1、惠州写字楼市场调研分析 朱艳桃 2013年3月12日目录：惠州写字楼现状分析惠州写字楼租赁情况及入驻公司分析华贸大厦所占市场优劣势调研总结根据调查显示，目前惠州写字楼均居于陈旧，基本上是集中于2005年以前的陈旧办公物业，除了相对较新的凯宾斯基，曼哈顿，富力，最新的就属华贸和富绅了。总结惠州写字楼市场具有以下特点：目前惠州写字楼现状：发展起步晚分布零散档次参差不齐空置面积较大进驻公司行业混杂因为档次和配备参差不齐，同时有将住宅公寓楼改用为办公室的也有许多。如港惠，恒和主场，泰豪广场、东鑫大厦等多个小公寓住宅楼内办公。但因办公环境、配套及物业管理不好，公司企业形象不佳，并不具市场竞争性。惠州写字
2、楼分布情况：目前惠州写字楼相对集中在以下两大片区：花边岭片区世贸大厦、隆生商业大厦、曼哈顿大厦、华阳大厦，金融大厦等。江北片区双子星大厦、德赛大厦、投资大厦、大隆商业广场、德威大厦、中信城市时代广场、凯宾斯基大厦、富绅IEA楼、富力丽港中心。经调查的现有写字楼存在普遍的问题：物业外部形象差车位严重不足硬件配套设施落后物业管理差交通不便这些写字楼存在的问题刚好是我们可以动摇客户的基础，同时也是我们华贸的优势以及需要注意的方面。惠州市目前写字楼租金水平：项目项目租金水平租金水平富力简装45-80元/平方凯宾斯基毛坯40-60元/平方富绅IAE毛坯60-70元/平方双子星简装35-40元/平方德赛精
3、装40元/平方左右（含税）大隆毛坯40元/平方左右世贸精装35-45元/平方（含税）曼哈顿毛坯35-50元/平方因此目前惠州租金平均水平是在45元/平方左右。而以在50元/平方以下的价格占主导。物业归属：分散零售面积区间：150-300左右为主，整层2400平方，8间150，4间300平方。硬件配套：1-26层办公，楼上是酒店。8部电梯，分高低区，13楼以下低区，13以上高区。车位1000个左右。租金范围：带装修45-80元/月不等租价，临江租价高点，现可租单元不多。物业收费：物管费4.98元/每平方，统一中央空调，空调费按流量计费。大概4元/时。地下三层停车场，停车位325元/月。入驻公司：
4、房地产，投资类等公司较多，但是业主自用的也占一部分。个案分析：富力丽港中心凯宾斯基大厦：硬件配套：共3栋，1栋商业楼（综合楼）/1栋酒店/1栋写字楼（Tower B座），综合楼28层，1-5F裙楼，1-4商场（暂未定哪家进驻），5F王子饭店。目前综合楼在售，总共27层，1-15层办公，16-27公寓，毛坯层高4.6-4.8米，做小复式，4部电梯。面积区间：B座写字楼单层面积1500平方，主要是100平方左右小面积，一层10户，共5部电梯。租金范围：毛坯60-70每平（不含税）管理费：4.9元/平方。地下三层停车场，地下1500个车位，地面50个左右。主营公司：商务，投资。富绅IAE:物业归属：
5、自持物业，只租不售。硬件配套：单体楼，27层，1-4层裙楼，5层配备员工俱乐部，目前1-3层暂定银行，4-5楼高档餐厅，负一至负四地下停车场，智能停车系统。停车位280个，负一配备200平左右的司机俱乐部。顶层为企业主俱乐部，多功能零时差视频会议。中央空调（美国开利空调），24小时的热水系统。面积区间：单层1600平方，共12间，可自由组合空间，单层楼高3.8米。11部广州日立电梯。租金：70元/平方/月（不含税）。物业管理：深圳卓越物业，物管费6元/平方/月现有租赁状况：经过调查显示，目前惠州写字楼入驻办公情况，华阳与德威，双子星，富力出租率基本上已经达到90%左右，算已经饱和。而其中世贸大
