1、第四章第四章 土地估价的基本方法土地估价的基本方法如何知道土地的价格如何知道土地的价格第一节第一节 市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理n1、定义、定义w市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。价对象价格的一种方法。n2、理论依据、理论依据替代原则替代原则3、相关概念、相关概念（1）比较宗地）比较宗地n指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的指选定的与待估宗地具有替代关
2、系的比较交易实例的宗地或地块。宗地或地块。（2）标准宗地）标准宗地n指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。（3）估价期日）估价期日（4）交易情况修正）交易情况修正（5）容积率）容积率n一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。（6）区域因素）区域因素n土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。相结合所产生
3、的地区特性对土地价格产生影响的因素。（7）个别因素）个别因素n土地的个别特性对价格的影响因素。土地的个别特性对价格的影响因素。（8）地价指数）地价指数n运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。（9）区域分析）区域分析n判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。地价格所产生的影响等。（10）同一供需圈）同一供需圈（11）相临区域）相临区域（12）类似区域）类似
4、区域二、市场比较法的基本公式二、市场比较法的基本公式根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以分为直接比较法和间接比较法。分为直接比较法和间接比较法。n直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；与其逐项比较；n间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。（一）直接比较法的基本公式（一）直接比较法的基本公式n待估宗地的价格待估宗地的价格=比较实例价格比较实例价格 交
5、易情况修正交易情况修正 交交易期日修正易期日修正 区域因素修正区域因素修正 个别因素修正个别因素修正 容积容积率修正率修正 年期修正年期修正nnPD 待估宗地价格待估宗地价格nPB比较实例宗地价格比较实例宗地价格nA待估宗地待估宗地情况情况指数指数/比较实例比较实例情况情况指数指数nB待估宗地待估宗地估价期日地价估价期日地价指数指数/比较实例比较实例交易期日交易期日地价地价指数指数nD待估宗地待估宗地区域条件区域条件指数指数/比较实例比较实例区域条件区域条件指数指数nE待估宗地待估宗地个别条件个别条件指数指数/比较实例比较实例个别条件个别条件指数指数PD=PBABDE 公式的特点公式的特点公式
6、中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。n如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的，另一方的值通过比较进行加或减。值通过比较进行加或减。“交易情况修正交易情况修正 交易期日修正交易期日修正 区域因素修区域因素修正正 个别因素修正个别因素修正”为为4项项基本修正内容基本修正内容，“容积率修正容积率修正 年期修正年期修正”为为特殊修正内容特殊修正内容。（二）间接比较法的基本公式（二）间接比较法的基本公式略略（三）市场比较法的特点与适用范围（三）市场比较法的特点与适用范围1、特点、特点
7、n（1）接近市场行情，现实性较强。）接近市场行情，现实性较强。n（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比比准价格准价格”。n（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。与收益价格相协调。n（4）需要估价人员具有较高的专业素质。）需要估价人员具有较高的专业素质。n（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。证评估结果准确性的关键。2、适用条件与范围、适用条件与范围（1）有足够数量的比较案例；）有足够数量的比较案例；n对交易案例数量很少的
8、特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等，不适用。和公路等，不适用。（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。法性。（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。可用于其他估价方法中有关参数的求取。三、市场比较法的估价程序三、市场比较法的估价程序（一）收集交易资料（一）收集交易资料
9、n大量、真实、可靠大量、真实、可靠n搜集的内容：搜集的内容：w土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。格等。n搜集的途径：搜集的途径：w查阅政府有关部门的土地交易资料；查阅政府有关部门的土地交易资料；w查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告；查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告；w与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息；与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息；w与当地评估机构及同行交流，了解地价信息；与当地评估机构及同行
