1、走向未来，更决定未来走向走向未来，更决定未来走向 !谨呈：绿宸地产谨呈：绿宸地产 智慧健康小镇营销策划操盘策略报告我们的战略我们的战略优势优势 S Sn大盘大盘n中容积率中容积率n景观资源景观资源n2020万公园万公园n绿色生态主题绿色生态主题机会机会 OOn 产业新城导入产业新城导入n首都第二机场首都第二机场n交通利好交通利好n度假、养老、投资客户基度假、养老、投资客户基数和比例未来上升数和比例未来上升威胁威胁 T Tn区域内外市场未来竞争区域内外市场未来竞争压力大压力大n产品同质化明显产品同质化明显劣势劣势 WWn品牌认知度不高品牌认知度不高n周边配套较弱周边配套较弱n陌生区域陌生区域项目
2、价值体系建立项目价值体系建立SWOT分析分析发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁-利用大盘开发、绿色生态主题、中低容积率构筑开发主题，走差异化利用大盘开发、绿色生态主题、中低容积率构筑开发主题，走差异化路线，路线，重新制定规则实现溢价（核心因素）项目价值体系建立项目价值体系建立项目发展战略项目发展战略发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会-利用大盘复合业态、集合利用大盘复合业态、集合20212021年年-2023-2023年每年逐步变化的导入客群及细分关年每年逐步变化的导入客群及细分关注点，扩大产品品类，针对性进行阶段组合开发，注点，扩大产品品类，针对性进行阶段组合开发，以量带价实现溢价（重要因
3、素）利用机会，客服劣势利用机会，客服劣势-强化空港新城强化空港新城3030万大盘体量、辅以丰盛的配套体系，弱化客户的陌生万大盘体量、辅以丰盛的配套体系，弱化客户的陌生不良认知不良认知 以价值填充实现溢价（重要因素）减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁-强化集团资源整合能力强化集团资源整合能力 专属资源实现溢价（附加因素）跑量基础上的跑量基础上的整盘高溢价大盘成功操作都具整盘高溢价大盘成功操作都具备以下几个要素备以下几个要素从开发产品到匹配价值价格从开发产品到匹配价值价格掌握开发节奏和溢价规律，成功匹配产品线、配套、客户需求和价值价格四者掌握开发节奏和溢价规律，成功匹配产品线、配套、客户需求和价
4、值价格四者之间的关系之间的关系从卖项目到卖生活从卖项目到卖生活成功结合项目本体与客户需求，挖掘独有的精神属性，传递生活方式成功结合项目本体与客户需求，挖掘独有的精神属性，传递生活方式远郊大盘，看发展、看客户远郊大盘，看发展、看客户必须紧抓区域发展前景，把握客户真实需求的演变路径和节奏必须紧抓区域发展前景，把握客户真实需求的演变路径和节奏低风险、低总价、抄底、附加值成为当前环京客低风险、低总价、抄底、附加值成为当前环京客户购房的关键词户购房的关键词投资客户投资客户改善客户改善客户刚性客户刚性客户高收益 低风险保值增值保值增值（持有（持有5 5年以上）年以上）快速进出场快速进出场（持有（持有2 2
5、年年-5-5年）年）转移刚性改善刚性改善（目前（目前1 1套住宅）套住宅）软性改善软性改善（目前（目前2 2套以上住宅）套以上住宅）被打压舒适度 低总价调控前调控后价格挤压价格挤压 （首付受限）（首付受限）政策挤压政策挤压 （资格受限）（资格受限）性价比 抄底+附加值高收益 低风险舒适度 低总价转移客户机会客户机会区域客群新政影响区域客群新政影响20%40%80%京南主动外溢改善客户比例大京南主动外溢改善客户比例大幅上升幅上升受品质、环境驱动受品质、环境驱动从众心理从众心理纯投资客比例逐渐上升纯投资客比例逐渐上升公寓投资型产品吸引公寓投资型产品吸引投资兼自住投资兼自住客户比例客户比例第一阶段（
