1、学习要求：1.了解估价信息收集的重要意义；2.熟悉估价信息收集的主要内容和方式；3.掌握信息调查、整理、统计的方法；4.掌握实地查勘的内容和方法。能力目标：会根据估价需要列出估价信息收集内容；能调查、整理、统计、分析估价信息；能通过实地查勘确认和收集必要的估价信息。一、估价所需资料1.宏观资料和市场状况资料 是指对房地产几个有普通影响的资料和对估价对象所在地区的房地产有影响的资料，包括政治制度、土地使用制度、住房制度、相关法律、法规、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施、人口数量、人口素质、家庭规模、房地产的需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况、房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程
2、度、交通状况、客观环境的优劣、政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。2.不同估价方法所需的资料不同估价方法所需资料市场法包括交易目的、交易时间、交易情况资料，以及交易实例房地产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。收益法包括租赁价格、经营收入资料、出租率或空置率、运营费用资料，以及收益率、风险程度资料等。成本法包括土地重新取得价格资料、建筑物的建造成本，以及开发费用、管理费用、销售税费、利润率等。假设开发法包括类似房地产的现有价格资料及预期分析资料，开发估价对象房地产的成本资料及其
3、预期分析等。基准地价修正法包括估价对象所在城市的基准地价资料、土地分等定级资料、土地价格随时间变化的资料等。3.估价对象状况资料区位资料具体坐落及它与市中心、区域中心、车站、机场、政府机关、学校、亿元等的距离和估价对象的交通便利度、繁荣程度等。权益资料权利、利益和收益，主要是其产权的归属及实际状态。包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图；房屋买卖、租赁、抵押资料、征地拆迁资料和私房改造资料等。土地的资料：土地的物理形状、基础配套情况、生熟程度资料。房屋建筑资料：建造开发的年代、主要结构材料、内部设计布局等房地产使用资料：使用年限、新旧程度、使用方式、出租性质等实物资料二、列出资料清单1
4、.基本资料2.估价对象的区域条件和个别条件3.选用市场比较法应收集的资料4.选用收益法应收集的资料5.选用成本法应收集的资料6.选用假设开发法应收集的资料（1）社会、经济等一般资料（2）房地产市场与供需资料（3）城市规划与建设资料（1）区域条件（2）个别条件+3宗以上可比实例；资本化率的相关资料；市场资料；估价对象个别情况。房地产有关收入的资料；运营费用及有关税费资料；资本化率的相关资料；市场资料7大成本的构成选用资料售价、有关建筑费、专业费用、资本化率、贷款利率、市场资料、详细规划资料等7.选用基准地价系数修正法应收集的资料8.选用路线价法应收集的资料一、估价数据信息的采集、检验和整理1.信
5、息采集的主要方法采集方法信息内容主要特点、难点搜集、整理现在信息公开发布的数据及相关报告节约时间、经费，对信息可信度的判断比较困难抽样调查统计数据、调查问卷可以在需要的范围内推断总体，需要的时间、经费较多个别面访个人的信息、意见、观点、感受直接针对重要或有争议的问题，可能有个人偏见小组专题座谈个人及小组的意见、观点、感受直接针对评估的问题，小组课讨论，对敏感问题不合适实地调研、重点调查重要情况核实，现场考察可获得第一手信息，不能简单推断总体，需要经费较多正规取证各种具有法律效应的证明材料可获得权威性证据，程序较复杂，费时间网上采集各类信息快捷、及时，需要专门人才对信息进行加工整理信息采集方法2
6、.数据信息采集应注意的问题（1）评估要回答的问题与所收集的信息之间的关系必须清楚（2）信息采集的范围、方法和精确度与评估任务要匹配（3）从多渠道、多角度采集信息（4）评估者需要与被调查者建立相互信任、相互合作的关系（5）评估者特别关注数据信息的质量一是由委托方提供信息包括评估委托人提供和管理部门提供；二是通过第三方渠道搜集信息，包括政府有关部门、行业等。数据的局限性数据精确度对结果的影响3.综合分析，形成分析结论 三个转换：（1）从信息到事实判断的转换；（2）从事实判断到单个问题评估结论的转换；（3）由三个问题的分析结论到综合分析结论的转换。二、估价信息调查步骤1.初步调查2.决定收集资料的方
7、法3.设计调查表4.选样5.资料整理与分析（1）情况分析（2）预备调查（3）决定研究范围初级资料的来源原始资料的收集方法调查法观察法人员调查法电话调查法（1）决定调查方式（2）决定采用哪一种类型的问题随机抽样法计划抽样法分层抽样法（1）编辑（2）编号（3）制表（4）分析与解释通信调查三、估价信息统计方法 1.几种趋势测度 趋势测度众数中位数平均数2.离散趋势测试度（1）级差：最大值与最小值之间的距离R=max（x ）-min（x ）i i（2）方差和标准差：反映离散关系S=n-1（x x）i2i=1nS=n-1（x x）i2i=1n2 宗地A的评估。待估物为一空地，规划用途为商业，土地面积为1
8、000平方米。要评估的是A宗地的交易底价。从房地产交易价格资料收集到了9个类似价格，如下表所示。序号123456789成交价格86909596100103105111114比较样点地价表单位:元/平方米 分析：待估房地产价格的最接近值是地价的均值x。比较价格与比较价格均值的偏差表现在两个方面：一是比较价格的均值性；二是比较价格均值的置信度。数学均值：S =snxx计算过程：X=100(元/平方米）i=1nxin 986+90+95+96+100+103+105+111+114S =9.27(元/平方米）i=1n(x x)i2n-1 196+100+25+16+0+9+25+121+1968S