10、交流，了解地价信息；w其他途径。其他途径。（二）确定比较交易案例（二）确定比较交易案例明确明确6 6个具体要求：个具体要求：w1 1、实例数量、实例数量33个个w2 2、交易时间：、交易时间：n接近估价时点接近估价时点w3 3、土地用途：、土地用途：n相同相同w4 4、交易类型：、交易类型：n相同相同w5 5、交易情况：、交易情况：n正常交易正常交易w6 6、实例位置：、实例位置：n区域和个别特征都要相近区域和个别特征都要相近（三）建立价格比较基础（三）建立价格比较基础指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种
11、互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。和货币单位、面积内涵和面积单位等。举例：举例：n有有A、B两个比较案例，两个比较案例，A为一宗为一宗250亩的地块，交易亩的地块，交易价格为价格为460万美元，成交当时的美元汇率为万美元，成交当时的美元汇率为8.4；B为一宗为一宗54300 的地块，成交价格为的地块，成交价格为1200万元人万元人民币。请将这两个实例调整为以人民币表示的土地单民币。请将这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。价。2m（四）市场交易情况修正（四）市场交易情况修正n是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易是指排除掉交易行为中的一些特殊
12、因素所造成的交易价格偏差。价格偏差。n修正方法：修正方法：wA=A=待估宗地情况或正常情况指数待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情比较案例宗地情况指数况指数（五）期日修正（五）期日修正n交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修订可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。格指数的基期，要先调整到定基值数。n B=估价期日的价格指数估价期日的价格指数/交易期日价格指
13、数交易期日价格指数（六）区域因素修正（六）区域因素修正n区域因素的实质和内容。区域因素的实质和内容。n区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。n修正方法：修正方法：w修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。nD=D=待估宗地区域因素条件指数待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因比较案例宗地区域因素条件指数素条件指数（七）个别因素修正（七）个别因素修正n个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。n修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方修正方法程序
14、及计算公式基本同于区域因素的修正方法。法。（八）土地使用权年限修正（八）土地使用权年限修正n土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。案例地价进行年期修正。年期修正系数年期修正系数n年期修正后地价年期修正后地价=比较案例价格比较案例价格Knm待估宗地的使用权年期待估宗地的使用权年期nn比较实例的使用权年期比较实例的使用权年期)1/(11/)1/(11 nmrrK（九）容积率修正（九）容积率修正n容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正
15、系数来修容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。价。n容积率修正后的交易案例价格容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格（待比较宗地价格（待估宗地容积率修正系数估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系比较案例宗地容积率修正系数）数）（十）土地价格的最终确定（十）土地价格的最终确定通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。较分
16、析，综合确定待估宗地的合理比准价格。n对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：种：w简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。四、市场比较法的运用实例四、市场比较法的运用实例（一）估价对象概况（一）估价对象概况n1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的易类型的4宗土地交易比较实例，待估宗地与各交易宗土地交易比较实例，待估宗地与各交易实例的条件已经各交易实例的区域因素和个别因素修实例的条件已经各交易实例的区域因素和个别因素修正情况如表正情况如表4
17、-1-3所示所示:n其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易实例的条件优较，表中修正系数为正数的，表示交易实例的条件优于待估宗地，系数为负数的，表示交易实例的条件比于待估宗地，系数为负数的，表示交易实例的条件比待估宗地差。待估宗地差。表表4-1-3 待估宗地与各交易实例对比因素修正待估宗地与各交易实例对比因素修正项目用项目用地地宗地成交宗地成交价格价格/（元（元/）交易时间交易时间土地使用土地使用年期年期容积率容积率区域因素区域因素修正系数修正系数（%）个别因素个别因素修正系数修正系数（%）A12502000
18、年年12月月1日日704.0+3-10B15652001年年8月月1日日705.0-2-3C16202002年年12月月1日日503.0+4+1D14502003年年5月月1日日403.0-4-2待估宗待估宗地地2003年年10月月1日日702.5n2、土地还原利率为、土地还原利率为8%；n3、该市住宅地价指数以、该市住宅地价指数以2000年年12月月1日为日为100，以后平均每月上涨以后平均每月上涨1个百分点，从个百分点，从2003年起每月上年起每月上涨涨0.5个百分点；个百分点；n4、该市住宅地价的容积率修正系数如表、该市住宅地价的容积率修正系数如表4-1-4。容积率容积率1.02.02.
