1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。华侨城华侨城LOFTLOFT创意园成功要素分析创意园成功要素分析1本报告是严格保密的。目录目录第一部分第一部分 LOFT简介简介第二部分第二部分 华侨城华侨城LOFT项目介绍项目介绍第三部分第三部分 华侨城华侨城LOFT成功要素分析成功要素分析2本报告是严格保密的。第一部分 LOFT简介3本报告是严格保密的。LOFT是指那些是指那些“由旧工厂或旧仓库改造而成由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”p高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 p流动性，户型内无障碍 p透明性，减少私密程
2、度 p开放性，户型间全方位组合 p艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局 定义要素定义要素4本报告是严格保密的。LOFT建筑理念，始于建筑理念，始于1919世纪中叶的巴黎，成世纪中叶的巴黎，成形于上世纪形于上世纪4040年代的纽约年代的纽约SOHO地区地区 p艺术家与设计师们利用这些废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间 p在浩大的厂房里，他们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的结构或构件所制约。既可以让空间完全开敞，也可以对其进行分割，从而使它蕴含个性化的审美情趣p粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间
3、其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动，这就是LOFT生活 5本报告是严格保密的。LOFT建筑理念于建筑理念于5050年代迅速繁衍至芝加哥、年代迅速繁衍至芝加哥、洛杉矾、巴塞罗那、米兰等发达国家和地区洛杉矾、巴塞罗那、米兰等发达国家和地区 pLOFTLOFT这个词就剥褪了顶楼、阁楼或厂房、仓库的原始外衣，换上了先锋艺术的时装 pLOFT成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。6本报告是严格保密的。LOFT在中国大陆落地始于在中国大陆落地始于9090年代末台湾设计年代末台湾设计师登琨艳入驻上海苏州河畔旧仓库师登琨艳入驻上海苏州河畔旧仓库上海莫干山50号7本报告是严格保密的。北京北京798
4、798工厂区的成功改造，使工厂区的成功改造，使LOFT成为国成为国内先锋艺术家聚集地，内先锋艺术家聚集地，LOFT在全国迅速发展在全国迅速发展8本报告是严格保密的。国内已经形成体系的国内已经形成体系的LOFT建筑群建筑群 p北京大山子地区798工厂p上海苏州河畔LOFT群落 p杭州京杭大运河畔的LOFT49 p昆明“创库”p南京城西仓库区 p深圳OCT-LOFT9本报告是严格保密的。LOFTLOFT的三种模式：单纯的的三种模式：单纯的LOFTLOFT艺术产业区、艺术产业区、衍生的衍生的LOFTLOFT艺术产业区、复合开发的艺术产业区、复合开发的LOFTLOFT10本报告是严格保密的。第二部分
5、华侨城 LOFT项目介绍11本报告是严格保密的。深圳深圳 OCT-LOFTpOCT-LOFT华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内，共分南北两区，首期项目（南区）占地55465平方米，原有建筑面积为59000平方米，目前改造基本完成；后期项目（北区）占地95571平方米，在2007年启动 12本报告是严格保密的。0404年华侨城地产启动年华侨城地产启动LOFT，促进，促进OCT东部工东部工业区厂房建筑向以创意产业为主体的转换业区厂房建筑向以创意产业为主体的转换 p保留这些厂房的历史烙印 p为深圳创意产业发展搭建一个聚集的平台 p华侨城自身的发展需要 13本报告是严格保密的。通过对工业建筑
