1、长葛项目产品策划长葛项目产品策划郑州远见营销策划有限公司郑州远见营销策划有限公司第一部分第一部分 市场调查市场调查一、许昌市概况一、许昌市概况 许昌市位于河南省中部。东经11303114190、北纬33163424。东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会仅80公里。京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯南北；311国道、地方铁路横穿东西；新郑国际机场在北50公里。2000年，许昌市辖3县（许昌县、鄢陵县、襄城县）2市（禹州市、长葛市）1区（魏都区），总面积4996平方公里，总人口447万人：其中许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。（数据来源：河南省统计
2、年鉴2006）第二经济集团第二经济集团许昌市经济实力位于河南省第四位，属于第二经济集团首位，经济基础较好。许昌市经济实力位于河南省第四位，属于第二经济集团首位，经济基础较好。许昌市经济运行简况许昌市经济运行简况u许昌市许昌市GDP快速增长，全社会固定资产快速增长，全社会固定资产投资近四年以平均投资近四年以平均40%以上的增幅在高速以上的增幅在高速发展。发展。u城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入2006年达到了年达到了9010元，在全省元，在全省18市中处于中等水平。市中处于中等水平。二、长葛市概况二、长葛市概况 长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都
3、洛阳，总面积648.6 平方公里，总人口67.7万人，是河南省18个改革、开放、发展特点试点县（市）之一。2006年综合经济实力居全省第16位。长葛区位优势明显，北距省会郑州50公里，京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过，市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达郑州国际机场。全市路网设施发达齐全，是河南省公路建设先进县（市）之一。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的城市之一。现有年销售收入500万元以上的企业200多家，初步形成了以金刚石制造及制品、农用车及机械配件，高压电瓷电器、高中低档卫生建筑陶瓷、棉毛纺织加工，有色金属加工冶
4、炼、塑料编织、食品加工及保鲜、木质板材等为主的九大工业体系和以黄河、葛天、奔马、电厂、宇龙、众品、森源、希望、洁达、康隆等为主的骨干企业群体，产品4000余种，年销售收入200亿元。其中农用运输车、金刚石制品、高压电瓷电器、活性炭、染料、焊料、锌金合金等40多种产品获国家、省、部优质产品称号。拥有黄河旋风、众品食业等数家上市公司。长葛市工业基础雄厚，交通优势明显，综合经济实力强。长葛市工业基础雄厚，交通优势明显，综合经济实力强。1、生产总值、生产总值长葛市2003-2006年生产总值情况及涨幅u2006年，长葛市完成生产总值156亿元，增幅20%。u近四年长葛市GDP平均增速高达15.4%，保
5、持较高的增长速度，增幅高于周边县市。u 和周边县市相比，长葛市生产总值在许昌的“三县两市”中仅次于禹州，居全市第二位。长葛市2006年生产总值与周边县市对比（亿元）近四年长葛市近四年长葛市GDP平均增速高平均增速高达达15.4%，保持较高的增长速度，保持较高的增长速度，2006年完成生产总值年完成生产总值156亿元，亿元，增长增长20%，增幅高于周边县市。，增幅高于周边县市。三、长葛市经济运行情况三、长葛市经济运行情况2、城镇居民人均可支配收入情况、城镇居民人均可支配收入情况 2006年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了7475元，除比禹州稍元，除比禹州
6、稍低外，高于周边其他县市，这说明长葛市居民已快速富裕起来，对改善住房低外，高于周边其他县市，这说明长葛市居民已快速富裕起来，对改善住房条件的需求也会随之增强，同时购买能力也逐渐增强。条件的需求也会随之增强，同时购买能力也逐渐增强。2005年，长葛市城镇居民人均可支配收入实现6501元，同比增长14.2%，2006年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了7475元，增幅达到了15%,农民人均纯收入达到了4635元，增长18.9%。但长葛市民贫富差距较大，大周、后河等乡镇居民比较富裕。3、固定资产投资情况、固定资产投资情况 长葛市近几年在固定资产投资方面投资力度较大，处于高速增长阶段，长葛市近几年在
