1、物业相关问题实地调研报告物业相关问题实地调研报告JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案ZL对对JY物业进行了现场调研，主要发现以下三个方面问题物业进行了现场调研，主要发现以下三个方面问题基建遗留基建遗留问题问题技术能力技术能力问题问题内部管理内部管理问题问题123JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案问题分类问题分类问题现象问题现象对物业产生的影响对物业产生的影响基建基建遗留遗留问题问题设计设计问题问题金宝店客房浴缸使用马赛克拼花以及白色水泥清洁难度加大金宝店自助餐出风口设计位置不当，会直接吹到菜品以及客人影响客户满意度，增加后期改造成本金宝
2、客房门两侧的装饰灯设计未留检修口无法维修金宝店部分客房缺少与之匹配的桌椅等设施影响客房品质，增加后期改造成本金宝店客房区部分公共空间及房间内部未留出管线检修口，使得工程人员自己锯出粗糙的检修口出现问题、无法维修，增加后期维保难度隐蔽隐蔽工程工程施工施工金宝店客房内壁由于空调管线问题渗水严重难以维修，增加后期改造成本金宝店客房区域空调施工未留出排水管，造成漏水难以维修，增加后期改造成本金宝店自助餐坡道区房顶内部不断向外渗水难以维修，增加后期改造成本黄寺店配电室弱电线路杂乱出现问题后难以维修材料材料选型选型金宝店客房门质量低下，门框处已经多次损坏难以维修，增加改造成本金宝客房浴室托物架选用的塑料卡
3、托经常损坏增加维修成本，影响客户满意度装修装修金宝办公区通风道未安装到通风口难以维修，降低办公区品质金宝店客房门装修粗糙导致门缝很大难以维修，增加改造成本金宝店消防系统未在装修时进行调整，导致消防系统具有较大偏差引发消防隐患，增加后期改造成本金宝店安保系统部分点位图缺失，造成点位盲区引发安全隐患，增加后期改造成本基建遗留问题对物业工作的影响基建遗留问题对物业工作的影响JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案问题分类问题分类问题现象问题现象对物业产生的影响对物业产生的影响技术能力技术能力问题问题金宝店浴室浴具维修粗糙，用铁皮、胶皮等料简单维修，与酒店等级不符导致多次维修，
4、增加维修成本，降低酒店品质金宝客房卫生间用水开关损坏后，维修多次后仍出现倾倒问题导致多次维修，增加维修成本，降低酒店品质金宝客房浴缸出水龙头维修不细致，水泥等涂抹不整齐导致多次维修，增加维修成本，降低酒店品质金宝店客房门牌粘贴粗糙影响客房品质，增加后期改造成本金宝自助餐出风口的直吹菜品现象技术人员没有能力采取补救措施增加改造成本，降低酒店品质金宝客房区电源开关被工程人员安装在调光箱门上降低酒店品质金宝店客房羊毛地毯经过洗涤人员的不当清洗，产生倒毛现象增加后期更换成本，降低酒店品质管理问题管理问题金宝店工程部管理墙上信息分类不清晰工程人员效率低下金宝店工程档案不全降低维护保养效率金宝店洗衣设备闲
5、置设备浪费金宝店地下闲置物资未有效处置资源浪费工人技术能力、物业内部管理问题对物业工作的影响工人技术能力、物业内部管理问题对物业工作的影响JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案一、基建遗留问题一、基建遗留问题基建遗留基建遗留问题问题技术能力技术能力问题问题内部管理内部管理问题问题123JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案基建遗留的设计问题增大了后期维护保养的成本及难度基建遗留的设计问题增大了后期维护保养的成本及难度浴缸使用马赛克及白浴缸使用马赛克及白色水泥，增加了后期色水泥，增加了后期保洁、维保难度保洁、维保难度JY金宝客房浴缸外壁设计金宝
6、客房浴缸外壁设计某五星酒店客房浴缸外壁设计某五星酒店客房浴缸外壁设计JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案空调风口设计不合理空调风口设计不合理直接影响经营环境直接影响经营环境增加后期整改成本增加后期整改成本JY金宝自助餐空调出风口设计金宝自助餐空调出风口设计基建遗留的设计问题基建遗留的设计问题-续续JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案基建遗留的设计问题基建遗留的设计问题-续续前期设计未考虑后续维修需前期设计未考虑后续维修需要，未留检修口，导致重要要，未留检修口，导致重要部分装饰职能一次性使用部分装饰职能一次性使用JY门两侧装饰灯设计门两侧装
7、饰灯设计净某五星酒店装修标准净某五星酒店装修标准标杆酒店标杆酒店检修锁孔检修锁孔由于未设计检修口，由于未设计检修口，工程人员只好自己锯工程人员只好自己锯出新的检修口以便维出新的检修口以便维修修JY金宝店客房区的房顶检修口金宝店客房区的房顶检修口JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案和星级客房配套的设计相比，和星级客房配套的设计相比，JY还存在较大差距。还存在较大差距。专门的写专门的写字桌字桌JY客房配套设计客房配套设计某五星酒店客房配套设计某五星酒店客房配套设计基建遗留的设计问题基建遗留的设计问题-续续JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案基
