1、市场定位怀化通道廊桥商业整体定位及招商方案目 录城市认知与商业格局市场调查与分析项目认知与SWOT分析项目价值体系与项目定位城市认知与商业格局双江区通道县项目城市认知通道侗族自治县位于湖南西南部，怀化市南端，东邻邵阳的绥宁城步，西连贵州黎平县，北靠靖州，南接广西的龙胜三江，处湘、黔、桂三省六县交界之地，是湖南省南下两广的咽喉要道。县人民政府驻双江镇。现辖8镇13乡21.69万人，其中侗族占73%，是湖南最早成立的以侗族为主体，侗、汉、苗、瑶等多民族和睦共处的自治县，也是革命老区县、国家扶贫开发工作重点县、国家武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点县、全国绿化模范县、全国生态示范区、中国民间文化艺术之
2、乡、全国最佳休闲旅游县、中国大学生最喜欢的旅游目的地、全国休闲农业与乡村旅游示范县、中国最具潜力的十大县域旅游县。通道县是湖南省南下两广的咽喉要道，也是湖南最早成立的多民族自治县，也是革命老区县，中国最具潜力的十大县域旅游县基础设施逐步完善，通道县交通便利，境内铁路、公路四通八达。焦柳铁路纵贯南北6个乡镇，设有县溪、牙屯堡等几个火车站，通车里程44.3公里，其中牙屯堡站是广局和柳局的交汇处；公路通车里程已达1000公里，209国道、1805省道从东向西穿县而过，所有乡镇和90的村都通了公路。邮政电信和广播电视事业发达。开通了万门程控电话、移动电话业务，可直通世界各地；已开通了32套加密电视节目
3、。通道县境内铁路，公路交通较发达，但距离城市（怀化）等较远，心里距离大于交通距离。项目城市交通S209包茂高速经济稳步增长。农业结构调整渐趋完善，正逐步形成竹木、畜牧、土特山货果菜、中草药材四大产业发展格局。工业从无到有。自成体系，以木材系列加工、水电、建材系列、食品系列、农机制造为主，乡镇企业全面发展。并已形成了沿“路”（枝柳铁路、209国道和1805省道）经济带。通道县经济主要以农木业及其衍生出来的加工业为基础，同时旅游也逐步发展。项目城市经济芋头古侗寨万佛山风景名胜独岩民俗风情园龙底河漂流自然资源优越，名俗风情浓郁促使通道具备强大的旅游潜力，政府也将旅游业发展变为城市方向，有意打造第二个
4、“凤凰古城”河西区域城市商业区河东区域本项目沿河商务休闲区城市发展方向：“一河两岸、东文西商、城市向东”城市发展思路，老城区（河西区域）趋于饱和，新城区（河东区）初具规模，城市发展向东，但主要商业集中在河西区域。城市“一河，两带”的布局，项目连接城市两大片区，是新老城区结合点，也是新老城区交通唯一连接点。项目城市商业一河两带-长征路商业带(河西商业带)，租金也比较可观，但商业形式停留在沿街铺面，商业业态也较为凌乱，许多品牌商家发展受到很大限制。长征路作为通道县目前的商业绝对中心，品牌服饰数量较多，租金也比较可观，但商业形式停留在沿街铺面，商业业态也较为凌乱，受县政府周年庆“风貌改造”活动的影响
5、，整体视觉效果较差，通道县的商业格局亟待升级，通道廊桥项目建成后，将以全新的商业形态领跑全通道。一河两带城东建材市场商业带(城东商业带）虽然是城市新城区但规划较为落后，功能较为低端，相对河西在品牌与种类上明显不足。城东建材市场作为新城区的主力商圈，以佳惠超市为龙头，汇集五金建材、农贸市场、家纺布艺，餐饮配套，中低端服饰等业态，规划较为落后，功能较为低端，难以满足通道人民日益增长的物质文化需要。项目宏观认知总结基于对城市及城市商业布局的初步分析，我们从宏观层面得出以下结论：从区域来看，区域人口不足，有一定旅游人口，但仍需挖掘，区域经济较落后，但区域商业较饱和，有明显升级的意向（由街铺升级为集中型