7、固定资产投资方面投资力度较大，处于高速增长阶段，2006年完成固定资产投资总额年完成固定资产投资总额57亿元，比上年增长亿元，比上年增长20%.从2003年开始长葛市每年完成社会固定资产投资都处于高速增长阶段，尤其是2004年、2005年增幅都超过了40%，2006年长葛市完成全社会固定资产投资总额57亿元，增幅20%。四、楼盘个案分析四、楼盘个案分析 项目分布项目分布地址：长葛市八七西路清溢河畔明珠桥边开发商长葛市宏宇房地产开发有限公司规模占地120亩，三期共40栋楼，分为兰、桂、梅、竹、桃五个组团，建筑面积14万。建筑风格简约欧式建筑风格户型面积130330推广语江南韵味的亲水社区智能化小
8、区可视对讲系统、录像监控、电子巡更、背景音乐、公告信息视屏均价1800元/1、锦绣江南、锦绣江南地址：铁东路与金桥路交叉口东100米开发商长葛市保盛房地产开发有限公司规模占地近50亩，总建筑面积7万平方米，17栋多层2栋小高层建筑风格现代简约风格全程营销泰迪三联地产服务机构推广语城市中的花园洋房配套底层风情商业街均价1350元/2、城市花园、城市花园户型面积两室两厅一卫96.7 三室两厅一卫113.9三室两厅两卫126.7-145.7复式六室两厅三卫245户型分析：户型分析：主力户型为两室一厅和三室两厅，户型设计主力户型为两室一厅和三室两厅，户型设计方正实用，均为经典户型。方正实用，均为经典户
9、型。南北通透主卧带卫生间 全明设计地址：铁东路与颍川大道交汇处（实验中学东侧）开发商长葛市世纪鑫视野发展有限公司规模总建筑面积25万平方米，三期共29栋建筑。建筑规划珠海艺蓁工程设计有限公司全程营销深圳龙腾盛世房地产顾问机构推广语都市品味 高尚生活智能化24小时电子监控、可视对讲系统均价多层1600元/高层2100元/3、世纪鑫、世纪鑫 尚城尚城户型面积两室两厅一卫110.5-111.6 三室两厅一卫113.9三室两厅两卫151.78-143.04四室两厅两卫182.43五室两厅两卫206.08户型分析：户型分析：u 主力户型为三房，但有部分主力户型为三房，但有部分两房的户型出现，且面积较大；
10、两房的户型出现，且面积较大；u部分户型通透性和私密性差，部分户型通透性和私密性差，卫生间小且没有设计干湿分离的卫生间小且没有设计干湿分离的卫生间。卫生间。地址：八七路中段市政府对面开发商长葛市卓越房地产开发有限公司规模共1层，1-4层商业，5-12层电梯洋房建筑设计机械部第六设计院建筑结构1-4层商业部分4.6米层高，全框架结构户型面积172202地下车位40000元/个价格商业一层1.32万/；2层5000/三层；4300/；4、卓越城市广场、卓越城市广场五、项目对比分析五、项目对比分析1、规划对比：、规划对比：项目风格设计锦绣江南简约欧式有组团的排列世纪鑫尚城普通简约组团设计比较好，有良好
11、的天际线城市花园简约现代简单的兵营式排布2、户型配比：、户型配比：项目户型面积主力户型单价总价范围锦绣江南130330三室140-160四室180以上1600元/22.4-26.4万元28.8万以上世纪鑫尚城110207三室151.78-143.04四室182多层1600元/高层2100元/30-32万元38万元左右城市花园96205二室96.7 三室126.7-145.71400元/11.6-14.3万元17.7-20.4万元 从目前市场上户型的供应与消化情况看，三房和四房是目前长葛市消费从目前市场上户型的供应与消化情况看，三房和四房是目前长葛市消费者需求的主力户型，面积范围三房在者需求的主
12、力户型，面积范围三房在140平米左右，四房在平米左右，四房在180平米左右。平米左右。3、景观设计、景观设计项目风格设计评价锦绣江南江南园林风格水景、树木等绿化率高在长葛市场上处于领先水平，但设计还比较简单，江南园林的营造不到位世纪鑫尚城现代风格水景、草皮、植被等绿化率高景观设计上富有一定的层次性，但实际效果还需期待城市花园简约现代简单的树木、植被、中心广场绿化率低设计比较简单，中心700平米小广场和简单的树木草皮 整体设计水平一般，但客户对景观的期待越来越高，景观已成为提升项目整体设计水平一般，但客户对景观的期待越来越高，景观已成为提升项目价值的一个重要手段。价值的一个重要手段。楼盘个案小结