9、=snxx=3.09(元/平方米）宗地A的价格估计值：100+3.09(元/平方米）第三讲 估价对象实地查勘一、实地查勘内容和方法1.实地查勘的内容 （1）对土地的查勘 （2）对房屋的查勘 鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。确认房屋的结构、装修、设备和面积。确定房屋的建造年份。评定房屋成新。堪丈绘图。拍照、录像对环境条件的确认。坐落位置土地使用类别面积、地形、地貌等2.实地查勘操作规程拟定现场查看的内容和方式抽调业务骨干组成实地查勘小组，并做好相应的分工。与委托人联系好查勘事项、查勘日期、进度等。派出技术人员前往现场摸底，制定好现场查勘计划。设计制作好实地查勘记录表格，准备查勘工具。现场
10、查勘现场查勘记录的签字。查勘工作完毕3.实地查勘技巧一听听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映二看根据一听，结合所要评定的结构、装修、设备部分，查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降，以及梁、柱变形等情况，做出直观上的判断三查对房屋城中结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查，看其是否有潜在的危险。四问就查出的问题询问使用人，了解其有关的情况五测在条件具备时，用仪器测量房屋的结构变化情况，主要有地基沉降、墙体倾斜、物价变形、裂缝等。二、实地查勘举例序号因素名称考察项目一等二等三等四等1自然环境自然景观公认的自然环境优越的地方。如AB公园附近自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，
11、基本整洁、卫生附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠佳附近无绿化，拥挤、杂乱、环境差环境污染空气清新、无污染；无噪音；水域清洁，达卫生标准空气良好，少量污染；白天都有部分交通噪音；水体局部污染空气局部受污染；靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响靠近污染源；靠近车站、机场等，有严重噪音2规划设计建筑或小区布局建筑或小区布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求布局一般，排列整齐布局过于局促任意布置，拥挤建筑密度与外观建筑密度在30%40%，外形美观建筑密度在40%-50%，外观比较整齐建筑密度在50%-60%，外观陈旧建筑密度在60%以上，外观破旧杂乱室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体
12、绿化，室外公共活动空间丰富绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小少量绿化，基本无公共活动空间无绿化，无公共活动空间表一：物业区位优劣估价判定表序号因素名称考察项目一等二等三等四等3物业管理物业管理情况全封闭物业管理半封闭物业管理有物业管理无物业管理4交通条件离市区主干道的距离300米以内在300-600米之间在699-800米之间在800米以上公交线路情况距离公交站点100米以内，有3条以上的重要公交线路距离公交站点在100-200米内，有1-2条重要公交线路距离重要的公交线路的距离在200-500米距离公交吸纳路的距离在500米以上5教育医疗所在学区学校情况属于省级以上重点中学
13、（初中）和重点小学学区属于市级以上重点中学（初中）和重点小学学区属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区一般中小学学区医疗机构分布情况距市级及以上医院100米以内距市级及以上那个医院1000-2000米距市级及以上医院2000-5000米距市级及以上医院2500你6商业配套重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施在400-800米范围内区级商业设施比较集中在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求在800米范围基本上无商业网点表一：续表完损等级成新评定说明新旧程度完好房按房屋完损等级评定标准的相关规定执行全新九成新八成新基本完好房七成新六成新一般损坏房五成新四成
14、新严重损坏房三成新危险房不足三成新表二：住宅房屋成新判定表类别等级结构、装修及设施情况钢筋混泥土结构一级层高3.8-4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地板或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通信、消防设施齐全。厅、走廊铺地砖二级层高3.0-3.8米，桩基，框架，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地板或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通信、消防设施齐全。厅、走廊铺地砖五层以上砖混结构一级层高2.7-2.8米，桩基，抗地震柱，层层圈梁，现浇楼梯，前后阳台，现浇屋面有保温层，水、电设施及卫生间三具齐全，电话、电视插座二级层高2.
