1、扬州江都商贸城扬州江都商贸城第一部分第一部分 引言篇引言篇调研依据调研依据定位结论定位结论调研对象调研对象调研范围调研范围调研对象调研对象政府部门相关人员政府部门相关人员各专业市场管理部门各专业市场管理部门专业市场经营户专业市场经营户各产业企业主各产业企业主各阶层市民各阶层市民调研范围调研范围城市的宏观经济状况城市的宏观经济状况 城市规划及发展状况城市规划及发展状况 各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式 经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况的各项需求状况 各产业企业主对本产
2、业专业市场的看法及建议各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议 各阶层市民对本定位方案的建议和看法各阶层市民对本定位方案的建议和看法调研依据调研依据市统计年鉴市统计年鉴专业市场管理部访谈记录专业市场管理部访谈记录 专业市场经营户调研统计数据专业市场经营户调研统计数据 与政府有关部门的相关人员访谈记录与政府有关部门的相关人员访谈记录 与各产业私营企业主访谈记录与各产业私营企业主访谈记录 各阶层市民调研数据各阶层市民调研数据第二部分第二部分 发展规划篇发展规划篇n江都的专业市场发展状况及规划江都的专业市场发展状况及规划 n商贸城的发展规划商贸城的发展规划 江都的专业市场发展状况及规划江都的专业市场
3、发展状况及规划 n有产业，无市场o家具城o九装饰城o汽车城o皮革城o花木城现有市场状况现有市场状况n就目前的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；专业市场规划状况专业市场规划状况江都的专业市场发展状况及规划江都的专业市场发展状况及规划产业园区打造状况产业园区打造状况 就商贸城周边的整体规划而言，贸易和商务会是周边专业市场的主要方向。大力发展服务业（物流业、商贸流通业、休闲购物旅游业）（1）机电设备产业集群（2）医药化工产业集群（3）船舶制造产业集群（4）纺织服装产业集群（5）汽车配件产业集群（6）文体木业产业集群（6）农业基地建设集群商贸城的发展规划商贸城的发展规划 o短期规划：n商
4、贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的建设招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引商务者前往商贸城进行成交。o中期规划：n商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由以批发为主转向批零兼营。并逐步由产品单一性到多元化，商务结合旅游o长期规划：n在大量的调整结束之后，商贸城经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。同时建立物流、仓储、国际商务交易、电子信息化、配套商
5、业、配套住宅群等系列产业链第三部分第三部分 市场篇市场篇商贸城商贸城SWOT分析分析江都经济发展状况江都经济发展状况周边专业市场状况周边专业市场状况商贸城状况商贸城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略上海专业市场、苏州专业市场常州专业市场、无锡专业市场南通专业市场、扬州专业市场南京专业市场、江都专业市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标整体经济发展规划固定资产投资情况房地产市场状况引论引论专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据专业市场存在的前提和依据政府强力政府强力打造打造n专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷交通便
6、捷n市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络需求拉动需求拉动聚集效应聚集效应n慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整产业链完整n半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；江都经济发展各项指标江都经济发展各项指标 全市经济持续稳定增长。据初步测算，全市经济持续稳定增长。据初步测算，2009年，全市实现地区生产总值年，全市实现地区生产总值402.08亿元，比上年增长亿元，比上年增长14.5%。其中第一产业增加值。其中第一产业增加值32.63亿元，增亿元，增5.6%；第二
7、产业增；第二产业增加值加值228.04亿元，增长亿元，增长15.4%；第三产业增加值；第三产业增加值141.41亿元，增长亿元，增长15.5%。三。三次产业结构比为次产业结构比为8.1：56.7：35.2，第三产业比重比上年提高，第三产业比重比上年提高0.6个百分点。人均地个百分点。人均地区生产总值区生产总值39929元，增长元，增长14.5%。农业结构调整成效显著，农业综合生产能力进。农业结构调整成效显著，农业综合生产能力进一步提高，工业经济总量和效益实现同步增长，固定资产投资持续增长，对经济增长支一步提高，工业经济总量和效益实现同步增长，固定资产投资持续增长，对经济增长支撑作用显著，财政金
8、融运行稳健有序，城乡居民收入稳步提高，综合实力不断增强。连撑作用显著，财政金融运行稳健有序，城乡居民收入稳步提高，综合实力不断增强。连续八届被评为全国县域经济基本竞争力百强县（市），入选续八届被评为全国县域经济基本竞争力百强县（市），入选“全国中小城市综合实力百全国中小城市综合实力百强强”，列第，列第48位。位。江都整体经济发展规划江都整体经济发展规划o围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；o围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进 o围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚 o围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活 o围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设 n坚持以规划
9、为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。加快完善规划体系。n按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、新区控制性详规和城区整体城市设计，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。o围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业 o围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略 o围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设 江都整体经济发展规划江都整体经济发展规划七大功能区打造新港城：七大功能区打造新港城：商贸城位组建的居住、
10、商业、贸易、金融区内，物流、生产、加工功能区。注：本规划方案目前尚未报批周边专业市场分析周边专业市场分析租售模式租售模式n只租不售or只售不租or租售并举经营模式经营模式n无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位市场定位n定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态产品形态n层数、开放式or独立式上海九星批发市场上海九星批发市场租售模式租售模式n只租不售经营模式经营模式n整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；市场定位市场定位n刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成九个区，包含五金、建材、化工等产品产
