1、本报告严格保密商业秘密声明商业秘密声明本报告严格保密本报告解决的核心问题：本报告解决的核心问题：本报告的意义本报告的意义 提升本项目的商业综合价值，确保提升本项目的商业综合价值，确保开发商的项目收益最大化，树立新化开发商的项目收益最大化，树立新化及湘中高档商业的新典范及湘中高档商业的新典范。本报告严格保密解决问题的思路何在？解决问题的思路何在？有的放矢有的放矢项目整体定位项目整体定位目标客户寻找目标客户寻找本报告严格保密新世界国际项目初步建议123项目片区商业状况对项目的理解项目定位建议本报告严格保密1、项目周边商业状况 项目位于新化梅苑南路，地处县级开发区,属正在发展的商业片区,区位优势较明
2、显；商业概况商业概况 本报告严格保密1、项目周边商业状况新化商业主要集中于老城区,且发展落后,新化目前还没有上规模、上档次的商业购物中心，新城区商业发展更是空白,新城区的开发为本项目的发展带来空前的机遇良机。商业概况商业概况 本报告严格保密1、项目周边商业状况新化目前以步行街、超市等零散商业业态为主，老城区商业氛围浓厚，但落后的商业业态及布局，明显影响了人们的消费欲望,故现代化、潮流化、差异化互补型商业才具有更好的发展前景。商业概况商业概况 本报告严格保密2、对项目的理解以商业以商业+精品公寓住宅为主体的商业项目精品公寓住宅为主体的商业项目 地段：位于成熟商圈，区位优势佳地段：位于成熟商圈，区
3、位优势佳周边消费：超市、专业店、百货，以零售消费为主周边消费：超市、专业店、百货，以零售消费为主 本项目地处新城区主干道，新化未来重点发展的商贸、金融及人居中心区。项目地块一面临街，交通便利，展示面好。本地块区域处新化重点发展区域，同时区域内住宅小区众多，消费人群较大，片区内的专业店与大型百货、超市存在市场空间。本报告严格保密2、对项目的理解竞争：新化同业态商业竞争相当激烈。竞争：新化同业态商业竞争相当激烈。项目自身：整体商业面积较大，需突出项目自身：整体商业面积较大，需突出“专专”与与“全全”的特点的特点 由于新化的商业街开发体量较大，对本项目商业经营形成直接竞争，因此本项目的商业经营定位对
4、项目的成败有着举足轻重的作用。本项目单层面积3千余平米，整体商业面积为18000平米左右，若想项目一到四层的商业都做能旺，形成强大的市场影响力和辐射力，必须要在“专”与“全”字上做文章。本报告严格保密商业部分商业部分特点特点要求要求赢利模式赢利模式外街与一楼室内外街与一楼室内街铺街铺独立商铺易于出售，产权清晰经营定位与项目整体业态构成一致性高价销售，加快资金回笼，合理控制投资成本。二二-四楼内铺部四楼内铺部分分产权分割较为困难，出售价值不大保证产权长期持有、实现统一经营管理统一租赁，长期经营，形成逐年增长的固定收益。结论结论结合项目特点，采用租售结合，即零散出售与统一租赁相结合的赢利模式是最为
5、理想的。项目如何实现收益项目如何实现收益2、对项目的理解、对项目的理解本报告严格保密 项目如何竞争 借助现有的成熟商业条件，充分利用购物人群的消费特点，并进一步细分本区域居民的消费需要，有效利用片区消费的关联性与互补性，创造出联动的商业效益。增强内铺的商业功能，从而提升街铺与独立商铺的价值，成为项目入市销售的关键。同时采用差异化的经营定位策略，使项目形成独特的经营竞争优势。制定合理的租赁价格，吸引实力商家入驻，形成项目的商业核心竞争优势，以及最具性价比的价格优势，使本项目成为本片区炙手可热的商业项目。2、对项目的理解、对项目的理解本报告严格保密假设点一：电子、电脑城假设点一：电子、电脑城 充分