6、进行改造，营造出一个呈现出通过对工业建筑进行改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间 p为活跃在珠江三角洲和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所 p吸引文化创造与设计企业的进驻 p成为融合“创意、设计、艺术”的创意产业基地 14本报告是严格保密的。首期项目进驻顶尖创意机构首期项目进驻顶尖创意机构5050多家，包括艺多家，包括艺术、设计、传媒、摄影、文化等诸多创意机构术、设计、传媒、摄影、文化等诸多创意机构 OCT-LOFTOCT-LOFT一期部分租户业态分析一期部分租户业态分析业态数量比例建筑设计及室内设计2448
7、%媒体及摄影48%餐饮918%艺术画廊48%服装店36%酒店旅馆36%其它36%总计50100%15本报告是严格保密的。华侨城华侨城Loft知名度高，品牌效益带动园区的持续知名度高，品牌效益带动园区的持续发展，旅游者和附近消费者好评度高发展，旅游者和附近消费者好评度高实现盈利性目前该园区获目前该园区获得了经济效益得了经济效益和社会效益和社会效益相关设计行业企业约占总数的相关设计行业企业约占总数的50%，约有，约有20%的的餐饮，酒店及其他服务行业占据餐饮，酒店及其他服务行业占据30%。商业与文。商业与文化产业平衡发展，相互促进，并形成了良好内部化产业平衡发展，相互促进，并形成了良好内部循环体系
8、循环体系华侨城华侨城loft创意园项目已经成功盈利，商铺租金创意园项目已经成功盈利，商铺租金在两年内由在两年内由70元元/上升为上升为100 元元/。一期已经。一期已经出租完，该园办公楼与商铺供不应求，同时入驻出租完，该园办公楼与商铺供不应求，同时入驻商家实现盈利商家实现盈利业态丰富，集群效应优势品牌优势华侨城华侨城LOFT获得了经济效益与社会效益，项获得了经济效益与社会效益，项目商业运作成功目商业运作成功16本报告是严格保密的。第三部分 华侨城LOFT成功要素分析17本报告是严格保密的。华侨城华侨城LOFTLOFT成功的三大因素成功的三大因素华侨城先进理念和运营模式华侨城LOFT的整体运作模
9、式设计之都的魅力18本报告是严格保密的。深圳经济快速发展及产业结构调整为创意产业深圳经济快速发展及产业结构调整为创意产业发展提供外部土壤发展提供外部土壤pGDP总量快速增长为创意产业文化提供经济基础-从2000年的1665.24亿到2009年的8245.12亿，年均增长率达10%资料来源：深圳统计局网，深圳文化产业发展纲要（2007-2020）一、城市优势一、城市优势p2008年开始第三产业首次超过第二产业成为经济增长的最大动力p发展创意产业是产业结构调整的重要方向，产业结构升级又反过来促进创意产业发展19经济发展经济发展本报告是严格保密的。各类投资资本和创意人才的汇聚，为创意产业各类投资资本
10、和创意人才的汇聚，为创意产业的发展不断增强新的活力的发展不断增强新的活力p由3月份伦敦金融城发布的全球金融中心指数（）最新排名显示，深圳位居全球第九，领先于上海（第11）和北京（第15）成为我国内地城市中排名最为靠前的金融中心。-深圳特区报p在全球最权威的设计师组织AGI中，中国共有不过十位会员，深圳便占了4位王粤飞、陈绍华、韩家英、毕学锋p目前国际排名前50位的设计大师中，决定入驻深圳的已有10位。-经济日报u据深圳市委常委、宣传部部长王京生介绍，深圳现有6万多名设计师和6000多家较有实力的设计企业 深圳设计人才居全国之首深圳设计人才居全国之首u相对成熟的资本市场，各类投资资本活跃区域金融
