1、2019年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.从地域上说，房地产法的调整对象主要是（ C ）A.城镇房屋买卖关系 B.城镇房屋赠与关系 C.城镇房地产关系 D.城镇房屋租赁关系2.下列关于“宅基地使用权转让”的说法中，不正确的是（ C ）A.受让人须为同一农民集体经济组织成员B.须经本农民集体经济组织同意C.出让人必须拥有两处以上宅基地D.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配要求3.下列关于“土地征收的实质”的表述中，正确的是（ A ）A.国家强行有偿取得集体土地所有权 B.国家强行无偿取
2、得集体土地所有权C.国家强行有偿取得集体土地使用权 D.国家强行无偿取得集体土地使用权4.根据我国相关法律规定，不动产的权属（ D ）A.以权属证书为准 B.以登记簿为准C.以当事人的约定为准 D.以登记簿为准，但有证据证明登记簿确有错误的除外5.下列土地使用权出让方式中，属于非公开竞价方式的是（ C ）A.招标出让 B.拍卖出让 C.协议出让 D.挂牌出让6.挂牌出让国有建设用地使用权的，其挂牌时间不得少于（ C ）A.5日 B.7日 C.10 日 D.15 日7.房地产开发企业一级资质的初审机关是（ C ）A.乡、镇人民政府建设行政主管部门B.市、州人民政府违设行政主管部门C.省、自治区、
3、直辖市人民政府建设行政主管部门D.国务院建设行政主管部门8.招标出让国有土地使用权，当投标人少于一定数额时，招标人应当终止招标活动，该数额是（ B ）A.2人 B.3人 C.4人 D.5人9.签订国有土地租赁合同的主体是一定级别以上的人民政府土地管理部门，该级别是（ B ）A.乡级 B.县级 C.市级 D.省级10.居住用地的最高使用年限是（ C ）A.40 年 B.50 年 C.70 年 D.100 年11.房屋屋面防水工程的最低保修期限为（ D ）A.2年 B.3年 C.4年 D.5年12.建设工程监理的特点是（ C ）A.广泛性 B.永久性 C.服务性 D. 管理性13.商品房预售的条件
4、之一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的一定比例以上，该比例是（ B ）A.20% B.25% C.30% D.50%14.建设工程投标保证金一般不得超过投标总价的（ B ）A. 1% B. 2% C. 5% D. 8%15.房地产抵押合同的生效，除符合一般合同的生效条件以外，还应当（ D ）A.由房管部门认证 B.进行公证 C.将房地产转移占有 D.办理抵押登记16.物业服务企业提供住宅小区物业服务的直接依据是（ A ）A.业主的委托 B.房地产开发商的聘用C.幵发商的委托授权 D.物业所在地的县级以上人民政府建设主管部门委托17.建筑物区分所有权中的共有权（ D ）A.属于法定共有 B
5、.属于约定共有 C.属于任意共有 D.既有法定共有，也有约定共有18.下列选项中，属于土地使用权客体的是（ B ）A.矿藏 B.地面 C.地下文物 D.地面之上的所有空间19.公共租赁住房的出租对象之一是（ D ）A.城乡低收入阶层 B.城镇单身职工 C.家庭成员多的职工D.城镇中新就业的无房职工20.廉租房住户退回廉租房的情形之一是，无正当理由未交纳廉租住房租金累计达到（ C ）A.2个月以上 B. 4个月以上 C.6个月以上 D. 8个月以上21.资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当（ B ）A.200万元 B. 300万元 C.500万元 D.800万元22.业主委员会经业主大会选
6、举产生，应当自产生之日起30日内向有关部门备案，该部门是（ A ）A.物业所在地的区、县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处B.物业所在地的区、县级人民政府工商行政主管部门C.物业所在地的区、县级人民政府建设行政主管部门D.物业所在地的区、县级人民政府房地产行政主管部门和居民委员会23.下列可以设定抵押的房地产是（ D ）A.所有权、使用权有争议的地产 B.土地所有权C.普通高等学校教学用房 D.城镇居民拥有的房屋及其他地上附着物24.信托公司发放贷款的房地产项目的项目资本金比例不得低于（ D ）A.20% B.25% C.30% D.35%25.下列选项中，属于可以申请缴存住房公积金的主