19、53.04.05.0修正系数修正系数1.01.82.22.62.83.1表表4-1-4 容积率修正系数容积率修正系数(二二)要求：要求：n根据上述资料估算出待估宗地在根据上述资料估算出待估宗地在2003年年10月月1日土地日土地使用年限为使用年限为70年的单位土地面积价格。年的单位土地面积价格。（三）解题过程（三）解题过程n根据题意采用市场比较法进性评估。根据题意采用市场比较法进性评估。n1、编制某城市住宅地价指数表、编制某城市住宅地价指数表日期日期2000年年12月月1日日2001年年8月月1日日2002年年6月月1日日2002年年12月月1日日2003年年5月月1日日2003年年10月月1
20、日日地价指数地价指数100108118124126.5129表表4-1-5 某市住宅地价逐年指数某市住宅地价逐年指数2、编制土地使用权年期修正指数、编制土地使用权年期修正指数土地还原利率为土地还原利率为8%，以住宅用地法定最高，以住宅用地法定最高70年年的指数为的指数为100。则：。则：n50年期修正指数为：年期修正指数为：n40年期修正指数为：年期修正指数为：32.98%)81/(11/%)81/(11 100705084.95%)81/(11/%)81/(1110070403、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。4、确定区域因素和个别因素条件指数、
21、确定区域因素和个别因素条件指数n根据题意，表中指数为交易比较实例与待估宗地相根据题意，表中指数为交易比较实例与待估宗地相比，因此，确定待估宗地的条件指数为比，因此，确定待估宗地的条件指数为100，各交，各交易实例条件指数按表易实例条件指数按表4-1-6中给定数据确定。中给定数据确定。项目项目区域因素条件指数区域因素条件指数个别因素条件指数个别因素条件指数比较实例比较实例A10390比较实例比较实例B9897比较实例比较实例C104101比较实例比较实例D9698待估宗地待估宗地100100表表4-1-6 条件指数条件指数5、比较修正各交易实例价格、比较修正各交易实例价格74.136690100
22、1031008.22.21001001001291250元元/A.B.c.D.6、待估宗地价格的确定待估宗地价格的确定经比较分析，上述经比较分析，上述4个试算价格差别不大，取算个试算价格差别不大，取算术平均值得待估宗地单位土地面积价格：术平均值得待估宗地单位土地面积价格：市场比较法练习题市场比较法练习题单项选择题单项选择题1、某城市地价指数为、某城市地价指数为1998年年100、1999年年110、2000年年125、2001年年140、2002年年180，若该市某宗地，若该市某宗地1999年年1月月1日地价为日地价为1000元元/，那么，那么2002年年1月月1日的地价为日的地价为（）元元/
23、。nA.1800 B.1286 C.1636 D.1440 2、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元元/，如果交易方式修正为：协议，如果交易方式修正为：协议0.5，招标，招标0.75，拍卖拍卖1.0，则修正后的交易案例地价为（，则修正后的交易案例地价为（）元元/。nA.500 B.1500 C.1667 D.2000 3、采用市场比较法估价时，若比较案例的价格、采用市场比较法估价时，若比较案例的价格为为1000元元/，其区域条件指数为，其区域条件指数为100，待，待估土地的
24、区域条件指数相比为估土地的区域条件指数相比为105，则经修正后，则经修正后的比较案例价格为（的比较案例价格为（）元元/。nA.1050 B.100 C.1040 D.952 4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为（为（）nA.参考价格参考价格B.交易价格交易价格C.基准价格基准价格 D.比准价比准价格格 多项选择题多项选择题 1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地应具有（应具有（）nA.相关性相关性 B.一致性一致性 C.替代性替代性 D.代表性代表性2、根据实际比较基准的不同，市场比较
25、法可分为（、根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（）nA.标准比较分析标准比较分析 B.直接比较分析直接比较分析nC.案例比较分析案例比较分析 D.间接比较分析间接比较分析 3、应用市场比较法应具备的条件时（、应用市场比较法应具备的条件时（）nA.不动产市场发达不动产市场发达 B.交易案例丰富交易案例丰富nC.交易资料可靠交易资料可靠 D.交易类型全面交易类型全面4、在运用市场比较法时，对多个比准价格处理，综合确定、在运用市场比较法时，对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有（地价的基本方法有（）A.简单平均法简单平均法 B.加权平均法加权平均法 C.中位数法中位数法 D.众数法众数法