13、楼盘个案小结1、从建筑类型上看，多为多层和小高层住宅，但已经出现了像世纪鑫、从建筑类型上看，多为多层和小高层住宅，但已经出现了像世纪鑫尚城尚城这样的高层住宅。这样的高层住宅。2、从项目位置上看，主要分布在以长社路为中心的老城区附近。、从项目位置上看，主要分布在以长社路为中心的老城区附近。3、从规模上看，现有几个楼盘的规模都不大，最大的在、从规模上看，现有几个楼盘的规模都不大，最大的在100亩左右。亩左右。4、从景观上看，都开始注意小区的景观建设，但总体设计水平一般，相比、从景观上看，都开始注意小区的景观建设，但总体设计水平一般，相比之下锦绣江南略好。之下锦绣江南略好。5、从户型上看，户型设计基
14、本合理，面积较大，三房在、从户型上看，户型设计基本合理，面积较大，三房在130平米以上，四房平米以上，四房在在180平米以上，说明长葛市民比较喜欢大户型。平米以上，说明长葛市民比较喜欢大户型。6、从付款方式上看，大部分为一次性付清，占到、从付款方式上看，大部分为一次性付清，占到80%以上；按揭贷款受欢以上；按揭贷款受欢迎程度低。迎程度低。7、从价格上看，目前价格在、从价格上看，目前价格在15001700元元/平米左右，总体价格较高，高于平米左右，总体价格较高，高于一般县市，说明长葛市存在很强的购买力。一般县市，说明长葛市存在很强的购买力。8、从小区配套内上看，由于规模普遍较小，区内配套较少，最
15、多底商。、从小区配套内上看，由于规模普遍较小，区内配套较少，最多底商。第二部分第二部分 项目分析项目分析一、项目宗地现状一、项目宗地现状二、分析二、分析一、项目宗地现状一、项目宗地现状122.3993.31129.624.6713.285.055.7463.70115.7545亩左右二、项目周边概况二、项目周边概况二、二、分析分析优势优势u教育：项目周边教育资源丰富，成龙幼儿园、双语小学、一中分校、一高分校。教育：项目周边教育资源丰富，成龙幼儿园、双语小学、一中分校、一高分校。u规模：规模：70亩的占地面积，亩的占地面积，配以完整的规划将有一定的竞争力。（待完成）配以完整的规划将有一定的竞争力
16、。（待完成）u景观：景观设计丰富，大量的植物，中心水景，雕塑、小品在长葛独树一帜。景观：景观设计丰富，大量的植物，中心水景，雕塑、小品在长葛独树一帜。（待完成）（待完成）u交通：人民路、建设路均为长葛的形象主干道，且临近许昌到长葛的快速路。交通：人民路、建设路均为长葛的形象主干道，且临近许昌到长葛的快速路。劣势：劣势：u位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差，区域形象位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差，区域形象对市区客户来说有一定心理阻隔。对市区客户来说有一定心理阻隔。u地块：临街面小，商业价值不大。地块：临街面小，商业价值不大。u居住氛围：周边
17、环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。u交通：周围交通不便且路况差。交通：周围交通不便且路况差。u区域：项目所处区域目前不是商品房开发的热点区域，需要市场培育。区域：项目所处区域目前不是商品房开发的热点区域，需要市场培育。机会机会u新区建设以后该区域将成为新老城区的交接处，区域价值前景比较好。新区建设以后该区域将成为新老城区的交接处，区域价值前景比较好。u2008年奥运会为中高档住宅带来的发展契机。年奥运会为中高档住宅带来的发展契机。u长葛市房地产发展还处于起步阶段，竞争项目比较少，长葛市房地产发展还处于起步阶段，竞争项目
18、比较少，u长葛市经济基础良好，私营企业等个人手中民间游资、个人存款丰富。长葛市经济基础良好，私营企业等个人手中民间游资、个人存款丰富。威胁威胁u位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差。位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差。u地块：临街面小，商业价值不大。地块：临街面小，商业价值不大。u居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。u交通：周围交通不便且路况差。交通：周围交通不便且路况差。u客户分流：城市非商品楼房或个人开发的小项目分流部分消费者。客户分流：城市非商品楼房或
19、个人开发的小项目分流部分消费者。第三部分第三部分 产品定位产品定位拿拿 地地开发商目标及核心问题开发商目标及核心问题土地价值最大化土地价值最大化如何将土地价值最大化？如何将土地价值最大化？什么样的产品是能与土地成本相匹配的什么样的产品是能与土地成本相匹配的高收益高收益如何将利润最大化？如何将利润最大化？什么样的产品能赋予更多附加价值什么样的产品能赋予更多附加价值 开发商目标开发商目标 核心问题核心问题相对低风险相对低风险如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品质升级作出贡献，
