1、项目投资成本测算与收益分析项目投资成本测算与收益分析华润置地（宁波）有限公司2010年10月一、项目概况规划设计要点地块编号地块编号地块位地块位置置土地面积土地面积（）（）土地用途土地用途规划指标要求规划指标要求出让年限出让年限竞买保证金竞买保证金（万元）（万元）容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率2010-9-12010-9-1北环西北环西路南侧路南侧地块地块A7151971519商业住宅商业住宅1.0-1.131.0-1.132.7-3.02.7-3.045%45%10%10%商业商业40年住宅年住宅70年年700070002010-9-22010-9-2北环西北环西路南侧路南侧地块地
2、块B3765837658住宅（小区住宅（小区配套公绿）配套公绿）只允许结建绿地内配套公共建筑，只允许结建绿地内配套公共建筑，面积不得大于面积不得大于10000平方米平方米7070年年7007002010-9-32010-9-3北环西北环西路南侧路南侧地块地块C5869158691住宅住宅0.6-0.70.6-0.735%35%30%30%7070年年550055002010-9-42010-9-4北环西北环西路南侧路南侧地块地块D6352963529住宅住宅0.6-0.70.6-0.735%35%30%30%7070年年580058002010-9-52010-9-5北环西北环西路南侧路南侧地
3、块地块E6432864328住宅住宅0.6-0.70.6-0.735%35%30%30%7070年年600060002010-9-62010-9-6北环西北环西路南侧路南侧地块地块F4861548615住宅住宅0.6-0.70.6-0.735%35%30%30%7070年年50005000备注：备注：2010-9-22010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元万元/亩的价格计算亩的价格计算三、项目定位产品定位n主要产品类型：销售型物业双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲级办公楼；持有型物业购物中心、经济型酒店
4、。项目双拼别墅联排别墅国际高档公寓商业街经济型酒店购物中心甲级写字楼四、规划设计一、B/C/D/E/F地块四、规划设计二、A地块四、规划设计-经济技术指标B/C/D/E/F#B/C/D/E/F#规划产品类型规划产品类型总用地面积（）272821总建筑面积（）233667.7住宅面积（）联排别墅93834.1双拼别墅65920公建面积18班幼儿园4860会所3000社区服务、配电用房等1152地上总计168766.1机动车地下室人防64901.64非人防0非机动车地下室0地下总计64901.64建筑占地面积75445建筑密度23.4%容积率0.618绿地率（含水面）32%户数分类联排别墅户数34
5、4双拼别墅户数206总计 550机动车停车位地上99地下人防891非人防0总计990非机动车停车位住宅0商业0总计0A#A#地块规划产品类型（单位：）地块规划产品类型（单位：）总用地面积（）71519总建筑面积（）292962住宅面积（）高层85823商业面积（）购物中心82500办公8000商业街19232经济型酒店17500配套服务（物业用房、厕所、门卫）1502地上总计214557机动车地下室人防6956非人防69055非机动车地下室2394地下总计78405建筑占地面积24290建筑密度43%容积率3绿地率27%户数分类高层90户数216高层76户数54 高层177户数108高层198
6、户数162总计540机动车停车位地上239地下人防173非人防1973总计2385非机动车停车位住宅426商业771总计1197第五部分、投资收益分析五、投资收益分析测算总体思路p测算总体思路及原则描述测算总体思路及原则描述p6.1 销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有物业部分所能承受最高地价考虑在销售物业税后利润中。p6.2 销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2011年、2012年各开发50%，高层公寓、商业街均由2011年开始开发；p6.3 销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2012年、2013年均各销售50%，商业街、写字楼均在2013年销售；p6.