26、5、在宗地形状中，最有利于使用的地块形状是（、在宗地形状中，最有利于使用的地块形状是（）nA.矩形矩形B.三角形三角形C.不规则形状不规则形状 D.方形方形转贴转贴 第二节第二节 收益还原法收益还原法“除法除法”一、收益还原法的基本原理一、收益还原法的基本原理（一）定义（一）定义n收益还原法：收益还原法：w又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。总和的一种估价方法。w基本公式为：基本公式为：n待估宗地价格待估宗地价格=土地纯收益土地纯收益/
27、土地还原利率，所土地还原利率，所以，又称该方法为以，又称该方法为“除法除法”。n（二）原理（二）原理w地租理论：地租理论：“土地的价格无非是土地出租的资本化土地的价格无非是土地出租的资本化收入收入”。（三）折现与资本化（三）折现与资本化1、资金时间价值的基本计算方法、资金时间价值的基本计算方法n单利法单利法n复利法：复利法：nipf)1(f资金的复利终值资金的复利终值2、现值的计算方法、现值的计算方法单利折现单利折现复利折现复利折现n举例：某宗地用于出租，年租金为举例：某宗地用于出租，年租金为8万元，租期万元，租期5年，年，在年利率在年利率10%的情况下，的情况下，5年后的租金总收益相当于年后
28、的租金总收益相当于现在的纯收益为：现在的纯收益为：nifp)1(1（四）收益还原法的基本公式（四）收益还原法的基本公式公式公式1 纯理论的一般公式纯理论的一般公式)1).(1)(1)(1(.)1)(1)(1()1)(1()1(321321321211nnrrrrarrrarrarapP土地价格土地价格a土地年纯收益土地年纯收益r土地还原率土地还原率公式公式2 土地纯收益固定不变的公式土地纯收益固定不变的公式公式公式2.1 无限年期公式无限年期公式n假设：土地纯收益不变，土地还原率不变，土地使用假设：土地纯收益不变，土地还原率不变，土地使用年期无限年期无限公式公式2.2 有限年期公式有限年期公式
29、rap)1(11nrrap（五）收益还原法的特点和适用范围（五）收益还原法的特点和适用范围1、特点、特点n（1）理论依据充分）理论依据充分w地租理论和生产要素分配理论地租理论和生产要素分配理论n（2）应用范围广泛）应用范围广泛w只要有收益的不动产都可以只要有收益的不动产都可以n（3）纯收益和还原利率的确定比较困难）纯收益和还原利率的确定比较困难2、适用范围、适用范围n有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。w对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公益用地。等公益用地。二、收益还原法的估价程序
30、二、收益还原法的估价程序（一）收集相关资料（一）收集相关资料n1、年平均总收益与总费用；年平均总收益与总费用；n2、出租性土地：、出租性土地：w3年以上的租赁资料；年以上的租赁资料；n3、经营性土地：、经营性土地：w5年以上的营运资料；年以上的营运资料；n4、直接生产用地：、直接生产用地：w过去过去5年的原料、人工及产品价格。年的原料、人工及产品价格。（二）估算年总收益（二）估算年总收益年总收益：年总收益：n指按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正指按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金
31、。收益或年租金。n实际收益：实际收益：w指在现状下实际取得的收益。它一般不能作为评估的依据。指在现状下实际取得的收益。它一般不能作为评估的依据。n客观收益：客观收益：w指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到的一指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到的一般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作为评估般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作为评估的依据。的依据。（三）确定年总费用（三）确定年总费用总费用：总费用：n指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出，指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出，或者说为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资或者说为创造收益所投入的
