1、城市综合体的开发策略与模式解析城市综合体的开发策略与模式解析一个故事一个故事新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略房地产宏观分析房地产宏观分析.ppt一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析v安东尼安东尼圣修伯里说：圣修伯里说：若要建造一艘船，别叫一群人去采若要建造一艘船，别叫一群人去采集木头，别分派他们任务与工作，而是
2、集木头，别分派他们任务与工作，而是诱导他们渴望大海的辽阔无垠。诱导他们渴望大海的辽阔无垠。理清概念：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。更清晰的定义：“城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的一个多功能、多业态、多物业类型的
3、综合体。城市综合体的最早雏形城市综合体的最早雏形清明上河图 美国的洛克菲勒中心.pptx最早的城市综合体最早的城市综合体城市综合体的分类城市综合体的分类 区别于其它物业形态的典型性区别于其它物业形态的典型性城市化发展催生城市综合体.pptx广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”？上世纪90年代，这些中心发展的辉煌的确应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市综合体，城市化进程的产物城市综合体，城市化进程的产物城市综合体带给市民的是城市综合体带给市民的是 代表一种新城市时代的生活方式代表一种新城市时代的生活方式城市综合体集合了城市的
4、商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出综合体地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活城市综合体城市综合体 最高级别的商业地产最高级别的商业地产 案例分享：案例分享：北京华贸中心北京华贸中心.pptx商业地产的发展趋势？商业地产的发展趋势？一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位
5、及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析城市综合体的基本功能城市综合体的基本功能 城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力内在因素内在因素开发模式出现的必然性开发模式出现的必然性综合体地产开发模式的价值体现综合体地产开发模式的价值体现 六本木六本木.pptx.pptx城市综合体将为城市带来巨大的增值价值现代城
6、市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。无论从业态组合还是资源聚合的本质，城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。她是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源城市综合体更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展她是一个强大的磁场，融汇城市各种资源这就是城市综合体特有的城市精神这就是城市综合体特有的城市精神“融汇、交流、影响融汇、交流、影响”一个一个“资源共生、聚合增值资源共生、聚合增值”的全新地产模式的全新地产模式 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城
7、市发展由粗放型向集约型方向的转化由粗放型向集约型方向的转化 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向“城市区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市综合体城市综合体对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流开发模式与现代城市发展的契合性开发模式与现代城市发展的契合性123456789高可达性高密度、集约性整体统一性
8、功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值城市综合体的九大特征城市综合体的九大特征城市综合体的价值城市综合体的价值持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；租金的回报能保证项目的可持续经营；可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；成功的综合体大大提升企业品牌，社会效益和经济效益双丰收商业物业的增值商业物业的增值持续稳定的收益持续稳定的收益强大的融资平台强大的融资平台项目拓展的优势项目拓展的优势品牌影响力品牌影响力开发商为什么做城市综合体？开发商为什么做城市综合体？合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流
9、；可售物业的现金可售物业的现金您是谁？您是谁？案例分享案例分享 西蒙介绍西蒙介绍.pptx如何实现价值增值如何实现价值增值紧扣客户需求、紧扣客户需求、吸引购买者、投吸引购买者、投资客、观光客资客、观光客业态新颖，包容业态新颖，包容性强，吸引消费性强，吸引消费者、观光客者、观光客理念超前，设计理念超前，设计出跳，形成地标出跳，形成地标，吸引市民，吸引市民商业业态商业业态产品形态产品形态建筑特征建筑特征让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费，让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费，让人回去做宣传让人回去做宣传定位设计建设招商运营城市综合体的开发过程城市综合体的开发过程商业地产与住宅开发的区别？
10、商业地产与住宅开发的区别？商业地产与住宅地产的区别商业地产与住宅地产的区别.ppt.ppt商业地产与住宅开发的本质区别？商业地产与住宅开发的本质区别？价值一次性实现价值一次性实现非请勿来非请勿来非要你来非要你来要实现价值增值要实现价值增值我们的城市综合体是否有魅力？你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？1 1你的产品有没有竞争力？客户会不会买？你的产品有没有竞争力？客户会不会买？2 2你的商业有没有磁性，商家会不会争相进？你的商业有没有磁性，商家会不会争相进？3 3 你的业态是否新颖有趣，消费者是否喜欢来？你的业态是否新颖有趣，消费者是否喜欢来？4？如果回答：