11、品形态产品形态n单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面上海国际五金城上海国际五金城租售模式租售模式n租售并举，以租带售经营模式经营模式n 以“机电五金城”为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；市场定位市场定位n 以机电五金城为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。产品形态产品形态n独立式铺面为主，少量开放式的铺面苏州国际服装城苏州国际服装城租售模式租售模式n前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位市场定位n 占地面积
12、600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态n产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营目标经营目标n整合社会资源,打造世界时尚之都常熟招商城常熟招商城租售模式租售模式n自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式经营模式n招商城管委会进行管理；市场定位市场定位n 招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发
13、市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。产品形态产品形态n独立式的铺面。无锡招商城无锡招商城租售模式租售模式n一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权经营模式经营模式n自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位市场定位n 占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货
14、产品形态产品形态n产品为两层，店中店的形式。海门叠石桥家纺市场海门叠石桥家纺市场租售模式租售模式n租售并举，以租带售；经营模式经营模式n自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位市场定位n 占地77150平方米，拥有8000多个营业门面及摊位，生产经营床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具等300多个绣品系列品种产品形态产品形态n产品为两层，独立铺面形式；各地市场租金情况各地市场租金情况o 从业态来看，专业市场成功率较高o 从面积段来看，面积为60平方米左右的户型最受市场欢迎；商贸城商贸城SWOT分析分析优势优势n 江都市而言，专业市场仍属于空白；劣势劣势n 地
15、理位置较为偏远；n 仓储物流用地缺乏，配套不齐备；n 没有产权；n 不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法；n 部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求；机会机会n 江都后期的专业市场基本上没有，因此，商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的；威胁威胁n 业态定位过于分散，不能形成集约效应；n 产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制；n 周边有各主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁；n 没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心；商贸城商贸城SWOT分析分析SWOT分析得出的启示分析得出的启示本案遇到的阻滞，主要来源于劣势未能
16、尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。相应的策略相应的策略规避劣势规避劣势解决产权问题解决工商税务优惠问题解决产权,经营权与管理权分离的问题重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位因为江都专业市场不多，把握机会向政府要优惠第四部分第四部分 定位及细化篇定位及细化篇商贸城做专业市场的理由商贸城做专业市场的理由商贸城招商定位原则商贸城招商定位原则商贸城招商方向及最终定位商贸城招商方向
17、及最终定位商贸城最终定位的依据商贸城最终定位的依据1234商贸城做专业市场的理由商贸城做专业市场的理由n交通便捷o沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本；支持商贸城做专业市场的理由支持商贸城做专业市场的理由n地段偏远o商贸城选址地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费。商贸城专业市场的难点商贸城专业市场的难点n体量及建筑形态支持o商贸城建筑初步设计面积约15万方，建筑形态主体两层，部分4层，适合做专业市场；n配套欠缺o新商贸城选址周边配套肯定较差，普通消费者难以在商贸城周边满足购物所产生的相关需求。商贸城招商定位方向的选择原则商贸城招商定位方向的
18、选择原则市场空白原则市场空白原则n 不仅要立足在江都，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争可行性原则可行性原则n 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强可操作性原则可操作性原则n 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件成本导向原则成本导向原则n 必须在保证在n 商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让商贸城真正兴旺起来1234商贸城招商的方向商贸城招商的方向鞋类鞋类毛绒玩具类毛绒玩具类皮革类皮革类日用百货类日用百货类小商品类小商品类商贸城可选择的商贸城可选择的招商定位方向
19、招商定位方向综合考虑上述招商原则，商贸城的招商定位方向主要有以下几类：综合考虑上述招商原则，商贸城的招商定位方向主要有以下几类：我们对商贸城的业态定位我们对商贸城的业态定位皮革用品皮革用品交易广场交易广场皮革用品皮革用品相关用品相关用品鞋类产品鞋类产品定位皮革用品交易市场的依据定位皮革用品交易市场的依据产业有支持产业有支持n能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持n既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征，并增加江都旅游新风景。商业有特色商业有特色n原有成功苏中商贸城的延续与扩建零批易共存零批易共存招商易成功招商易成功n此商业定位在长三角能够找到大量生产企
20、业和流通商入驻本案定位皮革用品交易市场的理由定位皮革用品交易市场的理由人流易聚集人流易聚集n此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易聚集，并形成滞留整改要求少整改要求少n商贸城目前的产品形态等各方面均比较成熟，改址变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本易生现金流易生现金流n现有的商业定位属于日用消费品，季节性消费不明显，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要政府必支持政府必支持n现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入，并且有可能成为江都商业历史上的一座丰碑第五部分第五部分 招商篇招商篇招商原则招商原则n招