6、厦出租的公司最为混杂。各种层次机构都有。很是混乱。公司行业分布状况：富力进驻办公单位属性分类图表8%15%8%22%11%15%10%11%0%5%10%15%20%25%IT类地产类工程类金融类贸易类文创设计类制造类服务咨询类分类比例分类比例分类比例图表显示出，富力所进驻办公单位主要集中在金融类与地产类。相对涵盖较为集中且有一定资质实力的公司。3%69%10%17%0%10%20%30%40%50%60%70%80%服务咨询类IT类地产类金融类比例比例比例德赛大厦办公单位性质分类图：德赛办公单位明显以IT类和金融业为主，这主要与德赛大厦本身是电子产业有关，因此所引进的公司也集中于IT电子软件
7、产业为主导。投资大厦办公单位性质分类比例图：服务咨询类,37%能源类,5%IT类,8%地产类,8%金融类,29%工程类,13%服务咨询类能源类IT类地产类金融类工程类投资大厦因是政府建设的大厦，因此很多企业均是政府相关单位，主要以投资金融业为主。金融类,17%能源类,2%服务咨询类,21%工程类,17%IT类,19%地产类,24%比例比例金融类能源类服务咨询类工程类IT类地产类大隆二期办公单位性质分类比例图大隆二期是新建的，目前也主要是一些中小企业在此办公，且仍旧有一大半空置区域。双子星办公单位性质分类比例图：双子星出租率基本达到饱和，但因硬件配套相对落后，因此有一部分公司有更换的想法。服务咨
8、询类,29%工程类,13%金融类,16%贸易类,4%制造类,6%IT类,8%保险类,8%地产类,16%比例比例服务咨询类工程类金融类贸易类制造类IT类保险类地产类德威大厦办公单位性质分类比例图：21%7%33%10%10%5%5%9%0%5%10%15%20%25%30%35%地产类IT类服务咨询类文创类工程类保险类制造类金融类比例比例比例德威相比而言还算是出租率相对较好的，其中服务咨询类公司所占比较较多，同时地产类也相对集中。华阳大厦办公单位性质分类比例图：14%15%2%32%15%12%10%0%5%10%15%20%25%30%35%地产类IT类保险类服务咨询类工程类金融类制造类比例比
9、例比例华阳大厦因很大一部分公司是属于其相关下属公司，因此稳定性强，而且管理相对良好，因此客户稳定，不易引导。世贸大厦办公单位性质分类比例图：地产类,21%IT类,7%服务咨询类,33%文创类,10%工程类,10%保险类,5%制造类,5%金融类,9%比例比例地产类IT类服务咨询类文创类工程类保险类制造类金融类世贸大厦行业最为混杂，保险，美颜等各种档次都有，甚是混杂，因此其中一部分企业可待挖掘。根据各大写字楼现有办公单位性质分类，集中于写字楼内办公的公司行业属性集中于以下几大行业，而各行业结构所占比例分布图如下：13%4%16%25%13%15%9%4%1%0%5%10%15%20%25%30%I
10、T类保险类地产类服务咨询类工程与装潢类金融类贸易制造类文创类能源比例比例比例主要集中于写字楼办公的公司企业主要以服务咨询，地产，金融投资以及IT业为主，这也是我们所要挖掘的重点方向。公司选择写字楼主要考虑的因素：价格地段配套档次交通一般对选择写字楼而言，主要考虑的就是写字楼使用的方便性与经济性，在保证公司形象的同时对硬件和软件的要求。相比而言华贸所占市场：租金价格相对于目前惠州市场租金略微偏高，可能会造成一部分中型企业的流失。地段与交通CBD核心区域，独揽城市最优质资源，各类办公，生活配套5分钟内一应俱全。交通四通八达，占据最佳交通网络核心点。硬件配套超甲级5A智能化办公，硬件，用材，设计均是惠州唯一。资源平台各大知名央企，世界500强企业进驻。提供无限商业资源知名度华贸具有国际性知名度，已然成为惠州城市的商业名片优势劣势调研总结：p经过市场调查与综合分析，我们可以根据现有写字楼租赁情况，重点对世贸、双子星，德威，大隆等这些相对硬件配套落后，且客户资质实力较佳的写字楼客户进行挖掘和引导。p根据行业对硬件配套环境、公司规模大小的需求以及对租金的承受能力，地产和金融业以及咨询类是我们挖掘的主向，经常性拜访和挖掘客户，这是我们下一步计划也是我们应该长期坚持的工作。潜在场所的挖掘潜在行业的拓展启示谢谢 谢！谢！放映结束 感谢各位观看！让我们共同进步