20、成为保证顺利销售的重点。质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。时间价值时间价值 从从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，临近奥运的时间段是房地产市场发临近奥运的时间段是房地产市场发展最为强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档住宅拥有极大的发展最为强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。展契机，价格提升明显。一、价值分析一、价值分析人文价值人文价值成龙幼儿园成龙幼儿园 双语小学双语小学市一中分
21、校（天隆学校）市一中分校（天隆学校）市一高分校市一高分校区域内教育资源丰富，从幼儿园到高中区域内教育资源丰富，从幼儿园到高中均为长葛市最好或比较好的学校。均为长葛市最好或比较好的学校。景观价值景观价值价值认知价值认知l 景观价值景观价值人民路两旁合欢树及地块内的多种植物。人民路两旁合欢树及地块内的多种植物。l 时间价值时间价值奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速。奥运契机带动良好经济环境，房地产发展提速。l 用地价值用地价值中盘体量，具备打造中密度产品素质中盘体量，具备打造中密度产品素质 该项目无论产品规划设计还是市场价格提升等方面的该项目无论产品规划设计还是市场价格提升等方面的 可运作空
22、间均很大，未来发展潜力很强。可运作空间均很大，未来发展潜力很强。l 人文价值人文价值区域内含盖从幼儿园到高中的优秀的教育资源。区域内含盖从幼儿园到高中的优秀的教育资源。建筑新趋势建筑新趋势规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感建筑：体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感1、建筑风格分析、建筑风格分析客户对建筑风格的喜好客户对建筑风格的喜好建筑原则：建筑原则：n屋顶具有特色，线条干净利落，雅致大方；n用沉稳的色调及通过不同材质的变化强调建筑立面的品质感；n注重建筑体与景观的结合，保证住宅的均好性及符合当地居住习惯的朝向与疏密要求稳重的现代感风格的建筑更受消费者的喜爱。稳重的现代
23、感风格的建筑更受消费者的喜爱。主题：符合市场需求并引导市场主题：符合市场需求并引导市场二、需求分析二、需求分析景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具观赏性和实用性市场主流建筑风格分类表现：市场主流建筑风格分类表现：1.1.稳重的现代感稳重的现代感2.2.现代时尚现代时尚5.5.现代住宅与公共建筑造型的结合现代住宅与公共建筑造型的结合6.6.现代欧式现代欧式4.4.现代简约现代简约3 3、南欧风格、南欧风格7.7.欧式新古典主义建筑风格欧式新古典主义建筑风格8.8.东南亚风格东南亚风格9.9.现代中式现代中式10.10.后现代风格后现代风格市场主流建筑风格分类表现：市场主流建筑风格分类表现：2、社区
24、主题、社区主题 建筑新趋势建筑新趋势规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感建筑：体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感主题原则：主题原则：n符合市场需求并引导市场；n与市场上其他项目的差异化，避免撞车；n主题要鲜明，不可模棱两可，而且要和景观、建筑风格相统一。主题：符合市场需求并引导市场主题：符合市场需求并引导市场景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具观赏性和实用性代表城市新形象、运动健康主题、教育主题是目前代表城市新形象、运动健康主题、教育主题是目前市场上最为推重、消费者最为接受的项目形象主题；市场上最为推重、消费者最为接受的项目形象主题；鉴于本项目周边教育资源丰富以及销售节点
25、临近奥鉴于本项目周边教育资源丰富以及销售节点临近奥运会可以选择教育主题或奥运主题以及景观主题。运会可以选择教育主题或奥运主题以及景观主题。规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感3 3、建筑形态、建筑形态客户对物业类型选择客户对物业类型选择 目前市场上多层的接受度是最高的，也有一部分客户希望住电梯高层、小高层，但本项目受区位及周边环境限制，开发中高档特色多层产品应该是符合市场趋势的。城市建筑新趋势城市建筑新趋势建筑：体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感根据市场现状，本项目开发多层建筑应为最佳方案。根据市场现状，本项目开发多层建筑应为最佳方案。景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具