6、利用本项目的区域优势，顺应现在的市场需求，将市场的消费特性进一步强化；但由于项目周边新康园经贸中心已定位为电子电脑专业市场项目，加上老城区众多的品牌经营门店，竞争已相当激烈。假设点二：百货、超市业态假设点二：百货、超市业态 项目商业部分的柱距宽度、面积等物业条件完全可以依照百货超市的经营要求进行设计，经营档次亦能与精品公寓的形象相符；但是目前项目周边人气暂时不旺，此方案的主力店招商与后续经营存在一定的难度。3、项目的定位建议本报告严格保密假设点三：电器城假设点三：电器城 新化商业以超市、家电、潮流服饰等零售业态为主，如本项目，形成与新化周边业态的错位经营业态，在规模及档次上进行新化商业的全面升
7、级，形成特有的竞争优势。3、项目的定位建议本报告严格保密小结小结：以上几种定位方案都具备一定的可行性，但具体的经营定位还以上几种定位方案都具备一定的可行性，但具体的经营定位还需要经过缜密细致的市场调研才能得出。总之，本项目在定位上需要经过缜密细致的市场调研才能得出。总之，本项目在定位上既要既要避免正面竞争避免正面竞争、走、走差异化差异化路线，又要充分利用好现有的成熟路线，又要充分利用好现有的成熟商业环境，提高项目的整体招商可行性，使项目具备良好的持续商业环境，提高项目的整体招商可行性，使项目具备良好的持续经营能力。经营能力。3、项目的定位建议本报告严格保密报告结论报告结论1项目定位项目定位 根
8、据我公司一系列可行性调研及对产品的市场研究得出如下结论：努力拔高本项目的商业形象，将本项目打造成新化商业升级的样板工程，使本项目成为湘中最具活跃的商业领地。本项目打造为集购物、娱乐、餐饮、休闲、本项目打造为集购物、娱乐、餐饮、休闲、时尚功能于一体的综合性，超大规模的购时尚功能于一体的综合性，超大规模的购物商业广场物商业广场。本报告严格保密裙楼招商业态 国内百货品牌 国内超级市场连锁品牌 国内快餐连锁品牌 大型电器零售连锁品牌招商范围 临街商铺 1-4层裙楼内铺本报告严格保密销售与招商租赁的比例控制：销售与招商租赁的比例控制：“连租约销售部份连租约销售部份”的面积的面积占了总面积的占了总面积的3
9、0%35%30%35%；“连租约销售部份连租约销售部份”的售的售价总值占了项目总资产的价总值占了项目总资产的55%60%55%60%；本报告严格保密“连租约销售部份连租约销售部份”，在以后的主要销售策略，在以后的主要销售策略：将售价提升将售价提升20%30%20%30%；具体可；具体可行的提升幅度，届时再核算；行的提升幅度，届时再核算；将租约期内的租金（或返租将租约期内的租金（或返租期内的租金）在签订销售合期内的租金）在签订销售合同的同时，一次性抵扣售价；同的同时，一次性抵扣售价；本报告严格保密项目的业态分布规划（一）及各区的租金幅度建议项目的业态分布规划（一）及各区的租金幅度建议l l 百货
10、百货/超市主力店：超市主力店：规划面积：约规划面积：约80008000平方米；平方米；规划位置：项目规划位置：项目1212层；层；预计招商优惠条件：预计招商优惠条件：A A租金：￥租金：￥10201020元元/，管理，管理 费、空调电费是否包括在费、空调电费是否包括在 内，另外考虑；内，另外考虑；B B 免租优惠：免租优惠：1 1年年1.51.5年租金年租金;C C广告位租金优惠广告位租金优惠:另议另议;目标主力店：新一佳、心连心、目标主力店：新一佳、心连心、步步高、永安城、佳慧百货、步步高、永安城、佳慧百货、ITATITAT百货会员俱乐部等。百货会员俱乐部等。本报告严格保密项目的业态分布规划