6、第一阶段（2021）第二阶段（第二阶段（2022）第三阶段（第三阶段（2023）本地改投住客户本地改投住客户京南被动外溢保值增值京南被动外溢保值增值+刚需客户刚需客户养老客户养老客户北京外溢客户北京外溢客户60%外溢外溢+机会型客户机会型客户居多居多外溢外溢+跟随型客户跟随型客户居多居多主动郊区化客户居多主动郊区化客户居多看好固安发展前景的客户群看好固安发展前景的客户群前期性价比吸引前期性价比吸引高端养老客户高端养老客户品质驱动品质驱动主要配套设施展示运营主要配套设施展示运营京南被动外溢保值增值客户基数进京南被动外溢保值增值客户基数进一步扩大一步扩大客户小结客户小结客户机会痛点小结客户机会痛点
7、小结第一阶段第一阶段开发关注要素：升值潜力为核心开发关注要素：升值潜力为核心的的社区环境+社区配套+园林规划购买户型区间：购买户型区间：70-90占绝对主力第二阶段第二阶段开发关注要素：大盘居住性为核心开发关注要素：大盘居住性为核心的主题+产品设计+社区环境+社区配套+园林规划+物业管理购买户型区间：购买户型区间：7 70-110高层、小高层、多层、公寓复合业态第三阶段第三阶段开发关注要素：体验舒适度为核心的开发关注要素：体验舒适度为核心的产品设计+社区环境+社区配套+园林规划+物业管理购买户型区间：购买户型区间：7 70-200类别墅、洋房、高层、小高层、多层、公寓复合业态客户痛点客户痛点升
8、值升值+健康健康+环境环境客户痛点客户痛点居住居住+健康健康+环境环境客户痛点客户痛点品质品质+健康健康+环境环境用什么主题开发重新制定规用什么主题开发重新制定规则实现溢价？则实现溢价？项目价值体系建立项目价值体系建立项目案例借鉴项目案例借鉴找到守正出奇的核心武器找到守正出奇的核心武器共设施、公共休闲共设施、公共休闲活动空间活动空间绿色生态类大盘项目的绿色生态类大盘项目的4 4种开发模式种开发模式单体型开发模式单体型开发模式居住型开发模式居住型开发模式主题型开发模式主题型开发模式复合型公园国际新城复合型公园国际新城单体型开发模式单体型开发模式n n城市生态资源城市生态资源的最初级利用的最初级利
9、用n n功能形态单功能形态单一，对城市和区一，对城市和区域增值作用微弱域增值作用微弱n n实现形式：简实现形式：简单游憩设施单游憩设施居住型开发模式居住型开发模式n n城市生态资源稀缺城市生态资源稀缺性显现，利用程度加性显现，利用程度加大，功能增加大，功能增加n n对区域增值强烈，对区域增值强烈，但对城市增值较弱但对城市增值较弱n n实现形式：游憩设实现形式：游憩设施、住宅、社区餐饮施、住宅、社区餐饮主题型开发模式主题型开发模式n n将生态资源和某项将生态资源和某项主题相结合，公共主题相结合，公共设施较多，功能复设施较多，功能复合合n n对区域和城市增值对区域和城市增值有较大的作用有较大的作用
10、n n实现形式：主题公实现形式：主题公复合型公园国际新城复合型公园国际新城n n生态价值、产业价值、生态价值、产业价值、城市价值和文化价值结合，城市价值和文化价值结合，功能和形态多元化功能和形态多元化n n对区域和城市增值对区域和城市增值效应显著，成为城市效应显著，成为城市名片名片n n实现形式：多样的实现形式：多样的城市型载体，综合的城市型载体，综合的休闲元素休闲元素对区域的带动作用对区域的带动作用项目价值体系建立项目价值体系建立项目案例借鉴项目案例借鉴 单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用有空间或功能上的联
11、系，公园仅作为卖点使用 城市边缘区位城市边缘区位 居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开放式的形态，辐射能力较弱放式的形态，辐射能力较弱 主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐射能力较强射能力较强 复合型公园国际新城模式：复合型公园国际新城模式：将公园将公园+生态生态+建筑资源进行融合整合，形成建筑资源进行融合整合，形成多元的主题社区形态，传递生活多元的