26、观赏性和实用性 建筑新趋势建筑新趋势规划：大气，突出现代都市感规划：大气，突出现代都市感建筑：体现都市感，品质感建筑：体现都市感，品质感4、景观需求、景观需求景观风格：景观风格：n景观设计上尽量保证自然与周围环境及建筑和谐统一；n植被种植上要符合北方的气候条件；n另外要注重景观的观赏性和实用性，又要合理的控制成本以及后期的维护成本。园林风格园林风格园林风格上消费者更喜欢自然风格。园林风格上消费者更喜欢自然风格。景观：兼具观赏性和实用性景观：兼具观赏性和实用性户型结构户型结构面积区间面积区间消费者喜欢户型主要是三室，面积区间集中在消费者喜欢户型主要是三室，面积区间集中在130-150m130-1
27、50m2 2之间。之间。5、户型需求、户型需求多层多层中高档中高档住宅住宅三、项目总体定位三、项目总体定位市场上产品供应现况市场上产品供应现况 项目地块的整体价值项目地块的整体价值 客户需求的物业特征客户需求的物业特征竞争策略和外部因素竞争策略和外部因素三、项目市场形象定位三、项目市场形象定位思路一：思路一：8万平米教育主题高尚生活社区万平米教育主题高尚生活社区 教育已经成为老百姓置业时必需考虑的重要因素，教育在房地产销售教育已经成为老百姓置业时必需考虑的重要因素，教育在房地产销售中的作用已越来越大。在其他大中城市，教育主题楼盘的销售形势很好，中的作用已越来越大。在其他大中城市，教育主题楼盘的
28、销售形势很好，且成上升趋势。教育的重要性已经愈来愈被房地产开发商所注意和重视。且成上升趋势。教育的重要性已经愈来愈被房地产开发商所注意和重视。本项目周围教育资源丰厚，云集成龙幼儿园，双语小学、长葛市一中本项目周围教育资源丰厚，云集成龙幼儿园，双语小学、长葛市一中分校、市一高分校，这些学校均为长葛市比较好的学校，分校、市一高分校，这些学校均为长葛市比较好的学校，而消费者购房时而消费者购房时有很大一部分人是为了给子女提供一个良好的教育环境，目前，本地块周有很大一部分人是为了给子女提供一个良好的教育环境，目前，本地块周围没有这一主题的小区，也没有别的丰富的配套资源，所以教育主题是符围没有这一主题的小
29、区，也没有别的丰富的配套资源，所以教育主题是符合本项目的区位价值的且可实现项目市场形象的差异化。合本项目的区位价值的且可实现项目市场形象的差异化。思路二：思路二：8万平米奥运主题健康生活社区万平米奥运主题健康生活社区 事实证明，从事实证明，从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达到顶峰，临近奥运的时间段临近奥运的时间段是房地产市场发展最为强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档是房地产市场发展最为强劲的阶段，从对目前市场的研究来判断，中高档奥运健
30、康主题住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。奥运健康主题住宅拥有极大的发展契机，价格提升明显。本项目在时间节点上，正好赶上奥运会这班车，而且在其他城市也充本项目在时间节点上，正好赶上奥运会这班车，而且在其他城市也充分证明了奥运主题健康生活社区深受消费者的喜爱，并且未来一个时间段分证明了奥运主题健康生活社区深受消费者的喜爱，并且未来一个时间段奥运将会受到越来越多人的关注，这就可以使后期推广以及形象的传播相奥运将会受到越来越多人的关注，这就可以使后期推广以及形象的传播相对比较简单些，易达性更强一些，客户更容易记住本项目并引起关注。对比较简单些，易达性更强一些，客户更容易记住本项目并引起关注。思路三
31、：思路三：8万平米景观主题高尚生活社区万平米景观主题高尚生活社区 丰富的景观设计是目前很多项目提升整个项目形象的主要手段，丰富的景观设计是目前很多项目提升整个项目形象的主要手段，通过对项目景观的营造，渲染项目的档次，并且景观具有直观性，当通过对项目景观的营造，渲染项目的档次，并且景观具有直观性，当消费者首次看房如果有丰富的景观展现在眼前，比销售员大量的解说消费者首次看房如果有丰富的景观展现在眼前，比销售员大量的解说更具有震撼性，看起来项目更上档次、物超所值，更容易促进销售。更具有震撼性，看起来项目更上档次、物超所值，更容易促进销售。四、价格定位四、价格定位在项目的定价中，均价的确定是根本。本定
