1、房地产开发与经营房地产开发与经营第第 一一 章章绪论绪论房地产开发与经营主要内容主要内容p第一节第一节 房地产概述房地产概述p第二节第二节 房地产业概述房地产业概述p第三节第三节 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述p第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律房地产开发与经营第一节房地产概述第一节房地产概述一、一、房地产的含义房地产的含义 （1 1）定义定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。财产权利。（2 2）包括包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所
2、衍生的法律权利。：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。示示 例例 堆场堆场 写字楼写字楼 林场林场 度假村度假村房地产开发与经营第一节房地产概述第一节房地产概述二、二、房地产与不动产的关系房地产与不动产的关系 （1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。（3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。房地产开发与经营第一节房地产概述第一节房地产概述Real
3、 Estate、Real PropertyReal estate:是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property:除除real estate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。用权、管理权、处分权等。w 不动产不动产w 物业物业v与房地产同义的名称：与房地产同义的名称：意义为永久性的财意义为永久性的财产，或真正的财产。产，或真正的财产。中国台湾中国台湾中国香港中国香港房地产是指土地、建筑物房地产是指土地、建筑物和固着于土地、建筑物上和固着于土
4、地、建筑物上不可分离的部分，以及由不可分离的部分，以及由这些实物所衍生出的各种这些实物所衍生出的各种财产权利。财产权利。房地产开发与经营第一节房地产概述第一节房地产概述三、房地产属性三、房地产属性v 房地产位置的固定性v 房地产使用的耐久性 v 房地产的异质性（独特性）v 土地供给的稀缺性 v 房地产投资与消费的双重性v 房地产的相互影响性 v 房地产的易受限制性 v 房地产的难以变现性 房地产开发与经营第一节第一节房地产概述房地产概述（1）房地产位置的固定性房地产位置的固定性上海音乐厅原貌上海音乐厅原貌房地产开发与经营第一节第一节房地产概述房地产概述打包的上海音乐厅打包的上海音乐厅上海音乐厅
5、新颜上海音乐厅新颜正在顶升中的正在顶升中的上海音乐厅上海音乐厅房地产开发与经营第一节第一节房地产概述房地产概述w居住用地居住用地7070年年w工业用地工业用地5050年年w教育、科技、文化、卫生、体育等用地教育、科技、文化、卫生、体育等用地5050年年w商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年w综合及其它用地综合及其它用地5050年年v国家规定的土地使用权最高期限是：国家规定的土地使用权最高期限是：（2）房地产使用的耐久性房地产使用的耐久性房地产开发与经营第一节第一节 房地产概述房地产概述w房地产位置固定房地产位置固定（2）房地产使用的耐久性房地产使用的耐久性v房地产成为一种典型的
6、异质商品房地产成为一种典型的异质商品的原因：的原因：房地产开发与经营第一节第一节 房地产概述房地产概述w土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源w人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地w地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的自然供给缺乏弹性（4）土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性v土地供给的稀缺有具有特殊性：土地供给的稀缺有具有特殊性：房地产开发与经营第一节第一节 房地产概述房地产概述v 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。v 虽然房地产的变现能力较差，流动性较
7、低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资其他资产更具保值功能。（5）房地产投资与消费的双重性房地产投资与消费的双重性房地产开发与经营第一节第一节 房地产概述房地产概述w住宅的利用需要有一定的配套服务设施住宅的利用需要有一定的配套服务设施w 新建道路的投资会使路旁土地升值新建道路的投资会使路旁土地升值（6）房地产的相互影响性房地产的相互影响性v 房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即房地产的价值不仅与其本身的状况有直接关系，还受周围房地产利用即环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。环境变动的影响，称为溢出效应或外部性。房地产开发与经营第一节第一节 房地产概述房地产概述w
8、警察权警察权w 征用权征用权w 征税权征税权 w 充公权充公权（7）房地产的易受限制性房地产的易受限制性v政府对房地产的限制一般通过下列政府对房地产的限制一般通过下列4 4种特权来实现：种特权来实现：房地产开发与经营第一节第一节 房地产概述房地产概述w价值巨大价值巨大w需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和需要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价进行讨价还价（8 8）房地产的难以变现性）房地产的难以变现性v导致房地产难以变现导致房地产难以变现的原因：的原因：房地产开发与经营第一节第一节 房地产概述房地产概述四、房地产分类四、房地产分类v按其用途划分按其用途划分v按经营使用方式划按经营
9、使用方式划分分v按其是否产生收益划按其是否产生收益划分分v按开发程度划分按开发程度划分房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地产业概述一、房地产业的内涵一、房地产业的内涵v 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。上述经济活动的有机结合。w主体主要包括主体主要包括：房地产投资主体、房地产开发主体、房：房地产投资主体、房地产开发主体、房 地产经营管理地产经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管主体、房地产金融机构、建筑商、物业管 理服务商、房地产中介组织和理服务商、房地产中介组织