15、7-3.0米，桩基或满堂基础，抗地震柱、层层圈梁，现浇楼梯，一侧阳台，现浇屋面有保温层，水、电设施及卫生间三具齐全四层以下砖混结构一级层高2.7-3.0米，砖带基，满堂基础或带形基础，构造柱，层层圈梁，现浇楼梯，屋面有保温层，水、电设施及卫生间三具齐全二级层高2.7-3.0米，底圈梁，构造柱，24墙，墙内外抹灰较好，圆孔板层面或瓦屋面（水泥）桁条，有水、电设施三级层高2.6-2.8米，毛块石或240毫米砖墙，内外抹灰一般，圆孔板层面或瓦屋面（水泥）桁条，有水、电设施表三：住宅及一般非住宅房屋判定序号名称单位金额（元）备注1围墙12砖墙平方米252围墙240砖墙平方米353门楼个1005004水
16、泥地坪平方米15255砖石地坪平方米106下水道（管）米127给水设施套1008水池只水磨石18陶瓷25459面盆只307010砖砌炉灶个10030011电总表只300房屋配套电表外增加的电表12电分表只4013灯头只8含灯头、电线、开关14瓷便器套60150表四 房屋附属设施补偿价格测定表序号名称单位金额（元）备注15浴缸套15030016水井眼300超过3米深，每米增加50元17手压井座20018农用测试平方米60无盖按墙体计算19化粪池座30020猪羊圈舍平方米4021牛马圈舍平方米60表四 续表名称单位价格备注地面类大理石平方米60含水泥、砂等。花岗岩、大理石的边角料铺设的地面，按标准
17、的60%以内给予补偿花岗岩平方米5090木地板（低档）平方米3050木地板（普通）平方米6080木地板（中档）平方米85100木地板（高档）平方米105120地板革平方米8地毯平方米10门窗类房屋部分装修项目价格平方米60含内外包门窗、门窗套、油漆等塑钢门与木门差价平方米80铝合金窗与木窗差价平方米60全包门套200300包窗套100150防盗类卷闸门平方米6090普通防盗门平方米70不锈钢防盗门平方米90钢质防盗网平方米40表五 部分装修项目补偿价格测定表名称规格金额（元/株）苹果直径15厘米以上100直径11-14厘米80直径10厘米以下30无收益10梨、枣、栗、柿、樱桃、山楂、石榴直径1
18、5厘米以上100直径11-14厘米70直径10厘米以下30无收益5桃、杏直径15厘米以上60直径11-14厘米40直径10厘米以下20无收益5葡萄6年以上606年以下20一般树木直径31厘米以上40直径21-30厘米30直径11-20厘米以下20直径10厘米以下5直径5厘米以下按苗圃以亩为单位核算表六 砍伐费补偿价格测定表地址权属人区位状况及周边环境用途使用状况产权证名称及编号建筑结构及层数层高建筑年代成新率装修年代电梯通风采光朝向内部间隔房厅厨厕阳台建筑外观备注栏 外墙墙面：清水口、普通抹灰口、玻璃幕墙口、铝板幕墙口、大理石口、花岗岩口、条形外墙砖口、马赛克口、水刷石口、高级石漆口、文化石口
19、、其他勒脚：水泥砂浆口、大理石口、花岗岩口、条形外墙砖口、马赛克口、水刷石米口、高级石漆口、文化石口、其他表七 拆迁估价实地查勘表屋顶平顶式口、半坡式口、全坡式口土瓦面（单层、双层）石棉瓦口、琉璃瓦口、波形釉面陶瓦口、隔热砖、层口檐边：条形外墙砖口、马赛克口、水刷石口、大理石口、花岗岩口、其他大门实木（雕花）门（包门套）口、玻璃地弹门口、木夹板门（包门套）口、卷帘门口、铝合金地弹门口、塑料门口、其他规格：防盗门：建筑物内部玄关（门厅）隔墙（隔挡）ICI漆口、多彩喷涂口、布艺口、水纹玻璃口、裂纹玻璃口、高级金属漆口、金属板口、石雕口、木雕口、鱼缸口、其他天花轻钢龙骨纤维棉板口、塑料扣板口、铝扣板
