1、2022-11-24乐陵市场初步调研报告乐陵市场初步调研报告乐陵市场初步调研报告乐陵市场初步调研报告目目 录录第一章：城市认知第一章：城市认知1.1、城市区位1.2、城市配套资源1.3、未来城市发展规划第二章：乐陵经济环境认知第二章：乐陵经济环境认知2.1、区域间城市发展背景比较2.2、区域经济活力程度分析2.3、区域人口及教育分析第三章：城市房地产发展认知第三章：城市房地产发展认知3.1、一级土地市场分析3.2、二级房地产市场总结3.3、城市市场板块分析第四章：目标地块分析第四章：目标地块分析4.1、地块属性研判4.2、宗地开发建议原则4.3、地块开发建议乐陵市场初步调研报告城市区位配套资源
2、未来发展行政区划：总面积规划1172平方公里，人口70万人，现辖9镇，4街道，3乡，1处省级开发区、1处省级农业高新技术产业示范区和1处国家黄三角规划的循环经济示范园；交通：德滨、济乐高速，省级公路4条，干线公路19条，分别与京沪铁路、京福高速、天津港、黄骅港、济南机场相接，实现“一小时到济，两小时达津，三小时抵京”；自然及产业优势：金丝小枣之乡、中国调味品之都、国家级马铃薯工程技术研究中心、金麒麟集团国家认定企业技术中心、泰山集团国家认定企业技术中心和工程技术研究中心等4家国家级研发机构；乐陵市位于山东省北部，北濒天津滨海新区，地处黄河三角洲高效生态经济区西端，是环渤海经济圈与山东半岛蓝色经
3、济区（半岛城市群）结合部；第一章：城市认知乐陵市场初步调研报告城市区位配套资源未来发展第一章：城市认知【教育配套】乐陵教育资源已随着政府规划的新居住中心向西南片区迁移，西南片区的教育资源最丰富；乐陵市场初步调研报告城市区位配套资源未来发展第一章：城市认知【商业银行医院配套】乐陵市已形成商业大厦原商圈与银座义乌商贸城新商圈两个商圈，老城区与新西南片区的商业氛围足够成熟，医院资源还是以老城区为主；汽车站汽车站中医院中医院人民医院人民医院妇幼保健院妇幼保健院银座银座枣百购物广场枣百购物广场义乌商贸城义乌商贸城商业大厦商业大厦商业大厦商业大厦商圈商圈乐陵市场初步调研报告城市区位配套资源未来发展乐陵市城
4、市总体规划获山东省政府批复。据悉，规划期限至2020年，届时城市人口将达到26万人左右，用地为30.88平方公里，城镇化水平达到50%左右。第一章：城市认知商业中心、商业中心、行政办公行政办公中心、文中心、文化娱乐中化娱乐中心心跃马河、盘跃马河、盘河形成的滨河形成的滨河绿化景观河绿化景观带带规划中的居住片区规划中的居住片区乐陵市场初步调研报告城市区位配套资源发展现状未来发展城市总体布局结构：“一心二带三片”“一心一心”指文昌路枣城大街阜盛路云红大街围合的城市中心，是全市的商业服务、行政办公和文化娱乐中心；“二带二带”指沿跃马河、盘河形成的滨河绿化景观带；“三片三片”指以高新技术产业、教育科研、
5、文化体育用地为主的东部片区，以工业、仓储、市场用地为主的北部片区，以生活居住、商业服务、文化娱乐用地为主的西南片区。第一章：城市认知乐陵市场初步调研报告第一章：城市认知【城市评价】县域优势显著：乐陵地域面积广，人口基数大，“金丝小枣、调味品”等特色经济型优势明显，2011年度入选中国最具投资潜力中小城市百强；城市环境优质：乐陵市西部及城区借助跃马河、盘河打造了一系列水系公园，环境优美；配套资源分布较均匀，新居住片区西南片区配套资源丰富：新商圈形成，新一中、三小、新汽车站等完工并投入使用，西南片区的配套资源较老城区更丰富；城市规划侧重性明显：乐陵老城区地块少且面积小，一般用于旧城改造项目；西南部
6、区域围绕新汽车站及新一中已形成了新的居住中心，未来围绕盘河区域将形成新的商务中心；乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析 与样本城市相比，乐陵经济总量略高于金乡、平原，但人均GDP还低于平原；同一行政单位中，乐陵经济处于德州各县域的中游水平；【城市评价】乐陵特色经济明显，但是经济总量偏低，处于德州市中游水平；地区（亿）齐河德城区陵县临邑禹城乐陵平原宁津武城夏津庆云乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【居民消费与城乡居民收入】乐陵城镇居民收入高，城乡收入差距大，但农村居民消费力足；乐陵农村消费动力较足，与五