32、直接必要的劳动费用与资本费用。本费用。n1、单纯土地租赁的总费用包括：、单纯土地租赁的总费用包括：w（1）土地使用税）土地使用税w（2）土地管理费）土地管理费n指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计计算。算。w（3）土地维护费及其他费用）土地维护费及其他费用n如给水及修缮道路等费用。如给水及修缮道路等费用。2、房地出租的总费用、房地出租的总费用（1）管理费。）管理费。n一般计算公式为：一般计算公式为：n管理费管理费=房地年总收益（年租金）房地年总收益（年租金）系数（系数（2%-5%）（2）维修费）维修费n一般计算公式为：一般计算公式为：n维修
33、费维修费=建筑物重置价建筑物重置价 系数（系数（1.5%-2%）（3）保险费：房产所有人为避免房产以外损失而向保险）保险费：房产所有人为避免房产以外损失而向保险公司支付的费用。公司支付的费用。n一般计算公式为：一般计算公式为：n保险费保险费=房屋重置价或现值房屋重置价或现值 保险费率（保险费率（1.5-2 ）（4）税金：房产所有人交纳的房产税和营业税）税金：房产所有人交纳的房产税和营业税等。等。n一般月租金一般月租金 120元的只缴纳元的只缴纳12%的房产税；的房产税；n月租金月租金 120元的除缴纳房产税外，还要按租金缴元的除缴纳房产税外，还要按租金缴纳营业税纳营业税5%、附加城建税、附加城
34、建税0.35%、教育税、教育税0.05%。（5）房屋折旧费）房屋折旧费n年折旧费年折旧费=（房屋重置价（房屋重置价-残值）残值）/耐用年限耐用年限w房屋的重置价、残值和耐用年限随房屋结构及等级不同而变房屋的重置价、残值和耐用年限随房屋结构及等级不同而变化，一般各城市均有规定标准。化，一般各城市均有规定标准。房屋出租的总费用房屋出租的总费用=管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金+房屋折旧费房屋折旧费3、经营性企业费用的计算、经营性企业费用的计算经营性企业指宾馆、饭店、商场等商业服务企业。经营性企业指宾馆、饭店、商场等商业服务企业。总费用包括：总费用包括：n销售成本、销售费用、经营管
35、理费、销售税金、财务费销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等。用和经营利润等。4、生产性企业的总费用、生产性企业的总费用n包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、厂商利润等。财务费用、管理费用、厂商利润等。（四）确定土地纯收益（四）确定土地纯收益土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。生的纯收益后的剩余额。不同土地利用方式，有不同的方法扣除：不同土地利用方式，有不同的方法扣除：n1、土地租赁、土地租赁w土地纯收益土地纯收益=年租金
36、总收益年租金总收益-年总费用年总费用n2、房地出租、房地出租w土地纯收益土地纯收益=房地纯收益房地纯收益-房屋纯收益房屋纯收益n房地纯收益房地纯收益=房地出租年总收入房地出租年总收入-房地出租年总费用房地出租年总费用n房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值房屋现值 建筑物还原率建筑物还原率n房屋现值房屋现值=房屋重置价房屋重置价 房屋成新度房屋成新度n经营性企业、生产性企业和自用土地的纯收益计算方经营性企业、生产性企业和自用土地的纯收益计算方法：略。法：略。（五）土地还原率的确定（五）土地还原率的确定土地还原率：指用来将土地纯收益还原为土地价格的比土地还原率：指用来将土地纯收益还原为土地价格的比率。率
37、。包括几类：包括几类：n1、综合还原率、综合还原率w求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时使用的还原率。求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时使用的还原率。w对应的纯收益是土地及其地上建筑物合为一体产生的纯收益。对应的纯收益是土地及其地上建筑物合为一体产生的纯收益。n2、建筑物还原率、建筑物还原率w求取单纯建筑物价格时使用的还原率。求取单纯建筑物价格时使用的还原率。w对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益。对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益。n3、土地还原率、土地还原率w求取土地价格时使用的还原率。求取土地价格时使用的还原率。w对应的纯收益是有土地产生的纯收益。对应的纯收益是有土地产生的纯
38、收益。n一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2-3个百分点。个百分点。土地还原利率土地还原利率重要性及其与风险的关系重要性及其与风险的关系n还原利率是影响评估结果的最重要因素之一：还原利率是影响评估结果的最重要因素之一：w如：收益同为如：收益同为5万元的土地，当还原率为万元的土地，当还原率为2%时，评估价格为时，评估价格为250万万元；当还原率为元；当还原率为6%时，评估价格为时，评估价格为83.33万元万元.n还原利率与风险呈正相关：还原利率与风险呈正相关：w投资风险越大，还原率越高。投资风险越大，还原率越高。求取还原率的不同观点求取还原率的不同观点n