11、（二）及各区的租金幅度建议项目的业态分布规划（二）及各区的租金幅度建议餐饮、娱乐休闲、家私家具、家电主力餐饮、娱乐休闲、家私家具、家电主力店：店：规划面积：约规划面积：约60006000平方米；平方米；规划位置：项目规划位置：项目3434层；层；预计招商优惠条件：预计招商优惠条件：A A租金：￥租金：￥10151015元元/，管理费、，管理费、空调电费是否包括在内，另外考空调电费是否包括在内，另外考 虑；虑；B B 免租优惠：免租优惠：1 1年年1.51.5年租金年租金;C C广告位租金优惠广告位租金优惠:另议另议;目标主力店：肯德基、麦当劳、德克士、目标主力店：肯德基、麦当劳、德克士、通程电
12、器、国美、苏宁等知名家电。通程电器、国美、苏宁等知名家电。本报告严格保密项目的业态分布规划（三），及各区的租金幅度建议项目的业态分布规划（三），及各区的租金幅度建议各类品牌店主力店：各类品牌店主力店：规划面积：约规划面积：约10001000平方米；平方米；规划位置：一层临街商铺；规划位置：一层临街商铺；预计招商优惠条件：预计招商优惠条件：A A租金：￥租金：￥20352035元元/，管理，管理 费、空调电费是否包括在内费、空调电费是否包括在内 ，另外考虑；，另外考虑；B B 免租优惠：免租优惠：1 1年年1.51.5年租金年租金;C C广告位租金优惠广告位租金优惠:另议另议;本报告严格保密合作
13、方式合作方式买断经营：一次性买断部分商铺产权、在符合相关法律及商场管理的范围内自行经营。租赁经营：由大型商业品牌或专业商业管理机构整体租赁该项目的1-4层裙楼或部分裙楼进行经营管理。联合经营：由大型商业品牌或专业商业管理机构与新世界按比例联合经营该项目的1-4层裙楼。本报告严格保密主要租赁条件的确定主要租赁条件的确定一、一、租期：租期：主力店：主力店：15201520年；年；各类品牌专卖店：各类品牌专卖店：5858年；年；二、二、递增递增起算时间：从第四年起，开始递增；起算时间：从第四年起，开始递增；增幅：增幅：主力店：主力店：5%7%/5%7%/年；年；各类品牌专卖店：各类品牌专卖店：6%8
14、%/6%8%/年；年；本报告严格保密三、三、经营权、管理权、与产权的关系经营权、管理权、与产权的关系经营商户在租赁期内具有经营权；产权归发展商，商户须同意：发展商可连租约销售；产权销售时，新业主在合同里亦承诺承接原有租约到期满；经营商户须遵守经营管理公司的管理规定四、管理费：四、管理费：建议在租凭合同注明：首二年免收物业管理费，但不包括：空调电费、电梯电费、公共照明电费等。二年后，依据当时物价局审批意见及管理公司规定执行本报告严格保密五、免租装修期：五、免租装修期：大面积租赁的主力店，根据实际洽谈情况，适当大面积租赁的主力店，根据实际洽谈情况，适当予以二年至三年的予以二年至三年的“免租期免租期
15、”；各类品牌专卖店，可予一年或二年不等（具体视各类品牌专卖店，可予一年或二年不等（具体视情况而定）。情况而定）。六、广告位租金：六、广告位租金：依据不同广告位置设置不同的广告位租金；依据不同广告位置设置不同的广告位租金；主力店可予适当优惠；主力店可予适当优惠；七、允许进场装修时间：七、允许进场装修时间：预计需在预计需在20092009年年1010月份；月份；本报告严格保密第三部份第三部份 营销工作节奏的控制营销工作节奏的控制第一阶段：招商第一阶段：招商前期：主力目标店的租赁招商；前期：主力目标店的租赁招商；时间估算：时间估算：20082008年年8 8月至月至1111月份；月份；中期：大量的品