6、商业）1 1从全县来看，城市消费主要以配套型商业为主，消费人群较固定。2 2从项目区位来看，项目地段资源唯一，连接两大城区，发展前景良好。3 3市场调查及分析市场定位经营者问卷调查经营者问卷调查经营者问卷调查分析商铺性质：本次共发放问卷100份，回收98份96%的在营商户为租赁门面，商铺销售市场存在较大机会经营者问卷调查分析商铺面积：大部分在营的商户面积为40-60平米，本项目的铺面大小适合市场需求22,26%28,33%20,24%14,17%00经营者问卷调查分析商铺租金水平：超过50%的商户租金水平为30-80元/月，租金较高的路段为长征中路，建议本项目在初始阶段以低价入市，吸引商户经营
7、8,14%28,48%14,24%8,14%30以下30-4040-5050-60经营者问卷调查分析商户经营性质：目前商户多数为自营性质，品牌加盟店数量比较少。经营者问卷调查分析顾客主要来源超过60%的经营户的顾客来源为往来人群，说明定向消费的场所较少，为项目打造“特色消费”提供了机会。经营者问卷调查分析顾客平均消费金额：顾客平均消费金额维持在50以下，一方面反映了通道县购买力水平较低，另一方面说明了目前的商业水平处于较低下的阶段。经营者问卷调查分析目前营业状况：将近90%的商认为目前的经营一般，基本符合通道县的消费水平和商业地位。经营者问卷调查分析考虑扩张的途径：多数客户选择其他，说明其对于
8、扩张事宜缺乏考虑，无明确的目标性，后期可通过项目的教化和宣导经营者问卷调查分析 通道县目前生意最好做的场合：超过90%的客户认为长征路和城东路的经营状况会比较理想，说明城东路已经初步扭转了部分经营户的心理，有望取代或打破长征路传统商业中心的地位经营者问卷调查分析理想中的经营场所：大多数经营户仍然对沿街门店情有独钟，本项目缺乏临街面的问题将会给项目销售和招商工作带来一定的难度58,63%18,20%8,9%8,8%经营者问卷调查分析目前通道所缺乏的购物形式：大部分经营户认为通道县缺少综合购物商场和步行街，通道廊桥的项目定位将填补这方面的空白。经营者问卷调查分析是否考虑入住通道廊桥项目：大多数经营
9、户表示自己需要慎重考虑，归因于大家对新生项目的敬畏心理，租金价格和招商政策的不确定性以及经营前景的好坏是他们迟疑的主要原因。经营者问卷调查分析理想商铺面积：理想中的商铺面积为30-100平米，本项目的物业结构比较符合经营者问卷调查分析可接受的租金水平：大多数经营户可接受月租金在3000以下，这建立在经营面积为30-60的基础之上，说明一楼可接受的租金水准大致在50-100元/月经营者问卷调查分析廊桥项目一层铺面售价范围：多数经营户认为一层铺面的售价范围应该停留在1-1.5万元/平米，一定程度上反映了经营户和投资者对于新生项目的敬畏心理经营者问卷调查总结 通道县的消费习惯已基本定型，商业结构比较