7、所样本城市相比，农村居民消费与收入比值仅次于平原，处于第二位；从城乡收入对比看，乐陵城乡收入差距较大，仅次于微山，高于同县域的平原，城乡居民收入差距比约为2.29；从城乡收入看，乐陵与平原农村居民收入水平低，位于样本城市末位，但城镇居民收入水平较高；乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【社会固定投资与房地产投资分析】社会固定资产投资额比较低，并且房地产所占比重较高，投资有点热；从社会固定资产投资比较看，乐陵社会固定资产投资额居中，2012年为121.66亿元，低于济阳、微山，比平原略高；五所样本城市相比，除去金乡，乐陵排名第二，绝对比值数字不是很高
8、，但相对于平原的5.13，房地产投资有些热；乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【社会存贷款与个人存款分析】较高社会存贷比重，说明了社会投资的热度较高，经济的活力较旺盛；居民储蓄款所占社会存款比重大，反映乐陵潜在的消费力较强；从社会存贷款比重看，乐陵贷款比重占比排名第一，约71.5%，一方面反映了当地银行经营风险较大，另一方面也说明乐陵社会投资热度较高，经济的活动度较强；从个人存款比重所占社会存款比重看，乐陵的个人存款比重占74.55%，和金乡、济阳相差不大，说明居民潜在的消费基础较好，具有潜在消费的收入支撑；乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经
9、济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【地方财政收入比较】财政收入偏低，规模企业较少；与五个样本城市相比较，乐陵的财政收入高于平原，说明乐陵大企业少；乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【人口数量比较】人口基数多，乡村居民基数大，农村进城购房成为房地产发展的主要供应群体；与五个样本城市相比较，乐陵市人口基数仅次于微山，远高于平原，乡镇人口排在五个样本城市的首位，农村人口将是购房的主体；乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经济解读经济背景比较经济活力比较人口及教育分析【义务教育阶段在校人数比较】教育重视度较高，小学在校人数首位；初中在校人数减少
10、幅度，存在生源外流现象；乐陵市小学阶段在校人数五个样本县域最多的县域，在校总人数约为54440人，与总人口最多的微山相比，多3666人；乐陵初中阶段在校人数还是排在首位，但与小学人数相比，减少数量最多，约23702人，初中生外流现象严重；乐陵市场初步调研报告第二章：城市宏观经济解读【县域经济评价】经济总量较大，农村居民消费动力较强：乐陵经济总量处于德州所辖县市的中游水平，农村居民收入略低，但农村居民消费信心较足，农村居民消费力较旺；社会固定资产投资不高，但房地产投资有些热：房地产投资在社会固定资产投资中比重高，总量大；贷款与存款分析：社会存款中居民所占比重大，潜在消费力有待于挖掘，存贷比稿，说
11、明经济活动力强，有一定规模的企业存在，财政收入有所保证；重视孩子教育，并存在校生源外流现象：乐陵义务教育阶段在校学生人数较大，但初中在校生源与样本城市相比减少幅度大；乐陵市场初步调研报告第三章：乐陵住宅市场认知一级土地市场二级住宅市场【土地出让与成交量】近5年土地成交率98.25%，供基本等于求，但前2年挂牌量过大，后3年政府控制下，挂牌量逐年减少；乐陵近5年土地挂牌量（协议量）共1839695，成交量1807489，成交率98.25%；10年11年土地挂牌量巨大，近3年土地挂牌量逐年递减，保持了正常的挂牌量；城市板块解读重点板块透析乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅
12、市场认知【土地成交价格】乐陵市属于地价偏低的城市，2014年成交也突破了100万元；乐陵市地价刚突破100万元/亩，地价属于偏低的城市；2012年的土地价格呈现下降到趋势，主要是西南片区成交量大，价格低，拉低了成交均价；2013年政府为了提高地价，出让了四块地给乐陵市城市资产经营建设投资有限公司，均价120万元/亩，提高了2013年的成交均价；城市板块解读重点板块透析乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【13-14年新成交土地】成交9宗地块面积约为18.55万，其中乐陵城市资产经营建设投资有限公司成交10.8万，成交均价也比较高；其他楼面价多数在500元/平方米