11、中心一、城市优势一、城市优势u金融资本介入，扶持有条件的创意企业早日上市,补充发展资金,获取相关产业资源,对于城市文化创意产业而言,具有极其重要的意义经济发展经济发展20本报告是严格保密的。政府对创意产业的重视和支持促进了文化创意政府对创意产业的重视和支持促进了文化创意产业发展产业发展p制定了深圳市知识产权战略纲要，积极推动行业自律机制的建立和会展知识产权保护的自律发展p从2007年开始，设立文化产业年度创意大奖、出口大奖和突出贡献奖体制改革健全宏观管理体制健全市场体系改革投融资体制营造环境加强和改善对文化产业工作的领导加强法规建设和市场管理加强产业基础工作激励机制政策支持财政、金融政策土地政
12、策市场准入政策人才政策知识产权保护政策资料来源：深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）一、城市优势一、城市优势21政府支持政府支持本报告是严格保密的。深圳城市定位为创意产业发展奠定坚实基础深圳城市定位为创意产业发展奠定坚实基础深圳城市定位文化文化立市立市2003年，深圳市提出了“文化立市”的发展战略，未来深圳的名片将是“设计之都”、“图书馆之城”和“钢琴之城”“中国设计看深圳，深圳设计看文博会。”深圳市工业设计协会专家委员会主任委员李渔教授p2008年11月19日,联合国教科文组织正式批准深圳加入创意城市网络，并授予“设计之都设计之都”称号p5年来，文博会的参加人数由40万多人次上
13、升为200多万人次，总成交额由30多亿元人民币增长为600多亿元人民币，文博会已经发展成为深圳乃至全国会展的一个不可或缺的品牌产业一、城市优势一、城市优势近5年来，深圳市文化产业增加值以年均约20%的速度增长，2008年，深圳文化产业增加值达到550亿元，占全市GDP的7%22城市定位城市定位本报告是严格保密的。毗邻香港的区位优势为创意产业的发展提供了毗邻香港的区位优势为创意产业的发展提供了开放的市场环境开放的市场环境设计之都时尚之都会展之都p深港合作，引进香港的文化创意人才和资金，推动文化产品和服务走出去p香港、深圳和广州组成的珠江口区域，成为目前全球最大的超级都市区。-联合国人居署一、城市
14、优势一、城市优势23地理优势地理优势本报告是严格保密的。OCT-LOFTOCT-LOFT独特地理优势有助于创意产业发独特地理优势有助于创意产业发展展p文化营造环境，以环境创造效益p交通便利：城市主干道-深南大道贯穿华侨城区域二、区域优势二、区域优势p外部旅游景点丰富，带来人流量，提升品牌“旅游成为吸引中心，地产成为利润中心，文化成为品牌中心旅游成为吸引中心，地产成为利润中心，文化成为品牌中心”-华侨城华侨城-优质生活的创想家优质生活的创想家24LOFT地理位置地理位置本报告是严格保密的。华侨城遵循在华侨城遵循在“花园中建城市花园中建城市”的规划，的规划，为为LOFTLOFT营造良好的生态环境营
15、造良好的生态环境p规划就是财富，环境就是优势，结构就是效益p据地形地貌，华侨城保留了原有的山丘坡地、海岸环境、山塘小溪和荔枝树林等自然资源p在城区功能布局上充分体现了尊重自然、塑造高品位生活环境的规划理念，通过设计建成具有山水景环境特色的居住区二、区域优势二、区域优势p良好的外部环境吸引了一大批喜欢安静及注重环境的创作人员设计师25环境环境本报告是严格保密的。华侨城内不断完善的配套设施有助于华侨城内不断完善的配套设施有助于LOFTLOFT的的稳定发展稳定发展二、区域优势二、区域优势26配套设施配套设施本报告是严格保密的。华侨城内高挡住宅群体成为华侨城内高挡住宅群体成为LOFTLOFT的主要消费