16、牌经营店租凭招商；中期：大量的品牌经营店租凭招商；时间估算：时间估算：20082008年年1111月份至月份至20092009年年3 3月份；月份；后期：补充各类餐饮店、娱乐、休闲、展示后期：补充各类餐饮店、娱乐、休闲、展示店的配置；店的配置；时间估算：时间估算：20092009年年4 4月份至月份至9 9月份月份本报告严格保密第二阶段：销售第二阶段：销售正式开盘销售：正式开盘销售：时间估算：时间估算：20082008年年1010月份；月份；前提：招商、宣传如期进展，并取前提：招商、宣传如期进展，并取得如期效果；得如期效果；强销期：强销期：时间估算：时间估算：20082008年年1010至至2
17、0092009年年5 5月份；月份；尾段销售期：尾段销售期：时间估算：时间估算：20092009年年5 5月份至月份至9 9月份月份本报告严格保密第三阶段：经营第三阶段：经营组建经营管理公司：时间估算：2009年底（9、10月份）；主要工作：选聘经营管理顾问公司；选聘经营专业人才；拟定经营管理运作方案；第一批主力店进场装修：时间估算：2009年10月份；开业筹备；开始时间估算：2009年12月份；主要工作：人员培训；各类宣传、推广、公关活动的筹备；正式开业经营；本报告严格保密我们的优势我们的优势1 1纬达地产-专注于商业地产的顾问公司！集商业地产经纪、全程商业经营管理于一体集商业地产经纪、全程
18、商业经营管理于一体 商业地产楼盘的营销策划和经营管理专家商业地产楼盘的营销策划和经营管理专家 致力于商业地产的策划、销售和商场运营管理致力于商业地产的策划、销售和商场运营管理 本报告严格保密纬达邦联 服务特色 将商业地产营销和商业经营管理有机结合，用专将商业地产营销和商业经营管理有机结合，用专业的商业经营管理做商铺投资回报的强力引擎，推动商业的商业经营管理做商铺投资回报的强力引擎，推动商业地产的持续旺销，竭力为地产开发商全面提升项目的业地产的持续旺销，竭力为地产开发商全面提升项目的商业价值。商业价值。以丰富的商业运营经验为投资者提供更多的回报预以丰富的商业运营经验为投资者提供更多的回报预期与展
19、望，同时深入挖掘商业地产的潜在价值，确保商期与展望，同时深入挖掘商业地产的潜在价值，确保商业地产以更优质的价格畅销旺销业地产以更优质的价格畅销旺销。我们的优势我们的优势2 2本报告严格保密 为每一个商业地产楼盘量身订制地产营销方案和商业开为每一个商业地产楼盘量身订制地产营销方案和商业开发计划。发计划。在执行楼销售方案的同时实施商业开发方案，并为商场的招商筹备与运营管理提供专业服务。系统、深入地为开发商提供全程系统、深入地为开发商提供全程“一条龙一条龙”的整合打理的整合打理服务。服务。从商业地产项目的前期定位、市场调研、立项策划、营销策划、产权销售、到商场招商、开业前的各项筹备、人才培训、开业及开业后的经营管理。我们的优势我们的优势3 3本报告严格保密 与众多的品牌零售连锁商家和企业保持着良好与众多的品牌零售连锁商家和企业保持着良好的合作关系，为发展商提供丰富的商业客户资源，的合作关系，为发展商提供丰富的商业客户资源，为项目商业的顺利开发提供坚实保障。为项目商业的顺利开发提供坚实保障。我们的优势我们的优势4 4本报告严格保密 既精通地产经纪又擅长商业经营管理的复合型人才团队。拥有多年丰富的商业楼盘策划、销售、运营管理的实战操盘经验。能将港台先进商业经营管理技术与项目本土特点完美融合。本报告严格保密汇报结束汇报结束 Thanks!
