1、以以“三位一体三位一体”战略为统领战略为统领推动城市轨道交通可持续发展推动城市轨道交通可持续发展 张张 泓泓 管理学博士管理学博士 正高级会计师正高级会计师 中国注册会计师中国注册会计师 深圳市地铁集团有限公司总会计师深圳市地铁集团有限公司总会计师 深圳市高级经济师评审委员会委员深圳市高级经济师评审委员会委员 广东省高级会计师第三评审委员会委员广东省高级会计师第三评审委员会委员 公开发表文章公开发表文章50余篇，出版专著余篇，出版专著1本，合著本，合著2本本 主持企业管理创新课题主持企业管理创新课题5项，获国家级一等奖项，获国家级一等奖1项，项，省级一等奖省级一等奖2项项11/9/20223
2、内容提要内容提要“三位一体三位一体”战略研究和确立的背景战略研究和确立的背景“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容发展战略的核心内容“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”战略的实施战略的实施11/9/20224 一、一、“三位一体三位一体”战略研究和确立的背景战略研究和确立的背景 深圳地铁集团成立于深圳地铁集团成立于19981998年，是经深圳市属国有独资企业。年，是经深圳市属国有独资企业。目前主要负责深圳市地铁目前主要负责深圳市地铁1 1、2 2、5 5号线号线119.5119.5公里线路的建设、公里线路的建设、运营和附属资源开发，其中正在运营的运营和附属资源开发，其中
3、正在运营的21.521.5公里线路开通于公里线路开通于20042004年年底，今年以来的日均客流已近底，今年以来的日均客流已近4040万人次，最高峰客流量达万人次，最高峰客流量达66.666.6万人万人次。截止次。截止20102010年一季度末，集团总资产年一季度末，集团总资产410410亿元，净资产亿元，净资产283283亿元，亿元，负债率为负债率为31%31%。11/9/20225 深圳地铁集团开展深圳地铁集团开展“三位一体三位一体”战略研究的时间可追溯到战略研究的时间可追溯到20062006年下半年。当时，集团面临较为严峻的可持续经营问题：年下半年。当时，集团面临较为严峻的可持续经营问题
4、：一、一、“三位一体三位一体”战略研究和确立的背景战略研究和确立的背景建设融资的可持续性面临挑战建设融资的可持续性面临挑战建设投资巨大。建设投资巨大。根据深圳市的规划，到2011年，深圳地铁将新建成4条地铁线路，新增479亿总投资中，财政投资比例为49%，企业融资达246亿，比例为51%。进入三期建设以后，企业负债融资部分将超过500亿元。如何解决巨额融资的还本付息问题，是摆在地铁公司和政府部门面前的一项艰巨任务。11/9/20226运营的可持续性面临挑战运营的可持续性面临挑战运营巨额亏损。运营巨额亏损。深圳地铁一期工程21.543公里，自2006年下半年进入正式运营，预计截至2011年底累计
5、亏损总额约16亿元，累计经营现金流缺口3亿元。随着地铁二、三期线路建成通车，运营亏损更是将以几何级数增加。延续原有模式，将使公司面临巨额亏损和现金流枯竭，形成严峻的经营危机和财务风险。一、一、“三位一体三位一体”战略研究和确立的背景战略研究和确立的背景11/9/20227一、一、“三位一体三位一体”战略研究和确立的背景战略研究和确立的背景港铁采用“地铁+物业”的商业模式，自1992年连续10多年盈利，在业内可算较为 我们理解港铁模式的核心要点是：香港政府认可地铁建设与运营对沿线房地产增值所做的贡献，以没有地铁开通预期的地价赋予港铁公司沿线一定范围内土地的物业开发权，使得地铁建设与运营所创造的巨
6、大外部效益得以部分内部化。11/9/20228一、一、“三位一体三位一体”战略研究和确立的背景战略研究和确立的背景学习借鉴香港模式的前提条件：学习借鉴香港模式的前提条件：香港香港“地铁地铁+物业物业”模式的核心是：通过模式的核心是：通过地铁沿线土地和站场上盖物业的开发，将地铁地铁沿线土地和站场上盖物业的开发，将地铁巨大的外部效益部分地纳入地铁公司的收益。巨大的外部效益部分地纳入地铁公司的收益。因此，借鉴香港模式需要具备以下前提：因此，借鉴香港模式需要具备以下前提：1 1、土地国有制，即土地所有权由政府掌、土地国有制，即土地所有权由政府掌控；控；2 2、高地价高房价；、高地价高房价；3 3、市场