13、以下；城市板块解读重点板块透析乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【开工面积与销售面积】乐陵市相对其他城市每年的库存量略少，但因每年的开工量都很大，累积的库存量大，供大于求，房地产市场风险加大；从2012年在开发面积样本城市横向比较看，乐陵销售开工比高于其他四个城市，但因开工多，库存量高于其他城市；从新开工量看，乐陵每年新开工量较大，平均每年开工面积约为76万；从成交面积看，平均每年的销售面积约36.28万，后续供给充足；城市板块解读重点板块透析乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【去库存的时间】截止到2014年11月底现有库存约
14、51.98万，2014年前11个月销售面积37.79万，参考2013年销售面积43.79万，去化库存需要14.9个月；城市板块解读重点板块透析乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【土地库存去化的时间】2010年到2014年11月底出让土地的可建筑面积约352.83万，从2010年截至到现在房屋销售总面积约181.41万，剩余可建筑面积约171.42万，剩余量土地供应量多，市场进入风险大；城市板块解读重点板块透析可建筑面积与销售面积统计（万）2010年2011年2012年2013年2014年合计可建筑面积64.99200.665.6119.092.54352.83
15、销售面积24.334.8841.2837.1643.79181.41乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【商品房成交价格】住宅成交均价保持增长态势，但均价指数则处于市场的低位；从乐陵商品房纵向比较看，住宅价格始终保持着上涨的势头，但上涨幅度小，与其他开发城市相比，其销售均价处于洼地；城市板块解读重点板块透析乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知【板块划分】根据乐陵各区域特点和住宅价格等因素的影响，将乐陵房地产市场划分为西南新一中板块、老城区板块；城市板块解读重点板块透析西南新一中板块老城区板块乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅
16、市场第三章：乐陵住宅市场认知板块板块四至板块特点西南板块阜盛路以南、兴隆南大街以西，以汽车站与新一中为中心政府规划的新居住中心、配套资源丰富；老城区板块阜盛路以北、云红大街以西，枣城大街以东、北至北外环具有完善的市政配套，成熟的居住氛围，但旧城改造项目居多，大盘少，居住品质感弱；【板块特征】城市板块解读重点板块透析乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场城市板块解读第三章：乐陵住宅市场认知重点板块透析【西南城区板块】作为重点板块的原因：目标宗地位于西南城区板块，西南板块是规划中的新居住中心且此区域开发项目众多，配套资源丰富，该板块内项目开发运作成熟，项目品质性较强，是城市品质生活不断提升的
17、代表区域；乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场城市板块解读第三章：乐陵住宅市场认知重点板块透析【板块内项目销售均价】此板块的凤凰城与御景龙山项目的产品类型多样，退台洋房、少量别墅；售价也略高于其他项目，居住品质感强；西南城区板块在售项目销售均价高于城市整体市场销售均价，普通产品销售均价约为3500元/；洋房销售均价约为4000元/；乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知城市板块解读重点板块透析【板块内项目销售均价】乐陵主力面积90-100的两室和110130三室；8090100110130140150120幸福公馆幸福公馆中央世纪城中央世纪城凤凰城凤凰城永
18、基花园永基花园龙山新居龙山新居盛世清华园盛世清华园皇冠花园皇冠花园东湖丽景东湖丽景丽景国际丽景国际国强花园国强花园百万庄园百万庄园星光城星光城御景龙山御景龙山春润华城春润华城翠湖天地翠湖天地翡翠绿洲翡翠绿洲乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知城市板块解读重点板块透析地址高新技术产业园（二号路与四号路交叉口）均价均价元/开发商山东青建集团户型面积10；主要客群乡镇建筑类型普通多层、花园洋房、别墅、物流中心建筑面积440000平米占地面积480亩装修情况毛坯容积率3.3项目动态2011年拿地，楼面价420元/，2012年1月15日开盘，别墅花园洋房基本未售，其余房源
