1、1第一节第一节 财产税概述财产税概述概念概念财产税就是对纳税人拥有和支配的财产征收的财产税就是对纳税人拥有和支配的财产征收的一类税收一类税收 特征特征 对涉及财产相关权利的征税对涉及财产相关权利的征税 应税对象可以是动产，也可以是不动产，或者应税对象可以是动产，也可以是不动产，或者两者兼而有之两者兼而有之 税负转嫁较难税负转嫁较难 2优点优点促进财产所有者提高财产的使用效率；促进财产所有者提高财产的使用效率；适当调节财产所有人的收入，防止财产过于集中，防止适当调节财产所有人的收入，防止财产过于集中，防止不劳而获，有利于限制奢侈性消费；不劳而获，有利于限制奢侈性消费；税收负担较难转嫁；税收负担较
2、难转嫁；课征相对方便易行，税收难以逃避。课征相对方便易行，税收难以逃避。缺点缺点对财产的估价较为困难，征收方法也较难确定；对财产的估价较为困难，征收方法也较难确定；收入弹性较弱，不能适应财政需要的变化及时筹集资金；收入弹性较弱，不能适应财政需要的变化及时筹集资金；不利于储蓄，会减少资本收益，从而降低投资积极性；不利于储蓄，会减少资本收益，从而降低投资积极性；财产价值无法全面反映纳税人受益和支付能力大小，因财产价值无法全面反映纳税人受益和支付能力大小，因而财产课税的负担有失公平。而财产课税的负担有失公平。3财产税的分类（财产税的分类（P200）依依课征方式课征方式(可分为一般财产税与个别财产税）
3、可分为一般财产税与个别财产税）依依课征对象课征对象(可分为静态财产税和动态财产税）可分为静态财产税和动态财产税）依依课税依据课税依据(可分为财产价值税和财产增值税）可分为财产价值税和财产增值税）依依课征时序课征时序(可分为经常财产税与临时财产税）可分为经常财产税与临时财产税）依依财产性质财产性质可分为动产税与不动产税）可分为动产税与不动产税）4一、房产税概述一、房产税概述 概念概念房产税是以房屋为征税对象，按照房产原值房产税是以房屋为征税对象，按照房产原值（减除一定比例）或出租房屋的租金收入向房（减除一定比例）或出租房屋的租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。产所有人或经营人征收的一种
4、财产税。特点特点 房产税属于财产税中的个别财产税。房产税属于财产税中的个别财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋，不涉及农征收范围限于城镇的经营性房屋，不涉及农村。村。区别房屋的经营使用方式规定征税办法。区别房屋的经营使用方式规定征税办法。5征税范围征税范围 坐落于城市、县城、建镇和工矿区的房屋坐落于城市、县城、建镇和工矿区的房屋 纳税义务人纳税义务人 由产权所有人缴纳由产权所有人缴纳 我国房屋的产权所有人，主要分为我国房屋的产权所有人，主要分为国家（国有）国家（国有）、集体集体和和个人个人3种种 外商投资企业和外国企业外商投资企业和外国企业6税率税率 依照房产计税余值计算缴纳的，年税率为依照房
5、产计税余值计算缴纳的，年税率为1.2%依照房产租金收入计算缴纳的，税率为依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%对个人按市场价格出租的居民住房，暂减按对个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率的税率征收征收 计税依据计税依据 房产的价值和房产出租的租金收入房产的价值和房产出租的租金收入 按房产价值计征的，为从价征税按房产价值计征的，为从价征税按房产出租租金征税的，为从租征税。按房产出租租金征税的，为从租征税。7国家机关、人民团体、军队自用的房产；国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门全额或差额拨付事业经费的单由国家财政部门全额或差额拨付事业经费的单位自用的房产；位自用的房产；
6、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产：经财政部批准免税的其他房产：老年服务机构自用的房产老年服务机构自用的房产公有住房和廉租住房。公有住房和廉租住房。邮政部门房产。邮政部门房产。纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产税。辖市人民政府确定，定期减征或免征房产税。8从价计征的计算公式：从价计征的计算公式：应纳税额应纳税额=房产计税余值房产计税余值适用税率适用税率 =房产原值房产原值（1扣除比例）扣除比例）适用税率
7、适用税率从租计征的计算公式：从租计征的计算公式：应纳税额应纳税额=租金收入租金收入适用税率适用税率9例例1：某集团公司：某集团公司2000年购入房屋年购入房屋1栋，原值栋，原值300万元，万元，2003年年1月将其联营投资，经营期月将其联营投资，经营期10年，年租金年，年租金35万元；该集团自有办公楼万元；该集团自有办公楼2幢，原幢，原值共计值共计500万元，请计算万元，请计算2003年该企业应纳房年该企业应纳房产税。（该地规定允许按原值一次扣除产税。（该地规定允许按原值一次扣除30%）答案：答案：35 12%+500 （1-30%）1.2%=4.2万元万元出租的房产以租金收入为计税依据出租的