12、主题社区形态，传递生活方式方式 整盘高溢价整盘高溢价 需要为核心武器为住宅提供高增值需要为核心武器为住宅提供高增值服务服务项目价值体系建立项目价值体系建立项目案例借鉴项目案例借鉴满足新空港城市发展下的“公园化、个性化、体验化、生活化绿色科技健康新城”依托自然景观、宜居生活、健康养老、生态餐饮等生态产业要素，结合绿色依托自然景观、宜居生活、健康养老、生态餐饮等生态产业要素，结合绿色街区、生态环境、生态建筑构筑街区、生态环境、生态建筑构筑国际化生态国际化生态居住体系居住体系生态餐生态餐饮饮绿色街绿色街区区生态环生态环境境生态建生态建筑筑自然景自然景观观宜居生宜居生活活健康养健康养老老国际化绿色科技
13、健康城国际化绿色科技健康城在用材上做以强化，节省成本又卖点突出在用材上做以强化，节省成本又卖点突出过滤过滤PM2.5PM2.5的新风系统的新风系统节能外墙外保温系统节能外墙外保温系统高效节能隔热外窗系统高效节能隔热外窗系统防辐射遮阳系统防辐射遮阳系统2424小时热水供应系统小时热水供应系统抗干扰降噪系统抗干扰降噪系统PM2.5PM2.5时代时代健康健康建筑解决方案建筑解决方案国际化绿色科技健康城体系国际化绿色科技健康城体系核心卖点核心卖点1-1-健康建筑健康建筑500500平恒氧体验馆平恒氧体验馆=绿色运动体验场（绿色运动体验场（100100平）平）+天然氧吧（天然氧吧（100100平）平）+
14、恒氧生态区域规划馆恒氧生态区域规划馆（100100平）平）+恒氧样板间（恒氧样板间（200200平）。平）。国际化绿色科技健康城体系国际化绿色科技健康城体系核心卖点核心卖点2-2-健康体验健康体验国际化绿色科技健康城体系国际化绿色科技健康城体系核心卖点核心卖点3-3-内外公园天然氧吧内外公园天然氧吧依托生态中草药种植和引入的国医堂及医疗研究机构，打造生态健康医疗基地，设置。治疗预防医疗机构及科研中心体检心灵保健和养生理疗康复医疗、生命修复国医堂康体、保养生态健康产业基地24小时上门看护中心在家看护医疗诊所护理养老信息化养老院信息化老年公寓国际化绿色科技健康城体系国际化绿色科技健康城体系核心卖点
15、核心卖点4-4-理疗设施理疗设施智慧康养小镇智慧康养小镇 整体价值整体价值生活方式的转生活方式的转变，带来希望、梦想和进步，变，带来希望、梦想和进步，PM2.5PM2.5时代时代绿色科技住宅绿色科技住宅的领跑者的领跑者国际化英伦的绿色生态住区19前期前期凭借高附加值的产品，体现性价凭借高附加值的产品，体现性价比，有效的吸引被动外溢的保值比，有效的吸引被动外溢的保值增值增值+刚需客群，总价在刚需客群，总价在150-180150-180万万购买有一定价格增值空间的购买有一定价格增值空间的核心主题景观项目作为资源核心主题景观项目作为资源占有，总价在占有，总价在300300万左右万左右已经拥有市内住宅
16、，对于公园等已经拥有市内住宅，对于公园等主题敏感，开始主动郊区化生活，主题敏感，开始主动郊区化生活，资源设施具优的洋房是他们置业资源设施具优的洋房是他们置业的方向，目标价格在的方向，目标价格在240240万万-300-300万万100100万万200200万万300300万万中期中期后期后期追求健康舒适度，对于资源环境追求健康舒适度，对于资源环境+健健康主题康主题+医疗设施有一定依赖，在价医疗设施有一定依赖，在价格空间的前提下改善居住环境和舒适格空间的前提下改善居住环境和舒适度；在主题住宅区购买物业，总价度；在主题住宅区购买物业，总价180-240180-240万之间万之间刚刚进入主动郊区化阶