7、4 持有物业由2011年开始开发，至2013年开发完成，2014年开始营业；p6.5 2010-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定土地成本，地块中间沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留；p6.6 双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期别墅成本，高层公寓（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本；p6.7 销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费；p6.8 按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。五、投资收益分析-产品组合物业类型产品类型面积
8、（平米）占比（与总可售或总持有比）销售物业双拼别墅（2.5层）6592024%联排别墅（3层）9383435%国际公寓（27层）8582331%写字楼（5层）80003%商业街（2层）192327%小计272809272809100%100%持有物业购物中心（5层）8250083%经济型酒店（10层）1750017%小计100000100000100%100%总计372809372809五、投资收益分析-开发分期物业类型产品类型面积（平米）2011年动工比例2012年动工比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691
9、750%国际公寓（27层）85823 85823100%00%写字楼（5层）8000 400050%400050%商业街（2层）1923219232100%00%小计27280927280918893218893269%69%838778387731%31%持有物业购物中心（5层）8250082500100%00%经济型酒店（10层）1750017500100%00%小计100000100000100000100000100%100%0 00%总计37280937280929293229293278%78%798777987722%22%五、投资收益分析-销售分期物业类型产品类型面积（平米）2
10、012年销售比例2013年销售比例销售物业双拼别墅（2.5层）659203296050%3296050%联排别墅（3层）938344691750%4691750%国际公寓（27层）85823 42911.550%42911.550%写字楼（5层）8000 00%8000100%商业街（2层）1923200%19232100%小计272809272809122788.5122788.545%45%150020.5150020.555%55%五、投资收益分析产品定价、年涨幅从2008年至2010年余姚年均房价涨幅约为18%，本项目年均房价涨幅为10%，年租金涨幅比例为3%。产品权属产品类型年份备注
11、基础价格20112012201320142021销售物业双拼别墅250002750030250假设销售物业开盘后连续4个季度、比例按40%、30%、20%、10%销售联排别墅220002420026620高档国际公寓120001320014520甲级写字楼750082509075商业街180001980021780地下汽车位15万/个15万/个持有物业购物中心2014年租金为3元/天.，后按照年3%的幅度增长2014年出租率为80%，2015年为85%，2016年为90%，2017年以后为95%经济型酒店2014年租金为230元/天.间，后按照年3%的幅度增长共350间客房，50/间销售物销售
12、物业业双拼别双拼别墅（墅（2.5层）层）联排别联排别墅（墅（3层）层）高层公高层公寓（寓（27层）层）写字楼写字楼（5层）层）商业街商业街（2层）层）非人防非人防地下室地下室人防地人防地下室下室建安成本（元/平米）2600240023003000170028003000持有物持有物业业购物中购物中心（心（5层）层）经济型经济型酒店酒店（10层）层）房开成本（元/平米）50005000五、投资收益分析-物业建安/开发成本六、投资收益分析-项目财务指标n静态测算成果（销售物业）序号项 目 成本(万元)按建筑面积计算(元/平方米)按地上可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费263134
13、 7186 9645 58.80%2前后期费用5802 158 213 1.30%3房屋开发费92101 2515 3376 20.58%4市政及景观工程费24579 671 901 5.49%5销售费用16803 459 616 3.75%6物业启动费292 8 11 0.07%7财务费用33055 903 1212 7.39%8管理费用8054 220 295 1.80%9不可预见费用3674 100 135 0.82%10总成本447496 12221 16403 100%11销售收入600121 16389 21998 12成本利润率34.11%13税前销售利润率14.04%14税后销
14、售利润率10.53%15土地价格544 万元/亩16楼面地价8840 六、投资收益分析-项目财务指标n主要财务指标（销售物业）地价（万元/亩)544 土地总价（万元)(不含税费）（已含固定土地成本2549万元）253007 总投资（万元)447496 销售收入（万元)600121 项目经营利润（万元)84282 税后净利润（万元)63212 税前成本回报率34.11%税后销售利润率10.53%项目IRR(全部自有资金计算)15.01%财务费用（万元)33055 累计净现金流峰值（万元)-306011 累计净现金流峰值出现时间2011年Q4累计净现金流为正时点2013年Q2五、投资收益分析-项目