7、经济较为发达，居民可支配收入、市场经济较为发达，居民可支配收入较高。较高。深圳基本具备上述条件。深圳基本具备上述条件。11/9/20229一、一、“三位一体三位一体”战略研究和确立的背景战略研究和确立的背景深圳与香港的主要区别之处：深圳与香港的主要区别之处：1 1、商业用地的取得方式不同：香港可实、商业用地的取得方式不同：香港可实行协议出让，大陆实行行协议出让，大陆实行“招拍挂招拍挂”形式；形式；2 2、人均出行率不同：深圳该项指标仅为、人均出行率不同：深圳该项指标仅为香港的四分之一。香港的四分之一。3 3、物业价格水平不同：若配置同等数量、物业价格水平不同：若配置同等数量土地，深圳仍难达到港
8、铁盈利水平。土地，深圳仍难达到港铁盈利水平。以上区别说明，深圳学习港铁模式，只以上区别说明，深圳学习港铁模式，只能借鉴不能移植能借鉴不能移植。11/9/202210二、二、“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容发展战略的核心内容 11/9/202211 地铁建设和运营有以下四大类产出：（地铁建设和运营有以下四大类产出：（1）地）地铁线路，其产出体现为运营的票务收入；（铁线路，其产出体现为运营的票务收入；（2）附）附属资源，主要包括地铁站厅的广告位、商铺、通道属资源，主要包括地铁站厅的广告位、商铺、通道连接特许经营权、车站冠名等有形或无形资源；连接特许经营权、车站冠名等有形或
9、无形资源；（3）沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地）沿线未出让土地、地铁上盖及地下空间用地的增值；（的增值；（4）沿线已出让土地和物业的增值等。）沿线已出让土地和物业的增值等。后两类产出的经济价值远高于前两类，但却被后两类产出的经济价值远高于前两类，但却被外部化了。为此，提出外部化了。为此，提出“地铁经营地铁经营+效益返还效益返还”的盈的盈利模式，在经营好线路和附属资源的基础上，将外利模式，在经营好线路和附属资源的基础上，将外部化的后两类效益返还给企业，来改善地铁盈利困部化的后两类效益返还给企业，来改善地铁盈利困境。境。“地铁经营地铁经营+效益效益返还返还”的的理论盈理论盈利模式分析利模式
10、分析 二、二、“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容发展战略的核心内容（续）（续）11/9/202212 二、二、“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容发展战略的核心内容“地铁经营地铁经营+物业发物业发展展”的的应用操作模应用操作模式分析式分析 核心观点：核心观点：通过地铁沿线、站场上盖和地下空间的物通过地铁沿线、站场上盖和地下空间的物业开发，建立将地铁投资的外部效益内部化的机制，促业开发，建立将地铁投资的外部效益内部化的机制，促进地铁企业集约和节约利用地铁建设用地，创造更大的进地铁企业集约和节约利用地铁建设用地，创造更大的经济效益和社会效益。经济效益和
11、社会效益。“物业发展物业发展”是指通过地铁和物业的统一规划设计，产是指通过地铁和物业的统一规划设计，产出较优的地铁沿线、站场上盖和地下空间物业开发资源；出较优的地铁沿线、站场上盖和地下空间物业开发资源；通过房地产开发实现土地增值收益和物业开发投资收益；通过房地产开发实现土地增值收益和物业开发投资收益；通过对开发出的地铁商业物业在经营，产生物业升值收通过对开发出的地铁商业物业在经营，产生物业升值收益和物业出租租金收益；通过沿线商业物业经营的整体益和物业出租租金收益；通过沿线商业物业经营的整体规划，产生资源配置效益和规模效益。规划，产生资源配置效益和规模效益。11/9/202213 主要内容：主要