11、是！则项目大功告成。如果回答：是！则项目大功告成。一、一、“现金流现金流”是综合体开发的基础是综合体开发的基础 现金为王现金为王.pptx 案例分析案例分析全产业链的不动产运营全产业链的不动产运营案例：案例：二、项目定位是开发的前提二、项目定位是开发的前提 三、产品研究是开发的根本三、产品研究是开发的根本城市城市综合体综合体产品分类解析产品分类解析产品的分类.pptx 四、租售关系是开发的核心四、租售关系是开发的核心 五、商业模式是开发的关键五、商业模式是开发的关键“先招商后建设，订单式开发模式先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键商业地产开发模式.ppt深圳华润中心.pptx六、业态
12、组合是开发的重点六、业态组合是开发的重点七、招商管理让定位和业态组合落地七、招商管理让定位和业态组合落地 做好准备了吗？做好准备了吗？一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析城市综合体开发系统的形成城市综合体开发系统的形成城市综合体项目城市综合体项目市场研究市场研究（选址）（选址）运营管理运营管理招商招商与建设与建设规划设计规划设计定位定位城市综合体开发全环节城市综合体开发
13、全环节城市综合体可控性开发流程城市综合体可控性开发流程土地与项目获取阶段市场研究及定位阶段方案与产品塑造阶段设计与产品优化阶段项目工程建设阶段项目招商租售阶段商业运营管理阶段融资与资本运作阶段 开发全流程解析开发全流程解析 写字楼 公寓 酒店 商业 展览 城市综合体就是一个大容器城市综合体就是一个大容器确定产品组合要系统考虑确定产品组合要系统考虑专题研究：专题研究：如何通过模型推导，形成产品策略？如何通过模型推导，形成产品策略？案例分享：案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx 单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形成鲜明反差
14、，公共设施在闲置，造成资源浪费；成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；“24H”24H”的复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每的复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。综合综合-复合复合u商务客流的共享：规划出酒店和购物中心之间的动线连接，鼓励酒店的住客到商业空间休闲和消费，以发挥综合体优势；u通过酒店提升物业价值；u高星级酒店在资本市场上的估值不可忽视。五星级酒店在综合体的地位五星级酒店在综合体的地位u不适当的搭配会影响物业总体价值。u 超五星级别酒店与名品购物中心或中高档购物中心搭配。u四、五星
15、级酒店与中高档购物中心搭配。酒店级别与购物中心之间的关系酒店级别与购物中心之间的关系大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心阳光阳光100东营黄河文化公园东营黄河文化公园 项目位于山东省东营市东西城区之间，占地超过2500亩，是一个黄河文化主题的综合体。包含黄河国际论坛中心、黄河博物馆、大型主题商业、居住区等多种功能。平衡好平衡好“闹闹”与与“静静”的关系的关系区域分隔区域分隔平衡好平衡好“闹闹”与与“静静”的关系的关系塔楼裙楼分隔塔楼裙楼分隔城市综合体的职能城市综合体的职能容积磁铁法国拉德芳斯法国拉德芳斯城市综合体的典范城市综合体的典范 拉德芳斯拉德芳斯.pptx.pptx 法国最大的企业一半在这里
16、；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；万达商业模式的经验分享万达商业模式的经验分享万达的运作经验分享.pptx一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析商业业态解析商业业态解析 商业业态解析商业业态解析.pptx 竞争因素竞争因素机遇因素机遇因素市场因素市场因素多少数量多少数量什么档次
17、什么档次什么类别什么类别什什么区么区域域资源因素资源因素商户定位商户定位业态组合与商户定位业态组合与商户定位运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良；镇国家，抚百姓，吾不如萧何镇国家，抚百姓，吾不如萧何；统百万兵，战必胜，吾不如韩信。统百万兵，战必胜，吾不如韩信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。商业地产的招商运营商业地产的招商运营资源的整合资源的整合v刘邦刘邦娱娱 乐乐 专卖专卖店店 主力店主力店休闲休闲餐餐 饮饮业态组合，其实就是功能的组合业态组合，其实就是功能的组合项目定位目标市场商户定位商户定位不仅要与项目定位相符合，同时也
18、要与目标市场的需求层次相符合业态组合要尊重市场业态组合要尊重市场 各不同品牌、不同商业类型之间不仅存在品牌共生现象，各不同品牌、不同商业类型之间不仅存在品牌共生现象，还存在品牌互补与品牌排斥现象。同时不同的商户组合还会产生不同还存在品牌互补与品牌排斥现象。同时不同的商户组合还会产生不同的品牌效应及租金收益。的品牌效应及租金收益。利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高双方的营业效利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高双方的营业效益，处理不好品牌排斥问题不仅导致营业下滑甚至导致优质品牌流失益，处理不好品牌排斥问题不仅导致营业下滑甚至导致优质品牌流失 。商户的共生与互补商户的共生与互补 商业商业
19、“马太马太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。置。位置差位置差位置好位置好品牌档次、影响力及形象品牌档次、影响力及形象商业商业“马太马太”不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。业态互补业态互补负负一 楼楼一 楼楼二 楼楼三 楼楼档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等中档次、中租金：如服装店、礼品店等档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐档