8、房产以租金收入为计税依据10例例2：（：（2005年考题）赵某拥有两处房产，一处原年考题）赵某拥有两处房产，一处原值值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于万元的房产于2004年年7月月1日出租给王某居住，按市日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入场价每月取得租金收入1 200元，赵某当年应缴纳元，赵某当年应缴纳的房产税为（的房产税为（）。）。A.288元元 B.576元元 C.840元元 D.864元元答案：答案：A解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值60万万元的房产供自己及家人居住的用
9、房是免房产税的，元的房产供自己及家人居住的用房是免房产税的，另外一处，也只就其出租期间缴纳房产税；出租后另外一处，也只就其出租期间缴纳房产税；出租后仍用于居住的，减按仍用于居住的，减按4税率征收。税率征收。应缴纳房产税应缴纳房产税120046288（元）（元）11纳税期限纳税期限：按年征收，分期缴纳按年征收，分期缴纳 一般规定按季或按半年征收一次一般规定按季或按半年征收一次 自建的房屋，自建成之次月起征收房产税自建的房屋，自建成之次月起征收房产税 委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税之次月起征收房产税 纳税地点纳税地点：在房产所在地缴纳
10、在房产所在地缴纳不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳分别向房产所在地的税务机关缴纳12纳税义务发生时间纳税义务发生时间：用用或或出出租租当当月月起起出出借借的的新新建建房房屋屋，从从使使办办理理手手续续前前已已经经使使用用或或手手续续之之次次月月起起设设的的房房屋屋，从从办办理理验验收收纳纳税税人人委委托托施施工工企企业业建建次次月月起起于于生生产产经经营营，从从建建成成之之纳纳税税人人自自行行新新建建房房屋屋用用之之月月起起生生产产经经营营，从从生生产产经经营营纳纳税税人人将将原原有有房房产产用用于于13七、上海和重庆房产
11、税改革试点七、上海和重庆房产税改革试点上海上海征税对象：上海居民家庭新购二套及以上；非上海居民家庭新购房征税对象：上海居民家庭新购二套及以上；非上海居民家庭新购房纳税人：住房产权所有人纳税人：住房产权所有人计税依据：市场交易价格计税依据：市场交易价格70%计算缴纳计算缴纳适用税率：暂定适用税率：暂定0.6%，交易价格低于平均价格，交易价格低于平均价格2倍的，减按倍的，减按0.4%重庆重庆征税对象：个人拥有的独栋住宅和新购高档住房，非重庆人新购二套征税对象：个人拥有的独栋住宅和新购高档住房，非重庆人新购二套（含二套）以上普通住房（含二套）以上普通住房纳税人：住房产权所有人纳税人：住房产权所有人计
12、税依据：房产交易价计税依据：房产交易价适用税率：适用税率：0.5%、1%和和1.2%减免税规定见205-20714车船税车船税 车辆购置税车辆购置税 15概念：概念：是对在我国境内应依法到公安等部门办理登记是对在我国境内应依法到公安等部门办理登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。依据和年税额标准计算征收的一种财产税。征税范围征税范围：车辆：包括机动车辆和非机动车辆车辆：包括机动车辆和非机动车辆船舶：包括机动船舶和非机动船舶。船舶：包括机动船舶和非机动船舶。16纳税人：纳税人：在中华人民共和国境内拥有并且使用车船
13、的在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人单位和个人。拥有人和使用人是一致的，则纳税人既是使拥有人和使用人是一致的，则纳税人既是使用人，也是拥有人。用人，也是拥有人。如拥有人和使用人不一致时，则应由租赁双如拥有人和使用人不一致时，则应由租赁双方协商确定纳税人；未商定的，由使用人纳方协商确定纳税人；未商定的，由使用人纳税税税率：税率：车船使用税实行定额税率，也称固定税额，车船使用税实行定额税率，也称固定税额，适宜于从量计征的税种。（见适宜于从量计征的税种。（见P207表表5-1）17应纳税额的计算：应纳税额的计算：乘用车、商用客车和摩托车：乘用车、商用客车和摩托车：应纳税额应纳税额=车辆
14、数车辆数适用单位税额适用单位税额乘用车、商用客车和摩托车以外的车辆：乘用车、商用客车和摩托车以外的车辆：应纳税额应纳税额=整备质量吨数整备质量吨数适用单位税额适用单位税额机动驳船：机动驳船：应纳税额应纳税额=净吨位数净吨位数适用单位税额适用单位税额拖船和非机动驳船：拖船和非机动驳船：应纳税额应纳税额=净吨位数净吨位数（适用单位税额（适用单位税额50%）游艇：游艇：应纳税额应纳税额=艇身长度艇身长度适用单位税额适用单位税额18减免规定减免规定（P208）：免征车船税：免征车船税：捕捞养殖渔船捕捞养殖渔船军队、武警专用的车船军队、武警专用的车船警用车船警用车船规定给与免税的外国驻领事馆等车船规定给