39、有关求取还原率的方法有很多不同的主张有关求取还原率的方法有很多不同的主张还原利率的实质还原利率的实质n还原利率实质上是纯收益与其价格的比率；还原利率实质上是纯收益与其价格的比率；n其名称有收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和其名称有收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利息率等，不同的名称分别适用于不同的情况。利息率等，不同的名称分别适用于不同的情况。n由于房地产投资在不同用途、不同性质、不同地区和不同时间的由于房地产投资在不同用途、不同性质、不同地区和不同时间的风险不同，所以，还原利率也各不相同。风险不同，所以，还原利率也各不相同。（六）选用适当的计算公式（六）选用适当
40、的计算公式n确定土地纯收益和还原率后，根据公式的适用范围、确定土地纯收益和还原率后，根据公式的适用范围、特点和评估对象的收益变化状况以及土地使用权年期特点和评估对象的收益变化状况以及土地使用权年期等条件，选用相应的公式。等条件，选用相应的公式。（七）试算、确定土地收益价格（七）试算、确定土地收益价格n计算出土地价格后，在可能的条件下，采用其他方法计算出土地价格后，在可能的条件下，采用其他方法如市场比较法试算地价作为评估结果的验证。如市场比较法试算地价作为评估结果的验证。三、收益还原法实例三、收益还原法实例1、估价对象情况介绍、估价对象情况介绍n某公司于某公司于1998年年10月以有偿出让方式取
41、得一宗月以有偿出让方式取得一宗50年年使用权的土地，并于使用权的土地，并于1998年年11月开始在此地块上建月开始在此地块上建一栋写字楼，一栋写字楼，2000年年10月建成完工，当时造价为每月建成完工，当时造价为每平方米平方米1300元；其经济耐用年限为元；其经济耐用年限为55年，目前该类年，目前该类建筑重置价格为每平方米建筑重置价格为每平方米1400元，残值率为元，残值率为5%，该宗地面积为该宗地面积为4500，容积率为，容积率为4.5，目前该建筑，目前该建筑全部出租，每月实收租金为全部出租，每月实收租金为9000元。元。n据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每据调查，当地同类建筑出租租金
42、一般为每月每 35元，土地及房屋还原利率分别为元，土地及房屋还原利率分别为5%和和6%，每年需，每年需支付的土地使用税及房产税每支付的土地使用税及房产税每 20元，需支付的年元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价，年维修费为重置价的的2%，年保险费为为重置价的，年保险费为为重置价的2。2、估价要求、估价要求n根据上述资料估算该宗地在根据上述资料估算该宗地在2002年年10月的土地使用月的土地使用权价格。权价格。3、估价过程、估价过程n解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效益，解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效益，适宜采取收益还原法进
43、行估价。适宜采取收益还原法进行估价。n步骤：步骤：n第一步：计算出租年总收益第一步：计算出租年总收益w采用客观收益而不是实际收益：采用客观收益而不是实际收益：w年总收益年总收益=35 4500 4.5 12=8505000第二步：计算出租总费用第二步：计算出租总费用第二步：计算出租总费用第二步：计算出租总费用n（1）年税金）年税金=20 4500 4.5=405000n（2）年管理费）年管理费=8 505000 4%=340200n（3）年维修费）年维修费=1400 4500 4.5 2%=567000n（4）年保险费）年保险费=1400 4500 4.5 2 =56700n（5）计算房屋折旧
44、费）计算房屋折旧费n根据国家规定，土地使用权期满而使用者为申请续期的，土地使根据国家规定，土地使用权期满而使用者为申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，地上建筑物也由国家无偿取得。因此，使用权由国家无偿收回，地上建筑物也由国家无偿取得。因此，使用者使用房地产的年限不能超过土地出让期。所以，本例使用房用者使用房地产的年限不能超过土地出让期。所以，本例使用房产的年期为产的年期为50-2=48年，而房屋的残值在使用期满时也不能由房年，而房屋的残值在使用期满时也不能由房产主所得，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回。产主所得，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回。n房屋折旧费房屋折旧费=房屋重置价