20、口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）地面水泥砂浆口、水磨石口、彩釉地砖口、花岗岩口、大理石口、马赛克口、地毯口、抛光砖口、耐磨砖口、木地砖口、仿古砖口、其他 尺寸：灯饰大吊灯口个、吸顶灯口个、壁灯口个、筒灯口个、白炽灯口个、灯槽口米壁柜黑胡桃木口、榉木口、水曲柳口、甲板复合板材口、尺寸：表七 续表大厅内墙水泥砂浆批荡扫白口、混合砂浆批荡口、清水墙扫白口、墙纸口、ICI漆 口、缮灰口、多彩喷涂口、布艺口、金属漆口、其他天花轻钢龙骨纤维棉板口、塑料扣板口、铝扣板口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）地面水泥砂浆口、水磨石口、彩釉地砖口、花岗岩口、大理石口、马赛克口、地毯口
21、、抛光砖口、木地板口、仿古砖口、其他、尺寸：窗落地飘窗口个、半腰飘窗口个、落地平窗口个、半腰平窗口个、尺寸：铝合金推拉窗口、铝合金平开窗口、标准钢窗口、木窗口、防盗网（不锈钢、铁）口、其他窗框：条形外墙砖口、，马赛克口、水泥砂浆口、普通抹灰口、大理石口、花岗岩口、其他窗台石：尺寸：大理石口、花岗岩口、其他灯饰大吊灯口个、吸顶灯口个、壁灯口个、筒灯口个、白炽灯口个、灯槽口个壁柜黑胡桃口、榉木口、水曲柳口、甲板复合板材口、尺寸：表七 续表餐厅内墙水泥砂浆批荡扫白口、混合砂浆批荡口、清水墙扫白口、墙纸口、ICI漆口、缮灰口、多彩喷涂口、布艺口、金属漆口、其他天花轻钢龙骨纤维棉板口、塑料扣板口、铝扣板
22、口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）地面水泥砂浆口、水磨石口、彩釉地砖口、花岗岩口、大理石口、马赛克口、地毯口、抛光砖口、耐磨砖口、木地板口、仿古砖口、其他、尺寸：窗落地飘窗口个、半腰飘窗口个、落地平窗口个、半腰平窗口个、尺寸：铝合金推拉窗口、铝合金平开窗口、标准钢窗口、木窗口、防盗网（不锈钢、铁）口、其他窗框：条形外墙砖口、，马赛克口、水泥砂浆口、普通抹灰口、大理石口、花岗岩口、其他窗台石：尺寸：大理石口、花岗岩口、其他灯饰大吊灯口个、吸顶灯口个、壁灯口个、筒灯口个、白炽灯口个、灯槽口个壁柜黑胡桃口、榉木口、水曲柳口、甲板复合板材口、尺寸：表七 续表厨房地面水泥砂浆口、彩釉地砖
23、口、防滑砖口、马赛克口墙面白瓷片口、彩色瓷片口、防滑砖口、马赛克口天花轻钢龙骨纤维棉板口、塑料扣板口、铝扣板口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）灶台瓷片台面口、云石台面口、防火复合板台（柜）口门实木（雕花）门（包门套）口、玻璃地弹门口、木夹板门（包门套）口、卷帘门口、铝合金地弹门口、塑料门口、其他其他窗口尺寸：阳台口，概述：厕所地面水泥砂浆口、彩釉地砖口、防滑砖口、马赛克口墙面白瓷片口、彩色瓷片口、防滑砖口、马赛克口天花轻钢龙骨纤维棉板口、塑料扣板口、铝扣板口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）洁具二口、三口、四口、坐口、蹲口、洗手盆口淋浴室有框玻璃滑门口、无框玻璃门