12、内容：以提供优质轨道交通服务为核心，融地铁建设、以提供优质轨道交通服务为核心，融地铁建设、运营和物业发展于一体，内求创新，外追标杆，经营地铁，运营和物业发展于一体，内求创新，外追标杆，经营地铁，创造效益，为提升深圳城市功能，推动国际化城市建设发挥创造效益，为提升深圳城市功能，推动国际化城市建设发挥能动作用。能动作用。核心思想：核心思想：从系统论的观点出发，对地铁大系统中的建设、从系统论的观点出发，对地铁大系统中的建设、运营、物业等要素进行优化整合，使得整体效益大于部分之运营、物业等要素进行优化整合，使得整体效益大于部分之和，产生出和，产生出“1+1+13”的系统功能，通过地铁的系统功能，通过地
13、铁“建设建设+物业物业+运营运营”一体化的设计与实施，实现整体的综合效益最大化。一体化的设计与实施，实现整体的综合效益最大化。二、二、“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”发展战略的核心内容发展战略的核心内容 在分析了理论盈利模式和应用操作模式的基础上，深圳地铁集团对城市轨道在分析了理论盈利模式和应用操作模式的基础上，深圳地铁集团对城市轨道交通的可持续发展问题有了全新的认知：地铁可持续发展的最佳模式必定是提升交通的可持续发展问题有了全新的认知：地铁可持续发展的最佳模式必定是提升自我造血功能、逐步减少财政依赖。过去的地铁建设和运营二元模式在可持续性自我造血功能、逐步减少财政依赖。过去的地铁建设
14、和运营二元模式在可持续性发展方面显然有优化的潜力。发展方面显然有优化的潜力。”三位一体三位一体”发展战略发展战略11/9/202214（一）（一）“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”战略下的地铁建设战略下的地铁建设 面对新线建设规模倍增、工期缩短、工点大面积铺开、地质条件面对新线建设规模倍增、工期缩短、工点大面积铺开、地质条件复杂等巨大挑战，深圳地铁在确保如期推进各项建设任务同时，加强复杂等巨大挑战，深圳地铁在确保如期推进各项建设任务同时，加强前瞻意识，着力推进地铁建设创造资源的理念创新、运营及物业发展前瞻意识，着力推进地铁建设创造资源的理念创新、运营及物业发展需求前置的机制创新。需求前置
15、的机制创新。深圳地铁集团注重发挥规划工作在地铁发展中的规划统筹作用，深圳地铁集团注重发挥规划工作在地铁发展中的规划统筹作用，创新规划设计理念，加强跨部门的协作，加强对规划设计单位的管理，创新规划设计理念，加强跨部门的协作，加强对规划设计单位的管理，打造精细的规划设计方案。打造精细的规划设计方案。同时，面向地铁生活圈和经济圈，在二期规划阶段强调与公交场同时，面向地铁生活圈和经济圈，在二期规划阶段强调与公交场站、市政道路及周边设施的接驳，强调对三期轨道交通工程的同步规站、市政道路及周边设施的接驳，强调对三期轨道交通工程的同步规划、同步建设和节点预留，既合理规划站线，节约资源，避免二次扰划、同步建设
16、和节点预留，既合理规划站线，节约资源，避免二次扰民，又提高建设的资源附加值和经济效益。民，又提高建设的资源附加值和经济效益。11/9/202215 作为一个地铁运营管理时间不长的企业，深圳地铁借鉴国内外先进作为一个地铁运营管理时间不长的企业，深圳地铁借鉴国内外先进经验，以香港、新加坡等地铁为标杆，推行准军事化管理和对标管理，经验，以香港、新加坡等地铁为标杆，推行准军事化管理和对标管理，全面提高地铁运营服务质量。全面提高地铁运营服务质量。同时，大力提倡设备国产化，提升运营成本控制水平，建立市场导同时，大力提倡设备国产化，提升运营成本控制水平，建立市场导向的营销体向的营销体 系，强化网络化和一体化
17、运营，精细利用地铁附属商业资系，强化网络化和一体化运营，精细利用地铁附属商业资源，努力提高服务质量和经营效率。源，努力提高服务质量和经营效率。此外，深圳地铁运营十分重视对环保节能技术的研究和应用。以此外，深圳地铁运营十分重视对环保节能技术的研究和应用。以一期工程为例，深圳地铁采用了变频空调和手扶电梯、屏蔽门、节能一期工程为例，深圳地铁采用了变频空调和手扶电梯、屏蔽门、节能照明系统等节能设备以及蓄光型自发光节能材料，有效降低了电能消照明系统等节能设备以及蓄光型自发光节能材料，有效降低了电能消耗。耗。（二）（二）“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”战略下的地铁运营战略下的地铁运营11/9/20