10、落后，商业体量偏大；通道的百货商场、大型超市及高端餐饮皆为零，大部分经营者表达了对综合购物商场的向往，降低其对沿街商铺的热衷度是项目面临的重大难题 大部分经营户比较认可本项目位置，认为项目紧靠新汽车站和县幼儿园，承接新旧城区，有较大的发展潜力；通过对经营户的调查了解，目前通道县的商业格局受城市规模、交通条件等因素的制约，目前其城市商业格局并不完整，存在一定业态的缺失；目前城市商业体量稍稍偏大，经营户经营状况波动较小；经营户对本项目存在较强的敬畏心理，与销售价格的释放有一定的关系，大部分经营户对本项目的区位有较高的认可度，但是对于商业运营模式的认识很模糊。市场定位消费者问卷调查消费者问卷调查消费
11、者问卷调查分析本次共发放问卷100份，回收100份常去的商业场所：过半的消费者常去的商业场所为长征路，与通道县目前的商业格局相符消费者问卷调查分析常去的超市：福乐多超市和佳惠超市作为通道县最大的两个超市，几乎涵盖了通道县所有的日常消费需求消费者问卷调查分析选择消费地点的原因：距离和商品种类成为人们选择消费地点的主要原因，价格因素也受到了大部分消费者的重视。消费者问卷调查分析每月餐饮、日用品、休闲娱乐、衣服鞋帽的消费频率：通道人民外出餐饮、休闲、娱乐的频率较低，一方面与相应业态的缺乏有一定关系，物价因素和收入水平是人们望而却步的主要原因消费者问卷调查分析每次餐饮、日用品、休闲娱乐、衣服鞋帽的消费
12、金额：单次消费金额偏低，客观反映了通道县的人均收入水平和物价水平消费者问卷调查分析希望通道廊桥项目引进的购物业态：选择大型生活超市和百货商店的消费者居多，一方面反映了消费者对本项目缺乏了解，另一方面反映了消费者对一站式购物场所的需求消费者问卷调查分析希望通道廊桥项目引进的餐饮业态：通道廊桥依托双江美景和古典式侗族风格的建筑设计，满足打造特色食街的条件。消费者问卷调查分析希望通道廊桥项目引进的娱乐业态：选择儿童游乐中心和KTV的占了多数，项目所在地靠近县幼儿园，以儿童消费带动家长消费是本项目的重要课题。消费者问卷调查总结 通道县的消费习惯已基本定型，本土意识较强，多数消费者选择在本地购物；通道消
13、费者对于购物消费的要求停留在价格因素和距离因素上，对综合性消费市场缺乏认知；新城区的发展时间较短，商业配套不够完善，多数消费者仍停留在老城区购物；对于一体化购物场所有较强的诉求，渴望便利性和舒适度。通道县本地因为品牌缺失，无法满足中高端消费，导致部分优质消费者外流；通过对消费者群体的调查了解，目前通道县人民的消费能力偏低，中高端消费市场较小；消费者对本项目了解程度不足，但对本项目的区位有较高的认可度，并对本项目的未来比较看好。项目认知与SWOT分析项目基本情况项目总建筑面积约7500，规划四层，总体量不大；项目为区域河西与河东车行唯一连接交通点，地段不可复制。项目建筑形态为中式廊桥，建筑立面独
14、特，标志性鲜明。项目自身认知 产品形象独特，在外立面与筑风格上鲜明独立，具备成为城市地标性建筑潜质。依托主桥城东桥建立，是城市交通的扼口，地标性明显。坐落于双江，自然资源独特，风景资源优越。凸显建筑的文化内涵，以中式文化为主题，打造适合建筑形态的商业，是廊桥商业成功的必经之路。项目面积段与经营者问卷调查对比商铺面积：大部分在营的商户面积为40-60平米，理想店铺面积在30-100平米，本项目面积在40-70平米，铺面大小适合市场需求22,26%28,33%20,24%14,17%00理想商铺面积：周边区域分析本案时代御水湾沿江休闲餐饮街汽车东站、市政广场、锦绣新城、嘉鑫苑县幼儿园 本项目周边集