15、与免税的外国驻领事馆等车船减税规定减税规定节约能源、使用新能源车船可以减免节约能源、使用新能源车船可以减免受自然灾害影响纳税困难及其他困难的受自然灾害影响纳税困难及其他困难的当地政府可以对公共交通车船、农民拥有在当地政府可以对公共交通车船、农民拥有在农村使用的摩托车、三轮汽车和低俗载货汽车农村使用的摩托车、三轮汽车和低俗载货汽车19征收管理征收管理：纳税义务发生时间：车船管理部门核发车船登记证和行纳税义务发生时间：车船管理部门核发车船登记证和行驶证书上日期的当月。未办理登记手续的，以发票开具时驶证书上日期的当月。未办理登记手续的，以发票开具时间当月为纳税义务发生时间。对未办理手续又没有发票的间
16、当月为纳税义务发生时间。对未办理手续又没有发票的由税务机关核定纳税义务发生时间。由税务机关核定纳税义务发生时间。纳税期限：按年征收，具体申报纳税期限由省、自治区、纳税期限：按年征收，具体申报纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。直辖市人民政府确定。征收机关：地方税务机关征收机关：地方税务机关 纳税地点：为车船的登记地或车船税扣缴义务人所在地纳税地点：为车船的登记地或车船税扣缴义务人所在地纳税申报：纳税申报：车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳责任强制保险业务的保险机构机动车船税的扣缴义务人责任强制保险业务的保险机构机动
17、车船税的扣缴义务人纳税人应当在购买强制险时缴纳车船税纳税人应当在购买强制险时缴纳车船税已完税的车船被盗或毁损等，可以申请退税已完税的车船被盗或毁损等，可以申请退税20概念：概念：是以在中国境内购置的汽车、摩托车、电车、挂车、农是以在中国境内购置的汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车等为课税对象，向车辆购置者征收的一种税。用运输车等为课税对象，向车辆购置者征收的一种税。纳税人纳税人：在我国境内购置在我国境内购置条例条例规定的应税车辆的单位和个人。规定的应税车辆的单位和个人。专税专用税种专税专用税种用途用途城市维护建设税城市维护建设税城市公用事业和城市公共设施的维护和建设城市公用事业和城市公共设施
18、的维护和建设耕地占用税耕地占用税耕地开发与改良耕地开发与改良车辆购置税车辆购置税交通建设投资交通建设投资是我国三个专税专用税种之一是我国三个专税专用税种之一21特点：特点：兼有财产税和行为税的性质；兼有财产税和行为税的性质；车辆购置税是价外税；车辆购置税是价外税；车辆购置税是属于费改税。车辆购置税是属于费改税。征收对象：征收对象：在我国境内购置的应税车辆（见下页）在我国境内购置的应税车辆（见下页）征收范围征收范围：包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车税率：税率：税率为税率为10%车辆购置税以列举的车辆为征税对象，未列举的车辆不纳税。包括汽车、车辆购置
19、税以列举的车辆为征税对象，未列举的车辆不纳税。包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车。车购税的征收范围由国务院决定。摩托车、电车、挂车、农用运输车。车购税的征收范围由国务院决定。【归纳归纳】增值税、消费税与车辆购置税应税行为辨析增值税、消费税与车辆购置税应税行为辨析行行 为为增值税增值税消费税消费税车购税车购税自产、进口小汽车（含中轻型商务车）用于销售、捐赠、自产、进口小汽车（含中轻型商务车）用于销售、捐赠、投资、偿债投资、偿债自产、进口大卡车、大货车用于销售、捐赠、投资、偿债自产、进口大卡车、大货车用于销售、捐赠、投资、偿债自产、进口小汽车（含中轻型商务车）自用自产、进口小汽车（含中轻型商
20、务车）自用自产、进口卡车、货车、电车、挂车、农用运输车自产、进口卡车、货车、电车、挂车、农用运输车自用自用购置、受赠、获奖、接受投资小汽车、卡车、货车、电车、购置、受赠、获奖、接受投资小汽车、卡车、货车、电车、挂车、农用运输车等车辆挂车、农用运输车等车辆自用自用23计税依据计税依据：纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买车纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。税款。纳税人进口自用的应税车辆的计税价格的计算公式为：纳税人进口自用的应税车辆的计税价格的计算公式为：计税价格