24、口、高级按摩浴室口、尺寸：浴缸：陶瓷口、钢模口、尺寸：门实木（雕花）门（包门套）口、玻璃地弹门口、木夹板门（包门套）口、卷帘门口、铝合金地弹门口、塑料门口、其他其他窗口尺寸：阳台口，概述：表七 续表房间内墙水泥砂浆批荡扫白口、混合砂浆批荡口、清水墙扫白口、墙纸口、ICI漆口、缮灰口、多彩喷涂口、布艺口、金属漆口、其他备注天花轻钢龙骨纤维棉板口、塑料扣板口、铝扣板口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）地面水泥砂浆口、水磨石口、彩釉地砖口、花岗岩口、大理石口、马赛克口、地毯口、抛光砖口、耐磨砖口、木地板口、仿古砖口、其他、尺寸：窗落地飘窗口个、半腰飘窗口个、落地平窗口个、半腰平窗口个、
25、尺寸：铝合金推拉窗口、铝合金平开窗口、标准钢窗口、木窗口、防盗网（不锈钢、铁）口、其他窗框：条形外墙砖口、，马赛克口、水泥砂浆口、普通抹灰口、大理石口、花岗岩口、其他窗台石：尺寸：大理石口、花岗岩口、其他门大吊灯口个、吸顶灯口个、壁灯口个、筒灯口个、白炽灯口个、灯槽口个灯饰黑胡桃口、榉木口、水曲柳口、甲板复合板材口、尺寸：壁柜水泥砂浆批荡扫白口、混合砂浆批荡口、清水墙扫白口、墙纸口、ICI漆口、缮灰口、多彩喷涂口、布艺口、金属漆口、其他表七 续表车库层高（m）内墙水泥砂浆批荡扫白口、混合砂浆批荡口、清水墙扫白口、墙纸口、ICI漆口、缮灰口、多彩喷涂口、布艺口、金属漆口、其他备注天花轻钢龙骨纤维
26、棉板口、塑料扣板口、铝扣板口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）地面水泥砂浆口、水磨石口、彩釉地砖口、花岗岩口、大理石口、马赛克口、地毯口、抛光砖口、耐磨砖口、木地板口、仿古砖口、其他、尺寸：闸门全自动卷闸门口、半自动卷闸门口、尺寸：楼梯扶手不锈钢管口、钢花栏木扶手口、不锈镶钢玻璃口地面水泥砂浆口、耐磨砖口、花岗岩口、马赛克口、地毯口、水磨石口、其他走廊地面水泥砂浆口、水磨石口、彩釉地砖口、花岗岩口、大理石口、马赛克口、地毯口、抛光砖口、耐磨砖口、木地板口、仿古砖口、其他、尺寸：天花轻钢龙骨纤维棉板口、塑料扣板口、铝扣板口、ICI漆口、石膏板口、抹平扫白口、其他（灯饰）栏杆不锈钢管
27、口、钢花栏木扶手口、不锈镶钢玻璃口、共 米给排水给水镀锌钢明（暗）管口、塑料明（暗）管口、普通（进口）水挚口、排水普通陶瓷管口、铸铁管口、PVC管口用电管线暗管线口、明管线口、明线钉码口、其他总开关空气开关口、闸刀口、品牌开关大板口、指甲开关口、声控口、品牌：表七 续表消防保安消防监察系统口、喷淋口、喉管口、烟感装置口、其他防雷系统辅助建筑物情况花园绿地率房屋翻修改建情况其他 记录人：现场查勘日期：200 年 月 日 以上记录属实被拆迁人签名：拆迁人签名：（或代理人）（或代理人）l联系人：联系电话：表七 续表思考题：.作业题第九章 估价信息收集.doc练习题：.题库练习题第八-十一章 练习题.doc