15、合了通道县城内优质的景观资源，有利于项目自身品位提升。项目所在位置是连接新旧城区的交通咽喉，地理位置重要，且周边配套较为丰富，具备打造成通道商业地标的潜质项目周边存在部分竞争对手通道东站通道西站人民银行县幼儿园第一人民医院好宝贝母婴大拇指全家福餐馆侗乡人家湘水人家筷乐老家望江楼绿阳春食府城东不二楼世纪休闲城天和宾馆景鑫宾馆天华宾馆东鑫大酒店米罗咖啡怡乡茶楼97#休闲吧绿点茶坊鸳鸯火锅农业银行邮政银行天下皇时尚沙龙七匹狼圣得西七波辉安踏楚湘食府大地飞歌今朝幼儿园本项目项目东面主要以宾馆、销售中心为主，西面为长征路商业街，南面沿河以休闲、餐饮为主，项目处三大区域交集点，发展可选择性大。周边商业分析
16、项目SWOT分析S1、地理位置优越，是连接新旧城区的交通咽喉2、三大商业群连接点，商业发展可选择性大3、开发商的开发理念和实力领先通道4，项目自身的规划和设计比较超前5，毗邻县幼儿园，可以以儿童消费拉动成人消费6、项目产品面积符合市场需求W1、项目一楼铺面缺乏临街展示面，在通道县这种商业格局落后的地方，认可度较低；2、项目总建筑面积较小，招商业态及经营面积受限；3、通道县人均收入水平较低，且人口基数较少，项目档次面临考验O1、作为通道县第一个融入了侗族文化的商业项目，可以新颖致胜；2、通道县城重点向东城新区发展；可以为项目带来一定的政策支持和消费人群；3、T1、周边项目已基本成型，时代御水湾、
17、嘉鑫苑、锦绣新城均规划有商业街，对本项目的投资者和经营者造成一定的分流2、通道县人民消费习惯已基本成型，消费刺激和消费转型存在较大的难度；项目价值体系与项目定位市场定位项目定位思路项目定位思路项目定位及招商思考结合城市、问卷调查及项目自身三大点，本项目及需解决三大问题：项目独特建筑风格与区域配套型消费的矛盾1消费人群固定，消费习惯固定及项目对人群的诉求。2项目高价的诉求与项目周边实际就价格的差距。3项目价值体系思路 项目独特建筑风格与区域配套型消费的矛盾 消费人群固定，消费习惯固定及项目对人群的诉求。项目高价的诉求与项目周边实际就价格的差距。建筑立面与建筑细节完美结合凸显侗族文化一站式消费理念
18、的营造干净，整洁营造不一样的购物体验内部配套，内部业态合理搭配留住人流通过价值体系的建立于灌输实现价格凸显买点教化客户市场定位项目业态定位项目业态定位项目主题商业定位思考确定商业定位三大方式：补差业态 通过市场调查，消费者意愿结合寻找市场有消费力，却在区域内未形成的业态。区域人口较少，定位新商业风险过大，本项目首要条件是稳，不建议采用本定位思路。嫁接业态 通过对周边行政，学校，医院等单位的消费群分析，嫁接该部分资源，定位项目业态项目周边幼儿园资源，政府资源较多，本思路可行性极大。升级业态城市因商业饱和，周边形象，道路无法满足商业发展，商家有升级品牌意愿，项目迎合该经营者的心理打造商业业态。老城
19、区商业饱和，品牌商家因老城区交通情况，建筑形象等问题，有升级意向通道县幼儿园创建于1957年，是一所市级示范性幼儿园，也是我县唯一的一所公办幼儿园及幼儿教师培训基地。县幼儿园建地面积553.6平方米，建筑面积5530平方米，共有17个教学班，600多名幼儿，60多名教职工。17个教学班，600多幼儿是本项目可嫁接的最大资源。可嫁接资源分析人流、车流测试（内环路与城东路交叉口）日期 6.18 6.19 6.20 6.2112：00-12:30 17:00-17:3012：00-12:30 17:00-17:3012：00-12:30 17:00-17:3012：00-12:30 17:00-17