16、的主要消费群体之一群体之一高收入人群消费观p消费的品位越来越具有个人特色并切合国际潮流选择高档或环境优美场所购买一定档次的品牌p华侨城LOFT内的环境清幽，物品高档而有特色，符合高收入人群的消费观二、区域优势二、区域优势27消费群体消费群体本报告是严格保密的。华侨城华侨城LOFTLOFT与田面设计之都、南海意库相比与田面设计之都、南海意库相比较，自身优势明显较，自身优势明显 项目名称 设计风格 文化氛围 业态形式商业运作模式华侨城LOFT创意园形式多样，艺术感强烈，新旧结合，创意小品多具有美术馆与文化活动双重支撑商业、办公楼、艺术馆合理比例办公，旅游，商业多种功能复合田面设计之都建筑形态一致，
17、保留了旧厂房缺乏艺术感，无体现创意小品仅有文化活动的举办少量商业、办公楼办公单功能 南海意库建筑形态一致，以绿色建筑为主局部有艺术小品仅有文化活动的举办少量商业、办公楼办公与商业结合三、三、LOFT自身优势自身优势28本报告是严格保密的。新颖规划设计理念，成功的打造了后工业时代新颖规划设计理念，成功的打造了后工业时代的特色工作与生活空间的特色工作与生活空间p以“生长”为设计理念，强调分区置换改造p在保留工业历史建筑上进行有机更新三、三、LOFT自身优势自身优势29创意规划理念创意规划理念本报告是严格保密的。建筑风格上，采用新旧结合手法，为旧空间注建筑风格上，采用新旧结合手法，为旧空间注入新活力
18、，变三维空间成四维空间入新活力，变三维空间成四维空间新建筑材料新建筑材料旧工业建筑遗痕p空间保留一定的旧空间界面和细部，从而体现空间的历史价值、文化价值和精神价值 旧工业建筑遗痕旧工业建筑遗痕旧工业建筑遗痕三、三、LOFT自身优势自身优势30建筑创意建筑创意本报告是严格保密的。功能置换为工作空间功能置换为生活空间三、三、LOFT自身优势自身优势31通过对空间功能的置换，使得旧工业厂房建筑通过对空间功能的置换，使得旧工业厂房建筑焕发新的活力焕发新的活力建筑创意建筑创意本报告是严格保密的。室内装修特色鲜明，识别性强，室内装修给予室内装修特色鲜明，识别性强，室内装修给予设计者自由发挥空间，室内摆设个
19、性化设计者自由发挥空间，室内摆设个性化 p装修根据商家风格自行决定，自由发挥空间大p店铺引进产品个性化三、三、LOFT自身优势自身优势32室内装修室内装修本报告是严格保密的。户外景观小品个性化，细节凸显主题，形成了户外景观小品个性化，细节凸显主题，形成了浓厚的艺术氛围浓厚的艺术氛围p利用新颖细节元素突显整体创意，体现文化艺术三、三、LOFT自身优势自身优势33室外景观室外景观本报告是严格保密的。户外环境设计秉承建筑统一风格，营造了休闲户外环境设计秉承建筑统一风格，营造了休闲与展示的绿色空间与展示的绿色空间p展示休闲交流空间设置p景观材料的特质性铺装材质特色情趣空间设置 展示空间设置三、三、LO
20、FT自身优势自身优势34室外景观室外景观本报告是严格保密的。利用美术馆文化平台效应，为利用美术馆文化平台效应，为LOFT创意园提创意园提供发展提供引擎动力供发展提供引擎动力 p以何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华美术馆，成为艺术三角，全方位艺艺术三角，全方位艺术布局术布局，为loft创意园提供文化软实力。p何香凝美术馆属于国家级美术馆，在艺术界有极高声誉。pOCT当代艺术中心，由华侨城地产建设并提供运营支持，举办了诸多艺术盛事p华美术馆以关注和推动先锋艺术为主要发展方向，发掘和培养艺术设计人才三、三、LOFT自身优势自身优势OCT当代当代艺术中心艺术中心 华华美术馆美术馆 何香凝美何香凝美术
21、馆术馆 35文化支撑文化支撑本报告是严格保密的。资料来源：搜房网p创意园定期的文化活动，如T街创意市集；文化讲座p从最初的香港城市建筑双城双年展、创意节、当代雕塑艺术展到现在的T街创意展，华侨城创意园为该区提供了文化创意的高地，社会精英的创意及设计、艺术、生活和工作形成了互动。三、三、Loft自身优势自身优势文化活动宣传以及设计公司的入驻，为发展提文化活动宣传以及设计公司的入驻，为发展提供了混合动力供了混合动力三、三、LOFT自身优势自身优势36文化支撑文化支撑本报告是严格保密的。创意产业聚集，为行业内部交流，信息快速传创意产业聚集，为行业内部交流，信息快速传递提供了良好的平台递提供了良好的平