17、段，资源刚刚进入主动郊区化阶段，资源设施具优的地理位置是他们置业设施具优的地理位置是他们置业的方向；他们需要一种郊区化的的方向；他们需要一种郊区化的低密度生活状态，他们需求的主低密度生活状态，他们需求的主力产品力产品年龄结构导致的生活理念和投资年龄结构导致的生活理念和投资理念的变化，他们需要一种郊区理念的变化，他们需要一种郊区化的生活状态犒赏自己，但资金化的生活状态犒赏自己，但资金实力有限，趋向在资源设施环境实力有限，趋向在资源设施环境好的位置选择具有增值潜力的房好的位置选择具有增值潜力的房子子趋势趋势趋势趋势400400万万总价控制决定开发成本控制总价控制决定开发成本控制企业影响力弱强市场实
18、现能力弱强领导者领导者补缺者补缺者跟随者跟随者创新者创新者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者区别于华夏区别于华夏孔雀城的住孔雀城的住宅理念宅理念区别于亿利区别于亿利外向型资源外向型资源营造的生态营造的生态概念概念初期以健康生态概念和精致产品力做差异化创新者，注重细节，加初期以健康生态概念和精致产品力做差异化创新者，注重细节，加强附加值打造及配套的跟进，抢夺市场客户，引领市场强附加值打造及配套的跟进，抢夺市场客户，引领市场后期做领导者，建立一定市场影响力的基
19、础上产品、综合性配套、后期做领导者，建立一定市场影响力的基础上产品、综合性配套、社区环境整体，成为固安市场的标杆项目社区环境整体，成为固安市场的标杆项目本项目的本项目的站位站位区域市场领导者区域市场领导者-成本控制下的绿色科技健康概念成本控制下的绿色科技健康概念定位策略依据：定位策略依据：大盘大盘 健康主题健康主题 绿色街区绿色街区 科技住宅科技住宅 国际新城国际新城 轰动南北京的名片空间轰动南北京的名片空间 原生态、全季节健康生态体验体系（原生态、全季节健康生态体验体系（2020万滨河公园、万滨河公园、生态体验馆、生活商业配套）生态体验馆、生活商业配套）后期健康养老设置及医疗、生态、商业、生
20、活、娱乐、后期健康养老设置及医疗、生态、商业、生活、娱乐、物业物业6 6大高端中心概念规划大高端中心概念规划京南京南3030万公园主题国际新城万公园主题国际新城整体性概念性规划及展整体性概念性规划及展示为基础示为基础持续增值的绿色科技概念住宅持续增值的绿色科技概念住宅商业部分商业部分项目拥有项目拥有绿色生态绿色生态商业特征，商业特征，充分发挥充分发挥生态与公生态与公园主题，园主题，形成客户形成客户目的性导目的性导入业态入业态住宅部分住宅部分2 2容积率势必容积率势必出现高低配产出现高低配产品，以高层及品，以高层及小高层现金流小高层现金流产品类型为主，产品类型为主，以洋房创新明以洋房创新明星产品
21、为辅凸星产品为辅凸显形象价值显形象价值操盘策略。操盘策略。价值成长曲线：首期可增值区域立足价值成长曲线：首期可增值区域立足中期健康产品价值中期健康产品价值后期生活方式溢价后期生活方式溢价项目价值项目价值开发周期开发周期前期前期（2021年）年）中期中期（2012年）年）后期后期（2023年）年）项目项目策略策略品牌品牌实现实现客户客户逻辑逻辑安全操作树立影响力安全操作树立影响力价值梯度快速上升价值梯度快速上升价值梯度巩固提升价值梯度巩固提升区域炒作区域炒作产品升级产品升级生活方式体验生活方式体验产品产品逻辑逻辑项目开发与城市建设相结合开发商品牌价值与社会贡献嫁接，制造市场声音项目开发与居住品质