20、:30数据组1 2 3 4 5 6 12 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6西往东人数775173867910881991119612110379928310112112375798195124122东往西人数928089537564729794791091128794819794104698991169124106车辆数413942605756394550434946415540474945443942594647我们于项目西面，也是幼儿园东侧测试人流，每日5点左右，周边人流大量增加，据调查人员反映，60%人流来自接送幼儿。可嫁接资源分析通道东站通道西站人民银行县
21、幼儿园第一人民医院好宝贝母婴大拇指全家福餐馆侗乡人家湘水人家筷乐老家望江楼绿阳春食府城东不二楼世纪休闲城天和宾馆景鑫宾馆天华宾馆东鑫大酒店米罗咖啡怡乡茶楼97#休闲吧绿点茶坊鸳鸯火锅农业银行邮政银行天下皇时尚沙龙七匹狼圣得西七波辉安踏楚湘食府大地飞歌今朝幼儿园长征北路大量的品牌商家（如圣得西，七波辉等）有升级意愿，同时由于长征北路商业基本饱和，与该品牌持平的竞争商家尚有未能进驻。可升级资源分析本项目业态规划建议 一楼平面图项目一楼业态建议：升级城市业态主要以品牌服装、皮具箱包、珠宝玉器、化妆品为主。本项目业态规划建议项目二楼业态建议：嫁接周边幼儿园资源发展以母婴用品、童装童鞋、儿童玩具、女性服
22、装，摄影等业态为主。二层平面图由于二楼无连廊，导致2层两侧商业形成单个整体，不便于业态集中地发展思路，而二层商业需要游乐区带动，建议利用三层连廊打造游乐区，以三层游乐区连接二层两侧商业，同时利用非销售空间，提高产品附加值。本项目业态规划建议项目三楼业态建议：三楼连廊承载二层游乐设施的作用，因此三楼定位：一半为儿童主题包含儿童培训、服装用品、摄影、玩具书籍等。另一半为小吃美食城或茶楼、餐饮、婚纱等 三层平面图儿童游乐场示意本项目业态规划建议 四层平面图项目四楼业态建议：结合建筑特色打造特色餐饮、KTV、休闲茶艺、足浴按摩、休闲为主的业态。市场定位项目形象、客户定位项目形象、客户定位由于本项目建筑
23、特色明显，具备浓郁的侗族特色，但市场消费人群属于配套型消费，消费习惯以路过为主，建筑特色与消费人群的矛盾在形象定位上需统一。原乡风情，都市生活项目形象定位原乡风情都市生活运用于建筑、推广等方面，以“侗情，侗心侗族风情，侗乡中心”的理念突出项目文化特色及地段特点。运用在消费习惯的塑造，以“一站式便捷”购物理念，在购物、消费形式上全面引领市场。项目形象定位通道城市标志原生态侗族风情长廊通道一站式购物中心特立独行，打造独特的廊桥文化承前启后，成为享原生态、侗族风情文化生活标杆。格局承前启后，填补怀化顶中式文化空白，前景发展潜力无限。形式承旧迎新，独特的商业形式，引领城市消费的新方向。商业价值梳理风情
24、一站式购物便捷，干净，高端的购物体验，不一样的消费理念，不一样的通道廊桥风情母婴5-13岁一站式母婴购物，在2层风情母婴长廊休闲娱乐、特色美食舌尖与耳尖的共鸣，享风情，吃美食，听江景，在3、4层特色餐饮娱乐三大主题规划体验时尚魅力 原生态，侗族风情文化长廊项目市场定位首层、城区享受便捷，对城区脏乱已厌烦的消费人群。二、县幼儿园路过的幼儿及家长三、四层为厌烦了一成不变的通道休闲餐饮形态的富裕阶层人群，以独特、新颖、的生活形式，提供原生态的消费感受，创造特例独行的生活理念。面向通道富裕阶层项目消费群定位急需升级的业态经营者，有强烈的升级意愿，对项目关注已久在通道投资已经获得收益的人士，他们在临近片