20、次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等 租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致业态组合分布不同。业态分布业态分布 要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。业态配比业态配比 单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚
21、使用率形单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；“24H”24H”的业态复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块的业态复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。业态复合业态复合 主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批忠实顾客，并主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批忠实顾客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下来的大型零售品牌。具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下
22、来的大型零售品牌。肯德基肯德基必胜客必胜客国美主力店主力店如如太平洋太平洋、沃尔玛等、沃尔玛等星巴克星巴克美格菲美格菲主力店在业态组合中的作用主力店在业态组合中的作用城市商业中心城市商业中心1 1区域中心型区域中心型2 2精品商场精品商场百货公司百货公司购物中心购物中心商业街商业街手机通讯手机通讯银行银行专业市场专业市场餐饮餐饮娱乐娱乐汽车市场家居建材大型餐饮3 34 4社区商业中心社区商业中心小型超市小型超市餐饮店餐饮店娱乐娱乐休闲休闲社区配套社区配套便利店便利店批发市场批发市场汽配市场汽配市场家居建材家居建材名品折扣店名品折扣店大型餐饮大型餐饮大型娱乐大型娱乐购物中心购物中心专业市场专业市
23、场综合超市综合超市服装店服装店餐饮店餐饮店娱乐娱乐社区配套社区配套便利店便利店社区型社区型郊区型郊区型土地成本递减递减,客流量递减客流量递减不同地段适合不同的主力业态不同地段适合不同的主力业态租金递增租金递增案例分析案例分析一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析 事后控制不如事中控制，事中控制不事后控制不如事中控制，事中控制不 如事前控制。如事前控制。防患未然，更胜治乱于
24、已成之后。防患未然，更胜治乱于已成之后。准确定位准确定位防患于未然防患于未然永远朝前看！定位亦是如此永远朝前看！定位亦是如此 重视市场调研重视市场调研市场调研应涉及的内容市场调研应涉及的内容市场调研的分析市场调研的分析案例分享案例分享 充分挖掘商业元素充分挖掘商业元素 项目定位的主要方面项目定位的主要方面 项目定位项目定位城市综合体的定位方法城市综合体的定位方法城市综合体的定位剖析.pptx 明确商业模式明确商业模式 重视主力店重视主力店掌握主力店的技术要求掌握主力店的技术要求 掌握主力店的选址技术条件，既可以为你的定位能落地做好铺垫，又能充分站在经营者的诉求上看待商业规划及设计，主力店其实是
25、最好的商业设计老师。n 做商业地产时需要最大限度地挖掘项目所能够传承和捕捉的商业元素；n 成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划；n 制定科学的商业规划，科学的商业规划是招商质量的基础；n 把功夫下在做好商业规划上尤显重要 重视商业规划重视商业规划商业地产规划设计专业系统的形成商业地产规划设计专业系统的形成 商业规划设计原则商业规划设计原则投入产出的经济性投入产出的经济性内外部联系完整性内外部联系完整性城市综合体设计规划的重点城市综合体设计规划的重点 空间连续性空间连续性土地使用均衡性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1
26、、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持城市综合体内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模1、整体的规划必须要顾及现金流的延续，以使产品的出售节奏掌握在最合理的状态，2、通过多种模式的推算，找到IRR的最大值，也通过平稳持有部分的经营预期，以使得物业自身具有升值潜力增加商业项目磁性和魅力的方法！商业规划设计需重视
27、的方面商业规划设计需重视的方面 中庭的设计策略中庭的设计策略 外部交通流线的设置外部交通流线的设置 内部交通流线的设置内部交通流线的设置目标人群目标人群地铁客群周边常住人口社区人口 人流分析人流分析 内部人流动线设置内部人流动线设置 商业规划设计步骤商业规划设计步骤 商业设计绝不仅是建筑设计，它是一个系统，并且要同定位、招商、商家诉求等紧密联系起来，才能完成全部的设计流程。主力店引进主力店引进招商把控招商把控市场定位市场定位项目包装项目包装 商业设施规划商业设施规划 商业空间规划商业空间规划 案例分享案例分享万达广场解析万达广场解析（案例分享案例分享）一、深入认识城市综合体一、深入认识城市综合
28、体三、开发流程及产品组合三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析二、内在要素及价值分析 确定招商模式确定招商模式 确定微观经营主体确定微观经营主体 微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。招商推广策略招商进度及品质控制业务流程及条件审批控制招商团队的组建及管理 商户定位及组合策略招商条件及谈判策略招商策略招商策略招商策略招商策略招商的基本原则招商的基本原则 拟定招商计划拟定招商计划 以招商为主线确定完整的筹备进度以招商为主线确定完整的筹备进度项项目定位规划设计规划设计目标标市场场定位市场研场研究 推广策略 团队团队管理 招商控制 商户组户组合 招商条条件 招商计划是开展整个招商工作的方向性、实施性文件，一经确认不能随意更改，要保持政策、方向、过程、进度的连贯性、一致性，并对时间节点进行过程监控，保证计划的全面实施，达到预期目标。商户户定位 招商计划的实施招商计划的实施招商谈判技巧招商谈判技巧谢谢谢谢Thanks!