21、计税价格=关税完税价格关税完税价格+关税关税+消费税消费税纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用的车纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用的车辆的计税价格，由主管税务机关参照规定的最低计税价格辆的计税价格，由主管税务机关参照规定的最低计税价格核定。核定。纳税人购买自用或者进口自用应税车辆，申报的计税价格纳税人购买自用或者进口自用应税车辆，申报的计税价格低于同类型应税车辆的最低计税价格，又无正当理由的，低于同类型应税车辆的最低计税价格，又无正当理由的，按照最低计税价格征收车辆购置税。按照最低计税价格征收车辆购置税。24应纳税额的计算应纳税额的计算：实行从价定率征收的办法计算，公式
22、为实行从价定率征收的办法计算，公式为 应纳税额应纳税额=计税价格计税价格税率（税率（P211，例，例5-4和和5-5）税收优惠税收优惠 外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用的车辆，免税；人员自用的车辆，免税；中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入军队武中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入军队武器装备订货计划的车辆，免税；器装备订货计划的车辆，免税；设有固定装置的非运输车辆，免税；设有固定装置的非运输车辆，免税；有国务院规定予以免税或者减税的其他情形的，按照有国务院规定予以免税或者减税的其他情形的，按照规定免税或者减税。规定免
23、税或者减税。25特殊阶段优惠特殊阶段优惠2009年年1月月20日日-2009年年12月月31日：购置日：购置1.6升及以下升及以下排量的减按排量的减按5%纳税纳税2015年年10月月1日日-2016年年12月月31日：购置日：购置1.6升及以下升及以下排量的减按排量的减按5%纳税纳税其他规定：车辆购置税实行一次征收制度。购置其他规定：车辆购置税实行一次征收制度。购置已征车辆购置税的车辆，不再征收车辆购置税。已征车辆购置税的车辆，不再征收车辆购置税。征收管理征收管理：（：（P212）纳税申报：纳税申报：60日内申报纳税日内申报纳税 纳税地点纳税地点 26城镇土地使用税城镇土地使用税 耕地占用税耕
24、地占用税土地增值税土地增值税27概念：概念：是以城镇土地为征税对象，以实际占用的土地是以城镇土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。权的单位和个人征收的一种税。特点：特点：对占用或使用土地的行为征税；对占用或使用土地的行为征税；征税对象是国有土地；征税对象是国有土地；征收范围比较广；征收范围比较广；实行差别幅度税额。实行差别幅度税额。28纳税人：指承担缴纳城镇土地使用税义务纳税人：指承担缴纳城镇土地使用税义务的所有单位和个人，包括以下几类：的所有单位和个人，包括以下几类：拥有土地使用权的单位和个
25、人拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人际使用人为纳税人土地使用权共有的，共有各方都是纳税人土地使用权共有的，共有各方都是纳税人29征税范围：包括在城市、县城、建制镇和工矿征税范围：包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。区内的国家所有和集体所有的土地。(不包括农不包括农村土地村土地)城市：包括市区和郊区的土地城市：包括市区和郊区的土地
26、县城：县人民政府所在地的城镇的土地县城：县人民政府所在地的城镇的土地建制镇：镇人民政府所在地的土地建制镇：镇人民政府所在地的土地工矿区：工商业发达，人口比较集中，但未设立建制工矿区：工商业发达，人口比较集中，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地镇的大中型工矿企业所在地外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收该税收该税30计税依据计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据面积确定面积确定有测定面积的，以测定面积为准有测定面积的，以测定面积为准未测定的，以证书确认的面积为准未测定的，以证书确认的面积为准没有土地使用证的
27、，应由纳税人申报面积没有土地使用证的，应由纳税人申报面积税率税率采用定额税率采用定额税率:(每平方米为计税单位每平方米为计税单位)大城市：大城市：1.元至元至3元；元；中等城市：中等城市：1.2元至元至24元；元；小城市：小城市：0.9元至元至18元；元；县城、建制镇、工矿区：县城、建制镇、工矿区：0.6元至元至12元元31全年应纳税额全年应纳税额=实际占用应税土地面积实际占用应税土地面积*适用税率适用税率P213例：例：5-732税收优惠税收优惠：免缴土地使用税的土地（免缴土地使用税的土地（P214）由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的土