15、财务指标n项目季度现金流量图（销售物业）(306011)101449 63212-350000-300000-250000-200000-150000-100000-500000500001000001500002010年Q12010年Q32011年Q12011年Q32012年Q12012年Q32013年Q12013年Q32014年Q12014年Q32015年Q12015年Q32016年Q12016年Q32017年Q12017年Q32018年Q12018年Q32019年Q12019年Q3全部投资季度累计现金流量图全部投资季度累计现金流量图万五、投资收益分析-项目财务指标n不同地价条件下财务指标
16、（销售物业）可接受地价（不含税）整体税后利润率一期税后利润率住宅全程均价项目资金IRR总投资（万元）销售收入（万元）现金流峰值（万元）峰值出现时点现金流回正时点总价（万元）单价（万元/亩）楼面价（元/平米）综合楼面价（元/平米）140556 300 4871 3600 21.23%22.25%21886 40.4%312434 600121 186723 2011年Q42013年Q1163561 350 5683 4200 19.36%20.23%21886 32.9%339864 600121 211128 2011年Q42013年Q1186567 400 6495 4801 17.33%1
17、7.95%21886 27.0%367295 600121 235532 2011年Q42013年Q1209573 450 7307 5401 15.07%15.36%21886 22.1%395027 600121 259937 2011年Q42013年Q2232579 500 8119 6001 12.69%12.76%21886 18.0%422819 600121 284342 2011年Q42013年Q22530072530075445448840884065346534 10.53%10.53%10.45%10.45%2188621886 15.01%15.01%447496447
18、496 600121600121 30601130601120112011年年Q4Q420132013年年Q2Q2255585 550 8931 6601 10.26%10.16%21886 14.7%450610 600121 308746 2011年Q42013年Q2五、投资收益分析-项目财务指标n总成本（持有物业）项目名称项目名称投资估算投资估算20102010201120112012201220132013地价2,900 1,450 1,450 0 0 专业成本2,825 0 932 932 961 建筑成本50,000 0 16,500 16,500 17,000 管理成本5,818
19、 0 1,920 1,920 1,978 资金成本3,623 0 1,196 1,196 1,232 不可预见费2,500 0 825 825 850 合计合计67,665 1,450 22,823 21,373 22,020 按计容积率GFA计算的单位造价6,767 6,767 元/平米五、投资收益分析-项目财务指标n主要财务指标（持有物业）主要指标主要指标数值数值总投资（万元）67,665 67,665 稳定期年经营收入（万元）11,715 稳定期年经营费用（万元）8,656 出售型物业销售收入0 EBITDA回报率10.65%IRR（内含报酬率）税前11.24%税后10.00%NPV（净
20、现值）税前55,726 税后39,435 银行贷款总额（万元）24,400 贷款偿还期（年）13.89 13.89（从税后现金净流量为正的年份起算）投资回收期（税后）20.47 20.47 五、投资收益分析-项目财务指标n税后现金流量图（持有物业）(67665)(67665)-170,000-120,000-70,000-20,00030,00080,000130,000180,0002010年2013年2016年2019年2022年2025年2028年2031年税后现金净流量税后现金净流量五、投资收益分析-项目财务指标nEBITDA回报率（持有部分）0%4%8%12%16%20%2012年2
21、015年2018年2021年2024年2027年2030年2033年EBITDA回报率购物中心、酒店、写字楼的EBITDA回报率EBITDA回报率五、投资收益分析-项目财务指标nIRR（综合）主要指标主要指标数值数值总投资（万元）67,665 67,665 稳定期年经营收入（万元）11,715 稳定期年经营费用（万元）8,656 出售型物业销售收入0 EBITDA回报率10.65%IRR（内含报酬率）税前14.83%税后12.60%12.60%NPV（净现值）税前126,194 税后92,500 银行贷款总额（万元）24,400 贷款偿还期（年）13.89 13.89（从税后现金净流量为正的年
22、份起算）投资回收期（税后）25.66 25.66 五、投资收益分析-项目财务指标n税后现金流量图（综合）(330284)(330284)33784 33784-370,000-270,000-170,000-70,00030,000130,0002010年2013年2016年2019年2022年2025年2028年2031年税后现金净流量税后现金净流量五、投资收益分析-结论项目可承受最高地价（万元）250458250458销售物业部分（已扣除预留地价2549万元）250458持有物业部分(不考虑）0可承受最高土地单价（万元/亩）（按460.023亩计算）544.45总投资（万元）（未包含2900持有物业地价）512261IRR（销售物业）15.01%税后销售利润率（销售物业）10.53%IRR（综合税后）12.60%