18、2216三、三、“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”战略的实施措施与效果战略的实施措施与效果 深圳地铁集团实施三位一体战略，其关键和标志在于取得政府对地深圳地铁集团实施三位一体战略，其关键和标志在于取得政府对地铁进行物业开发的政策支持。深圳地铁在抓紧地铁工程建设的同时，积铁进行物业开发的政策支持。深圳地铁在抓紧地铁工程建设的同时，积极探索地下空间和上盖物业综合开发模式，对地铁车辆段上盖土地资源极探索地下空间和上盖物业综合开发模式，对地铁车辆段上盖土地资源进行规划、开发利用。进行规划、开发利用。截止目前，深圳地铁集团已获得了一个车辆段截止目前，深圳地铁集团已获得了一个车辆段140140万平米
19、建面的上盖万平米建面的上盖土地使用权和两个车站近土地使用权和两个车站近2020万平米建面的上盖土地使用权，在建的万平米建面的上盖土地使用权，在建的2 2号号线、线、5 5号线，以及即将开建的号线，以及即将开建的7 7、1111号线，都已规划出约号线，都已规划出约300300万平米建面万平米建面的站场上盖物业。的站场上盖物业。（三）（三）“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”战略下的地铁物业发展战略下的地铁物业发展11/9/202217三、三、“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”战略的实施措施与效果战略的实施措施与效果 一是紧扣创新主题、提升企业核心竞争力。一是紧扣创新主题、提升企业核心竞
20、争力。在管理创新方面，对一体化运在管理创新方面，对一体化运行机制、管控体制、土地储备、合作开发模式、票价管理机制、企业绩效考核，行机制、管控体制、土地储备、合作开发模式、票价管理机制、企业绩效考核，都提出了创新目标和创新路径规划。此外，在培养创新人才和加大投入方面，都提出了创新目标和创新路径规划。此外，在培养创新人才和加大投入方面，也做了大量工作。在技术创新方面，技术创新方面，研制了也做了大量工作。在技术创新方面，技术创新方面，研制了1212个拥有自主知识个拥有自主知识产权的新产品，填补了国内空白，包含产权的新产品，填补了国内空白，包含9 9项发明专利、项发明专利、2121项实用新型发明、项实
21、用新型发明、2626项软件著作权。项软件著作权。二是划并整合市政设计院，完善企业产业链。二是划并整合市政设计院，完善企业产业链。有力改善深圳地铁规划设计有力改善深圳地铁规划设计管理薄弱，提升规划设计力量，优化资源配置结构，增强业主主导能力，进一管理薄弱，提升规划设计力量，优化资源配置结构，增强业主主导能力，进一步优化步优化“三位一体三位一体”战略模式。战略模式。（四）战略指引、内外兼修，延伸企业发展平台（四）战略指引、内外兼修，延伸企业发展平台 11/9/202218三、三、“三位一体，经营地铁三位一体，经营地铁”战略的实施措施与效果战略的实施措施与效果（四）战略指引、内外兼修，延伸企业发展平台（四）战略指引、内外兼修，延伸企业发展平台 三是推动深圳轨道交通立法，为可持续发展保驾护航。三是推动深圳轨道交通立法，为可持续发展保驾护航。以立法方式明以立法方式明确深圳轨道交通的发展目的、管理机制、投融资体制、经营模式以及政府确深圳轨道交通的发展目的、管理机制、投融资体制、经营模式以及政府与企业之间的权责利关系等重大问题，依靠法律来协调社会各方力量，形与企业之间的权责利关系等重大问题，依靠法律来协调社会各方力量，形成合力，推进城市轨道交通建设。成合力，推进城市轨道交通建设。11/9/202219Thank YouThank You！