10、和其他主体。其他主体。w经济活动主要包括经济活动主要包括：房地产投资、房地产开发、房地产经营管理、建筑：房地产投资、房地产开发、房地产经营管理、建筑施工、房地产金融活动、物业管理、房地产中介服务及其他经济活动。施工、房地产金融活动、物业管理、房地产中介服务及其他经济活动。房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地产业概述二、二、房地产业在国民经济中的定位和作用房地产业在国民经济中的定位和作用（1）w是社会经济活动的基本物质前提是社会经济活动的基本物质前提w是国民经济发展的基本保证是国民经济发展的基本保证w是人口素质提高和社会全面进步的基本条件是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 w是城市
11、经济发展和城市现代化的重要基础是城市经济发展和城市现代化的重要基础 w是社会财富创造的重要源泉是社会财富创造的重要源泉 房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地产业概述*房地产业为支柱产业（来自：重庆报告），对GDP的影响分析房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地产业概述-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年年份份耕地变化率耕地变化率/北北京京上上海海天天津津重重庆庆京 津京 津冀冀珠 三珠 三角角长 三长 三角角1992-1993房地产热房地产热开发开发区热区热房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地
12、产业概述（2）w 为国民经济发展提供重要的物质条件为国民经济发展提供重要的物质条件w 能带动其他相关产业的发展能带动其他相关产业的发展w 改善人们的住房条件和生活环境改善人们的住房条件和生活环境w 有利于优化产业结构，改善投资硬环境有利于优化产业结构，改善投资硬环境w 有利于扩大城乡就业有利于扩大城乡就业w 可以增加政府财政收入可以增加政府财政收入房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地产业概述三、三、房地产业与金融业房地产业与金融业 （1）房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地产业概述（2）v 房地产消费信贷使家庭摆脱房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性流动性约束约束”，增进效用，
13、增进效用C1、C2代表两个时期的消费，代表两个时期的消费，(1,2)表示家庭的禀赋，表示家庭的禀赋，G(g1,g2)代表一个消费束。代表一个消费束。在没有信贷市场的条件下，家在没有信贷市场的条件下，家庭只能消庭只能消(1,2)其效用为其效用为U。存在信贷市场时，家庭。存在信贷市场时，家庭的消费束为的消费束为G(g1,g2),家庭通家庭通过向第二期借贷来增加第一期过向第二期借贷来增加第一期消费消费，效用为，效用为1g1,且且U。房地产开发与经营第二节第二节 房地产业概述房地产业概述v 房地产信贷是房地产业发展的动力房地产信贷是房地产业发展的动力w房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障房地产开发信
14、贷为房地产开发提供资金保障w房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障v 金融业促进房地产投资多元化金融业促进房地产投资多元化w股权融资股权融资w投资基金投资基金w抵押贷款证券抵押贷款证券房地产开发与经营第三节第三节 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述一、一、房地产开发与经营的含义房地产开发与经营的含义房地产开发与经营房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，对土地、建材、基础设施、劳动力
15、、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。管理等一系列经济活动。这一概念包含两层含义：这一概念包含两层含义：w房地产开发与经营是一个系统的过程。房地产开发与经营是一个系统的过程。w房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。房地产开发与经营第三节第三节 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述 二、二、房地产开发与经营的特点房地产开发与经营的特点v 房地产开发经营活动的复杂性房地产开发经营活动的复杂性w 活动协调
16、的复杂性活动协调的复杂性w 项目操作的复杂性项目操作的复杂性v 房地产开发经营的区域性房地产开发经营的区域性v 房地产开发经营活动的长期性房地产开发经营活动的长期性v 房地产开发经营活动的资金密集性房地产开发经营活动的资金密集性房地产开发与经营第三节第三节 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述三、三、房地产开发与经营的参与者房地产开发与经营的参与者房地产开发与经营第三节第三节 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述（1 1）政府）政府w通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控w通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市
17、场供给调控通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控w对房地产开发与经营活动进行监督管理对房地产开发与经营活动进行监督管理（2）房地产开发主体房地产开发主体w房地产开发企业房地产开发企业w房地产开发个人房地产开发个人（3）土地使用权人土地使用权人w土地征收、拆迁土地征收、拆迁w通过二级市场购置土地使用权通过二级市场购置土地使用权w与原土地使用权人进行合作与原土地使用权人进行合作如：规划部门、工商局、如：规划部门、工商局、市政部门、房地局、发改市政部门、房地局、发改委、经贸委、市建委委、经贸委、市建委 房地产开发与经营第三节第三节 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述（4）投资主
18、体投资主体v 投资主体投资房地产开发经营有两种方式：投资主体投资房地产开发经营有两种方式：w通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体w通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售（5）金融机构金融机构（6）建筑承包商（施工单位）建筑承包商（施工单位）w房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者w房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、投资成本注入等几房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物