25、区购买商铺已经开始获得稳定回报，他们对商铺投资有丰富经验，实际的利益和投资潜力会吸引他们的眼光。1.上述人士的亲友，看朋友成功想复制期成功经验的客户；2.周边自己租用人家的铺位，对经营收益有信心的城市经营者，3、城区品牌商家的竞争者，因城市商业饱和排挤出去的品牌经营者周边片区部分原住居民，有闲置资金，尝试投资者等；核心客户重要客户边缘客户统一经营 投资客认同项目投资、经营价值项目客户群定位市场定位项目价格定位项目价格定位项目价格建议项目东面临城东路周边商业价格好高：15000-20000平米价格不等中段，沿河商业带价格最低，10000-18000元/平米西段，长征路价格区间大，迎宾路口周边明显
26、高于两端价格在30000-40000之间，两端价格在10000-20000直接按项目处于三个区域衔接带，根据市场价格，价格应在20000-25000之间，但项目形象远高于周边形象，考虑建筑风格再内，初步定价为25000-30000之间。河西区域城市商业区河东区域本项目沿河商务休闲区经营者问卷调查分析廊桥项目一层铺面售价范围：多数经营户认为一层铺面的售价范围应该停留在1-1.5万元/平米，一定程度上反映了经营户和投资者对于新生项目的敬畏心理项目价格与经营者实际意向价格有一定出入，所以项目要实现25000-30000价格需要在项目营销上做一定的支撑。据了解项目与德克士的合作在洽谈阶段，为了实现项目
27、与经营者10000元的消费差距，高端品牌的进驻是必不可少的强心剂。如项目7月28日开盘，项目在如此价格压力下需保证去化率，德克士的进驻必不可少。没有主力店的支撑，启动商业的销售就如同空中楼阁！同时，对项目整体档次、后期运营保障都有明显提升作用。价格支撑德克士的引进。保证经营者三年的返租，利用返租策略实现价值的提升，同时降低项目的实际销售门槛。建议返租金额按，6、7、8比例返租三年。返租销售同时有利于项目运营，利用三年返租期培养经营者，同时在招商前期可用返租期打消经营者装修期、适应期的众多顾虑，便于招商工作的开展。返租策略根据项目定价，一层25000元/平米，按15年收益，项目适应期按照0.5折
28、价格进行招商。二层为一层的40%，三层为二层的80%，四层为三层的80%，按照比例换算：一楼建议租金：75元/平米/月二楼建议租金：35元/平米/月三楼建议租金：25元/平米/月四楼建议租金：20元/平米/月据经营者市场调查中信息反应，接受价格在50-100之间，本价格在经营者接受范围之内招商中租金并不是重点，优质商家的进驻能有效带动整个项目的价值提升，项目整体盘活才是招商的最终目的。因此开展招商工作后，项目的重点是与进驻品牌的联动，快速拔高项目形象，实现价值、经营的双赢租金价格优质商家招商政策：利用赠送免租期来促进商家早签约，大面积，多介绍，开品牌，比如基础装修免租期三个月：1、在10月前签
29、约的再增加3个月，2、超过500平米的再增加3个月，3、介绍一户成功的增加3个月，品牌店增加3个月。带头政策：拜访商会、行业领头人或本地有号召力商家，以单独的团体政策或个人优惠引进带头商家，由本地人口碑宣传产生入驻信心;招商策略区域内对区域内已有商业经营者进行拜访、直邮等形式，开展区域内招商工作。部分自营者对其物业形态、业态格局进行要求，满足要求方可自营。经营户本地化，主要以品牌升级为主，招商手段多元化，招商思路不固化。区域外针对怀化等大中城市及周边县城进行推广，以符合业态规划，满足经营需求的业态着手，以招商手册为工具开展招商。项目招商工作思路招商思路由近及远的招商策略：优先考虑周边有升级意愿