28、地地使用税的土地征收管理征收管理：纳税时间纳税时间：按年计算、分期缴纳：按年计算、分期缴纳纳税地点：在土地所在地缴纳纳税地点：在土地所在地缴纳纳税申报纳税申报33例例5:某市生产企业某市生产企业2001年共占用土地年共占用土地5000平方米，平方米，其中市区土地其中市区土地2000平方米，郊区土地平方米，郊区土地3000平方米。平方米。企业利用郊区土地从事渔业和农副加工业企业利用郊区土地从事渔业和农副加工业,渔业占渔业占用土地用土地1500平方米平方米,农副产品加工占用土地农副产品加工占用土地1000平方平方米，生活及办公占用土地米，生活及办公占用土地500平方米。要求：计算平方米。要求：计算
29、企业企业2001年应交纳的城镇土地使用税。（城镇土地年应交纳的城镇土地使用税。（城镇土地使用税：市区为使用税：市区为8元元/平方米，郊区为平方米，郊区为6元元/平方米）平方米）应交纳的土地使用税为：应交纳的土地使用税为：元250006)5001000(82000注：市郊土地也属于土地使用税的征收范围，渔业占注：市郊土地也属于土地使用税的征收范围，渔业占用土地免税，农副产品加工和生活办公用地不免税。用土地免税，农副产品加工和生活办公用地不免税。34概念：概念：是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。单
30、位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。特点：特点：兼具有行为税和资源税的特点；兼具有行为税和资源税的特点；具有税收用途补偿性的特点；具有税收用途补偿性的特点；实行一次性征收，纳税人完税后使用、转让、继承过实行一次性征收，纳税人完税后使用、转让、继承过程中不再缴纳耕地占用税；程中不再缴纳耕地占用税；耕地占用税以县为单位，以人均耕地面积为标准，分耕地占用税以县为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额；别规定单位税额；耕地占用税征收标准的确定具有较大的灵活性。耕地占用税征收标准的确定具有较大的灵活性。35纳税人纳税人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人占用耕地建房或者从事其他非
31、农业建设的单位和个人 征税对象征税对象：占用农用耕地建房或从事其他非农业建设的行为占用农用耕地建房或从事其他非农业建设的行为 税率和计税标准税率和计税标准：实行实行从量计征的地区差别定额从量计征的地区差别定额税率，以规定的单位面税率，以规定的单位面积的税额作为计税标准积的税额作为计税标准 应纳税额的计算应纳税额的计算：应纳税额应纳税额=实际占用的耕地面积（平方米）实际占用的耕地面积（平方米）适用税适用税额（元额（元/平方米）平方米）36税额标准税额标准（一）人均耕地不超过（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为政区域为单位，下同），每平方米为1
32、0元元至至50元；元；（二）人均耕地超过（二）人均耕地超过1亩但不超过亩但不超过2亩的地区，亩的地区，每平方米为每平方米为8元至元至40元；元；（三）人均耕地超过（三）人均耕地超过2亩但不超过亩但不超过3亩的地区，亩的地区，每平方米为每平方米为6元至元至30元；元；（四）人均耕地超过（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5元至元至25元。元。37税收优惠（税收优惠（P215）纳税期限：纳税期限：须在经土地管理部门批准占用耕地之日起须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日日内缴纳内缴纳 纳税地点：纳税地点：实行同级批地同级征收办法，哪级土地管理部实行同级批地同级征收办法，
33、哪级土地管理部门批地，就由同级征收机关征收耕地占用税。门批地，就由同级征收机关征收耕地占用税。38概念：概念：是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，对转让国有土地使用权、地增值收益，维护国家权益，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。个人征收的一种税。目的：目的：增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要要抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为抑制炒买炒卖土地投机
34、获取暴利的行为健全土地税收制度健全土地税收制度规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入收入39纳税人纳税人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人并取得收入的单位和个人 对纳税人的规定主要有以下几个特点：对纳税人的规定主要有以下几个特点：不论法人与自然人不论法人与自然人不论经济性质不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门不论部门40征税范围征税范围 一一并并转转让让物物连连同同国国有有土土地地使使用用权权地地上上
