1、上海闸北大宁国际广场项目分析一、项目基本概况项目简介项目位置：上海闸北区共和新路1918号 项目总占地：约55000平方米项目总建面积：250000平方米项目核心定位：沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”项目区位分析本案免费班车点项目位于上海浦西南北中轴线-共和新路（南北高架）-与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。本案北商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。项目基本规划25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大
2、小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.地面20万平方米建筑面积主要为：商务酒店 -30,000平方米 办公楼 -39,000平方米 商业零售 -50,000平方米 餐饮/娱乐/生活/文化 -60,000平方米 停车场和公共区域 -21,000平方米 地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。目标客群分析辐射范围：以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。客
3、群特点：大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体二、项目规划及业态分析酒店及裙楼商业区停车场及休闲娱乐区办公及裙楼商业区特色餐饮及购物区整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。项目规划简介酒店及裙楼商业区:本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。第1
4、2座业态规划第12座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。北楼：1F：零散商铺2-3F：大润发超市4F：亲子广场5F：特色美食城6F：雍丰大酒店南楼：1F：酒店大堂2F：艺术廊3F：展示中心4F：亲子广场、主题乐园5F：美食世界6F：大宁创意基地7-20F：四星级酒店北楼标识南楼标识对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第12座在建筑上采用了联通的设计，在4、5两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。综述本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此
5、处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。可借鉴之处：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。停车及休闲娱乐区:本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为：1-2F：运动100专卖3F：上影CGV影城。第2座业态规划综述本座位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营，也带
6、动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。可借鉴之处：商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。办公及裙楼商业区:本区域位于项目的东面，通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。第11座与第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F联通的设计，自然的拉长了人流动线。其业态规划有：1F：屈臣氏、时尚女装、男装2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰3F：个人护理、美容美发第8座及第5座基本为对称的两幢建筑，在建筑单体上也采
7、用了设置对外通道的方式来引导人流的穿梭。第8座业态规划：1F：特色快餐、其它品牌商业2F：家纺、特色家居用品3F：电脑城（宏图三胞）4F：游歌量贩KTV第5座业态规划：1F:数码产品、特色餐饮2F：影音器材、家电产品3F：影音器材、家电数码小结第8和第5楼座有着比较明显的对称性，从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临
8、街面，提高了商业价值。可借鉴之处：1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。第一座规划为3-13F小户型商住两用楼+1-2F裙楼商业。核心餐饮及购物区:本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。第9座业态规划有：1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮4F：休闲中心第6座业态规划有：1F：品牌服饰、特色餐饮
9、等2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮4F：男子SPA会所综述第9和第6楼座位于整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区。建筑设计上采用开放式商业内接的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内。1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营。2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。可借鉴之处：中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分。中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。48家37家11家11家4家总结
10、本项目在建筑形态上采用了外围高、中间低的形式，一方面通过大的闭合形成了商业内街浓厚的气氛，另一方面也将项目与城市主干道分隔开来；中心商业街采用全开放的设置，并利用立体交通网络，使得人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去；招商及经营上基本采用了1楼分割为零散商铺，2-3楼引入特色主力店的形式。小商铺便于实现价值，而主力店则有利于吸引人气。三、交通与停车分析交通动线分析从本项目交通动线组织上看，采用了人车分流的设计。对于人群活动比较集中的区域，则完全设置为人行区，车流的流线则顺应业态规划的需要，沿各个相对独立的功能板块边缘布置。一方面保证了人的安全，另外也为人提供了方便。在车行的流线设计上
11、，设置了很多弯道，起到减缓车型速度的作用；同时在与人行路线有比较明显交叉的地方，还设置有减速器、限速牌等设施。以上设计实际上是为了弥补规划上存在的不足。车行道从商业街中穿越，毕竟给驾车者和行人带来不便，存在一定的安全隐患，是不合理的规划。虽然目前有一系列措施进行防护，如物管人员现场指挥，减速装置等，但这样一来降低了项目的对外形象。所以从规划上应该规避这些问题。可借鉴之处：规划上应该考虑人车分流，车道尽量不要从商业街内部穿越停车分析整个大宁商业广场一共设置有约1300个停车位：包括5.5万的地下车库（约800个车位）和8层的立体车库（约500个车位）目前停车场开放时间为：7：00-24：00收费
12、标准：10月前免费停车目前停车场使用情况：平日白天泊车率4成左右，高峰时段6成左右，周末基本泊满。到晚上18：00左右停车场的使用率也有明显提升。可借鉴之处：停车是商业综合体吸引力的重要表现，海量停车是必需条件地下车库平面图地下车库平面图通过对地下停车场的观察可以发现，对应地面每幢楼均有电梯可由地库直达地面。这为消费目标指向性强的客户提供了非常大的方便。从这些细节中也可以看到本商业项目在经营上的良苦用心及人性化所在。四、其他细节展示主题景观小品业态标识牌其他人性化设置五、汇总分析大宁商业项目汇总分析：1、本案为总体量达到250000平方米大型商业项目，商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零
13、售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等；2、建筑形态外高内低，外圈层沿街商铺均两面开门，并加设通道；核心商业街区采取开放式设计，并采用连廊分别联接2-4层；3、本案商业的主力业态为特色餐饮、品牌服饰折扣、特色装饰品等，目标消费客群为月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体；4、目前的开业及经营状况良好；5、办公楼产品、电器卖场经营状况较差。通过对大宁商业项目的详细调查研究，我们认为其成功之处主要在于：1、明确的业态定位与规划，以业态分区指导建筑设计；2、大胆采用立体的、开放的人流动线组织，使人流能充分均匀的分散到各处；3、强大的招商与经营能力，在较短的时间内即形成了比较旺盛的人气；4、在产品细节设计上，充分关注细节，充分考虑到消费者的需要。可借鉴之处：1、业态规划明确，功能分区明显；2、组团产品设计，合理引导人流；3、招商工作到位，迅速积聚人气；4、细节体现关怀，充分考虑需求。不足之处：1、交通动线规划不合理2、产品及业态还需调整（如写字楼、电器卖场 经营状况比较糟糕）