19、已处于尾盘状态凤凰城：区域重点项目分析青建凤凰城乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知城市板块解读重点板块透析开发商泰山海通置业 地址乐陵市新一中东侧地块均价均价3500元/平米体量300000占地面积238亩建筑类型多层、小高层户型77140平米两室，三室装修情况毛坯主要客群乡镇项目动态09年拿地，楼面积460元/，2011年首次开盘，现小区东侧有3栋小高层未动工，7栋未拆迁泰山现代城：重点竞争项目分析泰山现代城乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知城市板块解读重点板块透析重点竞争项目分析鲁班御景龙山开发商鲁班房地产开发有限公司鲁班
20、房地产开发有限公司地址兴隆南大街路西均价均价3600元/平米建筑面积210000占地面积149亩容积率2.1建筑类型普通多层、花园洋房、小高层、高层户型75152平方米交房标准毛坯房主要客群乡镇项目动态2012年取得该宗土地，楼面价240元/，2014年初首次开盘乐陵市场初步调研报告一级土地市场二级住宅市场第三章：乐陵住宅市场认知城市板块解读重点板块透析重点竞争项目分析盛鑫首府开发商乐陵市盛鑫置业有限公司地址乐陵市渤海南大街3489号均价预计3600元/建筑面积84044占地面积40亩容积率3.27绿化率30%建筑类型小高层户型84200平方米总户数792户交房标准毛坯房主要客群来访客户乡镇居
21、多项目动态2013年取得该宗地，楼面价418元/，预计年底开盘盛鑫首府：乐陵市场初步调研报告第三章：乐陵住宅市场认知【城市房地产评价】开发量大，市场整体供大于求，竞争力激烈：乐陵前2年土地放量过多，开发量大，库存量多，剩余土地多且拿地成本低，现在进入市场开发风险大；销售均价低，成交户型以刚需二室和小三室为主：由于开发项目多，开发量大，市场竞争激烈，所以市场销售均价提升难度大；成交户型以刚需二室和小三室为主，购房群体多为乡镇进城客户，对品质的追求不高；西南城区板块市场认可度高、项目汇集数量大、开发档次高、但产品同质化严重、项目间竞争激烈：西南城区板块为城市中高端项目主要分布区，项目多且产品同质化
22、严重，户型面积也基本在同一区间，卖点以“城市中心、学区房”为主；乐陵市场初步调研报告乐陵市场进入建议：乐陵市场利好：人口基数大，年市场成交量高于其他开发城市；政府规划已形成实质利好，配套资源丰富；市场发展水平较差，我公司有显著的竞争力；乐陵市场风险：前几年土地出让过多且地价便宜，现在进入土地成本无优势；市场项目过多，很多项目仅有几栋楼，开发公司实力差，库存量多，有进入恶性竞争环境的风险；乐陵房管局自己开发了4个项目，后续还有项目入市，竞争环境不好；1.购房客户多是乡镇刚需客户，对品质要求低，不利于我公司竞争力展开；结论：现在不是进入乐陵市场的最好时机，需要2-3年的去库存周期去化前期土地存量；
23、现有地块规模小，无法发挥出公司样板区、会所的竞争力，建议等待时机关注乐陵其他规模大的土地；乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析【地块位置】位于城市重点发展规划的西南部，整个地块不方正；周边配套齐全；地面有拆迁垃圾；地块有民用电经过，需协商拆除；地块北侧为民居，西侧为泰山现代城项目，本项目与泰山现代城项目中间有规划新路，东侧、南侧大部分为旧厂房（已停产），少部分与外部相连；地块占地约60亩，地块形状不规整，规划设计不利；宗地开发建议地块属性研判地块开发建议原则乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析【周边竞争项目】宗地周边在售项目多，市场竞争激烈；地块1000米范围内，宗地周边约有11个项目在售，竞