35、的的建建筑筑物物及及其其附附着着转转让让国国有有土土地地使使用用权权征税范围的界定征税范围的界定 入入的的行行为为征征税税对对转转让让房房地地产产并并取取得得收收转转让让行行为为征征税税地地上上建建筑筑物物和和附附着着物物的的对对国国有有土土地地使使用用权权及及其其物物的的行行为为征征税税及及其其地地上上建建筑筑物物和和附附着着对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权使用权是否为国家所有为判断标准之一使用权是否为国家所有为判断标准之一产权是否发生转让为判断标准之二产权是否发生转让为判断标准之二是否取得收入为判断标准之三是否取得收入为判断标准之三41以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的
36、：是以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产抵债：是房地产抵债：是房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收企业兼并转让房地产
37、：暂免征收企业兼并转让房地产：暂免征收房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征对若干具体情况的判断对若干具体情况的判断42例例7：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。）。A以房地产作价入股进行投资或作为联营以房地产作价入股进行投资或作为联营 B双方合
38、作建房，建成后转让的双方合作建房，建成后转让的 C对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 D对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E房地产出租，出租人取得了收入房地产出租，出租人取得了收入43标准答案：标准答案：B、D说明说明:（1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建）双方合作建房，建成后转让的应征收土地
39、增值税；（成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。税的范围。44征税对象征税对象：纳税人转让房地产所取得的增值额纳税人转让房地产所取得的增值额税率税率：采用四级超率累进税率：采用四级超率累进税率增值额未超
40、过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率的部分，税率为为30%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项、未超过扣除项目金额目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过扣除项、未超过扣除项目目200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%45 应税收入的确定应税收入的确定 需需要要专专门门评评估估财财产产价价值值的的权权利利取取得得的的无无形形资资产产或或具具有有其其他他进进
41、行行估估价价价价值值不不容容易易确确定定，需需要要实实物物比比较较容容易易确确定定、银银行行本本票票等等现现金金、银银行行存存款款、支支票票货货币币,:,:扣除项目的确定（具体说明见下页）扣除项目的确定（具体说明见下页）税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：)()%20,()()()(重重置置成成本本乘乘以以成成新新率率格格旧旧房房及及建建筑筑物物的的评评估估价价扣扣除除另另加加计计从从事事房房地地产产开开发发其其他他扣扣除除项项目目税税、教教育育费费附附加加营营业业税税、城城建建税税、印印花花金金与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税管管理
42、理费费用用销销售售费费用用、财财务务费费用用、房房地地产产开开发发费费用用房房地地产产开开发发成成本本户户手手续续费费地地价价费费和和有有关关登登记记、过过的的金金额额取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付46取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费）关费用（登记费和过户手续费）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、生的成本