22、紧密关联开发商专业度得到市场认可提升品牌价值开发品牌经营融入客户生活方式开发商企业理念影响客户置业逻辑形成品牌忠实度中高密度高层市场主流中高密度高层市场主流户型，户型，产品附加值产品附加值+配套配套提升提升，把握市场话语权，把握市场话语权中等密度高层、小高层，中等密度高层、小高层，配套配套驱动，多类型产品搭配驱动，多类型产品搭配，提高，提高产品总价，实现价值提升产品总价，实现价值提升中等密度组合中等密度组合，生态生态社区环境社区环境及配套全面提升，保证项目价及配套全面提升，保证项目价值最大化值最大化改变区域认知通过产品+前期商业配套提升价值预期区域价值释放综合性生态设施及配套驱动+产品创新，开
23、始发力大盘优势释放居住品质与成熟氛围演绎项目独特气质，水岸、生态、低密被迫挤压被迫挤压区域认知提升，产品区域认知提升，产品+配套吸引配套吸引城市外溢及产业人群城市外溢及产业人群区域认可下对区域认可下对综合级配套综合级配套+产品要求提升产品要求提升主动郊区化及高端产业人群主动郊区化及高端产业人群认可区域成熟度、低密生活、认可区域成熟度、低密生活、生活圈层生活圈层p 一期：启动阶段一期：启动阶段B6.66万万小高层小高层30%-高层高层70%p 开发量开发量6.66万平万平p满足基本生活便利的社区配套满足基本生活便利的社区配套及充满年轻、活力气息的社区及充满年轻、活力气息的社区营造，同时保证品质感
24、；营造，同时保证品质感；首期首期首席绿色科技新城首席绿色科技新城代征绿地：30亩C2.1D2.3B2.5A2.5临固雄线，临高压线，门临固雄线，临高压线，门面感和进入昭示性好，布面感和进入昭示性好，布置为绿色生态商业配套置为绿色生态商业配套承接客户承接客户满足城市外溢的投资满足城市外溢的投资+自住客群；自住客群；产品要求产品要求高密度性价比兼顾形象，市场主流需高密度性价比兼顾形象，市场主流需求住宅产品，（求住宅产品，（60平米左右一居平米左右一居20%、75-85平米平米两居两居65%，100-平米三居平米三居15%），提高产品附加值），提高产品附加值1 1期配套期配套（1010亩）亩）21年
25、年23年年22年年12月月9月月12月月5月月第一大阶段推广第一大阶段推广：21年年固安首席固安首席30万健康新世界万健康新世界【第一大阶段操盘主题第一大阶段操盘主题】推广目标：推广目标：提升项目形象，初步树立项目的高端定位提升项目形象，初步树立项目的高端定位策略运用：策略运用：首席健康科技新城首席健康科技新城。以以30万绿色生态国际新城为核心展开，借对造城万绿色生态国际新城为核心展开，借对造城运动的渲染提升项目形象；运动的渲染提升项目形象；核心推广主题提炼：核心推广主题提炼：广告语运用：广告语运用：健康源自健康源自一群专注的工匠之手一群专注的工匠之手(第一节点推出新城第一节点推出新城+健康生
26、态概念健康生态概念)PM2.5时代不可复制的时代不可复制的LEED健康居住理念健康居住理念(第二节点推出组合高层的首期产品第二节点推出组合高层的首期产品)形象概念期形象概念期价值展示期价值展示期销售冲刺期销售冲刺期1212月月-2-2月月PM2.5PM2.5时代固安新居地新闻发布会时代固安新居地新闻发布会3 3月月-6-6月固安全城月固安全城-大兴全区、丰台全区概念领袖巡展大兴全区、丰台全区概念领袖巡展7 7月月-9-9月示范区开放月示范区开放 1010月健康体验馆暨售楼处盛大开放月健康体验馆暨售楼处盛大开放1111月我的健康新生，学府海德公园产品说明会暨认筹启动仪式月我的健康新生，学府海德公
27、园产品说明会暨认筹启动仪式中期中期配套丰富的中等密度复合健康新城配套丰富的中等密度复合健康新城p 二期：完善阶段二期：完善阶段A富配套下的人与自然和谐典范社区富配套下的人与自然和谐典范社区p开发量：开发量：6.66万平万平 p中等密度社区意向，最大中等密度社区意向，最大限度保证低密意向，营造公限度保证低密意向，营造公园中的绿洲，同时社区配套园中的绿洲，同时社区配套全面跟进全面跟进p沿街商业沿街商业配套配套代征绿地：30亩C2.1D2.3B2.5A2.5临固雄线，临高压线，门临固雄线，临高压线，门面感和进入昭示性好，布面感和进入昭示性好，布置为绿色生态商业配套置为绿色生态商业配套承接客户承接客户