32、价法的基本原理是利用市场在项目的定价中，均价的确定是根本。本定价法的基本原理是利用市场比较法，对项目及各比较案例的各个方面因素进行评估打分后，通过项目影比较法，对项目及各比较案例的各个方面因素进行评估打分后，通过项目影响因子树图解析，利用多个案例的评估修正价格计算其几何平均值，得出本响因子树图解析，利用多个案例的评估修正价格计算其几何平均值，得出本案的均价。案的均价。楼盘名称建筑面积（M2）均价元（M2）城市花园7万1350锦绣江南14万1700世纪鑫尚城25万多层16001、对比楼盘及价格汇总（现在价格）、对比楼盘及价格汇总（现在价格）我们通过对本项目有参考意义的楼盘详细的调研以后，就我们通
33、过对本项目有参考意义的楼盘详细的调研以后，就1616个定价评估因个定价评估因素逐项进行打分。打分具体方法首先评价因子分五个等级分别为：素逐项进行打分。打分具体方法首先评价因子分五个等级分别为：“非常好非常好 很好很好 一般一般 差差 很差很差”分别由分别由“5 4 3 2 1”5 4 3 2 1”来表示，然后根据每个项目来表示，然后根据每个项目的具体情况给出具体分数，如下表。的具体情况给出具体分数，如下表。2、评估因素的权重和打分、评估因素的权重和打分楼盘评估项锦绣江南城市花园世纪鑫尚城本项目周边商服配套3232交通条件4343周边居住环境4242周边教育4233周边医疗4344周边就业环境4
34、342户型4434小区景观3233区内配套4333建筑质量4344物业管理3233其他卖点4344公司品牌3243营销策划2334表：打分结果一览表表：打分结果一览表3 3、评价因子权重系数图、评价因子权重系数图权重系数权重系数 周边商服配套周边商服配套项目外部环境项目外部环境市场营销市场营销产品质素产品质素4交通条件交通条件周边教育周边教育户型设计户型设计小区景观小区景观小区内配套小区内配套周边居住环周边居住环境境周边医疗周边医疗公司品牌公司品牌物业管理物业管理建筑质量建筑质量其他买点其他买点周边就业环境周边就业环境营销策划营销策划422222112221.51.513714 4、评价因子权
35、重为、评价因子权重为评价因子权重周边商服配套0.08交通条件0.08周边居住环境0.08周边教育0.08周边医疗0.04周边就业环境0.04户型0.08小区景观0.08小区内配套0.08建筑质量0.06物业管理0.06其他买点0.04公司品牌0.06营销策划0.145 5、本项目与调查楼盘评估分数、本项目与调查楼盘评估分数楼盘楼盘评估分数评估分数锦绣江南锦绣江南3.52城市花园城市花园2.64世纪鑫世纪鑫尚城尚城3.4本项目本项目3.16修正公式修正公式本案评估得分本案评估得分对比案例评估得分对比案例评估得分对比楼盘均价对比楼盘均价=修正价格修正价格价格修正价格修正根据锦绣江南项目修正本项目为
36、根据锦绣江南项目修正本项目为:3.163.441750=1607根据城市花园项目修正本项目为根据城市花园项目修正本项目为:3.162.641350=1615根据世纪鑫尚城项目修正本项目为根据世纪鑫尚城项目修正本项目为:3.163.41600=1610价格修正结果价格修正结果（1607+1615+1610）3=1611即：项目现在市场能够接受的平均价格是：即：项目现在市场能够接受的平均价格是：1611元元/平方米平方米 考虑到市场价格上涨因素，项目上市价格为考虑到市场价格上涨因素，项目上市价格为1650元元/平米平米6、评估价格确正、评估价格确正第四部分第四部分 产品建议产品建议一、建筑风格及外
37、立面建议一、建筑风格及外立面建议户型配比建议：户型配比建议：户型面积配比两室两厅80-11010%三室两厅130-14445%四室两厅150-17030%复式140-20015%二、户型建议二、户型建议二室二厅一卫二室二厅一卫项目位于老工业区，周围企业已经倒闭或频临项目位于老工业区，周围企业已经倒闭或频临倒闭，目前区域内人气不旺，但从长远看，升倒闭，目前区域内人气不旺，但从长远看，升值潜力大，此户型面积小但功能齐全，更年轻值潜力大，此户型面积小但功能齐全，更年轻人居住和投资。人居住和投资。u户型：2房2厅1卫u建筑面积：80110u户型分析：功能布局：户型紧凑不浪费空间 功能设置合理，动静分区
38、 亮点设计：飘窗台应用 客厅大阳台设计二、户型建议二、户型建议对于小面积户型，其实用性与附加值并重，对于小面积户型，其实用性与附加值并重，总价低，可以提升户型竞争力总价低，可以提升户型竞争力u户型：2房2厅1卫u建筑面积：80110u户型分析：功能布局：户型紧凑，交通组织流畅 功能设置合理，动静分区明确 南北通风对流效果好亮点设计：飘窗台应用 双阳台设计二室二厅一卫二室二厅一卫 对于小面积户型，其实用性与对于小面积户型，其实用性与附加值并重，总价低，可以提附加值并重，总价低，可以提升户型竞争力升户型竞争力u户型：3房2厅1卫u建筑面积：110-130u户型分析：功能布局：户型紧凑，交通组织流畅