8、建遗留的隐蔽工程施工问题，给后续维保造成的疑难杂症基建遗留的隐蔽工程施工问题，给后续维保造成的疑难杂症隐蔽工程施工不到位，成为隐蔽工程施工不到位，成为后续工程维保的后续工程维保的“硬伤硬伤”，增加了后期的维保、改建成增加了后期的维保、改建成本本JY金宝店隐蔽工程施工问题金宝店隐蔽工程施工问题金宝566包厢内壁金宝自助餐房顶金宝客房区房顶JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案基建遗留隐蔽工程问题基建遗留隐蔽工程问题-续续黄寺四楼配电室（弱电）乱如蛛网的线口，给维保带来乱如蛛网的线口，给维保带来麻烦的同时，存在较大的安全麻烦的同时，存在较大的安全隐患隐患清晰的设施标清晰的
9、设施标识识JY黄寺四楼配电室黄寺四楼配电室某五星酒店设备设施标识某五星酒店设备设施标识JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案前期的材料选型质量直接影响到后续维保的工作量前期的材料选型质量直接影响到后续维保的工作量物料的质量在影响酒店品质的物料的质量在影响酒店品质的同时也在无形增加后续维保的同时也在无形增加后续维保的成本成本JY金宝店材料选型遗留问题金宝店材料选型遗留问题JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案施工相对粗糙，导致后续维保难施工相对粗糙，导致后续维保难金宝办公区通风管道未能安装到风口金宝1036号客房的门缝装修的质量在影响酒店品质装
10、修的质量在影响酒店品质的同时也在无形增加后续维的同时也在无形增加后续维保的成本保的成本JY金宝店装修遗留问题金宝店装修遗留问题JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案二、工程部技术能力问题二、工程部技术能力问题基建遗留基建遗留问题问题技术能力技术能力问题问题内部管理内部管理问题问题123JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案工程部技术人员的技术能力有待进一步提升工程部技术人员的技术能力有待进一步提升无可挑剔的工程质量无可挑剔的工程质量JY技术能力现象技术能力现象JY技术能力现象技术能力现象某某五五星星酒酒店店技技术术标标准准JY集团物业经营模式
11、和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案工程部技术人员的技术能力有待进一步提升工程部技术人员的技术能力有待进一步提升某五星酒店工程某五星酒店工程部自制信报箱部自制信报箱精湛的技术能力精湛的技术能力技术能力技术能力不足导致不足导致的后续维的后续维保问题保问题JY技术能力现象技术能力现象JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案工程部技术人员的技术能力有待进一步提升工程部技术人员的技术能力有待进一步提升标杆酒店工程技标杆酒店工程技术人员对前期设术人员对前期设计遗留问题处理计遗留问题处理得当得当JY技术能力现象技术能力现象某五星酒店技术能力现象某五星酒店技术能力现象JY集团
12、物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案三、保障内部管理问题三、保障内部管理问题基建遗留基建遗留问题问题技术能力技术能力问题问题内部管理内部管理问题问题123JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案规范的工作环境有利于工作习惯的有效养成规范的工作环境有利于工作习惯的有效养成分类尚不明晰分类尚不明晰明晰的值明晰的值班表班表清晰的能源对清晰的能源对比表比表明确的岗位关明确的岗位关系表系表清晰的消防维清晰的消防维护计划护计划JY工程部管理墙工程部管理墙某五星酒店工程部管理墙某五星酒店工程部管理墙JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案档
13、案资料档案资料工程档案资料管理有待工程档案资料管理有待进一步规范进一步规范专业的餐饮设备档案达专业的餐饮设备档案达11册册档案分类明确、划区管档案分类明确、划区管理理JY黄寺工程黄寺工程部档案资料部档案资料某五星酒店工某五星酒店工程部档案资料程部档案资料JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案安全管理设备因维保不到位，存在较大隐患安全管理设备因维保不到位，存在较大隐患金宝店二次装修时，消防系金宝店二次装修时，消防系统设置未随房间改造进行同统设置未随房间改造进行同步调整，导致系统点位与实步调整，导致系统点位与实际不对应，存在较大消防隐际不对应，存在较大消防隐患患金宝中控系
14、统，因长期缺金宝中控系统，因长期缺乏有效维保，部分黑屏，乏有效维保，部分黑屏，出现监控盲点出现监控盲点JY金宝店安全设施状况金宝店安全设施状况JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案洗衣设备闲置，导致资源浪费洗衣设备闲置，导致资源浪费闲置的洗涤设备闲置的洗涤设备正在使用的洗涤正在使用的洗涤设备设备JY金宝店洗衣设备金宝店洗衣设备JY集团物业经营模式和管控组织方案集团物业经营模式和管控组织方案部分闲置物资未得到有效处置，给资产管理造成一定难度部分闲置物资未得到有效处置，给资产管理造成一定难度放置于金宝地下放置于金宝地下室的物资室的物资JY金宝店闲置杂品物资金宝店闲置杂品物资完，谢谢！完，谢谢！