28、满足城市外溢投资自住客群及产满足城市外溢投资自住客群及产业人群业人群产品要求产品要求中等密度，高层中等密度，高层+小高层小高层 产品创新、领先及品质产品创新、领先及品质社区配套社区配套配套升级，导入社区会所、商配套升级，导入社区会所、商 业、学校、绿色生态；业、学校、绿色生态；21年年23年年22年年12月月12月月5月月第二大阶段推广第二大阶段推广：19年年尊贵的客户尊贵的客户 尊贵的健康尊贵的健康推广目标：推广目标：拔高项目档次，吸引更广泛的关注，为广泛辐射北京南部市场截留固安客户拔高项目档次，吸引更广泛的关注，为广泛辐射北京南部市场截留固安客户做准备做准备策略运用：策略运用：完善配套完善
29、配套+复合产品。复合产品。从前期单一地运用概念从前期单一地运用概念+产品，到概念产品，到概念+产品力产品力+全配套全配套的结合，提出再尊贵的产品如果没有优质的配套体系，都不能成为真正的上的结合，提出再尊贵的产品如果没有优质的配套体系，都不能成为真正的上流社区；流社区；核心推广主题提炼：核心推广主题提炼：广告语运用：广告语运用：第二次宣传节点第二次宣传节点第一次宣传节点第一次宣传节点尊贵客户尊贵客户 尊贵健康尊贵健康看得见的名流社区看得见的名流社区 看不见的健康生活看不见的健康生活【第二大阶段操盘主题第二大阶段操盘主题】p 三期四期：升级阶段三期四期：升级阶段C+D质环境下的人文、高端社区型居住
30、区；质环境下的人文、高端社区型居住区；p开发量开发量21.1万方万方p低密社区意向，重点打造低密社区意向，重点打造水岸风情水岸风情及园林的打造，营及园林的打造，营造社区各种活动主体空间造社区各种活动主体空间p沿街商业沿街商业配套配套代征绿地：30亩C2.1D2.3B2.5A2.5临固雄线，临高压线，门临固雄线，临高压线，门面感和进入昭示性好，布面感和进入昭示性好，布置为绿色生态商业配套置为绿色生态商业配套承接客户承接客户城市主动郊区化客群及高端产业人群城市主动郊区化客群及高端产业人群产品要求产品要求中低密组合，品质住宅需求产品中低密组合，品质住宅需求产品 高层（高层（60%）+小高（小高（20
31、%）+少量洋少量洋房房(20%)社区配套社区配套主体性配套亮点，形成主体性配套亮点，形成 高层级区域级配套（绿色餐饮及商业、高层级区域级配套（绿色餐饮及商业、养老设施植入等）；养老设施植入等）；第二大阶段推广第二大阶段推广：20年年【第三大阶段操盘主题第三大阶段操盘主题】19年年21年年20年年12月月9月月12月月5月月推广目标：推广目标：从绿色大城逐步过渡到区域大盘，展现更适宜居住的社区和丰富的产品线；从绿色大城逐步过渡到区域大盘，展现更适宜居住的社区和丰富的产品线；借助前期产品积累起来的高端档次来销售借助前期产品积累起来的高端档次来销售“绿色生态新城绿色生态新城里的优质洋房里的优质洋房”
32、策略运用：策略运用：超值优质。超值优质。结合成熟的社区配套、环境；并紧紧抓住绿色生态新城里的洋房结合成熟的社区配套、环境；并紧紧抓住绿色生态新城里的洋房这一卖点展开这一卖点展开核心推广主题提炼：核心推广主题提炼：广告语运用：广告语运用：上城上城 上品上品新城洋房新城洋房启动区策略。启动区策略。示范区入口意向示范区入口意向风格延续风格延续标标志志性性城城市市景景观观示范区水景意向示范区水景意向层次层次铺设铺设色彩色彩绿色绿色亲水亲水示范区售楼处意向示范区售楼处意向示范区健康体验馆示范区健康体验馆天然氧吧天然氧吧3恒恒体体验验绿绿色色生生态态园园示范区儿童海盗船乐园示范区儿童海盗船乐园万科常用神器