7、体的是（ B ）A.国有企业及其职工 B.城镇个体工商户 C.城镇私营企业 D.社会团体及其在职职工26.土地增值税实行四级超额累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为（ A ）A.30% B.40% C.50% D.60%27.房地产行纪的实是（ D ）A.代理行为 B.居间行为 C.咨询服务行为 D.买卖或出租行为28.对新建房屋进行的权属登记属于（ B ）A.转移登记 B.初始登记 C.总登记 D.其他权利登记29.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市应设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（ A ）A.决策机构 B.执行机构 C.监督机构 D.领导
8、机关30.依据物业管理条例的规定，业主大会作出决定，应当经专部分占建筑物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意的事项是（ B ）A.选聘和解聘物业服务企业 B. 筹集和使用专项维修资金C.制定和修改管理规约 D.选举业主委员会二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共10分。31.物权法规定的地役权合同的一般条款包括（ ABCDE ）A.当事人的姓名或名称 B.供役地和需役地的位置 C.利用目的和方法D.利用期限 E.争议解决的方法32.国有土地上房屋征收与补偿条例规定的房屋征收的补偿方式有（ AD ）A.货币补偿 B.实物补偿 C.安置就业 D.房屋产权调换 E.给予生活
9、补贴33.与一般共有权相比，建筑物区分所有权共有部分共有权的特点有（ ABCDE ）A.权利人的身份具有复合性 B.权利客体非常广泛 C.权利变动取决于专有权的变动D.权利行使要遵循法律和管理规约 E.权利转让时，其他共有权人没有优先购买权34.我国住房置业担保的特征有（ ABD ）A.住房置业担保具有垄断性 B.政府对住房置业担保进行严格的规制C.住房置业担保公司的设立无须经过审核批准 D.住房置业担保公司具有较充分的专业优势E.住房置业担保公司的业务活动是完全自由的35.目前，我国房地产中介服务的种类主要有（ ACD ）A.房地产咨询 B.房地产买卖 C.房地产经纪 D.房地产估价 E.房
10、地产租赁三、名词解释题：本大题共5小题，每小题3分，共15分。36.房地产市场：是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押(1分)和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。(2分)37.土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者，(2分)由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(1分)38.狭义的项目公司兼并：是指具备房地产开发资质的企业通过产权交易获得项目公司的全部产权，(1分)使得该项目公司的法人资格丧失，(1分)并以兼并公司的名义重新开发该房地产项目的行为。(1分)39.业主委员会：是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事
11、处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，(2分)是业主大会的执行机构。(1分)40.房地产行政性收费：是指房地产行政管理机关或其授权机关，(1分)履行行政管理职能，管理房地产业所收取的费用。(2分)四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。41.简述集体图地征收的程序。答：征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，还级上报有批准权的人民政府批准。(2分)“书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。(2分)批准后，由市、县人民政府组织实施。(1分)征地方案的实施要经过“两公告登记”的程序。(1分)42.