30、的商家，如圣得西，七波辉等，能在短期内树立项目形象，同时该类群体有能承受较高的租金水平。通道东站通道西站人民银行县幼儿园第一人民医院好宝贝母婴大拇指全家福餐馆侗乡人家湘水人家筷乐老家望江楼绿阳春食府城东不二楼世纪休闲城天和宾馆景鑫宾馆天华宾馆东鑫大酒店米罗咖啡怡乡茶楼97#休闲吧绿点茶坊鸳鸯火锅农业银行邮政银行天下皇时尚沙龙七匹狼圣得西七波辉安踏楚湘食府大地飞歌今朝幼儿园招商思路由近及远的招商策略：其次考虑象玉楼东、火宫殿这种具备浓厚中式特色的餐饮，借助餐饮品牌的效率，短时间内在市场形成话题。后期大空间招商不利的备选方案对招商不理想的大空间自行打造主题式商业，如三层小吃美食城，1、可引进商家来
31、做主题式商业，但可能商业理念落后导致招商问题；2、由开发商打造主题式商业，集中足够的意向小商家来做支撑然后装修好并对外租赁，也可以此方式来一口价销售不好去化的商业面积;城市南面有规模较大的夜市，店面形象、交通都比较落后，本项目可以从中挖掘部分客户，（如能整体搬迁更理想）。招商推广1、销售中心商业形象与招商氛围的树立设置招商中心或招商区域增加招商展板，条幅等2、户外广告：发布招商、销售信息的同时，树立项目形象招商推广3、上门拜访：“县城项目做得好，主要在于两腿跑”上门拜访是县城招商中最有效，简介的办法，市场调查中筛选出的意向商家作为拜访的第一批人群，其次为县城的品牌商家。招商推广招商工作排布表市
32、场定位侗族文化的打造侗族文化的打造建筑细节的打造我们根据项目的人流动线对项目建筑细节上进行文化上的延深，使项目成为侗族文化的立体卷轴广场雕塑-广场雕塑使内外形成一个整体，有引进人流的效果。（可采用侗族雕塑，铜鼓，牛图腾等）项目顶檐结合侗族鼓楼特色打造房檐项目牌匾采用木质水墨雕塑牌匾项目走廊下沿用侗族特色图案以浮雕形式增加文化元素青砖地板采用仿古建筑青砖打造项目一层地面侗族房檐灯笼锤式房檐凸显侗族风情，增加建筑美感侗族翘脚侗族特色的房檐及灯笼、铃铛等饰品装饰出侗族的风情九子龙雕塑，利用九子不同性格（如貔貅敛财，霸下好运）的特点结合业态打造不同区域的装饰效果。灯笼，铃铛等侗族元素结合项目整体，进一
33、步凸显项目特点廊桥故事每个立柱就是一个故事，根据时间的推移，由外而内，记录侗族的历史，人文，节日，语言等；立柱边栏杆采用浮雕画面阻隔，每个浮雕画面与立柱成整体，立柱为字，浮雕为画。导视牌采用侗语（用拼音翻译读音），汉语双语导视地面、座椅、楼体每阶，每段标注侗族常用语，带拼音解读，汉字解释侗语长廊廊桥夜景建议项目装饰轮廓灯，增加夜晚视觉效果市场定位项目运营建议项目运营建议环境的整洁舒适：改变城市的购物体验感，从脏乱差中树立整洁、舒适的新购物理念统一的店面形象：项目中式外立面不能因项目商家的门头等损坏整体形象，建议采用整体门头，而项目门头昭示性不足，建议在广场打造品牌昭示栏。休憩区打造建议项目外围