33、，成本低、安万科常用神器，成本低、安全性好，造价全性好，造价5-10万左右万左右建议启动区配有便利性、昭示性配套设施等建议启动区配有便利性、昭示性配套设施等考虑客户需求，方便客户生活；考虑客户需求，方便客户生活；项目一期与二期跨度时间较长，配套设施若不跟进，减少客户信心；项目一期与二期跨度时间较长，配套设施若不跟进，减少客户信心；项目周边生活配套低端且杂乱，社区内设置便利性配套生活设施弥补周边的项目周边生活配套低端且杂乱，社区内设置便利性配套生活设施弥补周边的不足，增长客户信心，为后期打下基础；不足，增长客户信心，为后期打下基础；保证基本生活便利的配套设施保证基本生活便利的配套设施 （超市、餐
34、厅、菜市场、银行）（超市、餐厅、菜市场、银行）沿街位置，考虑沿街位置，考虑 昭示性、便利性、主体性布置（售楼昭示性、便利性、主体性布置（售楼 处、生态城市体验中心、处、生态城市体验中心、儿童乐园等）；儿童乐园等）；4600平启动区配套经营原则：平启动区配套经营原则：在先期区域陌生感较强，配套在先期区域陌生感较强，配套较差，客户认知度较低，项目启动区需要营销塑造和培育的前提下，建较差，客户认知度较低，项目启动区需要营销塑造和培育的前提下，建议启动区商业街业态以满足生活基本配套类和体验性、主体性、昭示性议启动区商业街业态以满足生活基本配套类和体验性、主体性、昭示性售楼处为主，经营形式全部自持售楼处
35、为主，经营形式全部自持业态类别业态品牌业态面积基本生活配套便利店、超市、干洗店、食堂等基本配套街区1000平售楼处+入口示范区售楼处1000+入口示范区10002000平有机农庄生态农业种植采摘、生态饭店、生态购物、绿色1000平儿童乐园海盗船600平启动区立面风格启动区立面风格挺拔挺拔高耸高耸线条线条深色调深色调门廊门廊启动区园林风格启动区园林风格39层次感层次感节点节点营造营造尽端路尽端路第三重门厅：电梯厅第三重门厅：电梯厅玻璃通透设计 大理石贴砖第一重门厅：大堂前厅第一重门厅：大堂前厅第二重门厅：会客厅第二重门厅：会客厅启动区公共空间启动区公共空间车库入户大堂车库入户大堂挑挑空空品质品质
36、色彩色彩人性化人性化鲜明鲜明41内环通过水系、水景和景观节点营造风情感，形成富有节奏的情趣空间，为业主提供内环通过水系、水景和景观节点营造风情感，形成富有节奏的情趣空间，为业主提供参与交往的场所参与交往的场所层次丰富的植物及特色的土陶层次丰富的植物及特色的土陶打造小镇的风情意境打造小镇的风情意境 1-规划理念与总体布局规划理念与总体布局大兴、亦庄、丰台大兴、亦庄、丰台等南城客户，外地人为主，等南城客户，外地人为主，年龄在年龄在25253535岁，白领上班族或小生意人，投岁，白领上班族或小生意人，投资保值资保值+首次置业，在北京长期发展，首次置业，在北京长期发展，渴望在北渴望在北京有一个固定的居
37、所京有一个固定的居所；看重；看重性价比性价比，对，对总价总价敏敏感，对感，对居住舒适度居住舒适度和和生活便利度生活便利度有一定要求；有一定要求；4040岁以上，南城有岁以上，南城有改善改善、养老养老需求的需求的挤压客户挤压客户；北京有住房，但亟需改善升级；有一定财富实北京有住房，但亟需改善升级；有一定财富实力，但难以支付城区高房价；价格为其购房重力，但难以支付城区高房价；价格为其购房重要限制条件，可牺牲地段，但对居住品质有要要限制条件，可牺牲地段，但对居住品质有要求；求；北京东、南部区域以及固安等本地北京东、南部区域以及固安等本地投资客投资客，看，看好固安未来的好固安未来的升值潜力升值潜力，买
38、房看重，买房看重性价比性价比、开开发商品牌发商品牌、户型大小户型大小及及配套配套等，购房关注点与等，购房关注点与自住客户有所重叠，但考虑因素不同；自住客户有所重叠，但考虑因素不同；重要客户重要客户其他客户其他客户核心客户核心客户主要为北京南部区域投资主要为北京南部区域投资+外溢首外溢首置客户置客户本区域内现有客户本区域内现有客户夫妻二人小太阳家庭家庭结构家庭结构对应需求对应需求户型特征户型特征客户类型客户类型夫妻二人夫妻二人带一个小孩两个独立卧室70-90平米两居或小三居两个独立卧室以上，具备一定舒适度100-110平米三居后小太阳家庭空巢家庭夫妻二人，孩子上中学两位老人两个独立卧室带书房，舒