43、，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。发间接费用。计税依据计税依据增值额的确定增值额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额项目金额后的余额，为增值额 上述扣除项目的进一步说明：上述扣除项目的进一步说明：47房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算财务费用中的利息支出，凡能够
44、按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付的金额的金额（二）（二）房地产开发成本房地产开发成本 项规定计算的金额之和项规定计算的金额之和的的5以内计算扣除。以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）金融机构证明的，房
45、地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。以内计算扣除。48与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价
46、格的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。须经当地税务机关确认。对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计项规定计算的金额之和，加计20的扣除。的扣除。49应纳税额的计算应纳税额的计算：计算转让房地产收入；计算转让房地产收入；计算扣除项目金额；计算扣除项目金额；计算增值额：计算增值额：增值额增值额=取得的转让收入取得的转让收入-扣除项目金额扣除项目金额计算增值比率：计算增值比率：增值比率增值比率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额计算土地增值税税额：计算土地增值税税额：土地增值税税额土地增
47、值税税额=增值额增值额适用税率适用税率 适适用用税税率率）（每每级级距距的的土土地地增增值值额额应应纳纳税税额额因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算50%35%60%2004%15%50%200%1003%5%40%100%502%30%501 扣扣除除项项目目金金额额增增值值额额土土地地增增值值税税税税额额：金金额额、增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目扣扣除除项项目目金金额额增增值值额额土土地地增增值值税税税税额额：，未未超超过过金金额额、增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目扣扣除除项项目目金金额额增增值值额额土土地地增增值值税税税税
48、额额：，未未超超过过金金额额、增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目增增值值额额土土地地增增值值税税税税额额：目目金金额额、增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项51例例8：2005年考题：年考题：2004年，某房地产开发公司销售其新建商年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地
49、增值税时房地产开发费用扣除比例为计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品，销售商品缴纳有关税金缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（税为（）万元。）万元。A.2256.5 B.2445.5 C.3070.5 D.3080.5答案：答案：B解析：销售收入解析：销售收入14000（万元）（万元）土地使用权费及开发成本土地使用权费及开发成本4800（万元）（万元）房地产开发费用房地产开发费用480010480（万元）（万元）税金税金770（万元）（万元）加计扣除费用加计扣除费用480020960（万元）（万元）扣除项目合计
50、扣除项目合计4800+480+770+9607010（万元）（万元）增值额增值额14000-70106990（万元）（万元）增值额与扣除项目比例增值额与扣除项目比例6990/701099.71 100%土地增值税额土地增值税额699040-701052445.50（万元）（万元）52对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅出售，增值额未超过建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%20%的，的，免征免征对国家征用收回的房地产的税收优惠对国家征用收回的房地产的税收优惠免征土地增值税免征土地增值税对个人转让房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠居住满居住满5 5年