34、走廊、露台采用木质结构活仿木质地板砖，一层设置部分休闲椅，留住过往人流，营造热销气氛导视牌木质导视牌，采用侗语（用拼音翻译读音），汉语双语导视，所在层数平面布局图二三层定位及卫生间，电梯导示市场定位项目交铺流程项目交铺流程一、交铺前的准备工作(一)运营公司交铺前准备工作流程图 (二)交铺时间安排（根据销售人员数量确定，5户/日/人）(三)交铺现场布置1)商城悬挂欢迎租户前来收铺的横幅;2)招商中心设置租户收铺接待处,接待前来收铺的租户,并核实收铺租户资料；3)接待处、交铺处等现场进行绿化布置,必要的地方设置垃圾桶以加强保洁;4)在商城主要路口,位置设置各保安岗,为收铺租户提供指引,维持商城现场
35、秩序;5)设置各类标识牌(包括:接待处、收款处、交铺处、洗手间)贴放于醒目位置,为收铺租户提供指引。6)设置商城简介、租户收铺流程表于项目入口位置;(四)交铺现场人员安排 1.接待处 接待人员 名 职责:1)接待前来收铺的租户,核对租户资料;2)签定租赁合同;3)确认租户资料符合收铺要求后,出具收铺证明;4)指引租户到收款处交费;2.收款处 财务人员:_人 职责:1)根据收铺通知书所列缴交款项,收取各项费用;2)为租户开具收款票据;3)租户缴交完所有款项后,在收铺证明盖章确认,指引租户到交铺处办理收铺手续。3.交铺处:1)客户专员 人 职责:a)核实租户资料是否齐备,是否已缴纳所有款项;b)指
36、引租户签署管理条约等有关收铺文件;c)解答租户提出的相关问题;d)发放商铺钥匙;e)将租户相关资料存档;f)安排人员带租户验收商铺。2)验铺人员 人 职责:a)协同租户对商铺进行验收;b)确认水电表读数;c)填写商铺交收表,供租户签署;d)对存在遗留工程填写维修单至工程部。4.其它人员:工程人员:人(协助现场验铺工作)。清洁工人:人(负责交铺现场清洁及更换饮用水)。保 安 员:人(负责公共地方及交铺现场公共秩序维持)。二、交铺相关表格、资料1、收铺通知书（由销售提前通知客户）通知客户准备资料（1）收铺通知书；（2）租赁合同；（3）客户授权收铺的授权委托书及被委托收铺人的身份证（授 权委托书样式
37、见附件）；（4）物业管理费用。另：委托他人收铺需开具授权委托书（签字，双方身份证附件）收铺流程 一、资料审核 请向工作人员出示：（1）收铺通知书；（2）租赁合同；（3）客户授权收铺的授权委托书及被委托收铺人的身份证。二、领取文件 资料审核完成后，领取相关文件，其中包括：（1）物业服务协议；（2）服务手册；（3）装修指南；（4）装修手册；（5）商铺交付验收表；（6）收铺程序表。备注：资料（1）（2）（4）会整合装订成一本。三、缴纳费用 前往收款处缴纳首年 个月物业管理费、相当于一个月租金的经营管理保证金。四、签署物管协议 缴纳费用后，到收铺区签署物业管理协议，领取钥匙。五、验收商铺 在工程人员的
38、带领下前往租赁的商铺验收，填写商铺交付验 收表。六、收铺完成 将商铺交付验收表交回给物业公司，如果商铺存在整改，则需要托管钥匙，物业公司将尽快对商铺进行整改，安排再次验收。市场定位项目开街活动建议项目开街活动建议开街活动四大主题：开街活动四大主题：1、活动前的宣传：、活动前的宣传：活动前一周对区域内进行集中轰炸式宣传，包括户外、报纸、宣传单、巡展车等统一发布开街信息，开街礼品等；2、活动现场布置：、活动现场布置：空飘、拱门、横幅、活动主舞台等，同时活动中重要节点需烟花配合。3、活动主舞台、活动主舞台项目介绍、舞蹈（侗族民族舞蹈）、礼品派送穿插进行，调动现场气氛。4、内部商家促销活动、内部商家促销活动提前对商家促销活动进行统一筹集，在对外宣传、活动现场通过主持、物料等对内部促销进行体现。预祝本项目取得完美成功！