39、适度高110-120平米大三居两个独立卧室70-90平米两居或小三居绿宸万华城绿宸万华城孔雀城空港一号孔雀城空港一号孔雀城观礼孔雀城观礼龙龙TOWNTOWN城市之光城市之光金海太阳公园金海太阳公园金海城金海城中盛星河湾中盛星河湾帝宝一号帝宝一号尚城国际尚城国际春辉时代中心春辉时代中心一居一居二居二居三居三居35-35-4646，3.93.9米米层高层高一居：50-65平米经济二居：70-80平米；主流两居：80-100平米主流三居：110-120平米；舒适三居：125-140平米当前固安市场主要项目户型尺度当前固安市场主要项目户型尺度产品形式产品面积区间对应客户一居或小二居60-70平米单身或
40、投资客两居或小三居75-90平米夫妻二人空巢家庭三居主流三居100-110平米小太阳家庭主力主力户型户型前提：前提：满足客户需求的前提下，针对市场竞争做差异化产品。满足客户需求的前提下，针对市场竞争做差异化产品。竞争策略：竞争策略：p 针对孔雀城主力户型针对孔雀城主力户型90平米通透两居，本项目在保证居住功能和舒适度的前提平米通透两居，本项目在保证居住功能和舒适度的前提下控制户型面积，提供高附加值，具备总价优势，保证项目快销下控制户型面积，提供高附加值，具备总价优势，保证项目快销。p 针对目前市场上配套设施的滞后性及区域配套设施的落后的现状，启动区配有针对目前市场上配套设施的滞后性及区域配套设
41、施的落后的现状，启动区配有沿街商业，满足客户需求，弥补市场不足；沿街商业，满足客户需求，弥补市场不足；p产品产品+配套配套p 配套配套：沿街商业为主，配套作为其中的一部分，以满足业主便利性为主，：沿街商业为主，配套作为其中的一部分，以满足业主便利性为主，24小时超市、餐厅等方便业主生活的便利性配套生活设施，面积无需做大，小时超市、餐厅等方便业主生活的便利性配套生活设施，面积无需做大，保证昭示性及服务半径的便利性；保证昭示性及服务半径的便利性；项目产品：项目产品：l严格控制套型面积；严格控制套型面积；l户内功能实用性、功能性强；房间方正，保证尺度及舒适度；户内功能实用性、功能性强；房间方正，保证
42、尺度及舒适度；l餐厅与客厅分开布置，留有意向的玄关设计；餐厅与客厅分开布置，留有意向的玄关设计；l户内附加值设计，如灵活运用空间（两居便三居）、超大开敞户内附加值设计，如灵活运用空间（两居便三居）、超大开敞阳台、内庭院、飘窗设计等；阳台、内庭院、飘窗设计等；l注重室内公共空间的打造，大堂、电梯间、车库入户大堂等，注重室内公共空间的打造，大堂、电梯间、车库入户大堂等，多重体系打造，突出品质；多重体系打造，突出品质；p 大面积赠送阳光露台大面积赠送阳光露台p赠送飘窗赠送飘窗p 大面积赠送阳光露台大面积赠送阳光露台p270度转角飘窗赠送度转角飘窗赠送p 一居室：大面积附加值提升一居室：大面积附加值提升p 二居室：赠送，二居变三居二居室：赠送，二居变三居p内庭院设计；内庭院设计；p超大开场阳台超大开场阳台p 三居室：南北通透，舒适尺度三居室：南北通透，舒适尺度客厅阳台客厅阳台主卧主卧飘窗飘窗次卧次卧飘窗飘窗露台露台p南北通透、一梯两户，玄关南北通透、一梯两户，玄关设计设计p客厅面宽客厅面宽4.2米米 主卧面宽主卧面宽4米米 餐厅面宽餐厅面宽3.3米米 次卧面宽次卧面宽3.2米米 p双卫生间双卫生间 餐厅与厨房统一布餐厅与厨房统一布置置p三间居室纯南向三间居室纯南向 赠送面积约赠送面积约11.8平米平米p 大面积露台、阳台、卧室飘大面积露台、阳台、卧室飘窗；窗；thanks