24、争激烈；周边竞争项目，产品类型同质化严重，除凤凰城有少量花园洋房和别墅，其余皆为多层、高层组合；户型面积为90左右二室、105-115小三室，主要卖点是学区房；宗地开发建议地块属性研判地块开发建议原则乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析【周边配套】地块周边配套资源优质，但目标地块对优质配套不具有独占性；地块1000米范围内，优质的城市配套资源汇集；新一中、二中、三小紧邻项目宗地；银座商场、义乌购物中心、义乌小商品市场满足业主高中低消费需求；汽车站、中医院与项目隔路相望；宗地开发建议地块属性研判地块开发建议原则乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析宗地开发建议【规划指标】项目总占地约60亩，地价1
25、00万/亩，参考容积率1.5-2.5，规划建筑面积60000-100000；目标地块经济指标总占地面积40000容积率1.5容积率1.5建筑面积60000楼面价1000元/容积率2.5容积率2.5建筑面积100000楼面价600元/地块属性研判地块开发建议原则乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析地块属性研判宗地开发建议优势（strength）p 位于城市发展的主方向，乐陵城市新居住中心；p 区域开发项目多，业主对宗地区域价值认可；p 地块周边配套资源丰富，利于住宅小区的开发；劣势（weakness）p 地块规模小且不方正，不利于后期规划设计；p 地价比周边项目高，不利于后期成本控制，价格无竞争
26、力；机会(opportunity)p 政府规划5年内城市人口翻倍，进城客户数量约7万人，进城客户更关心学校和政府规划方向，是项目开发的一大机会；威胁(threat)p 宗地周边，同期开发项目较多，产品的同质化严重，市场竞争力激烈；【项目SWOT评价】地块开发建议原则乐陵市场初步调研报告城市新居住中心，配套资源丰富、优质教育资源的地块属性诠释城市新居住中心乐陵市规划的新居住片区，经过近4年的开发，居住氛围已形成；配套资源丰富银座商场、义乌市场、汽车站、中医院等配套资源丰富；优质教育资源第三实验小学、第二中学、第一中学，小学到高中一应俱全；第四章：宗地分析地块属性研判宗地开发建议地块开发建议原则乐
27、陵市场初步调研报告第四章：宗地分析宗地开发建议地块属性研判地块开发建议原则开发建议原则土地属性：规模小、配套齐全、开发大众产品；产品积累：多层+（小）高层组合，半地下车库；客户喜好：多层相对高层更容易被客户接受；开发战略：快周转开发战略，开发产品要保证快速去化；乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析宗地开发建议地块属性研判地块可开发性研判【地块容积率确定】多层产品更被客户接受，且多层做半地下车库，部分（小）高层可不做地下车库，成本可以控制，建议与政府谈判，降低容积率，降低地价；目标地块经济指标总占地面积40000容积率1.5容积率1.5建筑面积60000楼面价1000元/容积率2.5容积率2.5
28、建筑面积100000楼面价600元/按地价100万元/亩，容积率1.5与容积率2.5的楼面价差400元/，多层+半地下车库与（小）高层+地下车库的建造成本可以弥补楼面价差，且多层更容易销售，因此建议与政府谈判，降低地价、降低容积率；乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析宗地开发建议地块属性研判地块可开发性研判【产品组合建议】多层花园洋房+小高层（一梯两户），观源产品复制即可；1.市场多层房源存量多，客户可选择余地广，（小）高层未出现一梯三户或二梯四户的产品，如做一梯三户或二梯四户的（小）高层，势必增加销售难度，增加销售去化的时间；2.青建凤凰城与鲁班御景龙山的退台花园洋房销售去化率很低，反映了乐
29、陵改善客户少，对产品的要求低；3.购房客户主要是乡镇客户，对价格、位置、配套关注更多，对产品的品质关注低，针对此类目标客户还是以控制建筑成本，控制销售总价为主要开发目的；乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析宗地开发建议地块属性研判地块可开发性研判【户型组合建议】项目所处区域在售项目户型多以110130的三室和90-100两室为主，因我地块规模小，大三室改善类产品去化慢，建议只做85二室与105-110三室；乐陵市场初步调研报告第四章：宗地分析宗地开发建议地块属性研判地块可开发性研判产品类型多层花园洋房一梯两户高层面积区间808510010585-9095105户型划分紧凑两室紧凑三室紧凑两室紧凑三室配比系数50%50%40%60%通过上述分析判断，建议地块产品及户型组合如下：2022-11-24乐陵市场初步调研报告