45、房屋重置价/房屋可使用年限房屋可使用年限=1400 4500 4.5/48=590 625元元所以，所以，总费用总费用=405000+340200+567000+56700+590 625=1959525第三步第三步：计算房屋出租年纯收益：计算房屋出租年纯收益n房屋现值房屋现值=房屋重置价房屋重置价-年折旧费年折旧费已使用年限已使用年限n=1400 4500 4.5-590625 2n=27168750元元n房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率房屋现值房屋还原率n=27168750 6%=1630125元元第四步：计算年土地纯收益第四步：计算年土地纯收益n土地纯收益土地纯收益n=房地年
46、纯收益房地年纯收益-房地年总费用房地年总费用-房屋年纯收益房屋年纯收益n=8505000-1959525-1630215=4915350第五步：确定第五步：确定2002年年10月的土地使用权价格月的土地使用权价格%)51(11%54915350)1(1146nrrap元86.87886784收益还原法练习题收益还原法练习题单项选择题单项选择题 n1、收益还原法的理论依据是（、收益还原法的理论依据是（）wA替代原则替代原则 B区位理论区位理论 wC生产要素分配理论生产要素分配理论 D报酬递减规律报酬递减规律n2、土地还原利率是指（、土地还原利率是指（）wA将土地纯收益还原为土地价格的利率将土地纯
47、收益还原为土地价格的利率wB将土地收益还原为土地价格的利率将土地收益还原为土地价格的利率wC银行存款利率银行存款利率wD银行贷款利率银行贷款利率n3、收益还原法是将土地在（、收益还原法是将土地在（）的纯收益以适当的还）的纯收益以适当的还原利率还原再加和从而得到其价格。原利率还原再加和从而得到其价格。wA法定使用年期内法定使用年期内 B已使用年期内已使用年期内 wC剩余使用年期内剩余使用年期内 D未来某几年内未来某几年内4用收益还原法估算地价时，是在未来每年预用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期期()的基础上计算的。的基础上计算的。A总费用总费用 B纯收益与总费用之和纯收益与总费用之和 C总
48、收益总收益 D纯收益纯收益5假设一宗土地，年纯收益为假设一宗土地，年纯收益为2000元元 年，年，土地的纯收益只要以土地的纯收益只要以8的资本年利率还原即可，的资本年利率还原即可，则土地价格应为则土地价格应为()元元。A25000 B20000 C18000 D16000 6某地块年土地纯收益为某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利元，土地还原利率为率为10，则该地块，则该地块50年使用权价格为年使用权价格为()元。元。A9910 B10000 C10100 D19403第三节第三节 剩余法剩余法一、剩余法的基本原理一、剩余法的基本原理n（一）定义（一）定义w剩余法（剩余法（The Hyp
49、othetical Development Method或或Residual Method）又称假设开发法、倒算法、残余法或余又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，值法等，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、利润、税收扣除预计的正常开发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法。等费用后，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法。w以剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格。以剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格。（二）剩余法的原理（二
50、）剩余法的原理1、理论依据、理论依据n地租理论和价格构成理论地租理论和价格构成理论n价格构成理论价格构成理论w所有商品的销售价格都由成本、税金和利润组成，房地产也所有商品的销售价格都由成本、税金和利润组成，房地产也一样。一样。房地产价格房地产价格=房地产开发建设成本房地产开发建设成本+税金税金+利润利润土地价格土地价格=房地产价格房地产价格-除土地价格外的房地产开发建设成本除土地价格外的房地产开发建设成本-税金税金-利润利润二、剩余法的基本公式和适用范围二、剩余法的基本公式和适用范围（一）基本公式（一）基本公式nV待估土地的价格待估土地的价格nA开发完成后土地总价值或房地产总价值开发完成后土地
