案对照|Page 44REPORT“半导体”创意产业园规划报告增加落地
25、玻璃增加黑色铁架装饰特色商铺特色商铺运输槽拆掉挡板，钢结构涂红漆勾勒轮廓，上下涂黑漆营造工业感|Page 45REPORT“半导体”创意产业园规划报告怀旧怀旧特色特色餐厅餐厅减少多余的门窗侧墙刷灰色涂料 保留或翻新原外墙颜色增加玻璃窗面积黑漆勾勒门框窗框|Page 46REPORT“半导体”创意产业园规划报告特色品牌概念店特色品牌概念店门口外凸，增加玻璃门和落地玻璃窗保留管道工业元素，涂红漆更鲜明墙身刷白增加与门框相同颜色的支架，突出管道线条玻璃窗修复|Page 47REPORT“半导体”创意产业园规划报告打磨红墙涂水泥，造成花池统一采用贴面仿砖木窗换合金窗，玻璃修补黑色金属仿古门套侧墙刷灰色
26、涂料架空电线隐藏处理黑色门框包边|Page 48REPORT“半导体”创意产业园规划报告环境整治n以loft理念为牵引，整治园区环境。目标是整个园区形成浓郁的loft文化氛围。重点是外墙、道路、绿植、雕塑。|Page 49REPORT“半导体”创意产业园规划报告PART PART 6 6 项目效益评估项目效益评估|Page 50REPORT“半导体”创意产业园规划报告 社会效益n升级区域主导产业，提升产业综合竞争力。n为周边带来文化氛围，改善商业环境，提升居民素质。n实现旧厂区升级改造，提高土地利用效率，提高单位土地投资密度和产出效益。|Page 51REPORT“半导体”创意产业园规划报告n吸纳投资：吸纳服装品牌总部、服装创意设计工作室、展览机构、服装贸易公司、娱乐休闲机构投资。n租金收入：初步评估每月可创造租金收入300万元以上。n消费收入：文化休闲娱乐消费带来丰厚的消费收入。n税收增加：高附加值机构的进驻将带来远超制造业的、更高的税收收入。经济效益|Page 52REPORT“半导体”创意产业园规划报告-Thanks-