19、资供应、建筑质量、投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者乎全部物质工作的直接担当者如：银行、信托投如：银行、信托投资公司等资公司等 房地产开发与经营第三节第三节 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述（7 7）专业顾问）专业顾问w建筑师建筑师w工程师工程师w会计师会计师w造价工程师或经济师造价工程师或经济师w房地产估价师及房地产经纪人房地产估价师及房地产经纪人w律师律师w营销与策划人员营销与策划人员（8 8）消费者）消费者w房地产商品的最终使用人房地产商品的最终使用人w房地产开发经营活动收益的最终实现者房地产开发经营活动收益的最终实现者房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律
20、房地产市场及其运行规律一、一、房地产市场的概念房地产市场的概念v 狭义的房地产市场狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。v 广义的房地产市场广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。动中所形成的经济关系和作用机制。房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律v按区域划分按区域划分v按用途划分按用途划分v按功能划分按功能划分v按交易方式划
21、分按交易方式划分如：别墅市场、如：别墅市场、公寓市场、普通公寓市场、普通住宅市场等住宅市场等 二、房地产市场分类二、房地产市场分类房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律三、三、房地产市场影响因素房地产市场影响因素 建造时滞建造时滞w时滞时滞 资讯时滞资讯时滞 非理性预期非理性预期 w生产者和消费者的心理因素生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌追涨不追跌w技术与设计理念的革新技术与设计理念的革新 房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律三、三、房地产市场影响因素房地产市场影响因素w 政治制度（基本影响因素）政治制度（基本影响因
22、素）w 政策法律措施政策法律措施 w 通勤技术通勤技术 w 自然环境自然环境w 国民经济国民经济w 金融业发展状况金融业发展状况w 人文社会环境人文社会环境房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律四、四、房地产市场指标房地产市场指标v 房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率居住率、吸纳率)、投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。v 房地产市
23、场指标分类：房地产市场指标分类：w 房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律（1）供给指标供给指标w 新竣工量（新竣工量（New Completions,NCt）房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律（2）需求指标需求指标w国内生产总值（国内生产总值（GDPGDP=CA+I+CB+XCA+I+CB+X，CACA为消费、为消费、I I为私人投资、为私人投资、CB CB 为政府支出、为政府支出、X X为为净出口额）净出口额）房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律（3）市场交易指标市场交易指标v
24、 销售量（销售量（Houses Sold,HSt）tttt房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律五、房地产周期五、房地产周期（1）房地产周期的概念房地产周期的概念 房地产周期房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象表是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏往复的复苏扩张扩张收缩收缩衰退四个环节。衰退四个环节。房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律（2）房地产周期存在的原因
25、房地产周期存在的原因v 宏观经济周期波动宏观经济周期波动房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律 宏观经济周期波动宏观经济周期波动 房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律w房地产商品自身的供求房地产商品自身的供求w房地产关联行业所提供商品的供给与需求房地产关联行业所提供商品的供给与需求w供需双方对同一信息的获取时间不同供需双方对同一信息的获取时间不同w供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡 w供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡供需双方对投资建设与消费量的调整存在时
26、间上的不均衡w追涨不追跌追涨不追跌w一窝蜂的投机一窝蜂的投机 房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律房地产开发与经营第四节第四节 房地产市场及其运行规律房地产市场及其运行规律（3）房地产周期过程房地产周期过程 1、封面、封面 2、摘要、摘要 3、目录、目录 4、正文、正文 5、附表、附表 6、附图、附图 7、附件、附件房地产开发与经营 2009 2009年后，中国的房地产市场开始了新一轮的上涨，为了加强房地产市年后，中国的房地产市场开始了新一轮的上涨，为了加强房地产市场的调控，各级政府纷纷出台调控政策。其中，最主要的政策有两条：一是场的调控，各级政府纷纷出台
27、调控政策。其中，最主要的政策有两条：一是“限购限购”；二是在土地出让环节从；二是在土地出让环节从“竞地价竞地价”转为转为“竞地价竞房价竞保障房竞地价竞房价竞保障房比例比例”。在政策的重压之下，房地产价格和房地产开发投资开始持续下滑。在政策的重压之下，房地产价格和房地产开发投资开始持续下滑。但政策持续到但政策持续到20122012年年3 3月后，各地房价开始缓慢月后，各地房价开始缓慢“抬头向上抬头向上”，1010月份，房月份，房地产开发投资增速也转负为正。请讨论，政策调整对房地产的周期运行能产地产开发投资增速也转负为正。请讨论，政策调整对房地产的周期运行能产生哪些影响？是否可以改变房地产运行周期的轨迹？房地产调控政策如何制生哪些影响？是否可以改变房地产运行周期的轨迹？房地产调控政策如何制定才能更好地实现房地产市场的平稳发展？定才能更好地实现房地产市场的平稳发展？