39、 功能设置合理，动静分区明确 南北通风对流效果好 亮点设计：飘窗台应用 双阳台设计 三室二厅一卫三室二厅一卫u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析：功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确亮点设计：大面积景观阳台：扩大室内景观视线，丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空间感；双阳台设计 三房是目前市场上的主流户型，也是客户三房是目前市场上的主流户型，也是客户需求的户型，三房的设计好与坏、多与少需求的户型，三房的设计好与坏、多与少直接会影响到项目的销售。直接会影响到项目的销售。三室二厅二卫三室二厅二卫u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析：
40、功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确 干湿分离卫生间 主卧带卫生间亮点设计：大面积景观阳台：扩大室内景观视线，丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空间感；带小储藏室三室二厅二卫三室二厅二卫工作阳台工作阳台通阳台设计通阳台设计u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析功能布局：户型方正，交通流线便捷 功能设置合理，动静分区明确 南北通透亮点设计：大落地飘窗，采光效果好，扩大室内景 观视线；丰富建筑外立面造型；通阳台设计，新颖别致 创新户型，卧室、客厅通阳台设计，连通创新户型，卧室、客厅通阳台设计，连通流线便捷，大落地窗采光、通风、观景效流线便捷，大落地窗采
41、光、通风、观景效果更好。果更好。三室二厅二卫三室二厅二卫u户型：3房2厅2卫u建筑面积：130144u户型分析功能布局：户型方正，交通流线便捷 功能设置合理，动静分区明确 南北通透亮点设计：大落地飘窗，采光效果好，扩大室内景 观视线；丰富建筑外立面造型；双阳台设计，别致实用。创新户型，南北双阳台设计，连通流线便创新户型，南北双阳台设计，连通流线便捷，弧形飘窗（六角形主卧）使立面造型捷，弧形飘窗（六角形主卧）使立面造型更丰富。更丰富。三室二厅二卫三室二厅二卫u户型：4房2厅2卫u建筑面积：150170u户型分析功能布局功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确亮点设计：亮点设计
42、：弧形景观阳台可丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空间感；双阳台设计四房的设置主要是为了满足那些多四房的设置主要是为了满足那些多人居住的人群对大户型的要求，同人居住的人群对大户型的要求，同时大户型的设置可以提高项目的档时大户型的设置可以提高项目的档次。次。四室二厅二卫四室二厅二卫u户型：4房2厅2卫u建筑面积：150170u户型分析功能布局功能布局：户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确亮点设计：亮点设计：跃式设计，私密性更强；大面积景观阳台：扩大室内景观视线，可丰富建筑外立面造型；飘窗台应用：延伸室内空间感；双阳台设计。创新四房更富于变化，跃层设计，创新四房更富于变化，跃层
43、设计，赋予变化，私密性更强。赋予变化，私密性更强。四室二厅二卫四室二厅二卫三、景观建议三、景观建议 由于长葛房地产市场化程度低，消费者对价格都比较敏感，而单位集资建房、小地块的个人开发较商品房，价格优势极其明显，相当一部分市场需求都被吸纳。因此本项目开发，应着力产品品质、景观建设、营销策划。只有这样才能吸引市场需求。考虑到长葛房地产市场整体处于起步阶段，建议景观设计以实用性和休闲为主。总原则：整体上大气，细节上精细。北方城市都比较缺水，人们对水都情有独钟，人们常说“水是建筑的血液，有水则灵”中央景观区主要以简单水景为主。水景是判断一个楼盘是否高档的重要因素，水景或喷泉配以一定的小品更出效果。1