21、商朋友化招商朋友化n长三角品牌化长三角品牌化n特色街区化特色街区化n时尚潮流化时尚潮流化n批零兼营化批零兼营化n效益最大化效益最大化作为招商工作的指导方法和今后江都皮革交易广场工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求招商前提招商前提政府支持政府支持开发商搭台开发商搭台整合社会资源整合社会资源政府支持政府支持支持五支持五n 政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；支持四支持四n 在“商场内”成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业
22、和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税；支持三支持三n 进入“商贸城”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持二支持二n 进入“商贸城”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；支持一支持一n 凡进入“商贸城”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；核心支持核心支持
23、n 对市区内老市场等进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策；政府支持政府支持支持十支持十n 政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护温州商贸城的声誉，而不能随时打假或者检查；支持九支持九n 必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持八支持八n 对市内各小商品市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；支持七支持七n 对进入“广场”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴
24、。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；支持六支持六n“广场内”有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；开发商搭台开发商搭台搭台六搭台六n 开发商加强资金投入尽快建设完相应配套设施，把市场做大做强做全。搭台五搭台五n 进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除；搭台四搭台四n 租赁广场商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；搭台三搭台三n 商家可享受一定的优惠价格；搭台二搭台二n 进入广场内的企业，由开发商免费安装统一规格的
25、店面招牌；搭台一搭台一n 重组经营管理公司进行统一规划、统一经营、统一管理；整合社会资源整合社会资源目标目标近期目标近期目标工作重点工作重点n一年半内，附近一小时能达到县级市皮革用品的生产企业、经销商和个体工商户，尤其是江都市区及所辖乡镇的批发商、零售商、经销商和个体工商户为招商重点，而且高层的工作重点应该集中精力在中低档用品中经营较好的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办用品的展览、拍卖和组织贸易活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；n经营公司的发展规划及工作思路：o更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为
26、本案将来打下基础n推广和招商：o制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系目标目标中期目标中期目标工作重点工作重点n利用一年半到三年的时间，通过零售批发互为带动，逐步调整零售和批发之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的用品、其它用品批发商，达到批发和零售的均衡比例，从而形成较有特色的交易市场和旅游产品；n策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益；n对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定
27、基础。招商目标招商目标远期目标远期目标工作重点工作重点n通过三到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，把中低档品牌过渡到长三角地区乃至全国的品牌，雄踞苏南，面向长三角，影响全国，从而形成长三角较有特色的妇女儿童用品市场的定位要求n提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；n对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。招商对象招商对象n国内中低档皮革用品生产企业n国内中低档皮革用品经销商n国内中低档皮革用品个体工商户n其他入住企业如大中小型餐饮、超市、休闲娱乐业n物流运输等其他配套企业招商关键招商关键通过各级政府和协会，把经营皮革用品较为成功且有影
28、响力的生产企业、经销商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见，使其入驻本案通过我们团队的努力，和经营皮革用品的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们入驻本案招商实施实施三实施三n 制定游戏规则，并用此规则在最短时间内搞定行业协会及行业带头大哥；实施二实施二n 更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；实施一实施一n 整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让江浙沪乃至全国知道江都将崛起一座新兴的皮革用品专业市场；实施五实施五n 在引进零售商方面，以附
29、近一小时可到达的县、市、省的浙江、福建人为突破口，完成这一块的招商任务；实施四实施四n 在引进批发商方面，以浙江、福建为突破口，完成批发这一块的招商任务；第六篇 经营管理篇经营经营管理管理经营经营营造气氛，聚集人气营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广包装宣传，整体推广制定游戏规则制定游戏规则制定促销方案计划制定促销方案计划管理管理统一店面装修统一店面装修统一经营布局统一经营布局统一物业管理统一物业管理经营管理原理经营管理原理 确定经营管理公司的主要功能 解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合 设置经营管理 公司的职能部门 功能确定功能确定内部功能内部功能外部功能外部功能n行政人事
30、n财务核算 n吸引人流，营造人气n招商租赁n营销推广n公共关系维护n信息支持n物流配送n物业管理部门设置部门设置策划推广部策划推广部 经营部经营部 招商部招商部公关部公关部 物流配送部物流配送部物业管理部物业管理部行政人事部行政人事部财务部财务部部门组织框架及其协作部门组织框架及其协作经营管理公司营销推广物业管理租务招商后勤服务公共关系物流公司经营管理旅业协会组织财务、行政人事策划部广告公司信息物流长期招商商铺租赁第七篇第七篇 总结篇总结篇 造就在国际化浪潮驱使下，国际商品生产企造就在国际化浪潮驱使下，国际商品生产企业与供应商大量涌入。商贸城将先后招商开辟了业与供应商大量涌入。商贸城将先后招商开辟了世界各馆（如新加坡、台湾、香港、韩国、巴西世界各馆（如新加坡、台湾、香港、韩国、巴西等）；在市场设立采购信息中心，设计联系加入等）；在市场设立采购信息中心，设计联系加入联合国的采购网络，成为联合国物资采购重要基联合国的采购网络，成为联合国物资采购重要基地、价格信息采价中心。在国际贸易舞台上，商地、价格信息采价中心。在国际贸易舞台上，商贸城得到将不断拓展，做到贸城得到将不断拓展，做到“买全球、卖全球买全球、卖全球”的全球皮革超市格局。的全球皮革超市格局。