22、台p设计类的产业聚集效应明显“我们这里的设计公司较多，会举行一些设计展览会等有利于大家彼此的交流.”-访谈派意馆的设计师设计师在派意馆的交流活动三、三、LOFT自身优势自身优势37产业聚集产业聚集本报告是严格保密的。创意设计产品营销服务在产业集群的基础上形成了较为完善的产业链在产业集群的基础上形成了较为完善的产业链p创意为龙头，设计为核心p驱动产品的制造，拉动营销p带动后续产品开发，售后服务p形成以市场为依托，上下游良性共存、健全发展、左右衔接、一次投入、多次产出的链条“我们有专业设计团队，有制造产品的合作方，也有营销团队，同时我们还重视售后服务.”-访谈一品城设计经理三、三、LOFT自身优势
23、自身优势38产业聚集产业聚集本报告是严格保密的。有艺术的地方就有人流，有人流的地方，商业有艺术的地方就有人流，有人流的地方，商业就接踵而至就接踵而至p星巴克咖啡馆等入驻创意园p文艺艺术与商业的相结合更吸引人们“这里文化艺术氛围浓厚，设计独特，和朋友来这里聚会聊天喝杯咖啡，很有感觉”-旅客访谈三、三、LOFT自身优势自身优势39商业运作商业运作本报告是严格保密的。p高文安设计p大地建筑事务所p香港PAL设计p圣丁伍德设计工作室p毕学峰设计公司p聂风设计室 p“何香凝美术馆暨OCT当代艺术品典藏展”p“广东当代艺术生态”p“深圳城市/建筑双年展”p“人文触觉Droog荷兰大师设计展”p创意集市p英
24、菲尼迪首发仪式p服装展览 p星巴克p一渡堂p高文安咖啡馆p地中海风情餐馆p国际青年旅社pEmoi基本生活店 建筑设计大型展览商业活动商业配套OCT-LOFT创意园以建筑设计、大型展览、创意园以建筑设计、大型展览、创意办公为主，辅之相关的商业配套功能创意办公为主，辅之相关的商业配套功能丰富业态的汇集，办公、生活、休闲于一体。丰富业态的汇集，办公、生活、休闲于一体。三、三、LOFT自身优势自身优势40商业运作商业运作本报告是严格保密的。同时创意园也是一道靓丽的旅游风景线同时创意园也是一道靓丽的旅游风景线p文化的挪用，保留深圳的历史，是深圳独特的文化景观p政府、华侨城地产对创意园的宣传，提高了创意园
25、的名气，与世界窗，欢乐谷等一起成为旅游景点三、三、LOFT自身优势自身优势41 商业运作商业运作本报告是严格保密的。p创意园成为旅游资源的吸引了更多了旅客，促进了其自身商业的发展p创意园根据自身特点与周围环境进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体华侨城华侨城LOFT创意园与周围环境有机统一相结创意园与周围环境有机统一相结合合OCT-LOFT三、三、LOFT自身优势自身优势42商业运作商业运作本报告是严格保密的。华侨城华侨城LOFT创意园成功要素创意园成功要素华华侨侨城城LOFT创创意意园园成成功功要要素素LoftL
26、oft自身优势自身优势创意规划与设计创意规划与设计文化氛围支撑文化氛围支撑产业聚集产业聚集商业运作模式商业运作模式 建筑保留工业遗痕 装修发挥想象空间 艺术馆平台支持 文化活动举办深圳城市优势深圳城市优势华侨城独特优势华侨城独特优势 经济优势经济优势人文地理优势人文地理优势战略及运作战略及运作政府支持及文化产业发展旅游+地产模式完善的配套设施 规划先行，环境优先 商业与文化产业合理 配比，互促互进 完善的产业链信息交流平台毗邻香港设计创意之都资本及人才汇集经济发展及产业结构调整43本报告是严格保密的。谢谢谢谢44本报告是严格保密的。调查花絮本报告是严格保密的。人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。