12、简述建设工程施工合同发包人的一般义务。答：(1)按照合同约定做好施工前准备工作。包括提供资金、原材料、设备、 技术资料和施工所需证件及各项施工批准手续、使场地具备施工条件及保证施工道路的畅通等。(2 分)(2)与承包人相互配合，保证工程建设顺利进行。(1分)(3)组织二程验收。发包人接到承包人的隐蔽工程验收通知后，应及时对其进行检查。(1分)(4)接受建设工程并A按照约定支付工程价款。(2分)43.简述家庭申请经济适用住房应具备的条件。答：申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件:(1)具有当地城镇户口。(2分)(2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。(2分)(3)无房或现
13、住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。(2分)44.简述“反跳单”条款的概念及其效力。答：(1)“反跳单” 条款是指在二手房买卖中，委托方在经纪公司提供信息后的定期限内与第三方达成买卖交易或者利用了房地产经纪公司提供的信息、机会等条件但绕开经纪公司而与第三方达成交易的，委托方应按照与第三方达成的实际成交价的定比例向经纪公司 支付报酬或违约金的条款。(2 分)(2)最高人民法院明确规定，房屋居间买卖合同中关于禁止买方利用经纪公可提供的房源信息却绕开经纪公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。(2分)(3)但是，当卖方将同 房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途
14、径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司，而不构成违约。(2分)五、论述题：本题10分。45.试述前期物业管理的含义及建设单位在前期物业管理中应承担的主要法定义务。答：前期物业管理是在物业管理区域内的业主大会成立之前，由建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理服务。(2分)根据(物业管理条例)的规定，建设单位在前期物业管理中应承担下列主要法定义务:(1)通过招投标方式选聘物业服务企业。招投标是法定的选聘方式，经批准在特定情况下可以采用协议方式，选聘应签订书面的前期物业服务合同。(2分)(2)制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，
15、违反临时管理规约应承担的责任等事项依法作出规定。应当在物业销售以前，将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。(2分)(3)其他重要义务: 一是保障业主对物业共用部位、共用设施的权利，井接受物业服务企业的查验；(1分)二是向物业服务企业移交有关物业管理资料； (1分)三是按照规定配置物业管理用房；(1分)四是按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。(1分)六、案例分析题：本题11分。46.肖某与马某于2018年8月30日签订一份房屋买卖合同，约定肖某将其位于某市的一套房屋卖给马某，房屋价款360万元，分两次付清，签订合同时先付160万 元，剩余200万元在办理房展产权过户手续时
16、付清。双方约定于同年10月30日到不动产登记部门办理房屋产权过户登记手续。马某按约定交付了第一期房软，等着与肖某去办理过户手续。同年9月20日，肖某经人介绍与沈某认识，沈某愿意以400万元的价格购买该房屋，并在订立合同时一次付清全部房款。肖某见有利可图，立即与沈某订立一份房屋买卖合同，并于9月30日办理了房屋产权变更登记。同年10月30日，马某要求肖某一起去办理房屋产权过户登记手续时，肖某称自己已将该房屋卖给他人，要求解除与马某签订的房屋买卖合同，愿意退还马某的160万元，马某则认为，自己与肖某签订合同在先，而且自己已按约定履行了合同，而肖某与沈某签订的合同在后，按理属于无效合同，故要求商某按
17、约定履行合同。双方发生争执，马某诉至人民法院。问题：(1)肖某与马某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？ （3分）答：肖某与马某签订的房屋买卖合网有效。因为肖某与马某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。虽然双方尚未办理房屋过户登记手续，但根据我国有关法律的规定，登记只是房屋所有权转移的必经程序和要件，而不是房屋买卖合同生效的要件，故并不影响房屋买卖合同的成立和生效。(3分)(2)肖某与沈某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？（2分）答：肖某与沈某签订的房屋买卖合同有效。因为肖某与沈某签订房屋买卖合同也属于双方真实的意思表示，
18、合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。(2分)(3)马某与沈某之间，谁取得该争议房屋的所有权？为什么？（3分)答：沈某取得该争议房屋的所有权。因为沈某已与肖某到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，马某与肖某尚未办理房屋过户登记手续，根据我国有关法律规定，登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，故沈某取得该房屋的所有权。(3分)(4)肖某与马某之间的房屋买卖合同纠纷应如何处理？（3分）答：因肖某与马某之间的房屋买卖合同已无履行的可能性，法院应判决解除肖某与马某签订的房屋买卖合同。肖某对马某已构成违约，应承担违约责任，退还马某所付160 万元房价款并支付同期银行利息:如果约定有违约金， 则应向马某支付违约金;给马某造成其他损失的，应判决肖某赔偿马某损失。(3分)