44、、中心景观、中心景观2、小区植物的选择和布置、小区植物的选择和布置 植物的作用：植物的作用：u植物作为生态景观实现绿色的有生命景观，具有不可替代的作用。植物作为生态景观实现绿色的有生命景观，具有不可替代的作用。u小区内植物材料的生态适应性应突出季相变化，多种一些落叶树种特别小区内植物材料的生态适应性应突出季相变化，多种一些落叶树种特别是果树，即可以让人们感到季节的变化也有一种秋天收获的满足感。是果树，即可以让人们感到季节的变化也有一种秋天收获的满足感。u 丰富的植被和花草可以提升项目的档次，为销售增加说服力，为开发商丰富的植被和花草可以提升项目的档次，为销售增加说服力，为开发商树立品牌。树立品
45、牌。设计要求：设计要求：u景观设计上尽量保证自然与周围环境及建筑和谐统一；景观设计上尽量保证自然与周围环境及建筑和谐统一；u植被种植上要符合北方的气候条件；应以本地区乡土树种为主。乡土树种植被种植上要符合北方的气候条件；应以本地区乡土树种为主。乡土树种树势强，又是本地区圃地容易培育的苗木品种，对于干旱气候和瘠薄土壤适树势强，又是本地区圃地容易培育的苗木品种，对于干旱气候和瘠薄土壤适应性强，栽植后恢复生长势较快，对于病虫害有较强的抗性。选用乡土树种，应性强，栽植后恢复生长势较快，对于病虫害有较强的抗性。选用乡土树种，适地适树，深受当地人喜欢，还节省植物养护管理经费。但要有一些名贵树适地适树，深受
46、当地人喜欢，还节省植物养护管理经费。但要有一些名贵树种的点缀，不易多，但位置要显眼。种的点缀，不易多，但位置要显眼。u要注重景观的观赏性和实用性，又要合理的控制成本以及后期的维护成本。要注重景观的观赏性和实用性，又要合理的控制成本以及后期的维护成本。考虑到成本问题在中央景观种植一些名贵精细的植物，在楼宇之间主要是当考虑到成本问题在中央景观种植一些名贵精细的植物，在楼宇之间主要是当地大家易见的树种，如水边的柳树、杨树、枣树、石榴树等。地大家易见的树种，如水边的柳树、杨树、枣树、石榴树等。u在布局上考虑植物和道路、小品、长凳的交叉利用变化。楼宇之间考虑景在布局上考虑植物和道路、小品、长凳的交叉利用
47、变化。楼宇之间考虑景观欣赏的易达性，避免只可远看且道路的曲折性。观欣赏的易达性，避免只可远看且道路的曲折性。柳树柳树石榴树石榴树3、运动场地及器材、运动场地及器材4、园林雕塑小品、园林雕塑小品 在小区绿化中，合理地设置一些园林雕塑小品，往往能起到点缀和组织空间，在小区绿化中，合理地设置一些园林雕塑小品，往往能起到点缀和组织空间，烘托主题意境的作用。雕塑小品的选择要从题材、质感、质量、姿态、摆放位置等烘托主题意境的作用。雕塑小品的选择要从题材、质感、质量、姿态、摆放位置等方面推敲，尤其要在园林雕塑小品的取意上要下功夫。雕塑小品要尽量考虑让它活方面推敲，尤其要在园林雕塑小品的取意上要下功夫。雕塑小
48、品要尽量考虑让它活起来，如情景雕塑。起来，如情景雕塑。运动雕塑运动雕塑第五部分第五部分 经济指标概算经济指标概算前期工程费前期工程费序号序号项目名称项目名称计算基础计算基础计算标准元计算标准元/1规划、设计、勘察、三通一平等按总建筑面积25元/平方米 2其他按总建筑面积3元/平方米 小区基础设施工程费小区基础设施工程费序号序号项目名称项目名称计算基础计算基础计算标准元计算标准元/1供电工程费按总建筑面积35元/平方米 2供水工程费按总建筑面积25元/平方米 3燃气工程费按总建筑面积30元/平方米4园林绿化工程费按用地面积45%80元/平方米 5小区道路、广场工程费（含排水）按用地面积30%70
49、元/平方米 6其它零星工程费按总建筑面积5元/平方米 开发期间税费说明开发期间税费说明序号序号项目名称项目名称计算基础计算基础计算标准元计算标准元/说明说明1市政设施配套费综合预算造价8按政府规定的取费标准2新型墙体材料专项基金建筑面积73价格调节基金工程造价0.35质量监督费工程造价0.64劳保基金工程造价0.45%6建筑工程监理费工程造价0.87散装水泥专项基金建筑面积1.58定额费工程预算0.12销售税费说明销售税费说明序号序号项目项目计算依据计算依据(一一)销售税金及附加销售税金及附加住宅销售收入5.6%和3元/商业销售收入6.05%1.1营业税销售收入5%1.2城市维护建设税营业税7
50、%1.3教育费附加营业税3%1.4地方教育费附加营业税11.5交易印花税销售收入0.05%1.7交易手续费住宅3元/非住宅成交价0.5%(二二)土地增值税土地增值税销售收入1%(预征)(三三)所得税所得税4.95%(预征制)注：以上数据根据政府规定项目项目计算公式计算公式金额金额规模70亩666.67=46669平米容积率假设=1.7建筑面积466691.7=79337平米商业销售额3000平米2500元/平米750万元多层销售额：76337平米1650元/平米12595.6万元（1 1）、总计销售额）、总计销售额收入合计收入合计13345.613345.6万元万元建安费用79337平米600
